惠州市房地产市场分析
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2010预计有效新增供应量将达到125万平米，产品多为别墅类资源性项目， 2009年1-10月份供应量约为60万平米；成交面积约为50万平米，成交套数5000多套； 2010预计有效新增供应量将达到166万平米。 沿海高速的开通对该区域楼市的发展将起到正面提升作用；除此之外，08-09年上半年市场低迷 期大亚湾仍持续走量，并且通过派单行销的方式获得大量深圳客户购买，该区域市场作为一个面 向深圳区域开放型市场被证明是成立的。大亚湾未来将成为不可忽视的楼市热点区域。
06/ 1 07/ 1 08/ 1 09/ 1 09/ 3 09/ 5 09/ 7 09/ 9
惠阳区成交价格走势 •整体价格水平约为3600，但是惠阳区有较 大量的别墅大盘供应，价格为8000-10000元
惠阳区商品住宅成交均价走势图 (单位:元/平米)
6245 5191 3716 3631 3829 5033 4925
4000
GDP总值(亿元)
3 2 1
3000 惠州2010之后很可能迎来经济高涨期 2000
2005年东莞GDP总量井喷
1000
惠州 东莞
1997年惠州被东莞超越
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 526.6 586.5 686.5 803.4 935 2007 2008 惠州 271.4 318.9 357.4 394.2 439.2 479 东莞 245.1 294.7 355.5 412.8
成交量
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
7
惠州楼市量升价涨。
但与深圳价格发展趋势不同的是，惠州楼价相对07年高位水平目前仍有差距，整体而言价格发 展较为健康
惠城区成交价格走势 •当前价格约为5000元/平方米，2009年前三 季度整体升幅约为25%；
惠城区商品住房成交均价 （单位：元/平米） 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
大亚湾区
9
标题
市况的总结以及分公司发展战略的关联性思考
惠州市况特点总结
•总结一：热点扩散，惠阳大亚 湾供求同步放量； •总结二：资源型类别墅大盘大 行其道，并广受欢迎； •总结三：市场趋于开放，挤出 效应下深圳客户进入惠州成为 不可改变的事实； •总结四：产品趋于高端化，城 市综合体开始出现
惠州公司发展策略的思考点
Part 1
惠州市房地产市场分析
1
三十年河东三十年河西，时代变迁下，惠州这座城市应该得到 充分的重视
楼市的走势与城市的发展趋势紧密相连，在重新审视惠州楼市之前，先来看 看惠州城市以及经济发展的趋势
> 惠州曾经是中国“烂尾楼”的代名词；
>
惠州曾经90年代初期经济硬着陆的受害者，被朱总理称为“三皮城市”，牛皮、
成交量(万平方米）
惠州 东莞 500 品牌发展阶段 深圳
600 500 400 300 200 100 0
400 200 0
450 400 2008 2009. 2003 2004 383 2005 2006 2007 发展提升阶段 1-9 296 惠州 81.88 255122 132.1 242.4 358.5 295.9 349.4 东莞 165 255.6 321.9 350.6 541.1 494 406.1 149 899.9 1038 901.1 705.8 500.4 383.9 577.6 深圳
•策略一：重视后进区域，抢攻大 亚湾
•策略二：乘胜追击，总结沉淀中 原操作惠州资源大盘的专业优势， 打造”大盘专家“形象；
•策略三：总结深圳外销市场渠道 组织的经验以及有效方法，“深圳 外销专家”。 •策略四：勇于挑战豪宅及综合体 物业的先行者，走好第一步，为未 来高端类物业操盘铺垫。
10
The end , thank you .
