上海星河湾个案分析
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对改善和投资型客户也有不同程度的影响。
总体而言，近期几个月，上海高端市场引导了商品住宅市场，高端物业的交投保 持一定的活跃度，呈现过热趋势。
项目本身
一 集体规划 二 建筑风格品质 三 户型设计 四 园林景观 五 装修品质 六 物业管理 七 配套方面
整体规划 ——采用星座式布局，优点
星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。
Where
星河湾处于花木板块
该板块紧邻浦东新区行政中 心,位于世纪公园东南侧，西 北部与联洋国际社区相连。
在自然环境、社区氛围方面 均表现出众。教育、商业、医 疗等各类配套均十分完备；
交通方面板块内的轨道交通 龙阳路站、世纪大道站均为多 条轨道交通汇集的枢纽站点， 同时毗邻内环线和杨高路、罗 山路、沪南公路等主要交通干 道，公交自驾出行均十分便利
有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大 了屋内通风采光的墙面。
有利于空气流通，建筑群体有韵律的错落形成视 线通廊，也避免了户与户之间的对视
有利于容积率更加灵活的实现，可以有效腾出空 间作出多处局部园林和景观水景，这样就增加了 景观单元的数量。
另外建筑布局上，浦东星河湾均好性强，形成 “王”字布局
花木板块
市场小结
该板块相比于浦西以及小陆家嘴各传统豪宅版块供应量以及相应配套的“捉襟见 肘”，如火如荼的上海豪宅市场上，花木板块显示出了强有力的竞争力。它以规模 化带来了生活配套上的成熟和居住氛围的优越，对财富新贵的磁性效应也使这些地 段的房产价值倍增。 目前该板块在售的高端项目包括仁恒河滨城，前期300平米的大户型，均价4万， 浦东虹桥花园，主力户型为140—160的三房，均价2.4万，以及香梅花园三期的精 装小户型，均价3.5万等 综合统计，该板块品质楼盘体量大，品质较高，产品线丰富，均价在32261元/㎡
（以上数据来自搜房网）
星河湾为何可以高出所在板块1.5万的均价热卖？
第2章 项目解读
项目属性
项目基本参数
项目名称 所处方位 现场地址 物业类型 建筑形态
建筑风格 交房状况 规划期数 当前期数 发展商
物业管理
浦东星河湾 中内环间 上海浦东新区锦绣路2580弄 公寓 10-15层小高层
新古典建筑风格 豪华装修 3期 第1期 星河湾地产开发有限公司
浦东·星河湾
个案分析
谁是“星河湾”？
从市场热销开始解读
是什么让“星河湾”成为上海毫宅翘楚？
对项目进行深度剖析
从中有什么值得借鉴？
个人见解
取其精华，去其糟粕
目录
项目简介 项目解读 个人见解
第1章 项目简介
Why 为什么是星河湾
2009年，星河湾在上海浦东花木的高端公寓产品正式亮相。 这块被冠以“地王”称号的花木新民大型住宅地块，自诞生之日起便一波三折、备受关注。
豪宅市场现状
近几个月的成交量井喷虽然是刚性需求、改善型置业和投资者追涨的衔接，但是市 场确实存在过热迹象。
未来市场的不确定性，主要来源于三点： 第一 整体经济形势能否维持向好格局尚不明朗。 第二 上海楼市的成交量并不稳定，分布不均衡。 第三 从市场反馈来看，房价的持续上扬，不仅对刚性需求造成了较大打击，同时
在吸引了包括新鸿基、和黄在内的十几家地产巨子竞标，且耗时一年多的“马拉松”式竞标过程中，金 地集团曾报出59.89亿元的天价，但最终竟然败给了传言由陆家嘴集团内定的星河湾地产。
2007年9月28日，星河湾地产凭借其优质的品牌效应以及卓越的城市大盘运营模式最终以42.4亿元将浦 东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。
星河湾地产开发有限公司
项目参数表 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 得房率
200000m2 一期住宅9.5万m2
1.58 35% 90%、
近期开盘时间 交房时间 总户数 新推套数 车位户数比
物业管理费
2009年8月8日 现房 未定 322 1：1 4.9元/m2.月
原因
一 近期上海豪宅市场过热 二 项目本身的高品质 三来自百度文库营销分析
