万科魅力之城房地产项目市场定位报告
万科魅力之城定位报告
青岛经济发展与未来发展规划——未来发展规划
经济发展 经济目标 第一步,全市国内生产总值在2006年实现翻一番（与“十五”计划的2001年相比） 第二步,到2012年实现翻两番,人均超过7100美元,全面建成小康社会; 第三步,到2020年人均超过1.5万美元,达到世界中等发达国家水平,实现经济建设、城市建设、社会 发展、人民生活与人的素质四个方面的现代化,把青岛建设成为经济发达、民主健全、文化繁荣、 社会和谐、环境优美、生活富足、特色鲜明的社会主义现代化国际大城市。 经济特色及产业支撑 三大特色经济：港口经济、旅游经济和海洋经济 四大产业基地：电子家电基地、汽车机车造船基地、石油化 工基地、新材料基地 五大产业群： 以海尔、海信、澳柯玛、浪潮、朗讯、ＬＧ为核心企业的家电电子产业群； 以大炼油、二甲苯、芳香烃、ＰＶＣ为核心产品的石化产业群； 以轿车、轻重卡车、客车、公交车及车辆零部件为核心产品的汽车产业群； 以集装箱、游艇、巡逻艇、摩托艇及船舶零部件为核心产品的造船产业群； 以港口运输、集装箱作业、现代物流、临港加工分拨、港务机械制造为核心行业的港口经济产业 群。
经济实力 2003 GDP（亿元） 财税收入（亿元） 203 17．4 2004 249．5 21．2 2005 321.2 27．4
城阳区经济稳步发展，近3年的全区生产总值增长率保持在20%以上 “十一五”期间，城阳区的发展目标为全区生产总值年均增长23%以上；财税总收入年均增长 22％以上，地方财政收入年均增长20％以上；全社会固定资产投资年均增长25％以上，前景良 好。 2005年城阳区城镇居民人均可支配收入13021元（青岛市为12919），居民人均储蓄16761元。
目录 青岛经济发展与未来发展规划 青岛总体房地产市场分析
城阳区经济概况及十一五规划
万科房地产产品规划定位解析
经过多年的发展，万科已经成为 中国最大的房地产公司之一，业 务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、 物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居 住环境，注重绿化、配套设施和 社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完 善配套和优质服务为特点，面向 高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。 同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把 握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符 合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供 一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居 住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的 需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝 聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。
某地产魅力之城营销总结报告
销售策略效果评估
广告宣传效果
通过线上线下多渠道的广告宣 传，项目知名度得到了显著提
升，吸引了大量潜在客户。
价格策略效果
项目定价合理，符合市场行情 ，同时在销售过程中灵活调整 价格，实现了快速去化。
渠道拓展效果
项目积极开拓线上线下渠道， 与多家中介机构和电商平台合 作，有效增加了客源。
服务质量评价
客户对项目的服务质量评价较 高，特别是在销售人员专业性 和售后服务方面得到了广泛好
举办各类活动，如楼盘开放日、主题沙龙等 ，吸引客户关注并促进销售。
品牌联合
与知名家居品牌、物业管理公司等进行合作 ，提升项目整体形象和附加值。
媒体合作
与主流媒体建立长期合作关系，提高项目知 名度和曝光率。
未来市场展望
政策影响
关注房地产政策走向，预测未来市场趋势，为项 目发展提供决策依据。
竞品分析
定期对竞品项目进行调查和分析，了解其动态和 市场反应。
求。
建议二
提高物业服务质量，加 强安全管理，确保居民
的生活安全和舒适。
期望三
加强绿化维护和景观打 造，保持项目的环境优
美和宜居性。
期望四
定期举办社区活动，增 进邻里之间的交流和互 动，提高社区的凝聚力
。
05
总结与展望
营销策略总结
目标市场定位
针对中高端购房者，主打舒适、品质和便利 的生活体验。
线上线下活动
销售业绩分析
销售周期
从数据上看，项目从启动到销售 完毕的平均周期为6个月，其中 部分热门房源在短时间内即售罄
