房地产管理-拿地到交付全流程及要点
房地产拿地流程
房地产拿地流程房地产拿地流程是指开发商在开发房地产项目时，从购买土地到取得相关批文和证书的整个过程。
以下是房地产拿地流程的一般步骤：第一步，寻找适合的土地。
开发商会根据地理位置、市场需求、交通便利等因素，寻找适合开发的土地。
第二步，了解土地使用政策。
开发商需要了解当地的土地使用政策，包括土地用途、规划条件、土地出让方式等。
这可以通过查阅相关文件、咨询政府部门或雇佣专业顾问来获取。
第三步，参与土地竞买。
在土地出让的公告发布后，开发商需要参加竞买活动，与其他竞争者竞拍土地。
竞买时需要提交保证金，并最终确定中标者。
第四步，签订土地出让合同。
中标后，开发商与土地出让方签订土地出让合同，明确土地出让的条件、价格、付款方式等。
第五步，申请规划许可。
开发商需要根据土地规划条件，编制适当的规划方案，然后向相关政府部门提交申请，获得规划许可证。
第六步，进行土地平整和基础设施建设。
在获得规划许可后，开发商需要进行土地平整、道路建设、水、电、气等基础设施建设工作。
第七步，申请施工许可。
在基础设施建设完成后，开发商需要向相关政府部门提交施工许可申请，获得施工许可证。
第八步，进行房屋建设。
获得施工许可后，开发商可以开始房屋建设，并按照相关规定进行材料采购、施工管理、质量监督等工作。
第九步，申请竣工验收。
房屋建设完成后，开发商需要向相关政府部门申请竣工验收，获得竣工验收证书。
第十步，办理产权证书手续。
在竣工验收后，开发商需要将房地产项目的产权证书办理手续，包括土地使用证、房屋所有权证等。
以上是一般房地产拿地流程的主要步骤，具体的流程可能会因地区政策、项目类型和开发商的特殊需求而有所不同。
开发商在拿地过程中，需要重视法律法规，积极与相关政府部门合作，并与专业团队和顾问密切合作，以确保流程的顺利进行，并最终取得所需的批文和证书，实现房地产项目的开发。
房地产开发流程及投资拿地基础知识
房地产开发流程及投资拿地基础知识房地产开发是指通过开发建设楼盘，使其成为可供人们居住或经营的房地产项目的过程。
房地产开发涉及多个领域，包括土地拿地、项目规划、设计、施工、销售以及运营等环节。
下面将介绍房地产开发流程以及投资拿地的基础知识。
1.土地拿地阶段：-市场调研：了解所在城市的发展规划、人口流动、经济状况等因素，确定适合的开发项目类型。
-寻找土地：通过土地市场、政府供地、土地拍卖等方式找到合适的土地。
-土地调查：对选定的土地进行测量、评估，了解土地性质、规模、限制条件以及开发潜力。
-土地收购：与土地所有者或开发商进行谈判并达成土地收购的协议。
2.项目规划阶段：-可行性研究：进行项目的市场调研和经济分析，评估项目的可行性和可持续性。
-项目设计：与设计师合作，进行项目规划和建筑设计，包括功能布局、建筑风格、工程造价等。
-资金筹集：确定项目的资金需求，并通过银行贷款、股权投资等方式筹集资金。
-建设许可证：申请获得建设许可证，符合法律法规和规划要求。
3.施工阶段：-施工招标：发出招标邀请，选择合适的施工承包商，并签订合同。
-施工管理：监督和管理施工进程、质量和进度，并与承包商进行协调。
-竣工验收：完成项目建设后，进行竣工验收，并获得相关部门的验收合格证书。
4.销售阶段：-房屋销售：进行销售推广活动，吸引客户购买房产。
-成交合同签订：与购买者签订房屋销售合同，约定购房款项和交房日期。
-房屋交付：按合同约定的时间和条款交付房屋，并提供相关的产权证书。
5.运营阶段：-物业管理：成立或委托物业管理公司管理物业，包括维修、保洁、安全等。
-业主管理：与业主建立良好的沟通和关系，解决业主的日常问题和需求。
-社区建设：开展社区活动，提供便利设施和服务，提高居住环境的品质。
除了了解房地产开发流程外，投资拿地的基础知识也非常重要。
以下是一些投资拿地的基础知识：1.土地类型：了解不同土地的类型和用途规划，如住宅用地、商业用地、工业用地等。
房地产企业拿地标准工作内容及流程
房地产企业拿地标准工作内容及流程第一篇：房地产企业拿地标准工作内容及流程房地产企业拿地标准工作内容及流程：一、拿地标准工作流程：主要流程：发展部目标地块信息分析---提供总经理核准（通过）---组建临时前期工作小组---分析、研讨、测算---形成报告报总经理审批---向投委会汇报。
二、前期主要工作及参与人员：1、地块的信息收集、初步调研；工作内容：1)信息收集：取得意向红线、地形图、区域控规、地块规划指标；2)初步调研：地块现状、周边现状、周边规划、土地权属、周围重要信息调查、地块竞争对手；3)完成发展部地块调研表；参与人：发展部项目责任人、发展部投资分析专员、发展部经理时间要求：3个工作日。
2、区域公司总经理审批；内容要求：1)向地区公司总经理汇报目标地块情况；2)总经理对发展部地块调研表进行审批；3)如果审批通过则纳入前期工作小组研讨范围；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、地区公司总经理；时间要求：2个工作日。