2009. 1-9
1105 1290 989.1 2720
488 578.4 672.3 947.5 1155 2182 2625 3152 3703
5
惠州楼市未来将进入品牌发展期
未来惠州楼市逐步成熟，产品多元化、开发规模化、项目质素高端化。
萌芽起步期 —2002年之前 发育成长期 发展提升期 —2003年至2005 —2006年至2009年 年 > 代表性项目：长湖苑、 > 代表性项目：荷兰水
肚皮、地皮，历史的承重包袱，制约了惠州过去10多年的发展；
>
随着深圳、东莞产业结构的转型以及当前逐步进入饱和发展的状态，惠州成为
“挤出效应”的受益者，80年代看深圳、90年代看东莞，未来的10年看惠州将
不是一个空洞概念，至少在珠江东岸发展轴线的城市群中作为明星城市是成立的。
2
但今天，惠州有诸多来自政治层面以及经济层面上的利好支撑
•全国第8位：商务经营基本 要素竞争力名列ห้องสมุดไป่ตู้国200个 大中城市第8位。 •全球前10位：2009年《城 市竞争力蓝皮书》中，在全 球经济增长速度排名中， 500个城市，惠州位列前10。
惠州以归属珠三角的国家战略定位；
> 2010年省运会在惠州举行； 经济上的利好 > “深莞惠一体化”立案，城轨动工建设；深莞惠区号统一，断头路 打通，区域融合； > 石化产业、数码信息产业两个产业龙头拉动，中海壳牌以及中海炼
惠州 东莞 深圳
19 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 2099 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20 2007 09 08 .1 -9
4
2010后的惠州，有望迎来经济上的井喷
•表面上来看，惠州与东莞在GDP总量对比上差距仍比较明显，落后东莞4-5年； 东莞井喷期是在2005年，其中房地产及固定资产投资贡献较大； 在全球经济气候不发生根本逆转的情况下，惠州有机会迎来高涨，成为珠三角经济发展 的明星城市。
4000 3686 3500 3314 3174 3000 3101 3523
1454
2500
07/1季度 07/2季度 07/3季度 07/4季度 08/1季度 08/2季度 08/3季度 08/4季度 09/1季度 09/2季度 09/3季度
8
惠城区.惠阳区.大亚湾 成交量及供应量
惠城区
11
惠州数据 •第1位：世界银行最新出炉 的《中国120个城市投资环 境报告》，惠州排名第一。 政治上的利好 > 2008年奥运火炬传递在惠州； > 全国文明城市第一名；惠州央视被正面报导； > 国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》首次明确给
•全国第3位：市场环境竞争 力名列全国200个大中城市 的第3名。
市水平，百姓开始具备较强的购买力
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
GDP总值(亿元)
14000 12000
人均GDP (美元)
惠州 东莞 深圳
10000 8000 6000 4000 2000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
丽日百合、美地花园 城 小高层；开始注重社 区内的配套以及园林 的规划; 本地客户
品牌发展期 — 2010以后
> 代表性项目：东湖花
园1-3区
> 特性：价低、品质低，
产品单一，以多层住 宅的形态出现。 本地自住客户
> 特性：建筑类型出现
乡、东方威尼斯、半 岛1号、合生帝景湾、 港惠新天地
> 代表性项目：卓越项
目、星河项目、佳兆 业综合体、华贸综合 体 的进入并大举开发入 市，产品素质全面提 升。中高端产品在供 应结构中占比加大 客户成为稳定的客户 群。
> 特性：大盘涌现，产
> 客户：封闭型市场，
> 客户： 封闭型市场，
品趋向多元化，从低 端到高端产品、从小 户型到多层洋房、别 墅到高层江景豪宅开 始呈现，并且取得市 场认可。楼市热点区 域呈现并扩大化
2009年1-10月惠城的供应量约为200万平方米，成交面积为180万平米，成交套数15000套； 预计2010年有效新增供应将在250万平米左右，热点区域将集中在江北区以及南部新城区，东部 新城的发展值得关注，水口区域未来潜在供应量大，但是区域较不成熟、抗市场风险能力较差；
惠阳区
2009年1-10月份供应量约为60万平米，主要原因是诸多项目在2008年停工缓建；成交面积约为55 万平米，成交套数为6000套；
本地客户为主、深圳 客户较为活跃
> 特性：深圳品牌开发
> 客户： 惠州、深圳
> 客户： 市场趋于开放，
6
惠州楼市成交量逐年上涨