。
客户群体
客户群体主要集中在30-50岁之 间，其中80%为首次购房者，
20%为改善型购房者。
房产万科项目定位报告
什么产品畅销 — 主流 什么产品安全 — 需求
畅销、安全的产品 还要提升利润
对客户说什么
如何做的更好
1.1 土地属性 – 区位、环境 【土地属性】【公司战略】【市场分析】【客户视角】【成本控制】【项目定位】
【区位、环境价值】 — 具备较大发展前景、拥有良好自然环境资源，城市建面亟待改善；
1、区位隶属南昌市区域面积最大、人口数量最多、经济总量最大的青山湖区； 2、是城市“东进”发展战略门, 连接老城区与昌东新区枢纽区域； 3、城市中心稀缺生态环境区、北临1800亩艾溪湖城市湿地公园、西临1600亩都市候鸟公园； 4、项目西侧有我司可规划规划打造的86亩公园，具备良好的项目展示作用及配套建设； 5、宗地周边目前以村民自建房居多环境较差，城市化建设待推进；
1.4 土地属性 – 现状、指标 【土地属性】【公司战略】【市场分析】【客户视角】【成本控制】【项目定位】
【现状、指标】 — 已部分开工、属中低密度社区
1、计容开工建面约7万㎡，主要为6F多层洋房及9F小高层产品， 2、已全部结构封顶具备预售条件，但须进行改造；
用地性质 占地面积 容积率 绿地率 建筑高度 配套设施
区域研究界定依据： 1、项目所在区域：青山湖区的京东板块 2、项目未来客户主要分流区域：高新区 3、项目紧邻区域：青云谱区的解放路板块
最全面的万科房地产公司项目定位报告
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
最全面的万科房地产公司项目定位报告
第1章
1.1.
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目
2、承办单位概况
单位名称：*******房地产开发有限公司
单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)
注册资金：港币2,000万元
单位住所：*****市珠晖区沿江路29号
业务范围：房地产开发、销售
法定代表人：****
建设单位简介：*******房地产开发有限公司是由*****市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*****市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
目前，*****市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善*****市人民的居住条件已经成为*****市政府特别关心的问题之一。同时，随着*****经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使*****城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
万科成都万科魅力之城项目销售执行报告报告
最高限度 提高客户 转化
开盘前合理预 销控提高转化
提前带客户看车位试车，保证客户选到如意车 位 建议客户多选几个车位以备用，合理疏散集中 的意向车位，提高开盘时转化
渠道包装线
小区三期入口以及7-8 组团入口行架展示，以及 销售大厅门口行架及横幅 宣传告知车位销售信息 桁架 海报
车库现场包装展示，让试车 客户感受有车位的“尊荣”感； 沿路标语提示买车位的幸福感
上月销售分析
数据统计时间：5.1日——5.31日
来访家庭结构统计
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
200 150 100 50 0
5月 4月 5月占比 4月占比
60%
50%
40%
30%
20%
10%
青年之家 44 16 14% 4% 青年持家 52 65 16% 18% 小太阳 177 170 55% 47% 后小太阳 57 84 18% 23% 中年之家 9 2 3% 1% 老年之家 2 24 1% 7% 三代同堂 1 1 0% 0%
来电来访对比统计
上月销售分析
数据统计时间：5.1日——5.31日
近三月来电来访统计 600 500 400 300 200 100 40 0 3月 4月 来电 来访 5月
568 520 390 317 405
5月总体来电40组，来访405组； 本月由于基本无推广，来电组数急剧下降，来访组数与4月基本持平，较3月有一定程 度的下降。
龙湖三千城 华润二十四城
—— ——
—— ——
95-114㎡ ——
18 ——
130-139㎡ 125-144㎡
35 56
华润翡翠城
万科魅力之城复盘报告2019
77
6月 77 10858
49
7月 49 10706
9月6日五期二批取证 （6、9、12#）
