社区商业特点及业态规划研究
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
美格行商业顾问机构
SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.
目录
一一、、社社区区商商业业概概述述 二二、、社社区区商商业业的的三三种种类类型型及及其其业业态态组组合合规规律律 三三、、社社区区商商业业的的定定位位 四四、、社社区区商商业业的的规规划划特特点点 五五、、社社区区商商业业各各主主要要业业态态商商家家物物业业硬硬件件要要求求
Page 8
1.社区商业基本概念及特点
未
1 社区商业功能多样化
来 社
2 服务功能的多样化
区
3 业态构成以连锁店为主体
商
业
4 社区商业实行统一、联合开发，分散经营策略
发
5 布局与设计科学规范
展
的
6 社区商业的管理职能全面规范
特
征
P百度文库ge 9
2.社区商业与城市都会中心的基本区别
社区商业
城市都会中心
服务对象 规模特点 业态组合 布局方式 价值增长空间
都市名园因为有较优越的区位 条件，主力店为经营面积约 一万平方米的好又多超市，占 总经 营面积的30.5％，又因 其毗邻 商业繁华区，因此规 划引进了 大型的休闲业态商 家。
Page 22
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
2.1 外向型社区商业业态组合特点 典型一：大型综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋服饰＋生活家居
➢ 该类型的业态组合通常适合居住人口暂时较不密集，商业氛围较浅薄，但前景较好 的片区；
➢ 以特色鲜明的、规模较大的餐饮业态吸引外部人流，发挥聚客效应。
Page 21
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
2.1 外向型社区商业业态组合特点 典型一：大型综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋服饰＋生活家居
强调规模效应，一般商业建筑 面积为8-15万平方米
业态组合丰富，高级比较品占 比重较大
一般以室内集中商业方式布局
通过城市综合体的整体运营， 商业价值可呈几何倍增
Page 10
二、社区商业的三种类型及其业态组合规律
1.社区商业的三种类型 2.三种类型社区商业的业态组合规律特点 3.三种类型社区商业的业态组合对比分析
服务配套
点带面型
住宅区
交通条件 较好/一般
以上三种类型的社区商业分类的所有标准均非绝对硬性，只是一般情况下 比较合理的尺度。
Page 18
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
2.1 外向型社区商业业态组合特点 外向型社区商业是对外经营性质最强的，依常识判断，其业态组合中辐射面
较广的业态占比较大。
Page 14
1.社区商业的三种类型
1.3 社区商业的三种类型
1.5公里半径范围内商业情况
商业空间
业态组合
地块制约因素
地块 形状
交通 区域内 状况 人口数量
市场竞争 预期
社区商业 类型
区域内 商业空间
较大
区域内 商业空间
适中
区域内 辐射面较广的 展示面较宽
业态不多
区域内 辐射面较广的 展示面适中
业态不多
社区商业的基本功能就是为周边居民提供日常生活便利服务， 并且作为一个独立的社区商业，有其主要的目标消费群，这点通常 在业态组合、布局及整体档次上有所体现。
Page 5
1.社区商业基本概念及特点
“51015”理论
—— 即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超 市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。
便利店 生活家居 地产中介
外向型社区商业业态个数比例
杂货/肉菜/五金 其他 13.1% /证券 0.6%
地产中介 11.4%
超市/百货 2.3%
餐饮 18.2% 便利店 2.3%
服饰精品 17.6%
休闲 3.4%
美容 5.1%
生活家居 2.3%
超市/百货 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券
餐饮 美容 服饰精品 其他
服务配套 23.9%
便利店 生活家居 地产中介
Page 19
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
1. 外向型社区商业业态组合特点
外向型社区商业经营面积占比前四位的业态是：超市（53.1％）、休闲（22.7 ％）、餐饮（11.1％）、服务配套（6.1％）。