3、目标地块分析研讨；内容要求：1)对地块的地形、地貌、地质、坡向、景观进行分析，并分析地块与周边道路、规划的关系，根据地块规划指标，确定地块适合的产品形态及可能的产品组合；2)根据市场现状及竞争情况，明确项目的目标客户，确定项目的市场定位，提出市场能够接受的产品形态；3)确定项目预案设计的思路，提出项目独特的营销亮点；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、发展副总、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理、工程副总、地区公司总经理；时间要求：5-10个工作日。
4、项目预案实施；内容要求：1)项目规划预案：根据项目预案设计的思路，提供两种以上的产品组合预案，包括总平面图、鸟瞰图、分区及道路布置考虑、经济指标；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、发展部经理、研发部设计总监、研发部经理、营销部经理；时间要求：10个工作日。
2)市场调查分析：区域经济、区域产业、区域规划、区域比较、目标人群、消费习惯、消费心理、市场定位、价格预测等；参与人：发展部项目负责人、发展部投资分析专员、研发部设计总监、营销部经理、营销市调组；时间要求：15个工作日。
开发商拿地流程
开发商拿地流程开发商拿地是房地产开发的第一步，也是整个项目的基础。
在中国的土地制度下，土地属于国家所有，开发商只能通过出让、转让等方式获取土地使用权。
因此，开发商拿地流程是非常重要的，下面将介绍一般的拿地流程。
首先，开发商需要确定自己的发展战略和目标，明确自己要开发的项目类型、规模和定位。
这是拿地的前提，也是整个项目的规划基础。
开发商需要根据市场需求、自身实力和资源情况，确定拿地的方向和重点。
其次，开发商需要进行土地市场调研，了解目标城市或地区的土地供应情况、政策规定、市场价格等信息。
这是为了更好地把握市场动态，找准拿地的时机和地点。
同时，也需要了解土地性质、用途、规划条件等，确保拿地后能够顺利开发。
接着，开发商可以通过多种渠道获取土地资源，如土地拍卖、挂牌出让、协议转让等方式。
在选择拿地方式时，需要综合考虑土地位置、规划条件、竞争情况、成本等因素，做出合理的决策。
一旦确定了目标土地，开发商需要参与土地竞买或谈判过程，制定拿地策略，争取最有利的条件。
这需要开发商具备一定的谈判能力和风险把控能力，同时也需要与政府部门、土地所有者等各方进行有效沟通和协商。
拿地成功后，开发商需要及时办理土地使用权证、规划许可证等手续，确保土地的合法性和开发的合规性。
同时，还需要进行项目前期规划、设计、融资等工作，为后续的开发建设做好准备。
最后，开发商需要在拿地后尽快启动项目建设，按照规划和设计要求进行开发，确保项目质量和进度。
同时，还需要与相关部门和社会各方保持良好的沟通和合作，解决项目开发中出现的各种问题，促进项目顺利推进。
总的来说，开发商拿地流程是一个复杂的过程，需要开发商具备全面的能力和素质。
只有合理规划、精准定位、灵活应对，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现项目的成功开发和运营。
希望以上内容能对开发商拿地流程有所帮助，谢谢阅读。
房地产项目交付使用阶段流程
房地产项目交付使用阶段流程房地产项目交付使用阶段流程一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。
属成片开发小区的，还应申请综合验收。
竣工验收是指一个工程项目经过施工和设备安装后达到了该项目设计文件规定是要求，具备使用条件，由开发建设单位查验工程并办理接收手续的过程。
竣工验收一般分为2个阶段，一是单项竣工验收，二是综合验收。
武汉市建设管理委员会对全市建筑工程竣工验收实施统一备案，具体工作委托武汉市建设工程质量监督站负责实施。
工程竣工验收条件：1、完成工程设计和合同约定的各项内容2、施工单位在工程完成后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。
工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。
3、于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。
工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。
4、勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。
质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。
5、有完整的技术档案和施工管理资料6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告7、建设单位已按合同约定支付工程款8、有施工单位签署的工程质量保修书9、城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件10、有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件11、建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕工程竣工验收程序：1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。
