地税的概念培训讲义

6.3.2 土地税对土地使用的影响
• 使土地更集约地使用 • 推动土地资源保育与环境保护 • 改善土地制度 • 影响不动产投资 • 增进不动产的价值
6.4 土地税制、地税形式与土地税收政策
• 6.4.1 土地税制与地税形式 • 6.4.2 土地税收政策
6.4.1 土地税制与地税形式
• 土地税制度是一国政府制定的土地税收法令、
• 出租型的房地产，其税负往往都转嫁给承租人。但是 有时也可能因为所有人自己的疏忽、长期租约的限制、 租金的管制以及租赁市场的变化而无法将税负转嫁出 去。通常在承租人互相竞租不动产时，比较容易转嫁； 而在地主竞相招徕承租人的市场中，便比较不容易转 嫁。
6.2.3 地税的经济分析
财产税会影响到经济活动的几个作用：
改良物或有形动产：
需要有经济诱因
以短期而言，财产税的提高，并不 会使改良物大量地减少。然而以长 期而言，改良物折旧或毁损，新的 改良物在新的均衡建立以前，可能 在质与量方面达到百分之百。而当 财产税降低时，则会使改良物的质 与量提高及增加。因为减税提供了 经济诱因。
价 格
B A
C
D E
G F
0 都市土地
6.2.2 土地税的转嫁与归宿
• 当课征土地税时，我们会问，到底谁是税的最后负担者？是由谁 提高产品的价格转给消费者负担呢？还是向后转给原料、劳工、 地主，由降低产品价格、工资或地租来反映呢？
• 这种税由纳税人传递由最后负担的人去
负担的情形，经济学家称之为转嫁，而 最后实际负担税负的人则称为归宿。
• 假使因为人口减少、经济活动转弱、税或利率升高，
则会使需求减少、地价降低。此时，最初的反应，可 能是供给稍微减少如CD，而当时间拉长时，其供给可 能如CE。所以都市土地供给的减少在短期可能是无弹 性的；而在长期，便可能是有弹性的。所以长期而言， 地价降低会使供给无弹性，而地价上升会使供给有弹 性。如果在市中心区，周边围绕着农地，即使在长期， 无论价格上升或下降，都会比较没有弹性，如图中之 FG段，而唯一能够增加的供给，就只有高层建筑了。
（二）耕地占用税
• 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个
人，依法按实际占用的耕地面积计征的一种税。
• 耕地占用税实行定额税制，即按实际占用耕地面积，按人均耕地水平
分四个档次计征，根据2008年1月1日施行的《中华人民共和国耕地占用
税暂行条例》，其额度为5-50元/m2 ,一次性征收。 耕地占用税的税额规定如下： (一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，
• 土地税是财产课税中的重要税种，是以
土地为课税对象的财产税。
6.2 地税的经济意义与经济分析
• 6.2.1 经济诱因 • 6.2.2 土地税的转嫁与归宿 • 6.2.3 地税的经济分析
6.2.1 经济诱因
土地：
不需要有经济诱因
土地的实际供给是固定的，而经济 供给是具有弹性的，特别是都市土 地可以扩张至农村地区，改变农业 土地作都市土地。经济学家一般的 看法认为，在短期内，都市地区的 土地供给是缺乏弹性的；但是以长 期而言，则有不同的看法。也就是 说要看需求的增加或减少对供给的 影响而定。 需求增加及减少的变动可能会使都 市土地的供给形式如图6.1的性状
6.2.1 经济诱因
• 由以上的分析，可以看出来，税对土地与 改良物的影响是不一样的。而且土地的估计价 值与非土地的价值也是不一样的。因为即使是 在同一个城市里，其地理位置与使用方式也是 不一样的。除非不动产的土地与非土地比例相 似，否则税对每一笔土地的影响也是不一样的。 即使以上的因素都是相似的，其税基与税率的 不同也会使相互的比较没有意义。基本上，不 动产税对每一笔不动产的影响都是独特而且不 同的。
• 财产税类
• （10）房产税 • （11）车船税
• 资源税类
• （12）资源税 • （13）耕地占用税 • （14）土地使用税
• 行为税类
• （15）印花税 • （16）契税 • （17）固定资产投资方向调节税 • （18）关税
6.5.2 土地税收的课税项目
• 土地增值税 • 耕地占用税 • 城镇土地使用税 • 房产税 • 契税 • 固定资产投资方向调节税 • 印花税等
6.5 我国的税收体系
• 6.5.1 我国现行的税收体系 • 6.5.2 土地税收的课税项目
