浏阳市房地产市场调研报告3月11日

浏阳市房地产市场调研报告

已是阳春三月，虽有寒意，但万物复苏，嫩芽吐枝，春天如期而至。春天，不同的旅程，相同的起点，带给人们无限的希望和憧憬，予人以美好的向往。

2008年，和许多一二线城市一样，受金融危机等因素的影响，浏阳房地产经历了很多以往所不经历的事情，交易量下滑，观望气氛浓厚。走过2008年的萧条进入2009年后，随着国家保增长及相关配套政策的支持，浏阳房地产市场出现了久违的“阳春”势头，商品房成交量增长，市场回暖迹象明显。2010年，政府对于房地产业的主要政策目标是防止房价过快上涨、控制银行部门的房地产相关风险，但此举绝非要打压房地产，而是减少投机行为并限制投资型购房的杠杆率；强化银行对房地产相关的风险管理。因此，除对政策敏感度强的城市上海、北京、海南等地房价、成交量出现明显下跌趋势外，二、三线城市量价下行的趋势并没有出现，加上此次中央经济工作会议明确提出要放宽中小城市和城镇户籍限制，稳步推进城镇化，因此作为三线城市的浏阳房地产市场也蕴藏着极大的商机。2010年伊始，浏阳新月半岛二期花园洋房即将推出、水岸山城二期即将面世、亚大三期将启航、碧桂园等品质项目也即将在2010年推出新产品，加上总建筑面积20多万平方米的高峰天马花园，所有的一切说明2010年浏阳房地产市场将一片火热，浏阳的房价也将在稳定波动中前进。

2009年浏阳房地产主要经济指标：

2009年浏阳市全年房地产开发投资11.92亿元，其中在建房屋施工总面积167.61万平方米，新开工面积92.49万平方米。

全市房屋交易情况：

1、2009年全市房屋共交易75.17万平方米，其中商品房销售49.35万平方米，二手房交易25.82万平方米。

2、不同套型商品房销售结构表

3、各区域住宅销售情况

4、2009年四季度销售总量前三甲企业

5、四季度住宅销售均价前三甲楼盘（不包含别墅）

6、四季度销售比率（单个楼盘实际销量与该楼盘可供销售总量之比）前三甲楼盘

7、2009年外来人员（浏阳行政区域以外）购房总面积与总销售量的比例为13.90%（6.86万平方米：49.35万平方米）。

2010年一月份房地产相关信息

1、1月份全市实现房地产开发投资1.59亿元，在建房屋施工总面积124.52万平方米，其中一月份新开工面积12.2万平方米。

2、一月份全市共销售房屋6.96万㎡。其中新建商品房471宗，成交面积3.96万㎡，二手房成交238宗，成交面积3.0万平方米，一二级市场成交比例为1.32：1。

3、一月份全市商品房价格指数

浏阳市房地产市场分析

2009年，受经济刺激等多种因素的影响，浏阳市房地产提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升、成交量大幅增加、资金来源充裕等新情况新变化，市场整体保持平稳和快速发展，成功实现“软着陆”的宏观调控目标，有效的保证了房地产市场维持稳步复苏，从走势上分析，浏阳市发展呈现明显的先抑后扬态势，划出一条清晰的U字型曲线，全年市场运营情况：

1、投资规模分析

1——12月份全市共完成房地产开发投资11.92亿元，比2008年同期增长18.14%；房地产业直接产生地方税收3.18亿元，占全市地税总收入的35.68%，比2008年同期

2、在建规模分析

1—12月份，全市共有房地产在建项目42个，其中开发面积在5万㎡以上的达到12个，在建房屋总施工面积167.61万平方米，比去年同期增长26.16%，新开工房屋施工面积92.49万平方米，比去年同期增长204.64%，竣工面积58.77万平方米，比去年同期下降3.95%。

表一：在建房屋类别构成情况 表二：新开工房屋类别构成情况

二、房地产市场供给

1—12月份经审批共准许预售房屋面积50.63万㎡，加上历年累计的41.19万㎡，全市2009年商品房市场投放量为91.82万㎡，减去1—12月份商品房销售面积49.35万㎡，目前浏阳市可面向市场销售的商品房面积约有42万㎡，其中期房面积27.28万㎡，现房面积15.19万㎡，一年以上现房空置4.5万㎡。 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析