实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。
2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
房地产拿地流程
房地产拿地流程
在房地产开发中，拿地是一个至关重要的环节。
拿地流程的顺利与否直接影响着后续项目的发展和成败。
下面我将详细介绍房地产拿地流程。
首先，拿地前需要进行充分的市场调研和分析。
开发商需要对目标区域的土地资源、市场需求、政策法规等进行深入了解，以便确定最适合开发的地块。
其次，确定拿地策略。
开发商需要根据市场需求和自身实力制定拿地策略，包括拿地方式、拿地规模、拿地定位等，确保拿地行为符合公司整体发展战略。
然后，进行土地资源整理和筛选。
在确定了拿地策略后，开发商需要通过土地资源整理和筛选，找到符合公司需求和战略定位的目标地块。
接着，进行土地成交谈判。
一旦确定了目标地块，开发商需要与土地所有者进行成交谈判，商定土地价格、使用权期限、土地用途等关键条款，最终达成拿地协议。
最后，完成土地过户手续。
在谈判达成一致后，开发商需要完
成土地过户手续，包括土地权属证书办理、土地使用权登记等程序，确保土地合法权益的转移。
总的来说，房地产拿地流程是一个复杂而又关键的环节，需要
开发商具备丰富的市场经验和专业知识，以及良好的谈判能力和执
行力。
只有在拿地流程中做好每一个环节的工作，才能确保项目后
续的顺利开发和运营。
希望以上内容能对您有所帮助。
房地产房地产开发工作流程
房地产房地产开发工作流程房地产开发工作流程是指开发商从规划土地到交付房屋使用权的整个过程，包括项目策划、土地购置、规划设计、建设施工、销售推广等环节。
下面将详细介绍房地产开发工作流程。
一、项目策划阶段1.市场调研与定位：开发商通过市场调研了解市场需求、竞争对手情况，确定项目定位，并确定开发目标、规模等。
2.风险评估和可行性研究：进行项目风险评估，包括政策风险、市场风险、技术风险等，并进行可行性研究，确定项目的可行性及投资回报预测。
3.招商引资：与银行、投资机构、合作伙伴等洽谈资金支持，并签订合作协议。
二、土地购置阶段1.土地市场调研：了解土地市场情况、政策规定，确定土地选址范围。
2.土地选址与评估：根据项目定位，确定合适的土地，进行土地评估和价值测算。
3.土地出让方式：了解当地土地出让方式，参与土地竞拍或拍卖，购买土地使用权。
三、规划设计阶段1.土地规划报批：编制土地规划方案，进行规划设计报批。
2.建筑设计：与设计院合作，进行建筑方案设计，出具施工图纸。
3.施工许可申请：提交建筑施工许可申请，获得施工许可证。
四、建设施工阶段1.施工招标：根据设计图纸和施工方案，进行施工招标，选择施工单位。
2.施工管理：管理施工进度、质量、安全等，协调项目各方合作关系。
3.完工验收：施工结束后进行建设工程竣工验收，获得竣工验收证书。
五、销售推广阶段1.项目营销策划：制定项目销售策略，包括推广渠道、宣传媒体、价格策略等。
2.开盘销售：举办项目开盘仪式，开始销售房屋。
3.销售和合同签订：与购房者进行销售谈判，签订购房合同。
4.交付房屋使用权：待房屋施工完毕，进行最终验收，交付房屋使用权。
六、后期运营阶段1.物业管理：选择物业公司，进行物业管理。
2.售后服务：回应购房者的投诉、维修等问题。
3.项目运营和推广：根据市场需求开展项目运营和推广工作。
通过以上流程，房地产开发商可以将从规划、土地购置、设计施工、销售推广到售后服务等环节有机结合起来，实现房地产项目的全面推进和成功交付。
房地产交房流程方案
房地产交房流程方案
房地产交房流程是指购房者在购买新房后，开发商将房屋交付给购房者的整个过程。
这个过程通常包括以下几个阶段：
1. 签订购房合同，购房者与开发商签订购房合同，约定购房的价格、付款方式、交房时间、装修标准等内容。
购房合同是双方权益的保障，需要仔细阅读并确保条款明确。
2. 交纳首付款，购房者在签订购房合同后需要按照约定交纳首付款，首付款一般为房屋总价的一部分，具体比例根据政策和开发商政策而定。
3. 办理按揭贷款，如果购房者选择按揭购房，需要向银行提出按揭贷款申请，银行会对购房者的信用、收入等情况进行审核，审核通过后购房者需要提供相关材料办理按揭贷款手续。
4. 开发商施工交房，在房屋建设完工后，开发商会通知购房者进行验房。
购房者可以在验房时对房屋进行全面检查，包括房屋结构、设施设备、装修质量等，如发现问题可以及时提出整改要求。
5. 签订交房手续，验房合格后，购房者与开发商签订交房手续，确认房屋交付的具体时间、方式等内容。
6. 交付房屋，开发商按照约定的时间将房屋交付给购房者，购
房者需要进行房屋的接收工作，包括领取钥匙、查验房屋交付单等。
7. 办理产权手续，购房者在接收房屋后需要及时办理产权手续，包括办理房屋权属证书、过户手续等。
总的来说，房地产交房流程是一个复杂的过程，需要购房者和
开发商之间的密切合作和沟通。
购房者在整个交房流程中需要保持
警惕，维护自己的合法权益，确保房屋的质量和交付手续的合法性。
同时，开发商也需要遵守相关法律法规，保证房屋的质量和交付的
及时性，共同维护良好的购房环境。
住宅用地拿地流程