6.5.1 我国现行的税收体系
• 流转税类（含附加税）
• （1）增值税 • （2）营业税 • （3）消费税 • （4）城市维护建设税
•Fra Baidu bibliotek收益税类
• （5）个人所得税 • （6）企业所得税 • （7）外商投资企业和外国企业所得税 • （8）土地增值税 • （9）农业税
“不论是哪一种税，避税的成本 必须大于守法纳税的成本。”
Arlo Woolery Property Tax Principles and Practice
6.地税
• 6.1 地税的概念 • 6.2 地税的经济意义与经济分析 • 6.3 土地税对土地使用的影响 • 6.4 土地税制、地税形式与土地税收政
AB=短期需求下的供给 AC=长期需求下的供给 CD=短期需求下降时的供给 CE=长期需求下降时的供给 FG=在都市边缘土地供给受限时，长期需求上升或下降
图6.1 都市土地的供给
• 假定人口与经济活动持续增加，其对土地的需求也一
定会增加，因此地价也会上升。供给的价格弹性就会 引起如图中AB的增加。如果此一升高的价格能够维持 稳定或持续上升一段时间，便会使都市周边的农业改 变称都市用地，而原来的都市用地便会更集约地使用 （盖得更高），因此，以长期来看，都市土地的供给 是具有弹性的（图中的AC）
（一）土地增值税
• 土地增值税是国家对转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物并
取得收入的单位和个人，依法就其取得的土地增值额所征收的一种税， 对土地增值额课税，其实质是对土地收益或地租征税。 • 开征土地增值税的主要目的是调节超额收入，抑制投机，防止土地资产 流失。
• 土地增值税采取四级超额累进税率，其税率为30%-60%。
率可以视财政收入的需要而调整，以获得所需要的财源。 • 依土地的市场价值课税，可以鼓励都市地区，有秩序的发展。 • 在都市地区因为对学校、道路、公园，以及其他公共设施的投
资 ，可以提高土地的价值；而因此扩大税基，增加税收又可以 使政府进一步改善地方的建设。可以说是政府与居民双赢的做法。 • 在实行地方自治的国家，地方政府可以自定税率，满足财政需求。 人民及产业有移往低财产税地区的倾向，所以税率的提高也会适 可而止，最后政府会有一个合理的财税收入，人民也会有一个合 理的租税负担。
策 • 6.5 我国的税收体系
6.1 地税的概念
• 6.1.1租税原理 • 6.1.2地税的内涵
6.1.1 租税原理
Adam Smith 的国富论里列举了四项
租税的基本原则： • 公平 • 确实 • 方便 • 省费
美国租税基金会的八项租税原则
• 一个好的租税制度应该让纳税人清楚地知道谁是纳税人、什么东 西要被课税，而且租税的法律是如何运作的。
土地税制及其形式和征税办法的总称。土地税 制度是由国家政权机关制定的向其纳税单位和 个人征收土地税的法律依据和规范，它反映着 一种国家和纳税人之间的分配关系。一国公布 的土地税法中通常必须明确规定征税对象、纳 税人、税目、税率、纳税环节、纳税期、减税 免税、违章处理等这些税收制度的组成要素。
6.4.1 土地税制与地税形式
• 资本化（capitalization) • 持有成本(holding-cost) • 固定成本（fixed-cost)
为什么增加土地 的地价税会导致 对土地投资的增 加？
• 无负担效果（unburdening effect）
为什么减少改良物的税负会增加改 良物的投资？
6.3 土地税对土地使用的影响
用土地的单位和个人，依法征收的一种级差资源税。 • 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积，按照城市规模大小，
依照规定的税额标准分为四个档次按年度计算，分期缴纳。根据 ２００６年１２月国务院公布修订，从２００７年１月１日起施 行 的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，其税额幅度
6.2.2 土地税的转嫁与归宿
• 以生产性的土地不动产而言，如工业厂房、商用建筑、 农场、森林等的税负能够转嫁多少，就要看他对产品 市场价格的掌握了。在完全竞争的状况下，产品的价 格是由供给需求与在粗放边际的生产成本决定的。超 过粗放边际的生产成本的价格即有可能转嫁。有时为 了维持低价格的竞争力，经营者有时只好自己吸收一 部分的税负，或者设法压低生产成本了。
