投资性房地产.ppt

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会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
4.按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
5.取得的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费—应交营业税
6.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关
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注意：
（1）企业只能采用一种模式对所有投资性房地产 进行后续计量，不得同时采用两种模式。
（2）计量模式一经确定，不得随意变更。 已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会
计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额， 调整期初留存收益（未分配利润）。
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述 第二节 投资性房地产的确认与初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换、处置及披露
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第一节 投资性房地产概述
一、房地产的涵义和特点 （一）房地产的涵义 （二）房地产的特点
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一、房地产的涵义和特点
房地产的同时开始对外出租（自租赁期开 始日起，下同）或用于资本增值，才能称 之为外购的投资性房地产。
外购的投资性房地产，按购买价款、相
关税费和可直接归属于该资产的其他支出，
作为入账价值。
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（二）入账成本的构成
2.自建方式 企业自行建造或开发的房地产，只有在自行
建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态） 的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自 行建造的房地产确认为投资性房地产。
贷：投资性房地产——成本
同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业
务收入
借/贷：公允价值变动损益
贷/借：其他业务收入
若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转
入其他业务收入
借：资本公积——其他资本公积
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贷：其他业务收入
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会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
会计科目：投资性房地产
2．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物、自用土 地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。
3．自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，其转换 日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或 经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。
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一、投资性房地产的转换
1.投资性房地产开始自用。 2.自用房地产停止自用，用于赚取租金或资本增值:
作为存货的房地产，改为出租。 自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。 自用土地使用权停止自用改用于资本增值 。
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一、投资性房地产的转换
（二）转换日的确定
1．投资性房地产开始自用，其转换日为房地产达到自用状 态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营 管理的日期。
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二、投资性房地产的初始计量
（二）入账成本的构成
投资性房地产的取得渠道不同，相应地投资性 房地产的入账成本的构成也会不同。
投资性房地产的取得渠道有如下几种： 1.外购 2.自建 3.其他方式
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（二）入账成本的构成
1.外购方式 对于企业外购的房地产，只有在购入
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第四节 投资性房地产的转换、处置
一、投资性房地产的转换 二、投资性房地产的处置
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一、投资性房地产的转换
（一）转换条件 （二）转换日的确定 （三）转换时入账口径的选择
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一、投资性房地产的转换
（一）转换条件
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而 对房地产进行的重新分类。
设置“投资性房地产累计折旧（累计摊销、 减值准备） ” 科目。
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二、公允价值计量模式
（一）公允价值的含义 （二）公允价值计量模式的优缺点 （三）采用公允价值计量模式应满足的条件 （四）公允价值计量模式的核算方法
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二、公允价值计量模式
（一）公允价值的含义
国际会计准则委员会（IASC）认为，公允价值是熟悉情况和自愿的 各方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进 行结算的金额。
投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备
1.外购的投资性房地产
借：投资性房地产 贷：银行存款
2.企业自行建造或开发完成取得的投资性房地产
借：投资性房地产
贷：在建工程 【一般企业】
2020/5/11 开发成本 【房地产企业】
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会计处理 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
二、公允价值计量模式
（三）采用公允价值计量模式应满足的条件
必须符合两个条件，才可以选择采用公允价值模式， 但不是一项强制要求。
1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意 味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。
2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地 产的市场价格及其相关信息，从而对投资性房地产的公 允价值作出合理的估计。
规定。
借：资产减值损失
2020/5/1贷1 ：投资性房地产减值准备
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会计处理
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
7、将投资性房地产转为自用时，在转换日作如下会计处理 （1）房地产开发企业将作为投资性房地产转换为存货的房地产
这种情况下，转换日为租赁其届满、企业董事会或类似机构作出 书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。 借：开发产品 【账面价值】