住宅用地拿地流程1. 拿地前的准备工作在拿地以前，需要进行一些准备工作，以确保顺利进行拿地流程。
- 市场调研：进行市场调研，了解当前住宅用地的行情和需求情况，帮助决策拿地的时机和地点。
市场调研：进行市场调研，了解当前住宅用地的行情和需求情况，帮助决策拿地的时机和地点。
- 土地收集：积极收集有潜在开发价值的土地信息，包括土地位置、用地规模等。
土地收集：积极收集有潜在开发价值的土地信息，包括土地位置、用地规模等。
- 分析政策：研究相关政策法规，了解住宅用地的开发标准、申请程序等。
分析政策：研究相关政策法规，了解住宅用地的开发标准、申请程序等。
2. 寻找适合的用地机会在拿地的过程中，需要积极寻找适合的用地机会，并进行筛选。
- 土地供应渠道：通过政府土地供应渠道、拍卖等方式获取土地供应信息。
土地供应渠道：通过政府土地供应渠道、拍卖等方式获取土地供应信息。
- 土地筛选：根据市场需求和拿地策略，对获得的土地供应信息进行筛选，找出适合的用地机会。
土地筛选：根据市场需求和拿地策略，对获得的土地供应信息进行筛选，找出适合的用地机会。
3. 提出用地申请一旦确定了合适的用地机会，就需要向有关部门提出用地申请。
- 用地申请材料准备：准备用地申请所需的各项材料，包括土地规划方案、资金证明等。
用地申请材料准备：准备用地申请所需的各项材料，包括土地规划方案、资金证明等。
- 用地申请递交：将准备好的用地申请材料递交给相关部门，按照规定的申请流程进行提交。
用地申请递交：将准备好的用地申请材料递交给相关部门，按照规定的申请流程进行提交。
4. 审批和签订合同经过用地申请递交后，需要等待相关部门的审批，并与土地出让方进行合同谈判和签订。
- 审批流程：等待相关部门对用地申请进行审批，可能需要提供进一步的补充材料。
审批流程：等待相关部门对用地申请进行审批，可能需要提供进一步的补充材料。
- 合同谈判：与土地出让方进行合同谈判，商定用地出让价格、付款方式等相关事宜。
《房地产项目从拿地到交付全周期开发流程和管控要点》
《房地产项目从拿地到交付全周期开发流程和管控要点》房地产项目的全周期开发流程包含了从拿地到交付的各个环节，每个环节都有关键节点需要进行管控。
本文将介绍房地产项目从拿地到交付的九大环节和相关的40个关键节点。
一、拿地前期阶段（确定投资方向）1.政策研究：研究相关政策法规，了解土地政策和市场动态。
2.土地搜集：通过拍卖、协议等渠道搜集土地资源，并进行初步筛选。
3.土地评估：对搜集到的土地进行评估，包括土地成本、规划情况、批准文件及环评情况等。
4.投资定位：根据市场调研和经营策略确定投资方向和目标市场。
二、项目筛选阶段（确定项目可行性）5.可行性研究：进行项目可行性研究，包括市场需求分析、竞争对手分析、经济效益评估等。
6.土地谈判：与土地出让方协商土地价格、开发条件等，并签署合作意向书。
7.招投标：组织开发商参与土地竞标，并提交开发方案。
8.合作确定：与土地出让方签订土地出让合同，确定开发权益。
三、前期准备阶段（项目立项）9.立项申请：提交项目立项申请，包括项目概况、开发方案等。
10.审批程序：经过相关部门审批程序，包括规划、环评、资金等审批。
11.资金筹集：组织开发资金，包括自筹资金、银行贷款等。
12.立项审批：政府部门审查项目申报材料，决定是否批准立项。
四、设计筹备阶段（项目设计）13.项目设计招标：组织设计招标，选择设计单位进行项目设计。
14.设计过程控制：控制设计进度和质量，对设计过程进行监督和管理。
15.相关许可证申请：申请设计图纸审批、施工许可证等相关许可证。
五、前期工程准备阶段（项目开工前准备）16.项目准备工作：组织项目各项准备工作，包括产品推广、后期服务等。
17.施工图设计：编制施工图纸，进行施工规划和安排。
19.施工许可证领取：领取施工许可证，开展正式施工工作。
六、项目进展阶段（项目建设）20.施工管理：对施工过程进行监督、管理和协调，确保施工质量和进度。
21.质量控制：进行质量检查和控制，确保施工质量符合相关要求。
房地产项目拿地至发售全套流程
房地产项目拿地至发售全套流程房地产项目拿地至发售全套流程提要：=房地产开发建设规模建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理建设工程规划工程规划许可证（由房管局规划处下发）于房地产项目拿地至发售全套流程办理五证先后顺序：1.建设用地规划用地规划许可证2.国有土地使用权证3.建设工程规划工程规划许可证4.用地规划工程规划建筑工程施工许可证（又称建筑工程开工证）5.商品房预售许可证详细步骤介绍：一、建设用地规划用地规划许可证和国有土地使用证用地规划1．选址意见书（审查用地性质、范围、面积是否符合城市整体规划）程序：（1）企业提供申请报告、规划申请表、总平面图、土地转让协议或国有土地使用证、企业营业执照和资质证书，报规划局用地处（2）用地处转总工室审查（3）报局业务会批准（4）领取选址意见书2．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费3．建设用地规划用地规划许可证（规划局审批下发）用地规划（1）企业持定位图、选址意见书、用地申请到用地处审查（2）主管局长、主管局市长批准（3）打交费单，领取用地规划用地规划许可证用地规划4．