10554 78
10732 64
10809 72
8月 78 10554
9月 64 10732
10月 72
10809
10923
41 11月
41 10923
10755
91
12月 91
10755
四期一批次 五期一二批次
户型 A（边户115户型） B（南向89户型） C（边户89户型）
合计 A（边户115户型） B（南向89户型） C（边户89户型）
合计
套数 27 216 189 432 180 356 179 715
总面积 3138 19174 16927 39239 20886 30905 15875 67667
货值 （万元）
3605 19275 18627 41507 23511 31868 17701 73080
套数占比
6 50 44 100 25.17 49.79 25.03 100.00
货值占比
9 46 45 100 32.17 43.61 24.22 100.00
产品定位：从客户定位及地块分析得出，产品配比中，首置90㎡以 下产品需占比大
放；
竞品路口巡展、沃金巡展
竞品拓客拦截、地铁口拓展
乡镇海报粘贴、乡镇巡演拓展地缘客户
销售力 05 / 31
多维度，销售力提升：竞品培训、五期系列知识培训、案场风险要点培训、优秀销售经验分享会、实景示范区培训、每周 活动邀约培训、区域配套规划培训、日盘客call客、电访监督机制等
营销篇-营销策略
万科精品地产某项目市场定位研究报告(ppt 131页)
－－－ －－－ －－－ －－－
580 112 418 －－－
100％ 100％ 100％ －－－
一期公寓3000，别墅6000， 最后一次放盘为8500（花园
洋房）
合计
－－－
－－－
1100
100％
户均面积（㎡） 78－188 －－－ －－－ －－－
区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）
项目名称：佳莲·时代广场
2900-3500-4000-5000-
240
0
240
100% 5800-6000-7500元/平米
86
0
86
100%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
874
0
874
100%
户均面积（㎡） 36－83 88－118 125－140 170－190
区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）
项目名称：果岭小镇
开发商：北京天运通房地产开发有限公司 设计单位：墨臣 施工单位：昌平一建 地理位置：昌平区昌平城区东关环岛和白浮泉公园之间 用地面积：27万平米 建筑面积：23万平米，集中商业3.2万 用地性质：住宅和商业 建筑形态：板楼、联排别墅 容积率： 0.96 地块情况：目前已全部现房，全部入住 付款及优惠：一次性付款、按揭、分期 交房时间：06年10月已入住
开发商： 北京佳莲伟业房地产开发有限公司 地理位置：北京昌平区鼓楼大街老电影院原址 用地面积：9285㎡ 建筑面积：约52000㎡ 用地性质：商业（民用水、电） 容 积 率：5.6 地块情况：目前处于±0情况，土地设为抵押，抵押权为北
京农村商业银行兴昌支行 优 惠：一次性付款98折、按揭99折 交房时间：2008年12月31日
区域市场分析——区域内竞品项目
成都万科魅力之城调研报告
成都万科魅力之城调研报告“魅力之城”作为万科旗下的一个子品牌，目前已经成功进入无锡、成都、沈阳等地。
凭借规模优势，万科引入国外先进的规划设计理念，配套完善，注重绿化、环境和社区文化的营造，强调人与人的亲情和沟通，充分体现人的价值，项目整体风格更为成熟和细致。
武汉万科魅力之城坐落于武昌新中心——光谷片区。
中国光谷与美国硅谷，有着极为相似之处——以高新技术产业为主导产业，以高素质人才聚居为主体的规划功能定位，决定了其不仅具有良好的投资环境，更是具有高尚的人文居住环境。
成都万科魅力之城项目规划创造一个具有公共文化空间、亲和力与和谐人文特色的社区。
项目以实用、舒适、分区合理为整体规划原则，户型选择丰富，居住实用率高。
集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目。
万科魅力之城位于成华区东三环内高绿化住所区域，666亩魅力大社区，约2400余户已经交房，6万平米集中商业已经动工。
紧邻东客站，以东客站为支点，东方新城片区将会成为现代服务业较发达的城际商旅新城，容积率2.3的低密度大社区。
项目紧邻十陵风景区，西望1000亩城市公园，内部均为城市级道路，车行动线便捷；先进的城市生活设施，展示丰富都市生活。
活力的街区、繁华的商业、便捷的交通、和谐的邻里、优美的环境构成了魅力的新城市生活方式。
万科魅力之城周边的生活配套基本不用愁，万科魅力之城现已经有两期业主入住，商业街和商业铺面都已经开始使用，生活配套非常齐全，完全能解决日常生活。