超市类：外向型社区商业通常超市经营规模较大，不仅服务本住宅小区居民，还服务 周边居民，因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件，交通便捷；
中间型社区商业分类标准
商业面积/住宅面 积
2％～5％ 包括2 ％，不包括5
人均商业面 积
1～2㎡ 包括1㎡，不
包括2㎡
主力业态
超市/餐饮、 休闲、服务 配套
商业主要 分布形式
入口集中型 入口街铺型 以点带面型
所处区域性 质
交通条件
商业区/住宅 较好，临城
密集区
市主要道路
Page 17
1.社区商业的三种类型
1.3.3 内向型社区商业
内向型社区商业是规划时基本上只考虑服务本社区居民的社区商业类型。通常 商业体量较小，不要求形成规模效应。人均商业面积小于1㎡，商业与住宅面积比 例小于2％。
内向型社区商业分类标准
商业面积/住 宅面积
＜2％
人均商业面积 主力业态
商业主要 分布形式
所处区域性质
＜1㎡
超市、餐饮、 入口街铺型以
商业规模 业态比例 商业分布的形式
社区 商业 分类
其他因素
社区商业的辐射力 商业与住宅的关系 商业与核心商圈人口
的关系
自身因素在规划前期属于相对可控的因素，因其可根据开发商的目的，在全面分析客 观条件的基础上，进行局部调整而达到优化；
其他关键因素中，除了商业面积与住宅面积的比例关系可以做相应定量研究之外，其 余因素较难清晰量化。
市社区商业广泛的采样及反复的筛选之后，剩余的较有代表性的社区共有22家。
• 东方雅苑 • 都市名园 • 万科金色家园 • 万科四季花城 • 招商海月花园 • 星海名城 • 蔚蓝海岸 • 阳光棕榈园 • 波托菲诺 • 桃源居
• ……
Page 13
1.社区商业的三种类型
1.2 影响社区商业分类的主要因素 自身因素
Page 20
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
1. 外向型社区商业业态组合特点
典型一
大型综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋服饰＋生活家居
➢ 该类型业态组合较适合于片区商业氛围浓厚，人口数量较多，商业规模较大的项目； ➢ 发挥大型品牌知名主力店的规模效应，吸引人流，带动商业经营。 典型二
社区超市＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容
20世纪80年代中期 20世纪90年代 21世纪初
住宅区建设快速发展，质有了进一步提升，相关商业服务配套也进 一步完善，较之前更符合居民生活要求和行为轨迹。
强调以人的居住、生活行为规律作为住宅小区规划设计的指导原 则，社区商业服务的分布形式和业态比例进一步优化，整体创造了 比较人性化的居住生活空间。
Page 11
1.社区商业的三种类型
1.1 社区商业的分类
为了研究的方便，可将其按对外经营的强弱程度区分为三个档次：即外 向型、中间型及内向型三种类型。
外向型 社区商业
指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社 区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常 商业体量较大。
Page 15
1.社区商业的三种类型
1.3.1 外向型社区商业
外向型社区商业需吸引大量的外部消费群，与其他两种社区商业类型相比，在调 研的样本中，外向型社区商业比较多地处于商业氛围较浓郁区域。该类型社区商业 人均商业比例较高，通常在2㎡以上，商业与住宅面积比例一般不小于5％。
外向型社区商业分类标准
商业面积/住宅面积 ≥5％
人均商业面 积
≥2㎡
主力业态
商业主要 分布形式
所处区域性质
交通条件
超市/餐饮、休 环绕街铺型 商业区/住宅
闲
入口集中型 密集区
良好 ，临 城市主要 道路
Page 16
1.社区商业的三种类型
1.3.2 中间型社区商业
中间型社区商业是对外经营强度介于外向型和内向型之间的社区商业类型，兼有 两者特点。通常人均商业面积介乎1㎡到2㎡之间，商业与住宅面积的比例在2％到5％之 间。消费群所占比例方面，本社区居民和外部消费群比例相对较为接近。该类型一般 在住宅区较为密集区域较为常见。
交通 便利
区域内 人口
分布密集
市场预期 较好
区域内 人口数量
一般
市场预期 一般
外向型 中间型
区域内 商业空间
狭小
区域内 辐射面较广的
业态较多
展示面窄小
交通状 况一般
区域内 人口数量 较稀少
市场预期 较差
内向型
注：上表所列只是社区商业三种类型所具备条件的定性描述，因为具体社区的实际情况千差万别，很 难一概而论。
