连云港开发区项目定位报告

本案
20
区域房地产市场分析
市场开发热点
【热点区域】： 连云区中心区域以及东北部沿海地区目前的可开发用地稀缺，区域房地产开发 已经向西南延伸，开发热点区域主要分布在平山转盘及新港城大道沿线；
【物业类型】： 住宅项目以总建20万平米以上的大盘居多，连云区中心区域周边以及东北部沿 海项目以小高层、高层为主，而平山转盘以及新港城大道沿线的项目则以多层、 小高层居多；
板块简述：
平山、五羊路板块，作为东部城区的桥头堡，近 三年房地产迅猛发展，目前主要在售的个案有8 个，开发体量巨大，目前区域在售楼盘主要集中 地，购买人群多为周边产业工人及原住地居民。
22
区域房地产市场分析 区域楼盘主要卖点。
项目名称 映象西班牙
规划特色
依据原有的坡形地貌使建 筑群与环境起伏错落
建筑特色
3
项目分析
项目本体研究
项目处于连云港开发区门户位置 项目处于山脚，有较好的自然资源
项目分析
港城大道
项目周边资源分析
开发区邮政 局
活动广场
喜来登大酒店
黄海影剧 院
本
昆山路
案
范庄生活一 条街
□ 项目周边路网发达，交通便利 □ 项目所处位置生活配套暂时不足
项目分析
项目经济技术指标
用地面积：47333.57平方米 总建筑面积：56800平方米 住宅建筑面积：53306平方米 商业面积：1032平方米 超市面积：2103平方米 其他面积：179平方米 物业管理用房：180平方米 架空车库面积：6100平方米 半地下储藏室面积：9570平方米 容积率：1.2 建筑密度：25% 绿化率：35% 总户数：524户 总停车：437辆
【建筑风格】： 现代简约以及欧式是当前的市场热点；
【户型产品】： 连云区东北部沿海区域户型主要为100-140平米两房、三房和40-60平米的单 身公寓； 连云区中心区域以西和新港城大道沿线的项目户型集中在80-120平米的两房、 三房。
21
区域房地产市场分析
根据上图所示距离本案最近的板块为平山、五羊路板块， 是东部城区房地产开发最热点。
项目基本指标
项目住宅部分占据绝大 份额
有较少的商业部分作为 住宅的生活配套
项目分析
项目研究
小结 —— 项目具备成为连云港优质楼盘的位置条件，但生活配套方面有待提升。
有利因素
1. 地块处于开发区门户位置，周边路网发达。 2. 地块靠山临水，自然资源较为丰富。 3.地块紧邻范庄生活街，生活街不具备良好的对外形象。
典型西班牙风情的建筑风 格
主要卖点
西班牙风情、较多的台地式 景观组团
好莱坞
“一主轴、三横轴”的空 间分配。以景观带贯穿各 组团
建筑色彩由三段式外立面 生活奥斯卡 好莱坞式的场景
构成
园林
久和国际新城 帝豪水榭花都
组团丰富、百万平米大型 商业社区
高贵典雅的古典欧陆风 格
成熟生活、景观配套
亲水联排别墅 、会所、社 区商业街、幼儿园
不利因素
1、项目周边生活配套较为缺乏，随着项目本身商业的使用， 这一方面会逐渐改善。
产品分析
住宅部分
项目共五层住宅26栋约524套 面积区间87.48—124.24平米 面积80—100平米，279套 占53% 面积100—120平米205套 占39% 面积124.24平米，40套 占8%
所有房间南北通透，户户朝阳，户型方正 层高2.8米
连云港格林春天项目提报
岁 月 雕 琢 ， 只 为 建 筑 有 表 情
格林春天报告目标
项目住宅（约53306平米） 产品定位 产品销售
项目商业（约1032平米） 产品销售
项目超市（约2103平米） 产品销售或对外租赁
项目汽车位，半地下储藏室 此方案暂不做考虑
格林春天
目录
一、项目分析 二、竞争分析 三、政策影响 四、项目定位 五、销售策略 四、推广策略
C1户型 面积：110.41平米 套数：60套
户型评价： 户型实用，客厅两房南向， 受本地消费者欢迎。
产品分析
住宅部分
项目研究
C2户型 面积：105.66平米 套数：80套
户型评价： 户型实用，客厅两房南向， 受本地消费者欢迎。
产品分析
住宅部分
项目研究

户型评价： 户型实用，客厅两房南向， 受本地改善型居住消费者 欢迎。
产品分析
住宅部分
项目研究
D2户型 面积：119.49平米 套数：65套
户型评价： 户型实用，客厅两房南向， 受本地改善型居住消费者 欢迎。
产品分析
商业部分
项目研究
超市
位于1号楼1，2层，面积约2000平米，适合小区配套的中小型 超市配置
产品评价： 户型设置以中小户型为主，作为本区域首次置业或改善 型居住，有较大吸引力。
项目研究
产品分析
住宅部分
项目研究
A1户型 面积：90.85平米 套数：50套
户型评价： 两室两厅单位设计，户型 方正，使用率高。
产品分析
住宅部分
项目研究
A2户型 面积：87.48平米 套数：25套
户型评价： 两室两厅单位设计，户型 方正，使用率高。
产品分析
小结
项目研究
根据以上的产品分析，本项目重点销售部分为项目住宅，商业部 分，面积较少。但根据本项目周边生活配套缺乏的现状，商业部 分的提前招商和销售会对项目住宅销售产生重要的影响。
以下为项目周边其他竞争个案的说明和分析。
区域在售个案分布
区域目前未来1-2年在售竞争个案主要为连云区平山板块 的重点以及区域内其它中端楼盘。
产品分析
由于项目周边生活配套缺乏，超市的配置会起到至关重要的作用，建议 不管超市部分销售还是租赁，都要提前进行宣传和招商。
产品分析
商铺部分 2，3号楼，沿街门面房面积约1030平米 门面房开间约7.6米，进深约为14米，单层层高4.5米。
项目研究
产品分析
临街商铺的总面积较小，单层高度以及临街状态，都是 相对商铺销售的优势。
产品分析
住宅部分
项目研究
B1户型 面积：98.67平米 套数：71套
户型评价： 作为100平米以下的小三房 设计，有突出卖点
产品分析
住宅部分
项目研究
B2户型 面积：93.88平米 套数：133套
户型评价： 作为100平米以下的小三房 设计，有突出卖点，小书 房采光受限。
产品分析
住宅部分
项目研究
现代简约
20万平方超大社区中庭水系
嘉泰城市花园 金源凤凰城
毗邻东港中学，行政隶属 连云区
坡地坐拥西小山、大润发 、嘉年华、产品丰富