按照美国EEK国际建筑事务所的规划设计，并在成都万科在“向东再造一座城”理念引导下，将此项目打造成一个城市级规划模式的高品质住宅区。
同时，魅力之城也是目前万科在成都开发最大的项目：占地约667亩，享有“城东亚地王”的称号，整个项目计划分5期开发，建成以后，将会为约5000户家庭提供完善的居家享受。
目前项目开发已到了四期阶段，一至三期目前已有近3千户交房，约1千户已入住。
最新万科房地产公司项目定位报告
最新万科房地产公司项目定位报告目录第1章总论 (5)1.1.项目背景与概况 (5)1.2.主要技术经济指标 (13)1.3.问题与建议 (13)第2章项目投资环境与市场研究 (15)2.1.投资环境分析 (15)2.2.区域房地产市场分析 (19)2.3.销售预测 (26)2.4.营销策略 (33)第3章建设规模与项目开发条件 (35)3.1.建设规模 (35)3.2.项目概况现状 (36)3.3.项目建设条件 (37)第4章建筑方案 (43)4.1.设计依据 (43)4.2.项目设计主题和开发理念 (44)4.3.项目总体规划方案 (46)4.4.建筑设计 (48)4.5.结构设计 (50)4.6.给排水设计 (51)第5章节能节水措施 (54)5.1.设计依据 (54)5.2.建筑部分节能设计 (54)第6章环境影响评价 (56)6.1.编制依据 (56)6.2.环境现状 (56)6.3.项目建设对环境的影响 (57)6.4.环境保护措施 (57)第7章劳动卫生与消防 (59)7.1.指导思想 (59)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (59)7.3.消防设计 (60)第8章组织机构与人力资源配置 (64)8.1.组织机构 (64)8.2.人力资源配置 (65)第9章项目实施进度 (65)9.1.项目开发期 (65)9.2.项目实施进度安排 (65)9.3.项目实施过程控制措施 (66)第10章项目招投标 (68)10.1.工程项目招标投标概述 (68)10.2.工程项目招标投标因素分析 (70)10.3.招标依据 (73)10.4.招标范围 (74)10.5.招标方式 (75)第11章投资估算与资金筹措 (75)11.1.投资估算 (75)11.2.资金筹措 (76)第12章财务评价 (78)12.1.项目评估依据 (78)12.2.财务评价基础数据的选择 (79)12.3.财务评价 (79)12.4.不确定性分析 (80)第13章社会评价 (82)13.1.项目对社会的影响分析 (82)13.2.风险分析 (83)13.3.社会评价结论 (85)第14章研究结论与建议 (87)14.1.可行性研究结论 (87)14.2.建议 (87)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称：*******房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：*****市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：****企业负责人：****，男，1965年9月30日生于湖南。
万科魅力之城房地产项目市场定位报告(ppt 114页)
3.市场机会寻找
别墅竞争项目概况
镇江独栋产品较好，市场成交情况明显好于联排等； 焦山片区片区项目销售情况明显好于其它区域，这主要得益于成熟配套和景观资源；
区域内200-220平方米的联排产品去化速度较快。
.（.....）
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3.市场机会寻找
宗地片区市场
3.市场机会寻找
宗地片区市场
总结
• 板块市场整体表现不错，公寓市场供求两旺，别墅市场不同项目间存在较大差距。
公寓市场上，目前本区域内80-90平方米的两房和120-140平方米的三房去化情况最 好，去化率基本都在90%以上，由于有大量的市区客户购买，对区域市场形成了强有 力的支撑。舒适型两房（95-115平方米）去化速度较慢。
南山华庭推案时间较 短，去化率略低。
魅力之城联排（176/182平 方米）去化最好。
由于二次改善客户的需求 释放较为明显，导致高品 质三房和大户型产品受改 善型客户欢迎，万科魅力 之城、华都名城等产品销 售较好。
君临南山叠加别墅去化较慢。
联排产品市场容量有限，产品 力是支撑市场的有力条件。
3.市场机会寻找
镇江万科魅力之城 C地块 项目定位报告
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目录
• 土地属性分析 2 客户对于土地属性的需求 3 市场机会寻找 • 项目产品建议 • 项目经济分析 • 附件
1.1 土地属性分析 置
大市口
地块位
