民法典解读--合同编--租赁合同的效力

租赁合同的效力

特别规则：最长期限20年，超过部分无效（705）违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外（153-1）。

——如何认定违反强制性规范的租赁合同效力？（一）常见租赁合同效力纷争

《城市房地产管理法》（2019）54、《商品房屋租赁管理办法》（住建部2010年12月1日公布，2011年2月1日起施行，部门规章）14：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

——管理性规定：当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。（706、《城镇房屋租赁解释》4-1）

《商品房屋租赁管理办法》第6条：有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

1.违反规划

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。（《城镇房屋租赁解释》2）

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。（《城镇房屋租赁解释》3）

例1：最高院（2017）民申1216号

主要案情：甲公司（出租人）与乙公司（承租人）签订《租赁协议书》，约定出租人负责租赁房屋现状及其配套设施、设备于2011年元月1日前通过消防验收。甲公司在诉讼中自认，超市所在的建筑物存在楼层变更，规划部门不认可，所以一直未通过消防验收，无法办理消防验收合格备案证明。甲公司请求解除《租赁协议书》，且要求乙公司支付房屋租金。

裁判要旨：租赁房屋所属的建筑物虽然于2010年8月31日取得建设工程规划许可证，但由于实际施工过程中未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，存在楼层变更，且该变更至今未能得到主管部门批准和认可，故一直无法取得建筑工程消防验收意见书。在租赁关系存续期间，上述问题一直没有得到解决。案涉《租赁协议书》应认定为无效合同。

认定无效：

“群租”合同效力？

例2：武昌区法院（2017）鄂0106民初3195号：将120平方米的房屋隔断为6个房间出租主要案情：黎某与A公司签订《房屋出租委托合同》，委托后者出租建面120平的某套房屋，A公司每月支付2800元租金，黎某同意A公司在客厅隔断出租房屋。后A公司将房屋改成“胶囊房”（六户，共用一个水、电表）对外出租。向某与A公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁其中一间用于居住。后发生争议，向某诉至法院请求解除《房屋租赁合同》。

裁判要旨：A公司将房屋改造成胶囊房对外出租。胶囊房存在治安、人身安全及相邻权的问题，造成其他住户居住环境恶化，对邻里之间排水、噪音造成很大影响，房屋的结构也随之改变，极有可能影响建筑物的基础结构牢固及安全。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条第二项“有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”及《物权法》第七十一条“业主行使专有权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，《房屋租赁合同》违反法律规定无效。

也有判决认定有效

例3：张某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间。履行期间，中介公司又将该套房屋其他房间打隔断后出租多人。次年行政管理部门在租赁房屋所在小区张贴告知书，对打隔断群租等违法出租房屋行为进行整顿治理，要求承租人尽快搬离。张某主动搬离了租赁房屋，距租期届满还差2个月。后张某提起诉讼，请求确认租赁合同无效，中介公司返还已支付的租金及押金。

裁判要旨：张某与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因中介公司在合同履行过程中将房屋群租，违反了房屋出租的相关管理规定，在相关部门清理群租房过程中，张某于2014年5月19日搬离房屋，法院确认双方的合同于该日解除。

2.未经消防验收

不影响合同效力，违反必须经消防验收规定之情形，可构成解除事由【724-3（租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定的情形）、《房屋租赁合同解释》8 】 。

＊ 最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》([2003]民一他字第11号)（已失效）：

房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效，应根据不同情况分别对待：

第一，出租《消防法》第十条规定的必须经消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

第二，租赁房屋不属于法律规定必须经消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，申报消防安全检查的义务人为开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定租赁合同效力的必要条件（第三条与第一、第二是什么关系？）。

＊ 2009年《城镇房屋租赁合同解释》8：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。——构成解除事由，前提是合同有效，故不影响合同效力，但构成解除事由。

＊《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》（2013年4月8日施行）

63.废止最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》([2003]民一他字第11号)，理由与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突。