传达景观视觉的第一性 a 多重观景的转角窗设计 b 各个功能间都设有可入座的观景阳台。
完善功能分区，加强动线设计 a 多层次私密空间的合理分配 b 多功能生活配套服务的设计
体现尊贵生活的设计元素 a 起居室豪华尊贵的设计 b 超大的南北连厅空间 c 一梯一户的入 户设计 d 完善的后台服务空间
Who 星河湾是谁
广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考 察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者，所获地产奖项颇丰，其中分量最重的 莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖” 这就意味着星河湾首次代表中国获得 世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。
广东 星河湾 （2001年）
北京 星河湾 （2005年）
浦东 星河湾 （2009年）
What 星河湾怎么了
在8月8日开盘共推出322套房源，总面积约为9.5万平方米，当日，共成交264套，40余亿元的首日成交金额创中 国楼市的新纪录。由此统计，开盘六个小时，平均每个小时销售额超过6.5亿元。截至8月11日，浦东星河湾共成交 280余套，销售率高达90%，成交均价4.68万元/m2。
建筑风格——建筑本身就是景观主角
建筑符号的重复运用——“八 角亭”成为整个社区外立面的标 志性符号，这种建筑符号的重复 利用，形成星河湾独有的风格。
立面设计细节丰富、美观， 局部石材处理精雕细琢，入口
墙身虚实对比有度，檐口
部位的着重装饰。
富于变化；
外立面看不到管线，多采用阳台取代飘窗
星河湾采用隐型管道设计，建筑物外立面找不 星河湾用多阳台取代飘窗台，设计多阳台。
到外露的管道。
更有利通风、采光及观景。住户有更多与外部
星河湾专门做了一些小飘台用于收藏空调室外
景色接触的开放空间。
机，把空调冷凝管也装入墙体，更考虑到空调
室内机的美观性。
户型设计
星河湾户型设计的最大特点：将别墅的设计元素和理念充分运用到高端公寓大平层的中，有 效实现了公寓生活别墅化。 具体的体现手法如下：
总体而言，近期几个月，上海高端市场引导了商品住宅市场，高端物业的交投保 持一定的活跃度，呈现过热趋势。
项目本身
一 集体规划 二 建筑风格品质 三 户型设计 四 园林景观 五 装修品质 六 物业管理 七 配套方面
整体规划 ——采用星座式布局，优点
星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。
Where
星河湾处于花木板块
该板块紧邻浦东新区行政中 心,位于世纪公园东南侧，西 北部与联洋国际社区相连。
在自然环境、社区氛围方面 均表现出众。教育、商业、医 疗等各类配套均十分完备；
交通方面板块内的轨道交通 龙阳路站、世纪大道站均为多 条轨道交通汇集的枢纽站点， 同时毗邻内环线和杨高路、罗 山路、沪南公路等主要交通干 道，公交自驾出行均十分便利
有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大 了屋内通风采光的墙面。
有利于空气流通，建筑群体有韵律的错落形成视 线通廊，也避免了户与户之间的对视
有利于容积率更加灵活的实现，可以有效腾出空 间作出多处局部园林和景观水景，这样就增加了 景观单元的数量。
另外建筑布局上，浦东星河湾均好性强，形成 “王”字布局
花木板块
市场小结
该板块相比于浦西以及小陆家嘴各传统豪宅版块供应量以及相应配套的“捉襟见 肘”，如火如荼的上海豪宅市场上，花木板块显示出了强有力的竞争力。它以规模 化带来了生活配套上的成熟和居住氛围的优越，对财富新贵的磁性效应也使这些地 段的房产价值倍增。 目前该板块在售的高端项目包括仁恒河滨城，前期300平米的大户型，均价4万， 浦东虹桥花园，主力户型为140—160的三房，均价2.4万，以及香梅花园三期的精 装小户型，均价3.5万等 综合统计，该板块品质楼盘体量大，品质较高，产品线丰富，均价在32261元/㎡
（以上数据来自搜房网）
星河湾为何可以高出所在板块1.5万的均价热卖？
第2章 项目解读
项目属性
项目基本参数
