房地产营销人员管理制度

一流团队的标准
一个承认：社会承认
两个满意：客户满意公司满意
三个有利于：有利于员工成长
有利于公司发展
有利于社区和谐
做有志青年，创一流团队！
第一章工作职责
一、售楼人员守则
求真务实开拓创新遵纪守法诚实守信品德高尚热爱营销服从上司忠于职守积极进取乐观豁达居安思危自信自强刻苦学习努力钻研勤思好问善于探究勤勉尽责一丝不苟吃苦耐劳积极主动永远微笑客户第一坦诚相待通情达理整洁端庄着装得体谈吐适度举止大方团结协作互助互信理想激情共同提高
二、岗位职责
营销部经理岗位职责在公司总经理的领导下,全面负责营销部工作：
１、制订营销发展策略和规划，提出意见和建议；
２、制定部门工作计划，主持部门工作会议，保证工作计划的落实；３、负责员工思想教育和培训工作，淘汰、招聘和检查考核及奖惩；４、负责各项规章制度的落实；
５、负责地产市场信息收集、整理、反馈和建议工作；
６、协调公司部各部门工作关系；
７、负责处理各类投诉；
８、完成公司交给的其它工作。

营销主管岗位职责在营销部经理的直接领导下,负责营销部各项销售管理工作：
1、协助营销部经理落实各项工作；
2、制定阶段性销售计划，具体组织销售日常工作；
3、主持“晨夕会”，负责现场人员的工作协调，逐日检查工作情况；
4、保证各项规章制度有效的执行；
5、协助处理各类投诉；
6、完成领导交办的其他工作。

营销人员岗位职责在营销主管的带领下，开展楼盘销售工作：
1、按部门销售计划展开销售活动，完成销售任务；
2、掌握楼盘情况及与营销有关的各项业务知识；
3、向客户提供诚信优质全面的售前、售中及售后服务；
4、积极搜集市场信息及反馈客户意见；
5、完成领导交办的其他工作。

三、绩效考核
营销部经理考核标准
1、完成公司赋予的营销工作任务;
2、掌握市场信息，提出合理化建议;
3、激励员工思想、作风、工作、服务水准不断提高，创一流团队。

4、年保证实现客户投诉率不大于3%，满意度在95%以上。

营销主管考核标准
1、完成销售任务；
2、团队重诚信、讲团结、守纪律、创造较好业绩；
3、个人专业技能及管理能力显著提高；
4、营销人员业务操作水平明显提高；
5、客户满意度95%以上。

营销人员考核标准
１、完成个人销售任务;
2、案场考核B+以上；
3、客户的满意度95%以上。

第二章管理制度
一、日常管理办法
为强化营销管理工作,确保销售工作目标的实现,创建一支有理想有追求的一流营销队伍,特制定本办法:
1、员工上、下班实行签到制，由营销主管负责考勤。

员工因事、因病不到者，事先必须向营销主管提交书面请假申请，事后必须销假，并及时通知销售经理。

任何人不得代他人签到或弄虚作假，否则作旷工1天论处，早退或擅自离开工作岗位者作旷工处理。

2、营销中心实行每周6天工作日，轮休由营销主管负责安排。

当组织营销活动时，任何人不得请假。

３、员工必须服从部门领导的工作安排和调配，按时完成任务，不得拖延、拒绝、终止工作或降低工作标准。

４、员工须按时参加部门及公司会议，任何人不得无故缺席。

５、员工须按各自分工当日及时作好各项工作记录：
每日工作日记、每日来访登记表、来电登记表、日报表、周报表、月报表、每日成交台账、楼盘销控统计表、每月市调对比表、客户意见综合分析表、会议纪要。