大量具有先导示范性的住宅兴起，大中城市重点发展社区商业，品 牌连锁零售企业积极进驻社区，社区商业迅速升温。
Page 7
1.社区商业基本概念及特点
国内社区商业存在的主要问题
欠缺科学合理的规划布局； 零售业态组合比例不均衡，较为单一； 社区商业规模不合理； 社区商业企业素质低，缺乏品牌连锁商家； 社区商业管理方式落后，欠规范。
外向型社区商业业态面积比例
杂货/肉菜/五金/ 地产中介 0.7% 证券 0.7%
服饰精品 1.7% 休闲 22.7%
其他 0.9%
生活家居 0.4%
美容 2.2% 服务配套 6.1%
便利店 0.4%
餐饮 11.1%
超市 53.1%
超市 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券
餐饮 美容 服饰精品 其他
Page 4
1.社区商业基本概念及特点
何何 谓谓 社社 区区 商商 业业 ？？
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态； 是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民
生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和 服务的属地型商业； 这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下， 服务半径一般在2公里以内。
社区商业的特点就是便民，它提供的服务一般步行15分钟可到。
Page 6
1.社区商业基本概念及特点
国内社区商业发展历程：
所处阶段
解放初期～20世纪 80年代以前
特征
从居住区－街坊到居住区－居住小区－住宅组团三级规划结构，有 较完善的公建配套，居民一般生活需要均能在社区内解决。
形成了综合居住区的规划，因居住区规模及所处地段合理配置配套 20世纪80年代初 服务设施，达到既利于工作，又方便生活的要求。
中间型 立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区商业类型，兼有外向型社区 社区商业 商业的部分特征。
内向型 在规划时基本只考虑本社区消费群的社区商业，通常商业规模以本社区 社区商业 居民消化程度为限。
Page 12
1.社区商业的三种类型
1.1 社区商业的分类 深圳的社区商业开发同样存在国内社区商业的一些典型问题，经过我司对深圳
港湾丽都主力店为经营面积约 8,000㎡的人人乐超市，占总经营 面积的67.9，其次是服务配套 （8.7％）、餐饮（8.2）及美容 （6.8）均占了一定比例。
Page 23
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
2.1 外向型社区商业业态组合特点
典型二：社区超市＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容
万科城的餐饮经营商家个数达20 个以上，经营面积占比38.8％， 社区超市华润万家经营面积占比 17.1％。两大业态占比超过总经 营面积的一半。相应地，服务配 套、生活家居、美容、服装、休 闲均占有一定比例。
以地域内和周边居民为主要服 务对象，服务半径主要在2公 里以内，是城市商业的基础
规模较小，超过3万平方米的 并不多
业态组合相对较为固定单一， 以满足日常生活需求为主
街区式布局居多（组团式街区 或者住宅底商）
商业价值随着社会经济、人口 的增长而有相对较为平稳增长 的空间
面向整个城市人口及部分游 客，是一个城市商业发展程度 的标杆
Page 2
一、社区商业概述
1. 社区商业基本概念及特点 2. 社区商业与城市都会中心的基本区别
Page 3
1.社区商业基本概念及特点
fellowship
—— 表示“社区” ，原意是亲密的关系和共同的东西。 它由以下要素构成： 有以一定的社会关系为基础组织起来进行共同生活的人群； 有人们赖以从事社会活动的具有一定界限的地域； 有一整套相对完备的生活服务设施； 有自己特有的文化； 得到居民的认同。
休闲类：除了与交通条件有关，还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关； 餐饮类：作为辐射面较广的业态，在外向型社区商业中占有重要地位； 服务配套类：该大类业态经营商家数量较多，但单体需求面积较小，因此面积占比与
个数占比差别较大。
其次，服饰精品、地产中介、美容也是较为重要的业态组成，经营商家个数占 比达到17.6％、11.4％和5.1％，只是单体规模较小，在经营面积占比上得不到体 现而已，但在个数比上则很明显可以看出。
SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.
