房地产估价论文

第一章市场分析

一、宏观环境因素分析

1.柳州经济现状

改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着柳州现代化建设的深入进展，柳州经济取得飞速发展。

而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。2011年，柳州市第第一产业增加值132亿元，增长5.8%；第二产业增加值990亿元，增长12.5%；第三产业增加值421亿元，增长7.8%。实现财政收入229.6亿元，增长14.1%。

2.柳州投资坏境

一、投资硬环境建设柳州市委、市政府以城建六大体系（能源、内外交通、环保与园林、给排水与供气、信息及防灾工程）为重点，全力将柳州市打造成生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然达到高度和谐统一的现代化工业城市。

目前柳州市拥有道路740公里，铁路、公路、水路、空中交通设施完备，快速环路框架基本形成，进出城市十分便利。市内结合城市“山环水绕”的独特地理景观，因地制宜兴建了7座跨江公路大桥和1座铁路大桥以及1座市内高架快速公路桥。

城市供水供电供气设施完善，年供水量达1.3亿立方米，水质综合合格率99.96%；燃气供应充足，2000年投资1125万美元完成民用煤气三期工程建设，使全年城市煤气供应总量达3320万立方米，城市气化率达74.5%。

城市绿化覆盖面积25000公顷，建成区绿化覆盖率达33.93%，人均占有公共绿地面积6.5平方米。为全面推进城市建设与管理，柳州市将着重围绕“美化城市环境，增强城市功能”的主题，计划用三年左右的时间，投入100多亿元，建设一批城市基础设施项目。2002年作为“城市建设与管理年”，投入城市建设的资金将达25亿元。

二、投资软环境建设柳州市政府在重视硬环境建设的同时，更注重投资软环境的建设，主要体现在政策环境和服务质量方面。

创造宽松的政策环境。在2002年4月召开的柳州市对外开放工作会议上，对原来的外商投资鼓励政策依据WTO协定进行了修订，推出了新的鼓励外商投资的规定及引进、引荐外商投资奖励办法。

进一步优化服务环境。简化、规范、公开办事程序，推行承诺服务，提高办事效率，大力转变工作方式，为投资者提供快捷、方便、高效、优质的服务。自2001年4月以来，柳州市按照“合理、合法、效能、责任、监督”的原则，大刀阔斧地改革行政审批制度，对市政府各部门审批事项进行清理、审定、并在《柳州日报》上公开，规范审批程序和收费，同时以项目为中心建立“联审制度”，提高审批时效。2002年4月柳州市在全区率先全面启用行政审批办证大厅，实现了行政审批事项的集中办理，初步建立了一种规范高效的新型行政审批制度。审批制度改革增强了政府部门面向社会、服务经济、服务大众的观念和依法行政、依法审批的意识，使审批效率和服务质量均有极大提高。

今后，柳州市将按照市场经济和国际惯例的要求，加大改革力度，为投资者营造更称心的投资环境：进一步完善法律、法规体系，为投资者创造完备的法律环境和统一、稳定、透明、可预见的政策环境；进一步提高行政审批办事效率，转变政府职能，与时俱进，打破原有的思维定式，不断用改革的方法解决前进中遇到的难点；努力提高政府职能部门的办事人员的素质和服务意识，加强公务员的培训和教育，通过他们树立勤政、务实、高效、廉洁的政府形象。

从柳州的城市拓展来看（区域拓展如下图），柳州的整体发展潜力将具有相当大的空间，并带动城市各产业的全面发展（包括房地产业）；另外在地域拓展的同时，必将扩大消费需求的空间，尤其是表现在住、行等生活基本需求上，这对房地产也是一大利好。

综合以上所述：良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。

3.柳州市商业环境分析

〈一〉柳州商业总体布局

区域主要业态主要经营场所说明

城中区化妆品、精品服饰、通讯、

办公用品、休闲餐饮、宾

馆、娱乐

五星商厦、工贸百货、

兴隆大厦、东都百货、

龙城路商业街、移动通

讯广场（工贸、聚宝、

中百等）；柳州饭店、柳

州宾馆、丽晶酒店、供

水大厦等；好时、新艺

堡、山外青山等

柳州市高档

消费集中区，

柳州市商业

（零售）的制

高点

鱼峰老区日杂、五金、药材、干杂、

日用品、百货精品、小食

品、酒类、文化用品等综

合商业区

驾鹤市场、鱼峰商业城、

华联超市、东风商厦（工

贸收购）、白云交易市场

将与城中区

有机结合成

柳州市的中

心商业区

鱼峰东区

摩托车、家具等大件生活

用品卖场潭中东路、东环路集中

卖场

发展中的大

型批发区

柳南老区汽车配件、服装、交通运

输、五金交化、水果、日

用百货等生活消费品专业

飞鹅市场、飞鹅商城、

南天鞋城、新风仓建筑

装饰材料市场、力风建

柳州市成熟

的专业批发

基地

批发市场筑装饰市场

柳南新区（柳邕路段）机电、五金交化产品、汽

车产品及配件、建筑材料、

食品及其加工器械、农产

品、饲料兽药

机电五交化产品市场、

农产品批发市场、饲料

兽药批发市场、南方装

潢材料大市场、金龙市

场、柳南区汽配市场

成熟的专业

批发街

柳北区

钢材等工业用品、工业产

成品交易集散地钢材市场、木材市场

工业产品交

易区

点评：从上表可看出，柳州市目前的商业总体布局呈现“中间高，四周专”的特点。说明柳州市是一个以城市消费核心区为中心，同时形成多个专业化的商贸区。

〈二〉河南片传统商业布局

区域主要业态主要经营场所说明

南面：

城站路一带机电五金交化、建材产品

综合批发经营（建材产品

以集中卖场经营为主，机

电五金交化产品以沿街门

面经营为主）

新风仓建筑装饰材

料市场、力风建筑

装饰市场、柳州汽

车机电产品市场

已成为柳州市一

个重要的专业产

品集散地

中间：红光路机电五金交化产品批发

（沿街门面经营）、鞋类产

品批发（集中卖场经营）

南天鞋城

红光路属于具有

双重属性的专业

产品经营街

北面：服装、床上用品、箱包等飞鹅市场、飞鹅商柳州市主要的生