投资性房地产核算及税务处理

投资性房地产核算及税务处理企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，财务核算与税务是怎么规定的，会计和税法是否存在差异？带着这种疑问去学习投资性房地产核算与税务处理：财务核算按照《企业会计准则-投资性房地产》计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

如果按公允价值计量，未对房产计提折旧，那么税法是否可以调减投资性房地产公允价值计量的折旧呢？根据《企业所得税法》第二十一条规定：“在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。

”企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。

据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产（已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物）按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。

企业所得税法第十一条列举的“下列固定资产不得计算折旧扣除”中不包括投资性房地产，因此不禁止以公允价值模式计量的投资性房地产计提折旧；其次，税法中没有投资性房地产的概念，企业所得税法实施条例第五十七条规定，企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。

投资性房地产符合税法关于固定资产的定义，应按照房屋、建筑物类固定资产处理，并按照不低于企业所得税法实施条例第六十条规定的房屋、建筑物类固定资产最低折旧年限计提折旧。

《企业所得税法实施条例》第五十六条规定，企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。

基于上述理解，我认为，这属于一项财税差异，根据企业所得税法第二十一条的规定，在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。

因此，以公允价值模式计量的投资性房地产在会计上不计提折旧，但在税收上可以计提折旧。

投资性房地产税务处理方式企业会计准则中，投资性房地产有成本计量和公允价值计量两种会计处理模式。

而企业所得税法中对于投资性房地产，却并未明文确定其税务处理方式。

财税法规的不一致，以及税法的不明确，为企业经营、税务机关征管均带来了风险。

案例投资性房地产账目处理引发税企争议某市税务人员在对当地上市公司A进行税务检查时发现，该公司账目中设有“投资性房地产”科目，并且“递延所得税负债”科目期末金额为210万元，其中“投资性房地产公允价值高于账面价值”的金额为70万元，“投资性房地产可税前列支的折旧”为140万元，而该科目期初金额为零。

对此，A公司财务人员解释称，该公司对投资性房地产在会计处理上按照公允价值计量模式核算（未计提折旧），但在税务处理上计提了折旧并进行了税前扣除，由此导致“递延所得税负债”科目增加210万元。

这意味着A公司当期应纳税所得额比会计利润少了8400000元（2100000÷25%），并且这个财税差异在A公司持有投资性房地产期间内会持续扩大。

对于A公司投资性房地产因期末公允价值高于账面价值，因此在纳税申报时调减应纳税所得额280万元（700000÷25%）的做法，税务人员没有异议。

但对于投资性房地产能否在税前扣除折旧560万元（1400000÷25%），A公司人员与税务人员产生了分歧。

A公司财务人员认为，税法并没有明确规定投资性房地产在公允价值计量模式下不能税前扣除折旧，而且税前扣除折旧能够和投资性房地产产生的租金收入形成配比，符合企业所得税征收的原理和原则，因此企业应该可以对投资性房地产计提折旧，并在企业所得税前扣除。

税务人员则认为投资性房地产在公允价值计量模式下不能税前扣除计提折旧，理由如下：其一，《财政部、国家税务总局关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2007〕80号）规定：“企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。

”关于历史成本，《企业所得税法实施条例》第五十六条明确指出“企业取得该项资产时实际发生的支出。

”也就是说，投资性房地产按公允价值计量时，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，同时不能计提折旧，以保持历史成本不变。

其二，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（2012年第15号公告）中，第八项“关于税前扣除规定与企业实际会计处理之间的协调问题”中规定：“对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。

”税务人员认为，既然A公司在会计处理时按照公允价值计量模式核算，未对投资性房地产计提折旧，那么按照税法规定，企业在进行税务处理时，也不应单独计提折旧并在企业所得税前扣除，企业应补缴140万元税款。