• 土地增值税：又称土地増价税，是指按土地价格增加数额征税。
土地增值的计征办法又分为两种：一是土地所有权未转移条件下， 按一定时期内土地价格增加部分征税；二是在土地所有权转移时， 按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。土地增 值税是一些国家为了适应土地增值而设立的税种，其目的是把因 社会发展所增加的土地价格还诸于社会共享，并以此遏制土地投 机的发展。
6.4.2 土地税收政策
• 地税政策是土地政策的重要组成部分，是指
国家或社会为特定的目的对土地税制、税种、 税率及征收办法等法制规范的控制，以调节不 同类型和不同用途土地的经济供给及其收益的 分配。 • 征收土地税固然是一国或社会谋求财政收入的 重要来源，但除经济收益的目的之外，更重要 的是为巩固和发展其根本社会制度与土地制度。
下同)，每平方米为10元至50元； (二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8
元至40元； (三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6
元至30元； (四)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
（三）城镇土地使用税
• 城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使
而不可以用来作为左右经济政策的工具。 • 税基应该广，而税率应该适当，不可过高或过低。 • 在我们当前全球化的市场下，租税制度要保有与其他国家之间的
竞争力；不可以造成对财货、劳务与资金自由流通的阻碍。
6.1.2 地税的内涵
• 税收是国家依据法律规定，强制地对经
济单位和个人无偿征收的实物或货币， 是国家凭借政治权利参与国家收入分配 和再分配的一种手段。
地价税是根据土地价格向土地所有者征收的一种土地税：
• 土地原价税：是按土地的原始价格征税，不包括土地改良价格。
这种税是对未被利用的土地征收的“未改良地价税”；澳大利亚 首先在1977年实施。澳大利亚、新西兰立法规定，私人或公司占 地逾640英亩总值在2500镑以上者必增纳普通地价税，而在此限 额以下者，则可免除普通地价税而只征收未改良地价税。每镑征 收一便士，其税率为累进式的，价值越高，税率越高，最高税率 为地价的8%。在美国是实行单一税，即把未经改良的土地所产 生的全部收益（即地价）作税收归国家，而其它租税一概免除。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘 以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额５０％ 土地增值税税额＝增值额×３０％ （二）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１００％ 土地增值税税额＝增值额×４０％－扣除项目金额×５％ （三）增值额超过扣除项目金额１００％，未超过２００％ 土地增值税税额＝增值额×５０％－扣除项目金额×１５％ （四）增值额超过扣除项目金额２００％ 土地增值税税额＝增值额×６０％－扣除项目金额×３５％ 公式中的５％、１５％、３５％为速算扣除系数。
• 租税制度应该越简单越好，要使人容易明白，容易遵行。太复杂 的制度会降低纳税人的纳税意愿。
• 税法不可以经常变动，法规通过之后要尽快使人知道。 • 税法的改变不可溯及过往，才能使人对法律产生信心。 • 租税立法要经过仔细的分析、合理的程序、要公告周知而且要经
过公开的听证。 • 税的主要目的是为了筹措政府所需要的财政收入，应该保持中性，
• 6.3.1 课税的理由 • 6.3.2 土地税对土地使用的影响
6.3.1 课税的理由
• 土地无法隐藏，所以无法逃避税赋。财产税透明度高，税务行政 简易；逃漏税容易稽查，处罚也容易。
• 土地区位固定，无法移动到免税或低税的地方。 • 土地所有权人容易辨别。在有些国家，持续地善尽纳税义务，才
能持续保有土地的所有权。 • 财产税的收入稳定，而且可以预期。土地的价值比较稳定，而税