物业法律法规培训教案

物业法律法规

一、概念

1、法：法是由国家制定或认可，并以国家强制力保证实施的，反映统治阶级意志的规范体系。

（1）法是调整人的行为的规范

（2）法由国家制定或认可，并具有普遍约束力

这一特征表明了法与其他行为规范的区别之一，从而也说明法具有很大权威性。法由国家制定或认可，这是从法作为一个整体来说的，实际上，它是由各种不同层次或类别的国家机关或专门组织（如立法机关、行政机关、中央机关、地方机关等）制定或认可的，因而就有宪法、法律、行政法规、地方性法规等等之分，它们的法律地位或法律效力是不同的。除法律外，还有其他很多行为规范，例如，政党、社会团体、企事业单位也都有各自的规章，社会上还有各种道德、宗教规范、社会礼仪、习惯准则等。但它们都不是由国家制定或认可的。而且其中大部分也不能说对所有地区所有的人是普遍有效的，但作为一个整体的法来说，它在国家主权所及的范围内是普遍有效的，具有普遍的约束力。统一性是法的又一个特点或优点。当然各个具体的法律在适用的空间和对象方面来说，也可以有所不同，有的在全国有效，有的仅在某一地区有效；有的对全体社会成员有效，有的仅对某一集团的人有效。

（3）法规定了权利和义务（职权和职责）

（4）法由国家强制力保证实施，以国家强制力保证实施，实际上就

是指对违法行为实行法律制裁。

2、物业管理法：物业服务企业据以和业主签约、据以合法管理业主物业的具有民法性质，并受行政法、经济法规制约的法律规范的总称。

3、法律关系：是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利和义务关系。

（一）物业管理法律关系性质的多重性

（二）物业管理法律关系基本主体的特定性

（三）物业管理法律关系中业主居于主导地位

（四）物业管理法律关系的客体有特殊性

（五）物业管理法律关系的国家干预程度比较大

（六）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。

4、物业权属：是指物业和产权状况，包括土地权属状况和房屋权属状况。

5、业主：物业的所有权人。

6、管理规约（业主公约）：是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。｛建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。｝

7、物业服务企业：是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

8、物业服务合同：是接受委托物业管理服务的物业服务企业与委托人之间签定的用以明确双方权利义务关系的协议。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

9、物业管理法律责任：是指在物业管理相关活动中，物业管理法律关系主体实施违法行为所必须承担的否定性法律后果。

10、归责事由：是指立法者基于特定的社会物质生活条件的发展状况，按其价值观分配法律事实引发的损害结果而在法律上确认的核心责任原因。

11、违约责任：又称合同责任，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定条件所应承担的否定性民事法律后果。

12、侵权责任：是指行为人侵犯受物业管理法律规范保护的财产等合法权益，依法应承担的否定性民事法律后果。

13、物业管理纠纷：是指自然人、法人、其他社会组织、国家行政管理机关就物业与物业管理相关事项发生的争端。

二、物业管理法律规范类别

1、境位规范：物业管理主体在不同类别的法律关系中，以特定社会角色出现时，所处的法律地位及有关该地位设置和维护条件的模式化规范。

a、地位规范：即与法律关系类别相应的物业管理主体的具体法律地伴。业主、业主委员会等

B、资质或条件规范：即要求入居物业管理法定地位的主体本身应具备的资格或资质条件。公司法、资质管理办法

C、关系规范：即物业管理法定地位中主体与其他相关地位中主体之间的基本地位关系。民法、物业管理条例

2、权责规范：主体在参与物业管理过程中可享有的或可取得的基本权益、应承担的基本义务以及法律责任的模式化规范。

A、权利规范：即在物业管理过程中主体自己作出某种行为、要求他人作出或者不作出某种行为的权利之规范。

B、义务规范：即在物业管理过程中主体必须一定的行为、承担一定积极作为的义务的强行性法律规范。

C、法规责任规范：法律后果规范，物业管理过程中主体对其自身行为依法承担奖励或惩罚后果的规范。

3、行为规范：是指处于物业管理法定境位中的主体，在物业管理的活动过程中，其具体行为的指导原则、行为内容、行为形式的模式化规范。

A、行为指导原则规范：主体行为应遵循的一般原则。合同法、收费管理办法

B、作为行为规范：又称命令规范，是指要求物业管理当事人必须或应当做出一定积极行为的规范。

C、禁止行为规范：又称禁止性规范，是指禁止物业管理当事人作出某种行为，以及违反此项禁止性规范应受到相应处罚的法律规范。装饰装修管理规定

D、程序规范：物业管理主体在具体行为过程中应符合的行为条件、应遵循的行为形式和办事手续、环节、规程及顺序方面的规范。业主大会规程

4、技术规范：物业管理当事人在从事管理、经营、服务的行为过程中应遵循的技术标准、达标及检验操作技术方法和规程，以及其他评估、计算等技术办法的模式化规范。

A、事务状态规范：即对某种事物的形状、表现、质量、包含因素及评定标准等作出描述性规定。房屋验收接管标准

B、技术方法推行规范：即以法定形式推荐和实行某种技术操作程序和方法。全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

5、冲突规范：法律选择规范，是指规范性文件规定了几种可供选择的情况而由国家机关自行确定、自由裁量的规范。建筑法（小法服从大法）

6、申明规范：为了辅助物业管理当事人准备理解和正确实施规范性文件中的境位规范、权责规范、行为规范、技术规范、冲突规范面对须加申明、解释、说明的事项专门做出的模式化规范。

A、立法目的规范：是指关于本法律法规的立法理由、依据和立法宗旨的规定，通常在各种规范性文件的第一条或首部作出规定。某法依据相关法律

B、定义规范：又称释义规范，是指规范性文件中所采用的某些术语、概念、符号、公式等的定义性解释、说明的规定。

C、法律效力规范：是指关于规范性文件生效适应的范围、对象、时