６、员工须以“服务第一，客户至上”为基本准则，对待客户要亲切、热情、周到，回答客户询问时必须细致耐心、不厌其烦，任何情况下，不得与客户争吵。

７、上班时，员工须统一制服，衣冠整洁，男士须打领带，女士须化淡妆，并始终保持良好的仪容仪表。

８、熟练掌握楼盘情况、业务流程，对客户的询问对答如流，
９、员工必须做好客户信息跟踪及反馈工作，及时掌握客户购房心理、喜好以及楼盘的各种意见等第一手资料。

10、经常保持营销中心的清洁卫生，上、下班前现场人员必须打扫卫生。

11、员工站立和坐姿须得体端庄，脚步应轻盈，降低噪音，保持售楼现场的安静，不许大声喧哗。

12、值班员工严禁午睡。

13、不准在营销中心吃零食、化妆，打私人不能超过3分钟，如遇客户要长谈，注意控制时间，展销期间不能接、打私人。

14、不能聚集闲谈与工作无关的事、新闻，或者看与工作无关的杂志。

15、下班之前要收放好办公资料，锁好抽屉，关好门、窗，并及时切断设备电源。

16、员工应爱护公共财物，营销中心及样板房办公设备、家具不可随意移动。

17、节约资源、杜绝浪费，营销中心物品由专人保管，任何人需领用，必须履行登记手续。

18、对违反以上制度的，本部门视其违纪程度，给予通报、批评、罚款等处分。

二、会议汇报制度
为了提高工作效率及公司部沟通，使工作规化和程序化，现规定如下：
一、“工作总结会议”每周五下午由营销部经理主持召开，总结本周工作情况，布署下周工作计划，以及传达公司会议精神；
二、“晨夕会”于每天上、下班前由营销主管主持召开，进行工作任务的具体安排及总结分析当天的工作情况；
三、“月小结讲评会”于月月底由营销部经理主持召开，总结分析当月工作进展情况及存在问题，并对下月工作计划进行安排；
三、会议记录员负责会议记录和整理纪要并及时存档；
四、营销部经理必须于每周一将本周工作计划和上周执行情况向公司领导汇报；
五、营销主管必须于每周五将本周进展情况及下周工作计划向营销部经理汇报；
六、营销人员必须于每日下班前汇报当天工作进展情况及计划第二天工作；
七、遇重要紧急情况须随时向上级领导汇报；
八、工作汇报完成情况将作为个人年终工作成绩评估的参考。

三、学习制度
为持续地提高营销部全体成员的专业技能和综合素质，打造高绩效团队，营造积极向上的学习氛围，特制定以下制度：
一、营销部各成员必须要养成热爱学习、善于学习、刻苦学习、积极学习的良好习惯；
二、营销部必须根据工作进展情况制定部门学习计划，各成员必须根据部门学习计划制
定个人学习计划；
三、营销经理每月必须及时向公司领导汇报部门学习情况，各成员必须每周向营销部经
理汇报个人学习情况。

四、学习形式主要以个人自学为主，由各成员自行安排学习时间，但营销部每周集中学
习时间不少于2小时；
五、学习容主要涉及：房地产业务知识、岗位技能、市场营销、房地产及相关法规政策、
时事政治等；
六、营销主管应及时负责跟踪各成员学习情况，指导并帮助各成员自学；
七、营销部各成员必须经常留心生活、培养多方面兴趣爱好，广泛阅读各类书籍、报刊、
杂志，积极拓宽个人知识面；
八、营销部每月组织一次部门学习测试，并将每次测试结果存档，测试成绩将作为个人
年终工作成绩评估的参考。

四、公物管理制度
为了加强公司资产管理，根据公司的有关规定，结合本部门的实际，特制定本制度:
1、营销中心财产实行二级管理，单位价值在100元以上，使用期限在一年以上与日常办公有关的设备、器具、工具等资产，由营销部按固定资产进行管理；其它的各种用具物品等资产，由营销部按低值易耗品进行管理。

2、公司财务部负责财产的价值形态，营销部负责财产的实物形态。

3、公司对财产管理实行计划购置，财产购置必须先提出申请，交办公室编制计划，报领导审核，经同意后方可购置，杜绝未批先购，购发混乱的现象。

4、购置回来的财产，由专人验收，验收合格后，填写相应卡片，分别登记、造册，由办公室通知领用；领用时必须有领用部门及领用人签字，各负其责，做到入库点收，出库登记，帐物相符。