•从2006年开始，惠州总体年成交量企稳在 250万平米以上，2010年预计成交量将超过 500万平米
1200 单位:万平方米 1000 800 600
•与深圳东莞相比较，惠州年成交量水平逐步 拉近。
油的大亚湾石化区产能规划为年产值3000亿，惠州数码年产值为
1000亿。惠州偏重型的产业构成对深莞产业结构的补强意义重大。 > 承接深圳、东莞3000亿元产能转移。
3
深莞惠经济总量的对比
>惠州的经济发展势头向好，08年超1200
亿，预计2011年达1800亿元
>惠州人均GDP近5000美元，是小康城
06/ 1 07/ 1 08/ 1 09/ 1 09/ 3 09/ 5 09/ 7 09/ 9
惠阳区成交价格走势 •整体价格水平约为3600，但是惠阳区有较 大量的别墅大盘供应，价格为8000-10000元
惠阳区商品住宅成交均价走势图 (单位:元/平米)
6245 5191 3716 3631 3829 5033 4925
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GDP总值(亿元)
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3000 惠州2010之后很可能迎来经济高涨期 2000
2005年东莞GDP总量井喷
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惠州 东莞
1997年惠州被东莞超越
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1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 526.6 586.5 686.5 803.4 935 2007 2008 惠州 271.4 318.9 357.4 394.2 439.2 479 东莞 245.1 294.7 355.5 412.8
成交量
2005
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2007
2008
2009
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惠州楼市量升价涨。
但与深圳价格发展趋势不同的是，惠州楼价相对07年高位水平目前仍有差距，整体而言价格发 展较为健康
惠城区成交价格走势 •当前价格约为5000元/平方米，2009年前三 季度整体升幅约为25%；
惠城区商品住房成交均价 （单位：元/平米） 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
大亚湾区
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标题
市况的总结以及分公司发展战略的关联性思考
惠州市况特点总结
•总结一：热点扩散，惠阳大亚 湾供求同步放量； •总结二：资源型类别墅大盘大 行其道，并广受欢迎； •总结三：市场趋于开放，挤出 效应下深圳客户进入惠州成为 不可改变的事实； •总结四：产品趋于高端化，城 市综合体开始出现
惠州公司发展策略的思考点
Part 1
惠州市房地产市场分析
1
三十年河东三十年河西，时代变迁下，惠州这座城市应该得到 充分的重视
楼市的走势与城市的发展趋势紧密相连，在重新审视惠州楼市之前，先来看 看惠州城市以及经济发展的趋势
> 惠州曾经是中国“烂尾楼”的代名词；
>
惠州曾经90年代初期经济硬着陆的受害者，被朱总理称为“三皮城市”，牛皮、
成交量(万平方米）
惠州 东莞 500 品牌发展阶段 深圳
600 500 400 300 200 100 0
400 200 0
450 400 2008 2009. 2003 2004 383 2005 2006 2007 发展提升阶段 1-9 296 惠州 81.88 255122 132.1 242.4 358.5 295.9 349.4 东莞 165 255.6 321.9 350.6 541.1 494 406.1 149 899.9 1038 901.1 705.8 500.4 383.9 577.6 深圳
•策略一：重视后进区域，抢攻大 亚湾
•策略二：乘胜追击，总结沉淀中 原操作惠州资源大盘的专业优势， 打造”大盘专家“形象；
•策略三：总结深圳外销市场渠道 组织的经验以及有效方法，“深圳 外销专家”。 •策略四：勇于挑战豪宅及综合体 物业的先行者，走好第一步，为未 来高端类物业操盘铺垫。
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The end , thank you .