国有土地使用证（由土地局审批下发）（1）建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转让协议、建设用地规用地规划许可证、土地转让双方的有关证件、委托书到土地局土地利用处（2）土地评估（3）土地局测量对现场测量，出定界图（4）缴纳土地出让金和契税，领取国有土地使用证二、建设工程规划工程规划许可证工程规划1．市消防支队盖章（1）持消防审批表、全套施工图到市消防支队建审科进行审批（2）核发消防设计审核意见书、建设工程规划工程规划许可证申请表盖章工程规划2．人防证明市人防办六十个工作日办理自建手续3．房地产开发建设规模建设单位持单位申请、总平面图、资金证明到市房管局规划发展处办理4．建设工程规划工程规划许可证（由房管局规划处下发）工程规划（1）建设单位持申请报告、建设工程规划工程规划申请表（消防盖章）、土地征、用地工程规划用地规划许可证、总平面图、全套施工图、四套航测图到市规划局建管处规划（2）以上资料由总工室、局业务会审定后报处长、局长签字（3）打交费单交费，领取建设规划许可证、放验线通知单5．放线报告持放线通知和施工图、红线图到规划院测量队放线。
房地产开发详细流程：拿地—开发—交钥匙全过程
房地产开发详细流程：拿地—开发—交钥匙全过程①房地产开发流程—【前期】NO.1 土地信息收集土地名称、所处区域、所有权（划拨/招拍挂/城中村改造）；用地面积、容积率、绿化率、金额。
NO.2 政策、市场调研了解地块周边的商业、配套情况；是否有代征路、代征绿地如有的话所占面积；拍卖的附加条件。
NO.3 可行性研究地块属性——指标分析——宏观政策——城市发展——开发模式——经济测算。
宏观市场背景与趋势研判；区域房地产整体市场背景分析及住宅市场重点研究；各物业市场背景分析及趋势研究；产品建议、经济测算。
②房地产开发流程—【土地获取】NO.1 获取土地使用权出让、划拨、转让和租赁几种NO.2 签订土地出让合同市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。
NO.3 获得规划许可证经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。
NO.4 办理土地证由地方人民政府颁发的，证明持证人对一定面积的土地享有所有权或使用权的书面文件,是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证，目前为不动产登记证。
③房地产开发流程—【策划定位】NO.1 区域市场调研对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判,确定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。
NO.2 项目定位即市场定位和目标客户群定位。
市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。
NO.3 设计建议明确项目设计费用控制指标、设计人工时指标和限额设计指标，并建立项目设计执行效果测量基准。
④房地产开发流程—【规划设计】NO.1 方案设计从分析需求出发，确定实现产品功能和性能所需要的总体对象（技术系统），决定技术系统，实现产品的功能与性能到技术系统的映像，并对技术系统进行初步的评价和优化。
NO.2 施工图设计通过设计好的图纸，把设计者的意图和全部设计结果表达出来，作为施工制作的依据，它是设计和施工工作开展的桥梁。
房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)
房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
房地产管理-拿地到交付全流程及要点
公开拍卖
在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块 位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫 价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价 （或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人 在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并 交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地 价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。
1、办理国有土地使用权 出让金评估 2、签订《国有土地使用 权出让合同》，缴清土地
出让金 3、办理《建设用地批准 书》 4、办理《拆迁许可证》 5、办理拆迁公告 6、签订拆迁补偿协议 7、办理拆迁结案 8、办理《国有土地使用 权证》
1、转让、受让人必须以书 面形式协商一致；
2、已有政府批文的必 须列明；
土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。
前序——土地基础知识