5、对于公司按部门配发的财产，要责任到人，所有员工应对公司财产爱惜使用，妥善
保管，定期检查，逾期定换。

6、购置回来的财产，责任人必须学会使用操作规程，并有责任将使用方法与技巧传授给其他使用人。

7、营销中心应建立资产台帐，做到帐、物、卡一致。

8、员工离开公司时一律按帐上登记物品进行财产移交，出现损坏丢失的应按原价赔偿。

9、每年年末财务科、办公室、营销部应进行一次清对，保证做到帐帐相符，帐实相符。

10、各项资产使用说明书、保证书、技术资料等，应由营销部档案管理人员管理,以备需要时使用。

11、营销部财产报损、损修由责任人请示营销中心现场经理，现场经理根据权限，报公司领导同意后实施，并作好相关记录。

12、日常办公文具用品，应本着必须、适用、节约的原则，建立办公用品领用登记簿，严格购买和领发手续。

13、公司员工要树立爱护公共财产的自觉性，本着开源节流的原则管理好公司资产。

五、档案管理制度
一、严格执行公司的、安全制度，确保档案和案卷安全。

二、营销部应明确规定档案责任人，档案责任人（档案员）对本部门档案的收集、建档、保管、借阅和利用负全责。

三、各类规章制度、办法、人事、工资资料、会议记录、会议纪要、简报、上级来文、公司发文、工作计划和工作总结以及添置设备、财产的产权资料由档案管理责任人负责归档。

四、档案员负责营销部以下文件、资源的管理：
市场调研资料：客户问卷调查表及汇总表，市调原始资料表，市调汇总表，市场分析报告。

客户资料：成交客户档案表，客户相关资料，客户购房合同，认购协议，销售审核单据。

培训资源：营销部书籍、报刊、杂志、影视培训资料。

销售证照：销售“五证”副本。

相关职能部门文件：预售测绘报告，银行按揭办理资料，产权办理资料。

销售资料：平面图，价目表，销控表。

五、归档资料必须符合下列要求：
载明归档时间；
文件材料齐全完整；
根据档案容合并整理、立卷；
根据档案容的历史关系，区别保存价值、分类、整理、立卷，案卷标题简明确切，便于保管和查找。

七、档案资料借阅需履行登记，签字手续，重要资料借阅需先请示领导。

八、由公司领导定期组织档案责任人、业务部门组成档案鉴定小组对超期档案进行鉴定，提交档案报告，并根据有关规定的酌情处置。

九、加强档案保管工作，做好防盗、防火、防虫、防鼠、防潮、防高温工作，定期检查档案保管工作。

六、制度
一、全体员工都有保守公司秘密的义务，在对外交往和合作中，须特别注意不泄露公司秘密更不准出卖公司秘密。

二、公司秘密是关系公司发展和利益，在一定时间只限一定围的员工知悉的事项。

公司秘密包括下列秘密事项：
1、公司经营发展决策中的秘密事项；
2、人事决策中的秘密事项；
3、专有技术；
4、招标项目的标底、合作条件、贸易条件；
5、重要的合同、客户和合作渠道；
6、公司非向公众公开的财务情况、银行；
7、董事会或总经理确定应当保守的公司其他秘密事项。

8、房源信息；
9、客户信息资料；
10、销售成交情况。

三、属于公司秘密的文件、资料，应标明“秘密”字样，由专人负责印制、收发、传递、保管，非经批准，不准复印、摘抄秘密文件、资料。

四、公司秘密应根据需要，限于一定围的员工接触。

接触公司秘密的员工，未经批准不准向他人泄露。

非接触公司秘密的员工，不准打听公司秘密。

五、记载有公司秘密事项的工作笔记，持有人必须妥善保管。

如有遗失，必须立即报告并采取补救措施。

六、档案室、微机室等机要重地，非工作人员不得随便进入；工作人员更不能随便带人进入。

七、办公室应定期检查各部门的情况。

八、每个员工必须做到不该看的有看，不该问的不问，不该传的不传。

九、对保守公司秘密或防止泄密有功的，予以表扬、奖励，违反本规定故意或过失泄露公司秘密的，视情节及危害后果予以行政处分或经济处罚，直至予以除名。

七、营销部销售人员违纪处罚补充规定
为整顿纪律、加强学习、创建一支高素质、高效率销售团队，按公司会议精神，现根据《营销部日常管理办法》、《岗位职责》、《销售纪律》、《营销部电脑管理规定》、《劳动卫生纪律》等细则规定，对销售人员违纪行为的处罚作出如下规定：
1、考勤：销售人员迟到、早退超过10分钟，罚款20元/次，超过20分钟视为旷工，罚款50元/次；休假必须提前一日向部门领导请示，同意后方可休假，连续休假超过2日以上，向部门领导书面申请，并经公司领导批准，违反罚款20元/次；
2、工作纪律：销售人员上岗应着公司制服，佩戴工号牌，违反罚款10元/次；销售人员上班做与工作无关的事，违反罚款20元/次；销售人员当班时间利用电脑上网、玩游戏者，违反罚款20元/次；中午值班人员，应坚守岗位，发现离岗、睡觉者，违反罚款20元/次销售人员不服从部门任务安排，造成工作失误的，违反罚款20元/次；
3、劳动卫生：销售人员应注意维持营销中心干净、卫生、整洁；物品、资料按规定位置摆放；接待完客户应及时收拾好资料、桌椅、安全帽、纸杯、烟灰缸等，违反罚款10元/次；
4、销售人员违反以上规定除给予经济处罚外，并按《销售人员必读》细则执行扣分；一个月连续累计迟到5次以上，作自动离职处理，连续三个月扣分最多者作自动离职处理。

