收益法概述(PPT 90页)
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第七章
收益法
• 第一节 收益法概述 • 第二节 报酬资本化法的公式 • 第三节 收益期限的确定 • 第四节 净收益的求取 • 第五节 报酬率的求取 • 第六节 直接资本化法 • 第七节 投资组合技术和剩余技术 • 第八节 收益法总结与运用举例
第一节 收益法概述
一、收益法的含义
•收益法——收益资本化法 收益还原法
第二节 报酬资本化法公式
3、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1 Y
n
Kn
则有：
Vn
An Y
Kn
1
1
1
RN
K
N
VN
AN R
KN
如果： An=AN=A
则有：
Vn
VN
RK n YK N
如果：
R=Y
则有：
Vn
VN
Kn KN
第二节 报酬资本化法公式
例7-3
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为2500元 /㎡，报酬率为10%，试求其30年收益权利的价格。
②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠 （风险小），房地产的价值就越高，反之就越低;
③获得净收益期限的长短——获得净收益期限 越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
第一节 收益法概述
三、收益法适用的对象和条件
（一）收益法适用的对象 • 有收益的房地产 • 有潜在收益的房地产
（二）收益法适用的条件
•收益法是指预测估价对象的未来收益， 然后将其转换为价值来求取估价对象价 值的方法。
第一节 收益法概述
第一节 收益法概述
一、收益法的含义
收益法分为——
直接资本化法 报酬资本化法
•收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向 求取估价对象的价值。
•收益法求得的价格称为收益价格。
第一节 收益法概述
二、收益法的理论依据
• 房地产的收益和风险都能够较准确地量化
第一节 收益法概述
四、收益法估价的操作步骤
1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、确定未来收益期限
3、估算潜在毛收入
假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 4、估算有效毛收入
潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到 的收入
5、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其 他资本或经营的收益
V30
V40
K30 K 40
2500
1
1
1
10%30
1
1
1
8%40
2409.98元 / 平方米
第二节 报酬资本化法公式
例7-4
已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为3000 元/㎡，对应的还原利率为10%，试求假设其土地使用权为 50年、还原利率为8%下的价格。
V50
V30
4、用于市场比较法中土地使用权年限修正
VA=VA’×K情×K市状×K房状×K容× K年×……
K年修
K估价对象 K可比实例
第二节 报酬资本化法公式
例7－6：
某宗工业用地使用权剩余年限为45年，所处地段 的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设定 的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地 价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土 地还原利率为10％，求该宗工业用地的价格。
R30 K50 Y50 K30
3000
10%1
1
1
8%50
8%1
1
1
10%30
3893.00元 / 平方米
第一节 报酬资本化法公式
比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格:
V
V50K K50
2000
1
1
1
6%50
2114.81元 / 平方米
B房地产无限年价格:
V
V30K K50
ai 1 Yj
j 1
V
a1 1 Y1
a2
1 Y1 (1 Y2 )
......
an
1 Y1 (1 Y2 ).......( 1 Yn )
第二节 报酬资本化法公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
V
n i1
ai
1 ri
预期原理
决定房地产当前价值的—— 不是过去的因素
而是未来的因素
• 某笔资金×利率=房地产净收益 • 房地产价格×利率=房地产净收益
• 房地产价格= 房地产净收益 利率
第一节 收益法概述
收益性房地产的价值就是其未来净收益 的现值之和，该价值高低主要取决于下列3 个因素：
①未来净收益的大小——未来净收益越大，房 地产的价值就越高，反之就越低;
A
1 Y2
A
1 Y3
......
A
1 Yn
V
A Y
1
1
1 Y n
——有限年公式
n=∞
V A Y
——无限年公式
第二节 报酬资本化法公式
公式用途：
①直接用于计算价格；例7-1、例7-2 ②不同年限价格的换算；例7-3、例7-4 ③比较不同年限价格的高低；例7-5 ④用于比较法中土地使用权年限修正。例7-6
a1 1 r
a2
1 r2
......
an
1 rn
V——价格
ai——净收益 n——收益期限
Y——报酬率
通常以年为单位
第二节 报酬资本化法公式
二、净收益每年不变的公式
A1=A2=A3=……=An=A
a a a a …… a ……
a
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
V
A 1 Y
1800
1
1
1
6%30
2179.47元 / 平方米
★ A<B
第二节 报酬资本化法公式
例7-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限 为50年，单价2000元/㎡，B房地产的收益年限为30 年，单价1800元/㎡。假设报酬率均为6%，试比较该 两宗房地产价格的高低。
第二节 报酬资本化法公式
V
V50
K 45 K50
1200
1
1
1
10%45
1
1
1
10%50
1193.73元 / 平方米
第二节 报酬资本化法公式
四、纯收益按一定数额递增
ai=a+(i-1)b
a
a+b a+2b ……
a+(n-1)b
0
1
2
3
……
n
V
Βιβλιοθήκη Baidu
a 1
r
ab
1 r2
a 2b
1 r3
......
