营改增之企业销售不动产适用一般计税方法讲解

一、企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申

报示例

（一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企

业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目

【案例】某企业为一般纳税人，于2018 年销售 2016 年 6 月后新

购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用 5550 万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率 11%，购进原值 4500 万元，预征率 5%；本月还购进办公用电脑、家具等 1170 万元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】

（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，

①2016 年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不动产

②2016 年 5 月 1 日后取得（不含自建）的不动产

应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如

不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构

所在地主管国税机关申报纳税。

(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额

预缴税款 =（收到的全部价款和价外费用 - 不动产购置原价或者取得不动产时）÷

（1+5%）ⅹ5%，

应纳税额 =销项税额 - 进项税额 - 预缴税款

销项税额 =收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%

进项税额 =支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税

率。

【应纳税额计算】

预缴税款 =（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元

销项税额 =5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元

进项税额 =1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元

应纳税额 =550-170-50=330 万元

【报表填写】

1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）

在第 4 项“税率 11%”的“开具增值税专用发票”下的第 1 栏“销

售额”内填入不含税销售额50000000元，第 2 栏“销项 ( 应纳 ) 税

额”内填入计算的销项税额5500000 元；在第 4 项“税率 11%”的

“合计”下的第 9 栏“销售额” 内填入不含税销售额50000000元，第 10 栏“销项 ( 应纳 ) 税额”内填入计算的销项税额5500000 元，

第 11 栏“价税合计”内填入价税合计金额 55500000元，第 12 栏

差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金

额”填写 0（如图 1）

图1

开具增值税专用发票开具

其他

发票

未开

具发

票

纳税

检查

调整合计

服务、

不动产

扣除后

销项

销项( 应纳)

税销项销项

销项

( 应

纳) 税

和无形

资产扣含税

( 免

税)

销

( 应

销售额

销售

额( 应纳) 销售额

( 应纳) 销售额

销售

额

价税

合计除项目

本期实

销项

( 应纳)

税额额纳)

税额售额

项目及栏次税额税额际扣除

金额

额

14=13÷(100%+税

1

2

3 4 5 6

78 9=1+3+5+

7 10=2+4+6+8 11=

9+1

0 12 13=11-12率或征收率 ) ×税

率或征收率

17%税率的货物及加工修理修配劳务 1

一、 全部征

17%税率的服务、不动产和无形资产

2 13%税率

3 一般

税项目

11%税率

4

计税 方法 6%税率

5 计税 其中：

即征即退货物及加工修理修配劳务 6

即征即

即征即退服务、不动产和无形资产 7 退项目

—— —— —— —

—

——

—— —— —

—

50000000 5500000 50000000 5500000 55500000 0 5550000

5500000

—— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —

—

—— —— —— —— —— —— —— ——

--WORD格式-可编辑--

2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期

进项税额明细）

在第 2 栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填

入份数 1 份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额

10000000 元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额

1700000 元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第 1 栏“认

证相符的增值税专用发票” 、第 12 栏“当期申报抵扣进项税额合

计”和第 35 栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份

数、金额和税额。（如图 2）

图2

本栏填写的是

本期认证相符

的所有增值税

专用发票（包括

本期申报抵扣

的、未申报抵扣

的和待抵扣的）