重庆万州商业项目市场调查及定位建议报告

万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，东 西广97.25千米，南北袤67.25千米。总面积3457
万州
平方千米。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与
忠县和梁平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、 万商云集”而得名，是长江十大港口之一，也是长 江上游的第二大港。
东北翼
万州区目前辖52个乡镇街道（其中12个乡、29
九龙坡
渝北 江北 南岸 沙坪坝 涪陵 巴南 北碚
51427
50272 48747 43972 39346 35021 28246 27742
7563
7393 7169 6467 5786 5150 4145 4080
4
5 6 7 8 9 10 11
合川
北碚
228.75
192.36
16.3%
17.0%
万州大会堂 酒店
商铺
购物中心
5
Part2
宏观环境分析
Part2.1 城市概况 Part2.2 宏观经济现状 Part2.3 城市定位及发展目标 Part2.4 城市规划分析 Part2.4 小结
6
PART 2.1 万州概况
城市区位
重庆将万州规划为“一圈两翼”发展战略中“东北翼”的中心城市， 重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。
绝对保密
万州商业项目市场调查及定位建议报告
报告提纲
part1 part2 part3 part4 part5 part6
综述
万州宏观环境分析 商业市场分析及机会分析 项目属性解读及发展机会分析
典型案例分析及问卷调查 项目商铺定位及物业发展建议
2
Part1
综述
Part1.1 市场综述 Part1.2 项目概况
排名 1 2 3
万州
涪陵 沙坪坝 江北 南岸 江津 永川 巴南
386.45
355.04 347.69 325.35 300.15 249.29 244.08 243.33
25.7%
18.1% 12.2% 17.2% 15.3% 16.5% 17.6% 15.1%
4
5 6 7 8 9 10 11
1
2 12 4 10 6 3 11
数 据 来 源 ︓ 重 庆 及 万 州 区 统 计 信 息 网
万州作为渝东北的中心城市，商贸流通业 一直十分发达，近七年来社零总额一直保 持年均18.4%的快速增长，2009年首次
2009年万州区社会消费品零售总额与同年度 主城各区相比仍有较大差距，其中排名第一位 的渝中区是万州社零总额的近三倍。
突破100亿大关，笋塘核心商圈、五桥和天城副商圈。其中高笋塘包含三 商业区域市场特 征 个主力商场，商业总面积6.6平方米，年营业额在10亿元以上；商圈内白岩路
和太白路目前主力租金水平为200元/月/㎡左右，商铺主力面积为20-60平米/
个。目前区域内缺少一站式的大型购物中心，且休闲娱乐类经营档次低，亟待 商业升级。
2009年万州居民人均可支配收入与主城各 区相比增速排名第一，但收入水平与主城各 区相比仍然平均相差2000元/年以上。
受三峡库区移民的政策带动，万州固定资 产投资一直保持高速增长，尤其进入2007 年后，年平均增长率保持在30%以上。
万州2009年固定资产投资为272.4亿 元，与重庆主城八区对比排名第三位， 增速排名第一；
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PART 2.2 宏观经济现状
社零总额分析
近七年来万州社会消费品零售总额年均增长18.4%，并在2009年 首次突破100亿大关，但与主城各区相比仍然存在明显差距。
万州
个镇、11个街道办事处），2009年末全区户籍人 口为172.8万人，常驻人口154.2万人，中心城区人 口69.5万人，是重庆主城以外最大的中心城市；
一小时经济圈
东南翼
7
PART 2.2 宏观经济现状
GDP分析
万州虽然经济总量位列重庆区县第4位，但由于人口数量大，人 均GDP仅排列重庆13位，经济发展水平较低。
GDP (亿元) 500.03 468.36 459.40 增长 (%) 12.1% 15.6% 15.3% 总量 排名 1 2 3 增速 排名 13 8 9 人均 GDP(元) 67330 66190 55868 折算美 元 9901 9734 8216
区县 九龙坡 渝中 渝北
区县 双桥 渝中 大渡口
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PART 2.2 宏观经济现状
人均收入分析
万州人均可支配收入虽然连续七年保持年均13.2%的增长，但增速
已经连续三年下降，并且2009年与主城各区相比仍然有人均2000 元/年以上的差距。
数 据 来 源 ︓ 重 庆 及 万 州 区 统 计 信 息 网
万州人均可支配收入连续七年保持年均13.2%的 增长。2009年万州城镇居民人均可支配收入为 14918元，达到历史新高，但增速已经连续三年
Part1.3 报告思路
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PART 1.1 市场综述
城市产业特征
总体经济环境向好，但由于经济基础薄弱，万州欲成为重庆第二大城市和渝东 北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本项目长期利好影响大， 但不能促进项目短期销售。
近七年房地产投资占固定资产投资总额的10％，2009年商品房的建面销售均 房地产市场特征 价为2993元/平方米，房地产投资和交易市场不活跃，2009年销售金额仅为 38.6亿元，非商品住宅（包括商业、写字楼、工业）的市场容量仅为8万平方
12
13
7
5
永川
万州
26309
25453
3869
3743
12
13
数据来源：重庆市及万州区统计信息网
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PART 2.2 宏观经济现状
固定资产投资
万州固定资产投资近七年来保持年均26%的高速增长，其中2009 年增速排名全市第一，但也反映出万州之前起点低，基础薄的事实。
数 据 来 源 ︓ 重 庆 及 万 州 区 统 计 信 息 网
商业商务复合项 目市场特征
目前万州无商业商务复合项目。随着近年来万州社会消费品零售总额大幅增长，
传统商圈内原有商业物业已经不能远远满足消费者和投资者的需求，商圈的升
级扩容已势不可挡。
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PART 1.2 项目概况
项目规划为一站式商务、商业购物中心，包括14万平方米的大型购物中心、 3.3万平方米酒店和4万平方米的临街商铺，其万达商业模式的导入将形成 万州的新型商业中心，改变万州现有商业格局，颠覆消费者的消费习惯。