八、营销部电脑管理规定
为加强营销部计算机及其外设使用管理，维护计算机软、硬件的正常使用，保护计算机
数据安全，特规定如下：
1、营销部计算机及其打复印机仅限于营销部正常工作使用，其他无关人员未经领导许可，不得使用；
2、营销部工作人员使用计算机及打印机必须遵照正常操作规则执行，先开主机，后开外设，关机必须正常退出，严禁强行扯拔电源；
3、必须注意计算机及其外设的清洁卫生，维护工作台面的整洁有序；
4、营销部工作人员不得利用计算机玩游戏、上网、播放光碟、听歌；
5、不得用未经许可的存储介质在计算机中存、取数据；
6、存取数据应分门别类，不可任意占用硬盘空间，更不得利用硬盘空间存储与工作无关的个人数据资料；
7、未经许可，个人不得更改计算机软、硬件设置，不得安装下载与工作无关的软件、程序；
8、编辑、打印、复印个人文件，必须先征得营销部经理同意；
9、严格执行营销部《制度》，不得打印、调看与自身权限受到限制的文件；
10、营销部所有工作成员，必须本着爱护机器，合理节约的原则使用计算机及其外设，任何人违反，视具体情节给予行政处分或经济处罚。

九、销售纪律
为加强营销业务工作的有效开展,更好的为客户提供优质、便捷的服务，特制定以下规定：
一、营销部所有工作人员必须牢固树立“客户至上”的观念，全心全意为客
户服务。

二、营销人员必须为客户提供全程式服务，业绩归属按营销部《现场客户接
待细则》执行。

三、营销人员必须严格执行公司关于房源保留方面的规定，任何人未经许可
不得对外透露和向客户推介。

四、营销人员必须严格执行公司价格策略，不得对外透露价格底线，不得擅
自越权向客户提供折扣，在权限的折扣，注意掌握成交时机，不得向客户一放到底。

五、营销人员必须严格执行营销部《档案管理制度》和《制度》不得对外泄
露客户信息及成交价格等各种信息。

六、营销人员在工作中不得利用职权谋取私利，不得接受客户各种形式馈赠，
难以绝的必须向上级领导汇报，并按规定上交，登记。

七、营销人员在工作中不得以客户提供利益为由，要求客户为其办事或提供
各种好处等。

八、营销人员在工作中不得向客户作不实介绍及虚假承诺，并不得诋毁贬低
其他竞争楼盘和同行从业人员。

九、营销人员接待客户必须一视，不卑不亢，不得对客户进行挖苦讥讽，任
何情况下，不得同客户争吵。

十、营销部专职人员必须及时填写各类客户资料并统计汇总。

十一、以上各条款营销人员如有违反，营销部将视具体情节给予行政处分及经济处罚。

十、营销部劳动卫生制度
为加强营销中心劳动卫生管理，营造一个卫生整洁、温馨的营销环境，根据营销部《日常管理办法》现规定如下：
一、营销部所有成员必须以“一流团队标准”来严格要求自已，积极主动参予劳动，
共同维护营销中心的清洁、卫生；
二、营销中心每天8：35分准时开始打扫现场卫生，做到“窗户明、地面洁、桌
椅齐、台面净、模型及办公设备无尘染”；
三、营销中心卫生实行责任划分区轮换制，各成员在责任区各负其责；
四、下班前各成员必须收拾好各自的办公用品，及时切断电器设备电源，当班组长有监督检查的义务；
五、责任区具体划分为：①所有地面；②所有工作台面及模型办公设备；③所有窗户；
六、每周营销中心必须有一次大扫除；
七、以上规定如有违反，按营销部《考评细则》相关规定处理；
第三章销售流程
一、销售流程图
销售业务流程
物业管理
配套设施填写置业计划表
记录客户资料
送客户离开
商洽要点
签约流程
付款流程
交房流程
产权办理流程
办理权证所需资料
二、银行按揭
个人购房抵押贷款(按揭)
按揭的基本条件:
∆申请按揭者必须是18岁以上的中国公民，有稳定的经济收入,能开具银行认可的个人基本情况证明,收入证明。

