长沙商业综合体建筑调研报告.ppt
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第六都 北辰三角洲 华远华中心
定位
一座万达广场、一座城市中心 高端城市综合体 时尚城市综合体
长沙首个双大型综合体 铸长沙主题休闲商业新模式
长沙最全城市综合体 世界级口岸综合体 一座城市的精神领袖 长沙央区稀缺墅质高端项目 300亿、世界级、CLD央区 尊重长沙记忆、复兴城市文化
开发商：长沙百万方以上大型综合体多隶属于一线品牌开发商，依靠雄厚的 资金和丰富的开发经验占据优质资源，抢占市场。
格局：长沙现有综合体项目超过50个，2012年之前综合体项目主要分布在 南城板块，约占34%。2012年之后，综合体项目遍地开花，市中心板块成为 最热门板块，约占21%。
滨
金星北板块
江 新
城
板
块
麓谷板块
市府板块
北城板块 市中心板块 尚东板块
经开星沙板 块
东城板块
梅溪湖版块 洋湖院片区
南城省府板 块
268 待定 —— 145.9 235.5
发展模式：长沙城市综合体多样化发展，酒店、写字楼、商业等物业各具特 色，主要以全面发展和以写字楼物业发展为核心，拔升项目形象，创造价值。
综合体模式
综合体个数 典型代表
模式一
模式二
模式三
模式四
酒店、写字楼、商场、公寓等 以写字楼为核心功能的 以酒店为核心功能的发 以商业为核心功能的发
万达文华酒店 凯悦酒店 洲际酒店 万豪酒店
瑞吉、W酒店 凯宾斯基酒店
万豪酒店
13.15 40 20 2.09 6.48 6.52 5
无 30 16 2.15 —— 0.35 11.3
50 70 300 14.07 34 —— 29
57 75 80 1.34 22.8 1.72 27
200.8米 300米
长沙综合体专题研究
主讲人：刘宵
城市的名片 城市的旗舰
它们以外在摩天大楼的形式丰富着城市的天际线 内在以功能集约的聚合力量营造着城市的新中心 它们是城市的名片 是城市动力的旗舰 用钢筋铁骨般的巨浆把城市进程大步推向前进。
——城市综合体
每座城市都需要有带领步入国际化的城市综合体
——世界级建筑大师勒·柯布西耶
中部金融城城市综合Fra Baidu bibliotek 市中心地段、临江品牌地产
地铁上盖、滨水综合体 双地铁物业都市综合体 50万方都市精粹聚合体 南城地铁口城市综合体
大型旅游城市综合体 最具投资价值商业体 市府旁台式综合体
项目名称
万达广场 运达中央广场
喜盈门范城 华晨世纪广场 长沙顺天国际金融中心 泊富国际广场
华悦城 保利国际广场
长沙世茂房地产有限公司——上海 长沙奥克斯广场置业有限公司——浙江 长沙北辰房地产开发有限公司——北京 长沙开福万达广场投资有限公司——辽宁
湖南德思勤投资有限公司——广东
核心驱动力：五星级酒店和集中商业是长沙综合体的核心驱动力，长沙配有5 星级酒店项目达10个以上。部分项目以写字楼和公寓产品为特色。
各种功能均衡发展模式
发展模式
展模式
展模式
16个 开福万达广场
21个 运达中央广场
12个 德思勤城市广场
14个 奥克斯广场
写字楼产品分析 分布格局 产品等级 外立面
建筑面积/高度 标准层面积/产权划分
层数/层高 大堂挑高/面积
内部配置 销售情况/投资回报率
分布格局：在售项目主要集中在市中心板块，约占47%，市府板块、滨江板 块、南城板块、武广板块已有大量写字楼项目开发，但尚未全面入市。
酒店
项目名称
体量（万方）
名称
华远华中心
5.5
君悦酒店
写字楼
公寓
体量（万方） 体量（万方）
14.5
0.52
住宅 体量（万方）
29.8
商业 体量（万方）
36.08
超高层高 度
268米
万达广场
德思勤城市 广场
北辰三角洲
复地崑玉国 际
运达中央广 场
顺天国际金 融中心
保利国际广 场
6.6 6 20 3.79 10.8 4.5 5
北辰三角洲：537万方
恒广欢乐世界：449.5万方
长沙综合体各面积占比
6% 9%
小于50万㎡
15%
50—100㎡ 100—200㎡
新华都万家城：300万方
中信新城：225万方
大于200㎡
70%
百万方以上综合体项目： 长沙明发商业广场/保利麓谷林语/保利西海岸/北辰三角洲/恒广欢乐世界/开福万达广场/华远华中心/中房瑞 致国际/新华都万家城/中信新城