税企双方观点截然相反，税务检查一时陷入僵局。

会计准则与税法规定存在差异案例中，税企争议的焦点在于按照公允价值模式计量的投资性房地产，税法是否允许计提折旧并在税前扣除。

投资性房地产，是指企业或个人以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物3类。

在企业会计准则中，投资性房地产有两种计量模式，成本计量模式和公允价值计量模式。

在成本计量模式下，投资性房地产分别适用《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》，一般不存在财税差异，也不会引发税企争议。

在公允价值计量模式下，《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

”因此，公允价值计量模式的核算方法与成本计量模式完全不同。

企业所得税法中没有投资性房地产的概念。

国家税务总局编写的《〈企业所得税法实施条例〉释义》针对《企业所得税法实施条例》第五十七条的“固定资产”和第六十五条的“无形资产”作出解释称：“条例中的无形资产实际上包括准则中的无形资产、商誉和部分投资性房地产，条例中的固定资产包括准则中的固定资产和部分投资性房地产。

”也就是说，企业会计准则中的投资性房地产在企业所得税法中仍可对应为固定资产和无形资产。

此外，企业所得税法中明确，对资产计税基础的计量按照历史成本模式而非公允价值模式，即在预计使用年限内对资产计提折旧和摊销，不允许按照资产期末公允价值调整计税基础。

通过以上分析可看出，企业所得税法中将企业投资性房地产对应为固定资产和无形资产，明确可采用历史成本计量模式，企业在预计使用年限内可计提折旧和摊销并税前扣除。

企业会计准则要求投资性房地产采用公允价值模式计量时，期末按照公允价值调整账面价值并确认损益，同时不计提折旧或摊销，而这种处理方式，对于企业所得税法并不适用。

当投资性房地产按照企业会计准则规定采取公允价值计量模式时，就会出现以下情况：一是期末公允价值变化产生的公允价值变动损益不计入应纳税所得额；二是尽管企业会计准则不允许计提折旧和摊销，但税法对应投资性房地产按成本计量可单独计提折旧和摊销并予以税前扣除。

基于以上分析，某市税务机关有关部门在对案件进行审理研究后认为，A公司账目在财税处理上并无不当，即当年纳税调减840万元，由此形成“递延所得税负债”210万元。

该企业税前扣除的投资性房地产折旧560万元不需要补缴140万元税款。

税法应明确投资性房地产税务处理方式从此案例可看出，关于投资性房地产，在账目处理上，会计准则和税法在规定上确有差异，笔者认为，为降低管理风险，税务机关需对此加以关注。

1.对税法的部分内容进行完善和增补。

本案中，税企发生争议主要原因在于，投资性房地产用公允价值计量时，企业所得税法中对于其如何进行税务处理未作规定。

虽然《〈企业所得税法实施条例〉释义》曾明确企业会计准则中的投资性房地产对应税法中的固定资产或无形资产，但是作为一个解读文稿，它没有正式以法律条文的方式颁布，法律效力有限。

因此，当税企双方出现争议时，它难以作为权威法律依据。

根据税收法定原则，笔者认为，投资性房地产的税务处理需要通过立法的方式加以完善和明确，具体有以下两种方式：其一，专门出台政策法规，详细、完整地阐述投资性房地产的资产性质、计税基础、折旧摊销方法和年限，明确其具体会计核算方式及纳税调整方法等。

其二，将《〈企业所得税法实施条例〉释义》中关于投资性房地产的相关内容以法律补充文件的形式进行颁布，即明确已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权属于税法中的无形资产类别，已出租的建筑物仍属于税法中的固定资产，确保企业会计准则和企业所得税法对投资性房地产规定相对应。

2.税务机关需加强企业投资性房地产项目管理。

对有投资性房地产并按公允价值模式计量的企业，税务机关应要求企业清晰完整记录投资性房地产原值、净值、计税基础、折旧和摊销年限、剩余年限等相关信息备查，必要时税务机关还应制作台账，以随时监控企业当期有无多计提折旧或摊销。

主管税务机关应明确告之企业，企业当期处置投资性房地产或将其转为固定资产、无形资产或存货，计税基础为处置日或转换日投资性房地产折旧和摊销后的净值，而不能按照会计账面金额确认。