∆男性公民的年龄加上贷款年限小于65岁,女性公民的年龄加上贷款年限小于60岁。

∆已签订正式商品房买卖合同,并已付清按揭外的全部购房款。

∆与银行签订住房贷款抵押合同,抵押物共有人书面同意抵押物作贷款抵押。

∆按银行的相关规定交纳由购房者支付的抵押手续费,保险费,评估费,贷款手续费。

按揭程序:
一、签订商品房买卖合同,并交足首期款(房款总价--按揭额度)。

二、购房者在交付首期款后三天备齐如下资料交营销中心统一送银行审查贷款资格：
1、申请贷款人夫妻双方复印件各2份,结婚证或婚姻状况证明复印件各1份,夫妻户口薄复印件各2份,共同抵押人,户口卡复印件各2份。

2、申请贷款人夫妻双方单位人事或行政部门出具的银行认可的个人基本情况调查证明,个人收入证明(盖人事部门或行政部门公章)。

3、购房首期付款收据复印件:配偶同意住房作贷款抵押的承诺书一份。

4、个人住房贷款申请表,住房贷款声明(业主配偶签) (原表由银行提供)。

5、为单位法人代表的需提供营业执照,税务登记证,近期纳税税票复印件。

三、按贷款银行或开发商的通知,按以下顺序办理抵押登记:
1、在银行指定地点与银行签定住房贷款相关合同,凭证<<谈话笔录>>。

2、按开发商通知时间在约定的地点办理房屋评估、并交纳抵押登记、保险费、评估费。

３、提供保险单正本,活期存折复印件。

四、申请贷款20万(含) 以上,40万(含) 以下需补充资料：
1、任职证明原件、学历、职称复印件。

2、汽车行驶证复印件。

3、现住房产权证复印件。

4、个人简历。

五、办理个人购房抵押贷款(按揭) 的费用
1 、银行按揭手续费按银行规定的标准,由申请贷款人向银行交纳工本费。

2 、房屋评估费按评估机构规定的标准,由申请贷款人支付。

3 、房屋保险费按保险机构规定的标准,由申请贷款人支付。

4、抵押登记手续费按抵押登记部门规定的标准,由申请贷款人支付。

个人住房按揭贷款客户需提交资料清单
1、<<中国建设银行个人住房贷款申请书>> 1 份
2、借款人夫妻双方合法有效的复印件 3 份
3、借款人夫妻双方户籍证明复印件 3 份
4、结婚证复印件3 份,未婚的出具<<未婚证明>>。

5、夫妻双方收入证明,出具有:
（1）工资收入证明(由单位出具<<基本情况及收入证明>>,最近3个月的工资单复印件)；
(2) 经营户提供营业执照,税务登记证,纳税证明,财务报表,销售明细帐或最少2个月的进销货单据,现金流水帐复印件 1 份
6、合法有效的购房合同 1 份
7、首付款证明:首付款收据及银行交款单 1 份
住房贷款操作规程
个人住房贷款月均还款表
（借款额为壹万元)
注：建设银行市分行2006年4月28日提供资料。

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第四章操作规程
规程一：接听
1．基本动作
（1）接听必须态度和蔼，语音亲切，语速得当。

一般先主动问候“曲兰庭苑，你好”，而后开始交谈。

（2）通常，客户在中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，置业顾问应扬长避短，在回答中将产品卖点巧妙地溶入。

（3）在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：第一要件：客户的、地址、联系等个人背景情况的资讯。

第二要件：客户能够接受的价格、面积、格局等对产品具体要求的资讯。

其中，与客户联系方式的确定最为重要。

（4）最好的做法是，直接约请客户来现场看房。

（5）马上将所得资讯记录在客户来电表上。

2．注意事项
（1）应事先了解广告容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。

（2）广告当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接听应以2-3分钟为限，不宜过长。

（3）接听时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。

（4）约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。

（5）应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理充分沟通交流。

（6）接听忌口头禅。

规程二：迎接客户
1．基本动作
（1）客户进门，每一个看见的置业顾问都应主动招呼“欢迎参观”，提醒其他置业顾问注意。

（2）置业顾问立即上前，热情接待
（3）帮助客户收拾雨、放置衣帽等。

（4）通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体。

2．注意事项
（1）置业顾问应仪表端正，态度亲切。

（2）接待客户或一人，或一主一付，以二人为限，绝对不要超过三人。

（3）若不是真正客户，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好的印象。

（4）生意不在情谊在，送客户至大门外。