新行政中心 魅力于南徐新城的核心区域， 距离南徐新城行政中心1.5公里。 距大市口车程15分钟，距离镇江 火车站车程10分钟。
目前，板块内在售的可分流南徐片区客户 的项目有江山名洲、香江花城、中南世纪 城和我家山水等。 如中南世纪城140平方米的洋房产品吸引 了一部分万科项目的望子成龙意向客户； 而江山名洲和我家山水等联排也在一定程 度上分流了一部分富贵客户。
万科地产某项目市场调研报告全集
万科地产某项目市场调研报告全集万科地产是中国著名的房地产开发企业之一，该公司在全国范围内有许多项目。
本文将重点介绍万科地产项目的市场调研报告，全面分析该项目的市场情况和发展潜力。
一、市场概况根据市场调研数据显示，该项目所在地的房地产市场具有较高的需求和潜在购房者。
该地区的人口结构主要以年轻家庭和中产阶级为主，他们对居住环境和生活品质有较高要求。
同时，该地区的经济发展迅速，居民的购买力不断提高，对于具有高品质和良好配套设施的房产需求量大。
二、竞争对手分析市场调研显示，该项目周围有多个竞争对手项目，竞争激烈。
竞争对手项目的产品定位和价格区间与该项目相似，但存在的产品特色和卖点不同。
通过与竞争对手的比较分析，了解市场上各项目的优劣势，有助于根据市场需求找出适合该项目的定位和策略。
三、项目特色与优势经过市场调研和分析，该项目的主要特色和优势如下：1.绿色生态环境：项目周边有大片的绿化带和公园，周边环境优美，空气质量好，有利于居民健康生活。
2.便利交通：项目附近有多条公交线路和地铁站，便于居民出行，同时也便于邻近城市的通勤。
3.完善配套设施：项目周边有多所优质学校、医院、商场和娱乐场所，满足居民的生活、教育和娱乐需要。
4.高品质建筑：项目采用优质建材和工艺，拥有良好的结构和外观设计，确保房屋的质量和价值。
5.合理价格：相比竞争对手项目，该项目价格相对较低且具有明确的销售政策和购房补贴，吸引更多购房者。
以上特色和优势将帮助该项目在竞争激烈的市场中脱颖而出，吸引更多购房者。
四、市场定位和推广策略基于以上的市场调研和分析结果，我们建议该项目采取以下市场定位和推广策略：1.高品质生活家园：突出项目的绿色生态环境和完善配套设施，在宣传中强调居住环境的舒适度和便利性。
2.价格优势：通过减少中间环节和提高效率，降低产品价格，吸引更多的购房者。
3.强化宣传渠道：充分利用传统媒体和互联网平台进行宣传，提高项目的知名度和曝光率。
某地产魅力之城营销总结报告
2008年城东品牌开发商各月成交套均面积走势图分析
140 120 100
80 60 40 20
0
1月
2月 3月
恒大绿洲 翡翠城
4月
5月
6月
二十四城 橡树林
7月 8月 9月 10月 11月
金域蓝湾 魅力之城
三千城
我们可以看到魅力之城的单月套均成交面积除1季度外，2－4季度基本稳居城东之首， 并且有逐月递增的趋势。综合以上数据分析，以及魅力全年的成交面积，成交套数等因素， 我们可以得出以下结论：
数据来源：成都市房管局
单盘月均供应量 单盘年均供应量
1.1万㎡ 13.3万㎡
2008年1-11月，城东代表项目成交价格均呈现持续大幅缩水，年内单价平均下调近 1500元/㎡，最高达到2500元/㎡；平均降幅为22%，最高达到29%。
代表项目
2008年内最高价-目 前价格（元/㎡）
价格调整幅度
华润.翡翠城
签约面积 签约金额
➢魅力之城的年度签约面积在整个城东板块排名第3，仅次于富丽东方和望江橡树林
➢城东热点板块的签约面积主要集中在7－8万方，签约金额主要集中在5－6亿
➢魅力之城地处三环外，受区域价值的影响，魅力之城年度签约金额为4个亿，略低于 热点板块的4个楼盘。
2008年全年城东整体市场签约套数和套均面积交叉分析
6月 5246 2%
7月 5689 8%
8月 5456 -4%
9月 5249 -4%
10月 5521 5%
11月 5266 -5%
12月 5328 1%
10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6%
年度认购均价为5204元/m2，月认购均价全年变化幅度约1000元；
万科房地产公司项目定位分析报告
万科房地产公司项目定位分析报告目录第1章总论 (4)1.1.项目背景与概况 (4)1.2.主要技术经济指标 (8)1.3.问题与建议 (9)第2章项目投资环境与市场研究 (10)2.1.投资环境分析 (10)2.2.区域房地产市场分析 (14)2.3.销售预测 (20)2.4.营销策略 (25)第3章建设规模与项目开发条件 (27)3.1.建设规模 (27)3.2.项目概况现状 (27)3.3.项目建设条件 (28)第4章建筑方案 (32)4.1.设计依据 (32)4.2.项目设计主题和开发理念 (32)4.3.项目总体规划方案 (33)4.4.建筑设计 (34)4.5.结构设计 (36)4.6.给排水设计 (36)第5章节能节水措施 (38)5.1.