项目名称
万博汇 泊富国际广场 华晨世纪广场
华远华中心 喜盈门范城 保利国际广场 世茂铂翠湾 奥克斯广场 北辰三角洲 万达广场 德思勤城市广场
开发商以及来源
长沙盛和房地产开发有限公司——长沙 湖南泊富地产开发有限公司——长沙 湖南鑫盛房地产开发有限公司——长沙
长沙橘韵投资有限公司——湖北 湖南润领房地产开发有限公司——上海 长沙南湖广场置业有限公司——上海
定位：长沙综合体的定位，主要讲区域领导者形象、投资规模和业态组合模 式的差异化，大体量、高档次等诉求点。
项目名称
绿地中央广场 方略城市广场 华创国际广场 复地崑玉国际 中建梅溪湖中心 德思勤城市广场
兴苏广场 中信新城 嘉斯茂购物广场 河西王府井商业广场 长房时代城
定位
长沙首席海派综合体 星沙唯一地铁上盖城市综合体
在北京
“一般1000万人口的城市里面，建筑综合体的数量在5到10个之间，如果人 数再少至600万-1000万就减半。” ——中国商业地产联盟专家委员何其琛
长沙 究竟有多少综合体，这些综合体又具有什么特性？
目录
二、长沙综合体现状 三、长沙综合体产品研究 四、长沙综合体前景预判
二、长沙综合体现状 分布格局 规模 定位 开发商 核心驱动力 发展模式
武广新城板 块
板块名称 望城板块 金星北板块 麓谷板块 市府板块 滨江新城板块 梅溪湖板块 洋湖垸板块 北城板块 市中心板块 尚东板块 经开星沙板块 南城板块 武广板块
12年之前 0 0 2 1 2 0 0 1 4 3 2 8 1
12年之后 1 1 2 4 6 3 2 2 14 6 5 12 8
规模：现有综合体项目以中小规模为主，规模多在50万㎡以内，100万㎡以 上的项目仅占15%。
最高地标综合体——台北101
总建面37.5万，购物中心19.6万，写字楼18.8万，楼高509.2米，地上101层
在台湾
最有旅游价值综合体——澳门威尼斯人
总建筑95万平，百货、影城、度假村酒店、大运河购物中心、溜冰场等，身在澳门宛若水城
在澳门
最受投资者青睐的综合体——三里屯VILLAGE
建面46.6万平，购物中心，商铺，写字楼，SOHO公寓,SOHO开盘当天40亿，一周突破50亿
定位
一座万达广场、一座城市中心 高端城市综合体 时尚城市综合体
长沙首个双大型综合体 铸长沙主题休闲商业新模式
长沙最全城市综合体 世界级口岸综合体 一座城市的精神领袖 长沙央区稀缺墅质高端项目 300亿、世界级、CLD央区 尊重长沙记忆、复兴城市文化
开发商：长沙百万方以上大型综合体多隶属于一线品牌开发商，依靠雄厚的 资金和丰富的开发经验占据优质资源，抢占市场。
格局：长沙现有综合体项目超过50个，2012年之前综合体项目主要分布在 南城板块，约占34%。2012年之后，综合体项目遍地开花，市中心板块成为 最热门板块，约占21%。
滨
金星北板块
江 新
城
板
块
麓谷板块
市府板块
北城板块 市中心板块 尚东板块
经开星沙板 块
东城板块
梅溪湖版块 洋湖院片区
南城省府板 块
268 待定 —— 145.9 235.5
发展模式：长沙城市综合体多样化发展，酒店、写字楼、商业等物业各具特 色，主要以全面发展和以写字楼物业发展为核心，拔升项目形象，创造价值。
综合体模式
综合体个数 典型代表
模式一
模式二
模式三
模式四
酒店、写字楼、商场、公寓等 以写字楼为核心功能的 以酒店为核心功能的发 以商业为核心功能的发
万达文华酒店 凯悦酒店 洲际酒店 万豪酒店
瑞吉、W酒店 凯宾斯基酒店
万豪酒店
13.15 40 20 2.09 6.48 6.52 5
无 30 16 2.15 —— 0.35 11.3
50 70 300 14.07 34 —— 29
57 75 80 1.34 22.8 1.72 27
200.8米 300米
长沙综合体专题研究
主讲人：刘宵
城市的名片 城市的旗舰
它们以外在摩天大楼的形式丰富着城市的天际线 内在以功能集约的聚合力量营造着城市的新中心 它们是城市的名片 是城市动力的旗舰 用钢筋铁骨般的巨浆把城市进程大步推向前进。
——城市综合体
每座城市都需要有带领步入国际化的城市综合体
——世界级建筑大师勒·柯布西耶
中部金融城城市综合Fra Baidu bibliotek 市中心地段、临江品牌地产