目录
一一、、社社区区商商业业概概述述 二二、、社社区区商商业业的的三三种种类类型型及及其其业业态态组组合合规规律律 三三、、社社区区商商业业的的定定位位 四四、、社社区区商商业业的的规规划划特特点点 五五、、社社区区商商业业各各主主要要业业态态商商家家物物业业硬硬件件要要求求
Page 8
1.社区商业基本概念及特点
未
1 社区商业功能多样化
来 社
2 服务功能的多样化
区
3 业态构成以连锁店为主体
商
业
4 社区商业实行统一、联合开发，分散经营策略
发
5 布局与设计科学规范
展
的
6 社区商业的管理职能全面规范
特
征
P百度文库ge 9
2.社区商业与城市都会中心的基本区别
社区商业
城市都会中心
服务对象 规模特点 业态组合 布局方式 价值增长空间
都市名园因为有较优越的区位 条件，主力店为经营面积约 一万平方米的好又多超市，占 总经 营面积的30.5％，又因 其毗邻 商业繁华区，因此规 划引进了 大型的休闲业态商 家。
Page 22
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
2.1 外向型社区商业业态组合特点 典型一：大型综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋服饰＋生活家居
➢ 该类型的业态组合通常适合居住人口暂时较不密集，商业氛围较浅薄，但前景较好 的片区；
➢ 以特色鲜明的、规模较大的餐饮业态吸引外部人流，发挥聚客效应。
Page 21
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
2.1 外向型社区商业业态组合特点 典型一：大型综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋服饰＋生活家居
强调规模效应，一般商业建筑 面积为8-15万平方米
业态组合丰富，高级比较品占 比重较大
一般以室内集中商业方式布局
通过城市综合体的整体运营， 商业价值可呈几何倍增
Page 10
二、社区商业的三种类型及其业态组合规律
1.社区商业的三种类型 2.三种类型社区商业的业态组合规律特点 3.三种类型社区商业的业态组合对比分析
服务配套
点带面型
住宅区
交通条件 较好/一般
以上三种类型的社区商业分类的所有标准均非绝对硬性，只是一般情况下 比较合理的尺度。
Page 18
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
2.1 外向型社区商业业态组合特点 外向型社区商业是对外经营性质最强的，依常识判断，其业态组合中辐射面
较广的业态占比较大。
Page 14
1.社区商业的三种类型
1.3 社区商业的三种类型
1.5公里半径范围内商业情况
商业空间
业态组合
地块制约因素
地块 形状
交通 区域内 状况 人口数量
市场竞争 预期
社区商业 类型
区域内 商业空间
较大
区域内 商业空间
适中
区域内 辐射面较广的 展示面较宽
业态不多
区域内 辐射面较广的 展示面适中
业态不多
社区商业的基本功能就是为周边居民提供日常生活便利服务， 并且作为一个独立的社区商业，有其主要的目标消费群，这点通常 在业态组合、布局及整体档次上有所体现。
Page 5
1.社区商业基本概念及特点
“51015”理论
—— 即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超 市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。
便利店 生活家居 地产中介
外向型社区商业业态个数比例
杂货/肉菜/五金 其他 13.1% /证券 0.6%
地产中介 11.4%
超市/百货 2.3%
餐饮 18.2% 便利店 2.3%
服饰精品 17.6%
休闲 3.4%
美容 5.1%
生活家居 2.3%
超市/百货 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券
餐饮 美容 服饰精品 其他
服务配套 23.9%
便利店 生活家居 地产中介
Page 19
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
1. 外向型社区商业业态组合特点
外向型社区商业经营面积占比前四位的业态是：超市（53.1％）、休闲（22.7 ％）、餐饮（11.1％）、服务配套（6.1％）。