1—12月份浏阳市房地局房屋备案登记销售面积49.35万㎡，比去年同期增长5.54%，商品房成交金额为12.65亿元，比去年同期增长30.79%。另据统计，乡镇人员进城购房面积占销售总面积的48.15%，城区人员购房面积占销售总面积的37.95%，外来人员购房面积占销售面积的13.9%。（乡镇人员进城与外来人员购房比例明显增加。）

商品房销售构成情况 单位 万㎡

2、商品房套型分析

单套建筑面积90㎡以下的普通商品住宅销售817套，占销售总套的22.81%，90——144㎡普通商品住宅销售1792套，占销售总套数的50.03%，144平方米以上的非普通商品住宅销售973套，占销售总套数的27.16%（ 90——144大户型最好卖）。

四、房地产市场价格分析 据统计，浏阳市全年商品房均价达到了2123元/㎡（加权平均），与2008年末（2018元/㎡）相比上涨了5.20%，呈现小幅上扬；另各区域商品住房算术平均分别是市区中心区域2603元/㎡，花炮文化城区区域2595元/㎡，行政中心区域1776元/㎡，拥有较成熟配套的市中心区域房价与去年相比呈现较大幅度上涨。

五、浏阳市房地产运行的特点

1、资金来源充裕，回升势头好于预期

受国家货币政策适度宽松等因素影响，2009年浏阳市银行对房地产开发投资支持力度明显加大，有效缓解了开发商资金紧张的局面。

2、企业投资信息恢复，新开工面积放量增长

伴随着市场的回暖，各企业投资信心得到明显恢复，施工面积增速持续回升，

新开工面积增幅快速放大，企业扩大投资的意愿正在不断增强。

3、商品房市场交易活跃，二级市场交易升温

在政策的有力刺激下，商品房一级市场交易活跃，自住和改善型需求得到有效释放，投资型需求呈现放大趋势。同时房屋二级市场交易也显著升温，成交量明显放大，两个市场相互促进、相互补充、处于均衡、良性发展阶段。

4、价格上扬

受2009年供给弹性较小、新批准上市商品房减少、市场需求集中释放等因素影响，全市房价保持上行趋势，特别是市中心区域上涨幅度达到20.51%，热点区域和次热点区域房价差被有效拉开。

六、浏阳市房地产市场展望

（一）、存在再次调整的可能，竞争将更加激烈

无论从行业发展周期，还是从09年房屋新开工量来看，浏阳市房地产市场的调整都是不充分的，市场依然存在继续调整的空间和可能，预计2010年浏阳市新增约100万平方米商品房的投放量，市场供给将迎来一个高峰，而市场需求预计不会出现急剧增长，供给矛盾在较长时期内将突出存在，因此各开发企业营销压力不容乐观，面临的市场压了依然较大。

（二）、市场将在一定压力下保持平稳运行，房价将保持上行趋势

尽管浏阳市房地产市场存在再次调整的可能，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素的变化，从政策因素看，货币政策操作不断紧收，但从宏观经济运行来看，国家金融危机冲击最坏的时期已经过去，2010年的经济形式将好于09年，这又对房地产市场发展起到促进作用。

（三）、政府将从宏观调控方面优化增量、以引导房地产业良性发展房地产业作为国民经济的支柱产业，它的发展已经直接或间接关系着建筑、建材、化工、机电、家电、商业等产业（据测算，当房地产业每投入100元，可带动相关产业170——220元的需求），同时业将拉动市域经济的增长，据世界权威人士分析，住房建筑本身及其带动作用对GDP的影响为10%，即住房建设增长10个百分点，可带动GDP增长1个百分点，因此，政府也会通过宏观杠杆来促进房地产市场稳定发展的目的。

（以上数据均来自浏阳市房地局、浏阳日报社、银行、浏阳各大楼盘相关人员及网络、报纸。）