获取土地三种方式：
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、 经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是 控制在政府手里。 资本市场:
①投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金 的互换共同组成项目开发公司;
②土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳 营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;
资源获取
前期(决策期)： 由拿地到方案确 定—重在决策(项 目成败的关键)
产品设计 项目报建
施工建设
资源流通 与管理
推广销售
资源加工
交付使用 物业管理
中期(实施期) ： 由项目设计规划到项 目竣工验收—重在执 行（过程管理）
精品
后期(运营期)： 由销售到售后管 理—重在服务 （总结反馈）
房地产开发各节点流程
房地产开发各节点流程房地产开发是一个复杂而漫长的过程，涉及众多环节和流程。
从最初的项目规划到最终的房屋交付，每个节点都需要精心策划和严格执行，以确保项目的顺利进行和成功交付。
接下来，让我们详细了解一下房地产开发的各个节点流程。
一、项目立项与可行性研究这是房地产开发的起点。
开发商需要对市场进行调研，分析土地的地理位置、周边环境、潜在客户需求等因素，以确定项目的可行性。
同时，还需要考虑政策法规、经济形势、竞争对手等外部因素。
在这个阶段，通常会委托专业的咨询公司或团队进行详细的市场调研和分析，撰写可行性研究报告，为决策提供依据。
二、土地获取一旦项目可行性得到确认，开发商就需要获取土地。
土地获取的方式有多种，如招标、拍卖、挂牌出让，或者通过与土地所有者进行协商转让等。
在获取土地的过程中，需要办理一系列的手续，如土地出让合同的签订、土地款的支付、土地权证的办理等。
三、项目规划与设计拿到土地后，开发商要根据土地的特点和市场需求，进行项目的规划和设计。
这包括确定项目的总体布局、建筑风格、户型结构、配套设施等。
通常会邀请多家设计单位进行方案设计，然后经过多轮比选和优化，最终确定最佳方案。
同时，还需要向规划部门报批，确保项目符合城市规划的要求。
四、项目报建在项目规划设计完成后，开发商需要向相关部门进行报建，获取各种许可证和审批文件。
这包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。
报建过程中需要提交大量的资料和文件，如项目规划设计方案、地质勘察报告、施工图等，并经过相关部门的审核和审批。
五、施工建设取得施工许可证后，项目正式进入施工建设阶段。
开发商会通过招标等方式选择施工单位和监理单位。
施工过程中，需要严格按照设计图纸和施工规范进行，确保工程质量和进度。
同时，开发商还需要协调各方面的关系，解决施工中出现的问题，如材料供应、施工安全、环境保护等。
六、市场营销与销售在项目建设的同时，市场营销工作也会同步展开。
房地产拿地到交付全流程及要点
房地产拿地到交付全流程及要点1.拿地策划：在选择开发项目地点之前，房地产开发商需要进行市场研究和分析，了解潜在的投资机会和风险。
他们还需要考虑项目的规模、用途和预计需求，以确定最佳的拿地策略。
2.土地选购：一旦确定了项目地点，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终达成购地协议。
这涉及到价格的谈判、土地使用权的转让手续和合同签署等步骤。
3.项目规划：一旦购地完成，开发商需要进行项目规划，确定建筑物的设计、结构、功能和布局等方面的细节。
他们还需要办理相应的规划审批手续，以确保项目符合当地的城市规划和建设标准。
4.施工准备：在施工之前，开发商需要准备施工图纸、工程预算和项目管理计划等。
他们还需要与设计师、承包商和供应商等建立合作关系，以确保项目的顺利进行。
5.建设和施工：一旦完成施工准备工作，开发商开始进行实际的建设和施工工作。
这包括土木工程、建筑结构、设备安装和室内装修等方面的工作。
开发商需要确保施工质量和进度符合预期，并对施工过程进行监督和管理。
6.售后服务：在建设完成后，开发商需要进行竣工验收，并向购房者交付物业。
他们还需要提供售后服务，包括解决购房者的问题和投诉、维护和管理物业等。
在整个拿地到交付的过程中，开发商需要注意以下几个关键要点：1.法律合规：在土地选购和项目开发过程中，开发商必须遵守当地的相关法律法规和政府政策。
这包括土地使用权、规划审批手续、施工许可证和物业管理等方面的要求。
2.资金筹集：房地产开发需要大量的资金投入。
开发商需要制定合理的资金筹集计划，包括自有资金、银行贷款、资本市场融资和销售预售款等渠道。
3.市场风险评估：房地产市场存在一定的风险，包括市场需求、竞争对手和政策风险等。
开发商需要进行市场研究和风险评估，以减少投资风险并提高项目成功的几率。
4.品质把控：房地产项目的品质对于购房者的满意度和项目的口碑至关重要。
开发商需要建立有效的品质把控机制，包括质量检查、施工监督和售后服务等，以确保项目的质量和可持续发展。
房屋交付标准流程