a
n 1b 1 rn
6、估算净收益 净收益＝有效毛收入－运营费用
7、求取报酬率或资本化率、收益乘数;
8、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格
第一节 收益法概述
第二节 报酬资本化法的公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
n
V
i
i1
V
a r
b r2
1
1
1 rn
nb
r1 rn
参照教材例 7-9
V a b r r2
——有限年（不 要求记忆）
——无限年
第二节 报酬资本化法公式
收益法
• 第一节 收益法概述 • 第二节 报酬资本化法的公式 • 第三节 收益期限的确定 • 第四节 净收益的求取 • 第五节 报酬率的求取 • 第六节 直接资本化法 • 第七节 投资组合技术和剩余技术 • 第八节 收益法总结与运用举例
第一节 收益法概述
一、收益法的含义
•收益法——收益资本化法 收益还原法
第二节 报酬资本化法公式
3、不同年限价格的换算
假设：
1
1
1 Y
n
Kn
则有：
Vn
An Y
Kn
1
1
1
RN
K
N
VN
AN R
KN
如果： An=AN=A
则有：
Vn
VN
RK n YK N
如果：
R=Y
则有：
Vn
VN
Kn KN
第二节 报酬资本化法公式
例7-3
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为2500元 /㎡，报酬率为10%，试求其30年收益权利的价格。
②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠 （风险小），房地产的价值就越高，反之就越低;
③获得净收益期限的长短——获得净收益期限 越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
第一节 收益法概述
三、收益法适用的对象和条件
（一）收益法适用的对象 • 有收益的房地产 • 有潜在收益的房地产
（二）收益法适用的条件
•收益法是指预测估价对象的未来收益， 然后将其转换为价值来求取估价对象价 值的方法。
第一节 收益法概述
第一节 收益法概述
一、收益法的含义
收益法分为——
直接资本化法 报酬资本化法
•收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向 求取估价对象的价值。
•收益法求得的价格称为收益价格。
第一节 收益法概述
二、收益法的理论依据
• 房地产的收益和风险都能够较准确地量化
第一节 收益法概述
四、收益法估价的操作步骤
1、搜集有关房地产收入和费用的资料 2、确定未来收益期限
3、估算潜在毛收入
假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 4、估算有效毛收入
潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到 的收入
5、估算运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其 他资本或经营的收益
V30
V40
K30 K 40
2500
1
1
1
10%30
1
1
1
8%40
2409.98元 / 平方米
第二节 报酬资本化法公式
例7-4
已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为3000 元/㎡，对应的还原利率为10%，试求假设其土地使用权为 50年、还原利率为8%下的价格。
V50
V30
4、用于市场比较法中土地使用权年限修正
VA=VA’×K情×K市状×K房状×K容× K年×……
K年修
K估价对象 K可比实例
第二节 报酬资本化法公式
例7－6：
某宗工业用地使用权剩余年限为45年，所处地段 的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设定 的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地 价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土 地还原利率为10％，求该宗工业用地的价格。
R30 K50 Y50 K30
3000
10%1
1
1
8%50
8%1
1
1
10%30
3893.00元 / 平方米
第一节 报酬资本化法公式
比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格:
V
V50K K50
2000
1
1
1
6%50
2114.81元 / 平方米
B房地产无限年价格:
V
V30K K50
ai 1 Yj
j 1
V
a1 1 Y1
a2
1 Y1 (1 Y2 )
......
an
1 Y1 (1 Y2 ).......( 1 Yn )
第二节 报酬资本化法公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
V
n i1
ai
1 ri
预期原理
决定房地产当前价值的—— 不是过去的因素
而是未来的因素
• 某笔资金×利率=房地产净收益 • 房地产价格×利率=房地产净收益
• 房地产价格= 房地产净收益 利率
第一节 收益法概述
收益性房地产的价值就是其未来净收益 的现值之和，该价值高低主要取决于下列3 个因素：
①未来净收益的大小——未来净收益越大，房 地产的价值就越高，反之就越低;
A
1 Y2
A
1 Y3
......
A
1 Yn
V
A Y
1
1
1 Y n
——有限年公式
n=∞
V A Y
——无限年公式
第二节 报酬资本化法公式
公式用途：
①直接用于计算价格；例7-1、例7-2 ②不同年限价格的换算；例7-3、例7-4 ③比较不同年限价格的高低；例7-5 ④用于比较法中土地使用权年限修正。例7-6
a1 1 r
a2
1 r2
......
an
1 rn
V——价格
ai——净收益 n——收益期限
Y——报酬率
通常以年为单位
第二节 报酬资本化法公式
二、净收益每年不变的公式
A1=A2=A3=……=An=A
a a a a …… a ……
a
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
V
A 1 Y
1800
1
1
1
6%30
2179.47元 / 平方米
★ A<B
第二节 报酬资本化法公式
例7-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限 为50年，单价2000元/㎡，B房地产的收益年限为30 年，单价1800元/㎡。假设报酬率均为6%，试比较该 两宗房地产价格的高低。
第二节 报酬资本化法公式
V
V50
K 45 K50
1200
1
1
1
10%45
1
1
1
10%50
1193.73元 / 平方米
第二节 报酬资本化法公式
四、纯收益按一定数额递增
ai=a+(i-1)b
a
a+b a+2b ……
a+(n-1)b
0
1
2
3
……
n
V
Βιβλιοθήκη Baidu
a 1
r
ab
1 r2
a 2b
1 r3
......
a
n 1b 1 rn
6、估算净收益 净收益＝有效毛收入－运营费用
7、求取报酬率或资本化率、收益乘数;
8、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格
第一节 收益法概述
第二节 报酬资本化法的公式
一、一般公式
a1 a2 a3 a4 ……
at ……
an
0 1 2 3 4 …… t－1 t t+1…… n-1 n
n
V
i
i1
V
a r
b r2
1
1
1 rn
nb
r1 rn
参照教材例 7-9
V a b r r2
——有限年（不 要求记忆）
——无限年
第二节 报酬资本化法公式