项目名称 所处方位 现场地址 物业类型 建筑形态
建筑风格 交房状况 规划期数 当前期数 发展商
物业管理
浦东星河湾 中内环间 上海浦东新区锦绣路2580弄 公寓 10-15层小高层
新古典建筑风格 豪华装修 3期 第1期 星河湾地产开发有限公司
浦东·星河湾
个案分析
谁是“星河湾”？
从市场热销开始解读
是什么让“星河湾”成为上海毫宅翘楚？
对项目进行深度剖析
从中有什么值得借鉴？
个人见解
取其精华，去其糟粕
目录
项目简介 项目解读 个人见解
第1章 项目简介
Why 为什么是星河湾
2009年，星河湾在上海浦东花木的高端公寓产品正式亮相。 这块被冠以“地王”称号的花木新民大型住宅地块，自诞生之日起便一波三折、备受关注。
豪宅市场现状
近几个月的成交量井喷虽然是刚性需求、改善型置业和投资者追涨的衔接，但是市 场确实存在过热迹象。
未来市场的不确定性，主要来源于三点： 第一 整体经济形势能否维持向好格局尚不明朗。 第二 上海楼市的成交量并不稳定，分布不均衡。 第三 从市场反馈来看，房价的持续上扬，不仅对刚性需求造成了较大打击，同时
在吸引了包括新鸿基、和黄在内的十几家地产巨子竞标，且耗时一年多的“马拉松”式竞标过程中，金 地集团曾报出59.89亿元的天价，但最终竟然败给了传言由陆家嘴集团内定的星河湾地产。
2007年9月28日，星河湾地产凭借其优质的品牌效应以及卓越的城市大盘运营模式最终以42.4亿元将浦 东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。
星河湾地产开发有限公司
项目参数表 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 得房率
200000m2 一期住宅9.5万m2
1.58 35% 90%、
近期开盘时间 交房时间 总户数 新推套数 车位户数比
物业管理费
2009年8月8日 现房 未定 322 1：1 4.9元/m2.月
原因
一 近期上海豪宅市场过热 二 项目本身的高品质 三来自百度文库营销分析
传达景观视觉的第一性 a 多重观景的转角窗设计 b 各个功能间都设有可入座的观景阳台。
完善功能分区，加强动线设计 a 多层次私密空间的合理分配 b 多功能生活配套服务的设计
体现尊贵生活的设计元素 a 起居室豪华尊贵的设计 b 超大的南北连厅空间 c 一梯一户的入 户设计 d 完善的后台服务空间
Who 星河湾是谁
广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考 察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者，所获地产奖项颇丰，其中分量最重的 莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖” 这就意味着星河湾首次代表中国获得 世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。
广东 星河湾 （2001年）
北京 星河湾 （2005年）
浦东 星河湾 （2009年）
What 星河湾怎么了
在8月8日开盘共推出322套房源，总面积约为9.5万平方米，当日，共成交264套，40余亿元的首日成交金额创中 国楼市的新纪录。由此统计，开盘六个小时，平均每个小时销售额超过6.5亿元。截至8月11日，浦东星河湾共成交 280余套，销售率高达90%，成交均价4.68万元/m2。
建筑风格——建筑本身就是景观主角
建筑符号的重复运用——“八 角亭”成为整个社区外立面的标 志性符号，这种建筑符号的重复 利用，形成星河湾独有的风格。
立面设计细节丰富、美观， 局部石材处理精雕细琢，入口
墙身虚实对比有度，檐口
部位的着重装饰。
富于变化；
外立面看不到管线，多采用阳台取代飘窗
星河湾采用隐型管道设计，建筑物外立面找不 星河湾用多阳台取代飘窗台，设计多阳台。
到外露的管道。
更有利通风、采光及观景。住户有更多与外部
星河湾专门做了一些小飘台用于收藏空调室外
景色接触的开放空间。
机，把空调冷凝管也装入墙体，更考虑到空调
室内机的美观性。
户型设计
星河湾户型设计的最大特点：将别墅的设计元素和理念充分运用到高端公寓大平层的中，有 效实现了公寓生活别墅化。 具体的体现手法如下：