房屋交付标准流程一、交付通知在房屋交付前，开发商或物业管理公司会向购房者发出交付通知。
通常，这个通知会提前一段时间发出，以便购房者有时间准备验收和实地查看房屋。
二、准备验收在收到交付通知后，购房者应准备进行房屋验收。
建议提前了解房屋验收的步骤和注意事项，以便在验收过程中发现问题并及时提出。
三、实地验收1.购房者应按照交付通知上的时间和地点，前往房屋所在地进行实地验收。
2.在验收过程中，购房者应仔细观察房屋的结构、设施、装修等各方面情况，确保房屋符合合同约定。
3.如果发现任何问题，应及时与开发商或物业管理公司联系，并要求其及时解决。
四、签署验收报告1.在验收结束后，购房者应签署验收报告。
2.验收报告应详细记录房屋的实际情况，包括房屋的结构、设施、装修等情况，以及购房者对房屋的满意度和建议。
3.签署验收报告后，购房者应将报告提交给开发商或物业管理公司。
五、钥匙交付1.在购房者签署验收报告后，开发商或物业管理公司会将房屋钥匙交付给购房者。
2.购房者应注意检查钥匙的数量和完好程度，确保能够正常开启房屋的门锁。
六、保修卡与使用说明1.购房者在接收房屋时，应向开发商或物业管理公司索取保修卡和使用说明。
2.保修卡应详细列出了房屋的各种设施、装修的保修期限和保修责任，购房者应妥善保管以备将来需要维修时使用。
3.使用说明应包括房屋的各种设施、设备的正确使用方法和注意事项，购房者应仔细阅读并按照说明使用。
七、物业服务1.在接收房屋后，购房者应了解物业管理公司的服务内容和收费标准，确保物业服务质量符合期望。
2.如有需要，购房者也可与物业管理公司协商定制个性化的物业服务项目。
八、费用结算在交付房屋时，购房者应结清相关费用，如物业费、维修基金等。
如有需要提前缴纳的费用，应在交付前与物业管理公司协商清楚并按时缴纳。
九、合同终止在完成房屋交付后，购房者与开发商之间的购房合同终止，购房者正式成为房屋的所有权人。
如有需要，购房者应将相关证明文件（如房产证等）进行妥善保管。
房地产全流程
房地产全流程房地产全流程指的是从土地开发、房屋建设到销售与租赁的整个过程。
在这一过程中，涉及到政府规划、开发商、建筑公司、销售机构等多个环节，而每一个环节的顺利进行都对整个房地产市场起着至关重要的作用。
首先，土地开发是房地产全流程的第一步。
政府规划部门会根据城市发展的需要，制定土地使用规划，并将部分土地划拨给开发商。
开发商在获得土地使用权后，需要进行土地开发，包括规划土地用途、进行基础设施建设等工作。
土地开发的顺利进行，直接影响到后续房屋建设和销售环节的进行。
其次，房屋建设是房地产全流程的重要环节。
建筑公司在获得相关建设资质后，需要根据土地规划和市场需求，进行房屋建设。
这包括选址、设计、施工等多个环节。
建筑质量和建设进度的控制是房屋建设环节的关键，直接关系到后续的销售与租赁环节。
最后，销售与租赁是房地产全流程的最终环节。
销售机构需要根据市场需求和房屋建设情况，进行房屋销售与租赁工作。
他们需要了解市场动态，制定销售策略，吸引购房者或租户。
同时，他们也需要与开发商和建筑公司密切合作，确保房屋的质量和交付进度。
在房地产全流程中，各个环节的紧密合作和协调是至关重要的。
政府规划部门需要合理规划土地利用，开发商需要科学规划土地开发，建筑公司需要确保建筑质量，销售机构需要精准把握市场需求。
只有各个环节紧密合作，才能实现房地产全流程的顺利进行。
总的来说，房地产全流程是一个复杂的系统工程，需要各个环节的精心策划和合作。
只有各个环节紧密配合，才能实现房地产市场的稳定发展，满足人民群众对美好居住环境的需求。
希望在未来的发展中，各方能够更加密切合作，共同推动房地产全流程的顺利进行。
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土地一级整理
一、土地一级开发模式
1）企业主 2）政府主导
导式
式
3）政企结合式（较为普遍）
4）借壳上市 式
释议
政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一
政府授权的企 业，根据自己 意愿拿地，自 行做一级和二
级开发。
由土地储备机构 或专门成立由政 府主导的国有公 司承担一级开发
。
级开发，根据土地使用权的转移与否及分利 办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式 ：委托式，纯整理工程承包；合作开发式， 政府与一级开发商的分利办法上有固定收益 、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市 场操作等； “生地出让-熟地回购”，一级
土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。
前序——土地基础知识
获取土地三种方式：
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、 经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是 控制在政府手里。 资本市场:
①投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金 的互换共同组成项目开发公司;
