_路线价法

标
街
准
深
度
街
道
道
第九章 路线价法
房地产估价
三、路线价法的理论依据
实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度
百分率及各种修正率的健全与否
四、适用的Leabharlann Baidu象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要 有完善合理的深度指数表和其他修正率表。
7% 6%
第九章 路线价法
房地产估价
假设标准深度为 100英尺
临街深度 （英尺）
四三二一 法则
单独深度 百分率
累计深度 百分率
平均深度 百分率
25
50 75 100 125 150 175 200
40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6%
40
30 20 10
9
8
7
6
40
70 90 100 109 117 124 130
AE
FB
GC
DH
梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格 梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格
第九章 路线价法
房地产估价
?
u1 u0 ? u1
?
d
d0 d1
u0 （高价街）
d
u1 （低价街）
d ? d0 ? d1
第九章 路线价法
房地产估价
P184例9－2
d0
?
u0 u0 ? u1
?d
? 20000 ? 150 ? 100英尺 20000 ? 10000
d1 ? d ? d0 ? 150 ? 100 ? 50英尺
dv0=40%+30%+20%+10%=100% dv1=40%+30%=70%
第九章
路线价法
第九章 路线价法
房地产估价
§9-1 路线价法的基本原理
一、路线价法的需要
城市繁华的商业街道两侧 的土地同时需要估价
街
道
第九章 路线价法
房地产估价
二、路线价法的概念
对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准 深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定 街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度 指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一 种估价方法。
第九章 路线价法
房地产估价
§9-2 路线价法的操作过程
一、划分路线价区段 同一路线价的地段 二、设定标准深度 各宗土地的深度的众数 三、选取标准宗地 具有代表性的土地 四、确定路线价 设定在路线上的标准地块的单位地价 五、制作深度指标表 六、计算各宗地土地价格
第九章 路线价法
房地产估价
五、制作深度指标表
路线价3000元/m2
15米处的平均深度指数
?
累计深度指数
?
标准深度 所给深度
?
?40%
?
30%
?
20%??
20 15
?
120%
宗地单价 ? 3000 ? 120% ? 2000 ? 120% ? 3000元 / m 2 2
第九章 路线价法
房地产估价
重叠价值估价法
d0
?
u0 u0 ? u1
?
d
d1
第九章 路线价法
房地产估价
4、特殊形状土地
A
h－三角形土地修正率 d
f
B
C
u
三角形ABC土地价格 ? u ? dv ? h ? 1 ? f ? d 2
第九章 路线价法
房地产估价
4、特殊形状土地
A
B
CD
? ABC土地价格= ? ABD土地价格－ ? ACD土地价格
第九章 路线价法
房地产估价
4、特殊形状土地
（一）计算公式
当u为单位价格时： V = u × dv × ( f × d )
dv－平均深度指数
当u为以一定单元宽， 标准深度的长条时： V = u × dv × f
dv－累计深度指数
第九章 路线价法
宗地价格 V 深度指数 dv
路线价 u
d
f
房地产估价
六、计算各宗地土地价格
（二）运用举例
1 、一面临街矩形土地
20000元/英尺
d0
150英尺
d1 100英尺
10000元/英尺
V=u0×dv0×f+u1×dv1×f =20000×100%×100+10000×70%×50 =235万元
第九章 路线价法
房地产估价
3、街角地
V单=(u0×dv0+u1×dv1×t) ×(fd) t——旁街影响加价率
A
B
u1
u0
160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65. 0
平均深度指数 ? 累计深度指数 ? 标准深度 所给深度
第九章 路线价法
房地产估价
（三）制作方法
2 、哈柏法则
深度指数 ? 所给深度 ? 100% 标准深度
制作思路属于累计深度指数
第九章 路线价法
房地产估价
六、计算各宗地土地价格
3、平均深度百分率
a1
?
a1
? a2 2
?
a1
?
a2 3
?
a3
? ... ?
a1
?
a2
? ... ? n
an
街道 a1 a2 a3
……
an-1 an
有a1>a2>a3>……>an-1>an 且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an
第九章 路线价法
房地产估价
（三）制作方法
1 、四三二一法则
街道 40% 30% 20% 10% 9% 8%
路线价2000元/m2
15.24m（50英尺）
20m
V = u × dv × ( f × d ) = 2000 ×140 ％× 20×15.24 = 85.34万元
第九章 路线价法
房地产估价
（二）运用举例
2 、前后两面临街矩形地 P184 例9 －2
路线价2000元/m2
标准深度20m
15m
30m 15m
（一）深度指数的含义 随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度
深度指数又称深度百分率 深度指数表又称深度百分率表
第九章 路线价法
房地产估价
（二）深度指数的制作思路
1、单独深度百分率 a1>a2>a 3>…>a n
2、累计深度百分率 a1<a 1+a2<a 1+a2+a 3<…<a 1+a 2+…+a n