1.房地产物质形态的不可移动性 2.房地产价格的地域性 3.房地产业是城市型产业 4.房地产商品的使用周期长、价值量大 5.房地产市场与商业活动紧密相连
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二、投资性房地产的概念和适用范围
（一）投资性房地产的概念 （二）投资性房地产的适用范围
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二、投资性房地产的概念和范围
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二、投资性房地产的概念和适用范围
投资性房地产与一般房地产的区别:
它们之间最大的不同在于是否以获利为目的。
投资性房地产持有的目的在于获取利益；而 一般房地产通常用于自用或作为存货，并不进行 出售和出租。计量
一、投资性房地产的确认条件
（一） 成本模式计量的投资性房地产
借：银行存款 贷：其他业务收入
借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（累计摊销、减值准备） 贷：投资性房地产
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二、投资性房地产的处置
（二）公允价值模式计量的投资性房地产 借：银行存款 贷：其他业务收入 【实际收到的金额 】
借：其他业务成本 【投资性房地产的账面余额 】 借/贷：投资性房地产——公允价值变动
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二、公允价值计量模式
（四）公允价值计量模式的核算方法
企业采用公允价值模式计量的，
不对投资性房地产计提折旧或进行摊销， 应当以会计期末投资性房地产的公允价 值为基础调整其账面价值，公允价值与 原账面价值之间的差额计入当期损益 。
借/贷:投资性房地产(公允价值变动) 贷/借:公允价值变动损益
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产 （1）房地产开发企业，将作为存货的房地产转换为投资性房 地产的，其在转换日，会计处理为： 借：投资性房地产【账面价值】
存货跌价准备【已计提存货跌价准备】 贷：开发产品 【账面余额】 （2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，其在转换日： 借：投资性房地产
累计折旧（累计摊销） 固定资产减值准备（无形资产减值准备） 贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备
（一）投资性房地产的概念
投资性房地产是为赚取租金或资本增值、 或者二者兼有而持有的房地产。
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二、投资性房地产的概念和范围
（二）投资性房地产的范围
1.已出租的建筑物：企业拥有产权并以经营租赁方 式出租的房屋等建筑物。
2.已出租的土地使用权：企业通过出让或转让方式 取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
1.与投资性房地产相关的未来经济利益很 可能流入主体；
2.投资性房地产的成本能够可靠地计量。
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二、投资性房地产的初始计量
（一）初始计量的原则 （二）入账成本的构成
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二、投资性房地产的初始计量
（一）初始计量的原则
初始计量即入账价值的确定。
投资性房地产的入账价值一般采用历史成本 原则：即企业取得投资性房地产时，应当按照取 得时的实际成本进行初始计量。（这与普通资产 的核算标准相同。）
（三）房地产转换的会计处理
➢ 1、成本模式下： 以转换前房地产账面价值为转换用途后的房 地产成本（即 入账价值）。
➢ 2、公允价值模式下：
投资性房地产转换为自用房地产：以转换当日投资性房地产 的公允价值作为自用房地产的成本，公允价值与原账面价值 的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）。
存货或自用房地产转换为投资性房地产：投资性房地产以转
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第三节 投资性房地产的后续计量
一、成本计量模式 二、公允价值计量模式
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一、成本计量模式
成本模式下，投资性房地产与一般的房地产 处理方法一样，可参照固定资产的会计期末计量 方法。
成本减去累计折旧/累计摊销，再减去累计 减值损失。
折旧、摊销、减值同一般固定资产和无形资 产的后续计量。减值一经计提，不允许转回。
（一）房地产的涵义
房地产是房屋财产和土地财产即房产和地 产的总称。
一般而言，房产包括住宅、厂房、仓库、 商业、服务、文化、教育、办公、医疗和体育 用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总 称，包括供水、供电、排水、排污等地下管线 以及地面道路等。
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一、房地产的涵义和特点
（二）房地产的特点
3.持有并准备增值后转让的土地使用权：企业通过 出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
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二、投资性房地产的概念和范围
（二）投资性房地产的范围
不包括——自用房地产：作为固定资产 ——持有并准备增值后转让的建筑物：存货 ——闲置土地（按照国家有关规定认定 ） 闲置时间 ＞1年 开发面积＜30% 开发投资＜25%
投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【账面余额】
（2）将投资性房地产转换为自用的建筑物
借：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
美国财务会计准则委员会（FASB）认为，公允价值是指双方在当前 的非强迫或非清算的交易中，自愿购买（或承担）或出售（清偿） 一项资产或负债的金额。
我国给公允价值下的定义是：公允价值，指在公平交易中，熟悉情 况的交易双方，自愿进行资产和债务清偿的金额。
公允价值最大的特征就是来自于公平交易的市场，是参与市场交 易的理智双方充分考虑了市场信息后所达成的共识，这种达成共识 的市场交易价格即为公允价值。
换当日房地产的公允价值计量，该公允价值低于原账面价值
的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）；高于原账面
价值的差额，计入所有者权益（资产公积），处置该项投资
性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损
2020/5/益11 （其他业务收入）。
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二、投资性房地产的处置
企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投 资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值 和相关税费后的余额计入当期损益——处置的会计处理方 法同自用房地产处置。
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二、公允价值计量模式
（二）公允价值计量模式的优缺点
优点：现时的市场价值为基础，能够准确的 反映投资性房地产的现行市价。与历史成本计量 模式相比，公允价值模式更具有相关性和可靠性。
缺点：公允价值不易取得，且每隔一定时期 就要进行一次，不如成本计量模式方便。
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自行建造的投资性房地产，按建造该项资产达到
可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。
在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当 期损益，不计入投资性房地产成本。
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（二）入账成本的构成
3.其他方式
以其他方式取得的投资性房地产。原则 上也是按其取得时的实际成本作为入账价值， 符合其他相关准则规定的按照相应的准则规 定予以确定。