设计依据 (38)5.2.建筑部分节能设计 (39)第6章环境影响评价 (40)6.1.编制依据 (40)6.2.环境现状 (40)6.3.项目建设对环境的影响 (41)6.4.环境保护措施 (41)第7章劳动卫生与消防 (42)7.1.指导思想 (42)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (42)7.3.消防设计 (43)第8章组织机构与人力资源配置 (45)8.1.组织机构 (45)8.2.人力资源配置 (46)第9章项目实施进度 (46)9.1.项目开发期 (46)9.2.项目实施进度安排 (46)9.3.项目实施过程控制措施 (47)第10章项目招投标 (49)10.1.工程项目招标投标概述 (49)10.2.工程项目招标投标因素分析 (50)10.3.招标依据 (51)10.4.招标范围 (52)10.5.招标方式 (52)第11章投资估算与资金筹措 (53)11.1.投资估算 (53)11.2.资金筹措 (53)第12章财务评价 (55)12.1.项目评估依据 (55)12.2.财务评价基础数据的选择 (55)12.3.财务评价 (56)12.4.不确定性分析 (56)第13章社会评价 (57)13.1.项目对社会的影响分析 (57)13.2.风险分析 (59)13.3.社会评价结论 (59)第14章研究结论与建议 .................................................. 错误！未定义书签。
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月8日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：4人考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息：产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6开工时间：2010年12月01日产品均价：30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯；建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层；户型面积：高层88平米，联排别墅216-233平米；开发信息：产品定位：城市豪宅,低密居所；客群定位：企业主、高薪层、富人区物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米；投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团；开发商：天津市迪万投资有限公司，物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息：地区四至：东邻地界（先锋河）；南邻浯水道；西接艺林路（格瑞高尔夫练习场）；北邻泗水道规划路；主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况：676、846、859、665、656、93、686以及地铁一号线周边配套：医疗：天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育：幼儿园：河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
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✓ 镇江南徐新城核心地段 ✓ 紧邻南山风景区 ✓ 东临檀山路，北接团山路。
1. 土地属性分析
片区自身以及在镇江发展中的角色
新行政 中心
南徐新城中心区规划
魅力之 城
商业中 心
体育会展中 心
南山风景区
根据镇江城市发展总体规划，宗 地所在的南徐片区是镇江未来的 城区副中心，将形成新的居住片 区和行政服务片区。
✓ 南徐片区主要规划功能是居住 区和新的行政区，未来将有大量 人口导入。
✓ 随着新的行政中心建设，未来 会有众多的公共服务设施落户南 徐片区，如体育馆、展览馆、商 业中心等。
高铁站点/ 站前商贸区
.（.....）
1. 土地属性分析 况
路跑 马 山
中山 火车路 站
大市口
解
放 路
市政
府
魅力之 城
南徐大道
■板块描述
根据镇江城市发展总体规划，南 徐新城是镇江未来的城区副中心， 将形成新的居住片区和行政服务 片区，将有大量人口导入。 同时随着新的行政中心建设，未 来会有众多公共服务设施落户南 徐，如体育馆、展览馆、商业中 心等。为板块内的房地产市场的 发展带来了较为持久的利好。
3.市场机会寻找 场
火车 宗地片区市场别 公墅 寓类站产品
别墅客户:以富贵之家为主，主要 职业为公务员和私营业主；
