定价原则与方法模板

5 在室内开窗情况下,耳听噪音非常小，几乎没有
3 能清楚听到噪音，但不是非常大
0 噪音很大
15
7
景观视野
5 内外视野开扬,景观非常优美
4 内外景观优美（但视野不够开扬）
3 内外视野开扬(但无景观)
2 只有内外其一景观
0 双向视野有阻挡情况
10
8
西晒状况
5 无西晒
3 仅有次卧西晒（窗/墙）
0 主卧、客厅、阳台任一西晒（窗/墙）
分期情况
建筑层数
入市整体均价
解筹优惠
开盘优惠
现整体均价
最高价
最低价
一房高低均价
二房高低均价
三房高低均价
四房高低均价
五房高低均价
复式高低均价
按揭折扣
促销优惠
销售期
销售率
平均层差
最小层差
最大层差
最大朝向差
表3 三级市场可比工程调查表
工程名称
房型
面积
（㎡）
总价
（元/㎡）
单价
（元/㎡）
原总价
（元/㎡）
原单价
座号
1栋
房号
A
B
C
D
户型
4/2/2
4/2/2
3/2/2
3/2/2
楼层
A类
B类
C类
A类
B类
C类
A类
B类
C类
A类
B类
C类
30/31
29
28
27
26
25
24
23
22
21wk.baidu.com
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
表6 水平调差实地调查表
制作日期
序号
评定工程
评 分 标 准 描 述
权重
1栋
2栋
（元/㎡）
价格涨幅
（%）
月租金
（元/㎡）
备注
2.2 本工程情况
本工程的查丈面积数据——用于制作房号面积表、附送面积表。（套内面积表的形式同房号面积表）
实地调查工程各单位的水平、垂直调差情况，资料收集统计分析并形成水平调查表、垂直（景观）调查表、特别调差、送面积调差表等系列表格。
表4 房号面积表
座号
1栋
10
9
私密性及
对视情况
5 宽松舒适（间距、楼高）,无对视情况
3 基本合适（间距、楼高）,仅辅助功能区有对视
0 感觉紧逼（间距、楼高）,主功能区有对视
5
位置
表7 栋 座楼层调查表
单位
A
B
C
D
参考层差
楼层
实际情况
实际情况
实际情况
实际情况
30/31
复式四房户型
无大储物间
复式四房户型
有大储物间
复式四房户型
无大储物间
东：可以看到香蜜湖公园
的绿色景观，但看不
到湖
南：越过小高层除园林
近景外，可以看园林
部分远景。
北：噪音影响开始增大
视野开始开扬
东：可以看到香蜜湖
公园的绿色景观
但看不到湖
北：噪音影响开始
增大视野开始
开扬
西：山景
北：塘朗山景/噪音影响开始增大
视野开始开扬
西：山景/园博园
南：园林景观
北：塘朗山景；噪音影响开始
复式四房户型
有大储物间
2100
23～29
东：香蜜湖景
南：海景/植物公园
北：塘朗山景/北环大道
视野极佳
东：香蜜湖景
北：塘朗山景/北环
大道视野极佳
西：山景
北：塘朗山景 /北环
大道视野极佳
西：山景/园博园
南：海景
北：塘朗山景 /北环大道
视野极佳
23层跳差层/250
24层开始双层复式单位层差300
13～22
增大，视野开始开扬
13层跳差层/300
2～12
东：5层越过商场后视野
开始开阔，小高层有
影响
南：有小高层遮挡可看到
部分园林近景
北：侨香路/噪音影响有
所减弱
2.1市场调研
宏观市场价格走势
可比楼盘的选择
可比楼盘相关资料收集分析
部分需要三级市场的资料
2.1.1 可比楼盘的选择
选取在售的最有可比性的楼盘6-8个盘为宜，重点市场最少不少于6个，最多不超过10个。（如需要可选取已售楼盘的三级市场的可比楼盘进行价格调查）。
表格形式如下：(以下所有表格为示例,具体模板详见相关价格数据表库)
商业的定价可用市场比较法结合收益还原法确定，原则相似只是在比较因素上有所不同。
这里所指的类似房地产，是指用途，建筑结构，所处地区等相同或相似的房地产。
1价格形成总体思路
一个完整的价格技术方案制定共分为四大步骤。
2 相关准备工作
一般采用市场比较法定价在价格制定时需准备三方面资料：市场调研、本工程资料、目标客户调查(需求情况)。
定价的原则与方法
第一部分 前期策划阶段（营销策略报告中）的定价
一、定价思路
工程前期价格定位应从以下三个方面考虑：
市场需求——目标客户对工程所在片区的可接受价格限度；
工程成本——含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及经管费用等；
市场价格——本工程客户可能选择的其它竞争工程的价格水平和品质对比。
以上3个方面分别决定了本工程定价的上限、下限和定价区间。
表1 可比楼盘工程比较因素调查表
楼盘名称
可比楼盘1（示例）
位置
发展商 承建商
建筑设计 园林设计
规模
园林
配套设施
景观及噪音
区域及小区治安
容积率 车位 层高 实用率
间距及通风采光
交通
物业经管公司 物业经管费
电梯及智能化设施
表2 可比楼盘销售情况调查表
工程名称
工程1
工程2
工程3
工程4
工程5
工程6
工程7
工程8
如图所示：
二、价格定位参照表
竞争片区主要产品市场价格
4800－5500元/㎡
工程成本
3500元/㎡
本片区主流市场均价格
4000元/㎡
目标客户对总价敏感界线
三房100㎡左右总价45-50万
本工程入市均价
4500-4700元/㎡
示例：
第二部分 销售执行中的定价
目前定价的方法，住宅普遍采用市场比较法制定楼盘的价格，市场比较法是通过与较近时期已经发生了交易的类似房地产工程个案价格作比较对照，修正求取最可能实现的合理价格的一种估价方法。因此最贴近市场，最具有竞争参考价值。
座
座
A单位
B单位
C单位
D单位
A单位
B单位
C单位
D单位
评
得
评
得
评
得
评
得
评
得
评
得
评
得
评
得
1
朝向状况
5 正南、东南
3 正东、西南
2 东北
0 正西、西北、正北
15
2
采光状况
5 三向采光
4 双向采光
2 单向采光
0 有黑房
10
3
通透状况
5 南北通透
3 其它向通透
0 不通透
10
4
功能分区
户型布局
合 理 性
5 户型布局舒适，功能分区合理,
4 户型布局合理,功能分区一般
3 户型布局一般，辅助功能分区欠佳
2 户型布局欠佳,主要功能分区局部不合理
0 户型布局、功能分区大部分不合理,严重影响使用
15
5
面积
5 面积大小十分合理舒适,且没有面积浪费情况
3 面积大小比较合理,走道有小部分面积浪费
0 面积大小不合理,且有多处面积浪费情况
10
6
噪音情况
房号
A
B
C
D
户型
4/2/2
4/2/2
3/2/2
3/2/2
楼层
建筑面积
建筑面积
建筑面积
建筑面积
30/31
28/29
26/27
24/25
23
22
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
表5 赠送面积统计表
A类双层高露台+落地凸窗+花槽/花园+地下室 B类1/2入户花园+正常阳台+凸窗 C类生活阳台