②土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳 营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税016.3
精品
房地产开发的生命周期
房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土 地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，再加上物业管理。
精品
房地产项目的整体开发流程 ——房地产项目的整体开发经营行为
土地整理、获取 定位决策
进度无法掌控 ，开发进度慢。
盘活资产市场 ，资金充裕， 缺点是政府容 易陷入被动。
。
精品
土地一级整理
二、土地一级开发内容
区域整体定位、控制性详细规划制定、塑造城市景观的 1 重要地块的修建性详细规划、设计、土地征用、土地整
理、房屋拆迁、补偿安置等。
项目范围（区域）内的道路工程及其附属工程。该附属
2 工程包括:必要的桥梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程 ；道路绿化工程、照明及消防栓、安置房建设等。
区域推广
城市概况 城市发展状况及规划
投资环境调查 ……………… 成立运作团队 确定合作伙伴（法律/顾问） 与政府签订相关合同
案例研究 功能定位 形象定位
银行资金 介入
启动盘打造
土地出让
银行资金 退出
精品
区域总体规划 控制性详细规划 城市空间设计
景观设计 …………
前期投资分析阶段
对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操作性、 投资收益等。
精品 售后管理（售后管理的时间）。
目录
1 2 3 4 5 6 7
土地一级开发 前期投资分析阶段 获取开发土地阶段 可行性研究与立项阶段 规划及建设的报批阶段
销售阶段 物业管理
土地一级开发（生地—熟地）
是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内 的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的 征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施 建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五 通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地 进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房 子属于二级开发。
前期投资分析阶段
一、项目初步可行性调查
（一）政治环境
（二）经济环境
（三）社区环境
开发成熟后再由政府收储统一上市。
目前国内土地 证券仍为空白 ，可与境外有 信誉、有资质 机构合作土地 一级开发，借 壳上市融资。
特点
政府无需投入
，但收益也低 政府收益丰厚，
，城市整体规 划也难以实施 ，缺乏指导，
城市规划易于实 施，缺点是政府 需大量铺垫资金
满足政府和企业开发需要，收益分配灵活， 市场认可度高。
3
项目范围（区域）内的公共景观、开放空间(包括开发水 域)工程;
4
项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政公 用设施工程；
5
项目范围内的行政办公、社会事业、公共公益（学校、 医院等）设施工程。
精品
土地一级整理 三、一级土地开发运作流程
项目可行性研究
成立项目公司或项目 部
项目定位
规划方案制定
征地、拆迁及基础工 程建设
资源获取
前期(决策期)： 由拿地到方案确 定—重在决策(项 目成败的关键)
产品设计 项目报建
施工建设
资源流通 与管理
推广销售
资源加工
交付使用 物业管理
中期(实施期) ： 由项目设计规划到项 目竣工验收—重在执 行（过程管理）
精品
后期(运营期)： 由销售到售后管 理—重在服务 （总结反馈）
房地产项目的整体开发流程 ——企业视角的流程控制
③收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购 公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等 税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。2015年恒大地产共斥资602亿元 向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购了15个超大型地产项目。 土地市场：
通过土地一级整理，以及土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这 也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得 ”为唯一的衡量标准。
项目启动（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；