公寓客户：以改善型的望子成龙 为主，以少量青年家庭为辅。
3880元/m2
.（.....）
3.市场机会寻找
单价和面积关系
宗地片区市场
紧凑型2房由于总价控 制，去化率较高（总 价控制在32-40万之间）
图表数据统计自2006年7月以来的项目推
南山华庭推案
魅力之城案联成排交情况
时间较短，去
（176/182平方米）
由户为于的明二需显次求，改释导善放致客较高化率略低君去。临化南较山慢叠。去加化别最墅好。
品质三房和大户
联排产品市场容量
型产品受改善型 客户欢迎，万科
有限，产品力是支 撑市场的有力条件。
魅力之城、华都
名城等产品销售
较好。
3.市场机会寻找
火车 站
紧凑型的两房（80－90平方 米）、紧凑型三房（近120平方 米）和舒适型三房（近140）产 品销售情况较好。
3.市场机会寻找
宗地片区市场
3.市场机会寻找
未以后还有大量供应。
✓ 未来新增项目以中等规模为主，宗地主要竞争仍将集中在现有大盘的后续供应。
✓ 未来项目供应以公寓项目为主，预计房型面积段以舒适型三房为主；别墅供应主要集 中在君临南山和檀山路车管所地块以及科大西侧地块。
.（.....）
3.市场机会寻找
宗地片区市场
3.市场机会寻找
宗地片区市场
总结
1. 板块市场整体表现不错，公寓市场供求两旺，别墅市场不同项目间存在较大差距。
2. 公寓市场上，目前本区域内80-90平方米的两房和120-140平方米的三房去化情况最 好，去化率基本都在90%以上，由于有大量的市区客户购买，对区域市场形成了强有 力的支撑。舒适型两房（95-115平方米）去化速度较慢。
别墅市场去化差异明显，君临南山产品力不强，难以吸引高端客户，同时焦山板块大 量拦截和分流了客户，导致其叠加别墅去化情况不太理想，明显弱于万科魅力之城。
1. 土地属性分析 宗地自身状况
C地块
檀 山
公交站
远眺 南山
.（.....）
1.土地属性分析
宗地土地属性综合评定
2.客户对土地属性需求分析
.（.....）
3.市场机会寻找 场
火车 站
大市口 市政府
南徐板块
宗 地
宗地片区市
■地块描述
宗地位于润州区南徐新城规划范 围的核心区域，东临檀山路，北 靠蛋山路，距离南徐新城行政中 心1.5公里，离镇江火车站车程10 分钟。从房地产市场的发展关系 来看可归入南徐板块。
三房120-140平方米 销售价格：3900元/平方米 主力总价：30-55万 家庭结构：望子成龙、青年之家 客户来源：润州、京口 购买原因：社区成熟、地段、总价
南山华庭
物业类型：多层、小高层 主力户型：两房95平方米
三房118-144平方米 销售价格：3880元/平方米 主力总价：37-56万 家庭结构：望子成龙、青年之家 客户来源：润州、京口 购买原因：户型、自然环境、总价
君临南山 魅力之城
宗地片区市场/别墅
君临南山
大市口
市政 府
物业类型：联排、叠加别墅 主力面积：叠加107-190平方米
联排170-190平方米 销售价格：联排5800；叠加5300 主力总价：70-110万 家庭结构：富贵之家、望子成龙 客户来源：职业类型以公务员为主，私 营业主、大型企业管理层为辅； 分布趋于以润州为主，京口和丁卯为辅。 购买原因：自然环境较好（南山附近形 成的坡地）、总价控制较好、改善居住 品质。
本项目别墅一直去化较缓，尤 其是万科别墅上市以后，同样 是180平方米的联排，君临南山 迄今仅售出40％。原因有三： 产品力，项目形象和样板展示， 品牌驱动力和后期的物管关注 度。
.（.....）
3.市场机会寻找
魅力之城
火车 站
华都名城 南山华庭
大市口
市政 府
宗地片区市场/公寓
华都名城
物业类型：多层、小高层 主力户型：两房80-90平方米
目录
1 土地属性分析 2 客户对于土地属性的需求 3 市场机会寻找 4 项目产品建议 5 项目经济分析 1 附件
1.1 土地属性分析 置
火车 站
大市 口
市政 府
地块位
项目位于南徐新城的核心区域， 距离南徐新城行政中心1.5公里。 距大市口车程15分钟，距离镇江 火车站车程10分钟。
新行政 中心
魅力之 城
南山风景 区
宗地片区现有状
✓交通条件：以檀山路和南徐大道为 主要交通干道，目前周边公交线路较 为缺乏；
✓配套设施：商业、教育、医疗等配 套设施较为缺乏；
✓景观环境：自然景观条件优越；
✓未来规划：团山路、蛋山路等道路 交通设施已进入规划或实施阶段；团 山路上将开通公交线路；规划中政中 心、文化活动中心、体育中心、展演 中心等与地块隔路相望。
君临南山 魅力之城
华都名城
叠加4800 联排5500
公寓4200 联排6000
南山华庭
宗地片区市
大市口
3900元/m2
市政 府
物业类型：共有小高层、多层、联排、
叠加四种形态， 公寓主力面积：120-140平方米 公寓主力价格：3900-4200元/平方米 联排主力面积：170-190平方米 联排主力价格：5500-6000元/平方米