超市类：外向型社区商业通常超市经营规模较大，不仅服务本住宅小区居民，还服务 周边居民，因为外向型社区商业通常具有较好的区位条件，交通便捷；
中间型社区商业分类标准
商业面积/住宅面 积
2％～5％ 包括2 ％，不包括5
人均商业面 积
1～2㎡ 包括1㎡，不
包括2㎡
主力业态
超市/餐饮、 休闲、服务 配套
商业主要 分布形式
入口集中型 入口街铺型 以点带面型
所处区域性 质
交通条件
商业区/住宅 较好，临城
密集区
市主要道路
Page 17
1.社区商业的三种类型
1.3.3 内向型社区商业
内向型社区商业是规划时基本上只考虑服务本社区居民的社区商业类型。通常 商业体量较小，不要求形成规模效应。人均商业面积小于1㎡，商业与住宅面积比 例小于2％。
内向型社区商业分类标准
商业面积/住 宅面积
＜2％
人均商业面积 主力业态
商业主要 分布形式
所处区域性质
＜1㎡
超市、餐饮、 入口街铺型以
商业规模 业态比例 商业分布的形式
社区 商业 分类
其他因素
社区商业的辐射力 商业与住宅的关系 商业与核心商圈人口
的关系
自身因素在规划前期属于相对可控的因素，因其可根据开发商的目的，在全面分析客 观条件的基础上，进行局部调整而达到优化；
其他关键因素中，除了商业面积与住宅面积的比例关系可以做相应定量研究之外，其 余因素较难清晰量化。
市社区商业广泛的采样及反复的筛选之后，剩余的较有代表性的社区共有22家。
• 东方雅苑 • 都市名园 • 万科金色家园 • 万科四季花城 • 招商海月花园 • 星海名城 • 蔚蓝海岸 • 阳光棕榈园 • 波托菲诺 • 桃源居
• ……
Page 13
1.社区商业的三种类型
1.2 影响社区商业分类的主要因素 自身因素
Page 20
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
1. 外向型社区商业业态组合特点
典型一
大型综合超市＋餐饮＋服务配套＋美容＋服饰＋生活家居
➢ 该类型业态组合较适合于片区商业氛围浓厚，人口数量较多，商业规模较大的项目； ➢ 发挥大型品牌知名主力店的规模效应，吸引人流，带动商业经营。 典型二
社区超市＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容
20世纪80年代中期 20世纪90年代 21世纪初
住宅区建设快速发展，质有了进一步提升，相关商业服务配套也进 一步完善，较之前更符合居民生活要求和行为轨迹。
强调以人的居住、生活行为规律作为住宅小区规划设计的指导原 则，社区商业服务的分布形式和业态比例进一步优化，整体创造了 比较人性化的居住生活空间。
Page 11
1.社区商业的三种类型
1.1 社区商业的分类
为了研究的方便，可将其按对外经营的强弱程度区分为三个档次：即外 向型、中间型及内向型三种类型。
外向型 社区商业
指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社 区商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常 商业体量较大。
Page 15
1.社区商业的三种类型
1.3.1 外向型社区商业
外向型社区商业需吸引大量的外部消费群，与其他两种社区商业类型相比，在调 研的样本中，外向型社区商业比较多地处于商业氛围较浓郁区域。该类型社区商业 人均商业比例较高，通常在2㎡以上，商业与住宅面积比例一般不小于5％。
外向型社区商业分类标准
商业面积/住宅面积 ≥5％
人均商业面 积
≥2㎡
主力业态
商业主要 分布形式
所处区域性质
交通条件
超市/餐饮、休 环绕街铺型 商业区/住宅
闲
入口集中型 密集区
良好 ，临 城市主要 道路
Page 16
1.社区商业的三种类型
1.3.2 中间型社区商业
中间型社区商业是对外经营强度介于外向型和内向型之间的社区商业类型，兼有 两者特点。通常人均商业面积介乎1㎡到2㎡之间，商业与住宅面积的比例在2％到5％之 间。消费群所占比例方面，本社区居民和外部消费群比例相对较为接近。该类型一般 在住宅区较为密集区域较为常见。
交通 便利
区域内 人口
分布密集
市场预期 较好
区域内 人口数量
一般
市场预期 一般
外向型 中间型
区域内 商业空间
狭小
区域内 辐射面较广的
业态较多
展示面窄小
交通状 况一般
区域内 人口数量 较稀少
市场预期 较差
内向型