地铁上盖、滨水综合体 双地铁物业都市综合体 50万方都市精粹聚合体 南城地铁口城市综合体
大型旅游城市综合体 最具投资价值商业体 市府旁台式综合体
项目名称
万达广场 运达中央广场
喜盈门范城 华晨世纪广场 长沙顺天国际金融中心 泊富国际广场
华悦城 保利国际广场
长沙世茂房地产有限公司——上海 长沙奥克斯广场置业有限公司——浙江 长沙北辰房地产开发有限公司——北京 长沙开福万达广场投资有限公司——辽宁
湖南德思勤投资有限公司——广东
核心驱动力：五星级酒店和集中商业是长沙综合体的核心驱动力，长沙配有5 星级酒店项目达10个以上。部分项目以写字楼和公寓产品为特色。
各种功能均衡发展模式
发展模式
展模式
展模式
16个 开福万达广场
21个 运达中央广场
12个 德思勤城市广场
14个 奥克斯广场
写字楼产品分析 分布格局 产品等级 外立面
建筑面积/高度 标准层面积/产权划分
层数/层高 大堂挑高/面积
内部配置 销售情况/投资回报率
分布格局：在售项目主要集中在市中心板块，约占47%，市府板块、滨江板 块、南城板块、武广板块已有大量写字楼项目开发，但尚未全面入市。
酒店
项目名称
体量（万方）
名称
华远华中心
5.5
君悦酒店
写字楼
公寓
体量（万方） 体量（万方）
14.5
0.52
住宅 体量（万方）
29.8
商业 体量（万方）
36.08
超高层高 度
268米
万达广场
德思勤城市 广场
北辰三角洲
复地崑玉国 际
运达中央广 场
顺天国际金 融中心
保利国际广 场
6.6 6 20 3.79 10.8 4.5 5
北辰三角洲：537万方
恒广欢乐世界：449.5万方
长沙综合体各面积占比
6% 9%
小于50万㎡
15%
50—100㎡ 100—200㎡
新华都万家城：300万方
中信新城：225万方
大于200㎡
70%
百万方以上综合体项目： 长沙明发商业广场/保利麓谷林语/保利西海岸/北辰三角洲/恒广欢乐世界/开福万达广场/华远华中心/中房瑞 致国际/新华都万家城/中信新城
项目名称
万博汇 泊富国际广场 华晨世纪广场
华远华中心 喜盈门范城 保利国际广场 世茂铂翠湾 奥克斯广场 北辰三角洲 万达广场 德思勤城市广场
开发商以及来源
长沙盛和房地产开发有限公司——长沙 湖南泊富地产开发有限公司——长沙 湖南鑫盛房地产开发有限公司——长沙
长沙橘韵投资有限公司——湖北 湖南润领房地产开发有限公司——上海 长沙南湖广场置业有限公司——上海
定位：长沙综合体的定位，主要讲区域领导者形象、投资规模和业态组合模 式的差异化，大体量、高档次等诉求点。
项目名称
绿地中央广场 方略城市广场 华创国际广场 复地崑玉国际 中建梅溪湖中心 德思勤城市广场
兴苏广场 中信新城 嘉斯茂购物广场 河西王府井商业广场 长房时代城
定位
长沙首席海派综合体 星沙唯一地铁上盖城市综合体
在北京
“一般1000万人口的城市里面，建筑综合体的数量在5到10个之间，如果人 数再少至600万-1000万就减半。” ——中国商业地产联盟专家委员何其琛
长沙 究竟有多少综合体，这些综合体又具有什么特性？
目录
二、长沙综合体现状 三、长沙综合体产品研究 四、长沙综合体前景预判
二、长沙综合体现状 分布格局 规模 定位 开发商 核心驱动力 发展模式
武广新城板 块
板块名称 望城板块 金星北板块 麓谷板块 市府板块 滨江新城板块 梅溪湖板块 洋湖垸板块 北城板块 市中心板块 尚东板块 经开星沙板块 南城板块 武广板块
12年之前 0 0 2 1 2 0 0 1 4 3 2 8 1
12年之后 1 1 2 4 6 3 2 2 14 6 5 12 8
规模：现有综合体项目以中小规模为主，规模多在50万㎡以内，100万㎡以 上的项目仅占15%。
最高地标综合体——台北101
总建面37.5万，购物中心19.6万，写字楼18.8万，楼高509.2米，地上101层
在台湾
最有旅游价值综合体——澳门威尼斯人
总建筑95万平，百货、影城、度假村酒店、大运河购物中心、溜冰场等，身在澳门宛若水城
在澳门
最受投资者青睐的综合体——三里屯VILLAGE
建面46.6万平，购物中心，商铺，写字楼，SOHO公寓,SOHO开盘当天40亿，一周突破50亿