2009. 1-9
1105 1290 989.1 2720
488 578.4 672.3 947.5 1155 2182 2625 3152 3703
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惠州楼市未来将进入品牌发展期
未来惠州楼市逐步成熟，产品多元化、开发规模化、项目质素高端化。
萌芽起步期 —2002年之前 发育成长期 发展提升期 —2003年至2005 —2006年至2009年 年 > 代表性项目：长湖苑、 > 代表性项目：荷兰水
肚皮、地皮，历史的承重包袱，制约了惠州过去10多年的发展；
>
随着深圳、东莞产业结构的转型以及当前逐步进入饱和发展的状态，惠州成为
“挤出效应”的受益者，80年代看深圳、90年代看东莞，未来的10年看惠州将
不是一个空洞概念，至少在珠江东岸发展轴线的城市群中作为明星城市是成立的。
2
但今天，惠州有诸多来自政治层面以及经济层面上的利好支撑
•全国第8位：商务经营基本 要素竞争力名列ห้องสมุดไป่ตู้国200个 大中城市第8位。 •全球前10位：2009年《城 市竞争力蓝皮书》中，在全 球经济增长速度排名中， 500个城市，惠州位列前10。
惠州以归属珠三角的国家战略定位；
> 2010年省运会在惠州举行； 经济上的利好 > “深莞惠一体化”立案，城轨动工建设；深莞惠区号统一，断头路 打通，区域融合； > 石化产业、数码信息产业两个产业龙头拉动，中海壳牌以及中海炼
惠州 东莞 深圳
19 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 2099 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20 2007 09 08 .1 -9
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2010后的惠州，有望迎来经济上的井喷
•表面上来看，惠州与东莞在GDP总量对比上差距仍比较明显，落后东莞4-5年； 东莞井喷期是在2005年，其中房地产及固定资产投资贡献较大； 在全球经济气候不发生根本逆转的情况下，惠州有机会迎来高涨，成为珠三角经济发展 的明星城市。
4000 3686 3500 3314 3174 3000 3101 3523
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07/1季度 07/2季度 07/3季度 07/4季度 08/1季度 08/2季度 08/3季度 08/4季度 09/1季度 09/2季度 09/3季度
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惠城区.惠阳区.大亚湾 成交量及供应量
惠城区
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惠州数据 •第1位：世界银行最新出炉 的《中国120个城市投资环 境报告》，惠州排名第一。 政治上的利好 > 2008年奥运火炬传递在惠州； > 全国文明城市第一名；惠州央视被正面报导； > 国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》首次明确给
•全国第3位：市场环境竞争 力名列全国200个大中城市 的第3名。
市水平，百姓开始具备较强的购买力
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
GDP总值(亿元)
14000 12000
人均GDP (美元)
惠州 东莞 深圳
10000 8000 6000 4000 2000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
丽日百合、美地花园 城 小高层；开始注重社 区内的配套以及园林 的规划; 本地客户
品牌发展期 — 2010以后
> 代表性项目：东湖花
园1-3区
> 特性：价低、品质低，
产品单一，以多层住 宅的形态出现。 本地自住客户
> 特性：建筑类型出现
乡、东方威尼斯、半 岛1号、合生帝景湾、 港惠新天地
> 代表性项目：卓越项
目、星河项目、佳兆 业综合体、华贸综合 体 的进入并大举开发入 市，产品素质全面提 升。中高端产品在供 应结构中占比加大 客户成为稳定的客户 群。
> 特性：大盘涌现，产
> 客户：封闭型市场，
> 客户： 封闭型市场，
品趋向多元化，从低 端到高端产品、从小 户型到多层洋房、别 墅到高层江景豪宅开 始呈现，并且取得市 场认可。楼市热点区 域呈现并扩大化
2009年1-10月惠城的供应量约为200万平方米，成交面积为180万平米，成交套数15000套； 预计2010年有效新增供应将在250万平米左右，热点区域将集中在江北区以及南部新城区，东部 新城的发展值得关注，水口区域未来潜在供应量大，但是区域较不成熟、抗市场风险能力较差；
惠阳区
2009年1-10月份供应量约为60万平米，主要原因是诸多项目在2008年停工缓建；成交面积约为55 万平米，成交套数为6000套；
本地客户为主、深圳 客户较为活跃
> 特性：深圳品牌开发
> 客户： 惠州、深圳
> 客户： 市场趋于开放，
6
惠州楼市成交量逐年上涨
•从2006年开始，惠州总体年成交量企稳在 250万平米以上，2010年预计成交量将超过 500万平米
1200 单位:万平方米 1000 800 600
•与深圳东莞相比较，惠州年成交量水平逐步 拉近。
油的大亚湾石化区产能规划为年产值3000亿，惠州数码年产值为
1000亿。惠州偏重型的产业构成对深莞产业结构的补强意义重大。 > 承接深圳、东莞3000亿元产能转移。
3
深莞惠经济总量的对比
>惠州的经济发展势头向好，08年超1200
亿，预计2011年达1800亿元
>惠州人均GDP近5000美元，是小康城