注：上表所列只是社区商业三种类型所具备条件的定性描述，因为具体社区的实际情况千差万别，很 难一概而论。
大量具有先导示范性的住宅兴起，大中城市重点发展社区商业，品 牌连锁零售企业积极进驻社区，社区商业迅速升温。
Page 7
1.社区商业基本概念及特点
国内社区商业存在的主要问题
欠缺科学合理的规划布局； 零售业态组合比例不均衡，较为单一； 社区商业规模不合理； 社区商业企业素质低，缺乏品牌连锁商家； 社区商业管理方式落后，欠规范。
外向型社区商业业态面积比例
杂货/肉菜/五金/ 地产中介 0.7% 证券 0.7%
服饰精品 1.7% 休闲 22.7%
其他 0.9%
生活家居 0.4%
美容 2.2% 服务配套 6.1%
便利店 0.4%
餐饮 11.1%
超市 53.1%
超市 服务配套 休闲 杂货/肉菜/五金/证券
餐饮 美容 服饰精品 其他
Page 4
1.社区商业基本概念及特点
何何 谓谓 社社 区区 商商 业业 ？？
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态； 是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民
生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和 服务的属地型商业； 这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下， 服务半径一般在2公里以内。
社区商业的特点就是便民，它提供的服务一般步行15分钟可到。
Page 6
1.社区商业基本概念及特点
国内社区商业发展历程：
所处阶段
解放初期～20世纪 80年代以前
特征
从居住区－街坊到居住区－居住小区－住宅组团三级规划结构，有 较完善的公建配套，居民一般生活需要均能在社区内解决。
形成了综合居住区的规划，因居住区规模及所处地段合理配置配套 20世纪80年代初 服务设施，达到既利于工作，又方便生活的要求。
中间型 立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区商业类型，兼有外向型社区 社区商业 商业的部分特征。
内向型 在规划时基本只考虑本社区消费群的社区商业，通常商业规模以本社区 社区商业 居民消化程度为限。
Page 12
1.社区商业的三种类型
1.1 社区商业的分类 深圳的社区商业开发同样存在国内社区商业的一些典型问题，经过我司对深圳
港湾丽都主力店为经营面积约 8,000㎡的人人乐超市，占总经营 面积的67.9，其次是服务配套 （8.7％）、餐饮（8.2）及美容 （6.8）均占了一定比例。
Page 23
2.三种类型社区商业的业态组合规律特点
2.1 外向型社区商业业态组合特点
典型二：社区超市＋较大规模餐饮＋服务配套＋美容
万科城的餐饮经营商家个数达20 个以上，经营面积占比38.8％， 社区超市华润万家经营面积占比 17.1％。两大业态占比超过总经 营面积的一半。相应地，服务配 套、生活家居、美容、服装、休 闲均占有一定比例。
以地域内和周边居民为主要服 务对象，服务半径主要在2公 里以内，是城市商业的基础
规模较小，超过3万平方米的 并不多
业态组合相对较为固定单一， 以满足日常生活需求为主
街区式布局居多（组团式街区 或者住宅底商）
商业价值随着社会经济、人口 的增长而有相对较为平稳增长 的空间
面向整个城市人口及部分游 客，是一个城市商业发展程度 的标杆
Page 2
一、社区商业概述
1. 社区商业基本概念及特点 2. 社区商业与城市都会中心的基本区别
Page 3
1.社区商业基本概念及特点
fellowship
—— 表示“社区” ，原意是亲密的关系和共同的东西。 它由以下要素构成： 有以一定的社会关系为基础组织起来进行共同生活的人群； 有人们赖以从事社会活动的具有一定界限的地域； 有一整套相对完备的生活服务设施； 有自己特有的文化； 得到居民的认同。
休闲类：除了与交通条件有关，还与外向型社区商业多处商业较繁华地段有关； 餐饮类：作为辐射面较广的业态，在外向型社区商业中占有重要地位； 服务配套类：该大类业态经营商家数量较多，但单体需求面积较小，因此面积占比与
个数占比差别较大。
其次，服饰精品、地产中介、美容也是较为重要的业态组成，经营商家个数占 比达到17.6％、11.4％和5.1％，只是单体规模较小，在经营面积占比上得不到体 现而已，但在个数比上则很明显可以看出。