上海豪宅 黄埔露香园案例分析
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0-70㎡ 70-100㎡ 100-150㎡ 150-200㎡ 200-250㎡ 250-300㎡ 300-340㎡ 340-380㎡ 380-420㎡ >420㎡
供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交
0-300 311 43 190
规划指标
总建筑面积 容积率 绿化率 车位比 建筑风格
规划、景观、 建筑设计
数据
38.6万㎡ 2.44 35% 1:1.5
新古典主义风格 同济大学建筑研究院
规划指标
物业类型 物业服务 酒店引入 产权起算时间 会所配置 广告策划
数据
公寓、别墅 服务式公寓（持有）
上海联源物业发展
URBN精品酒店 Lance Place酒店式公寓
9%
9%
总价
1200-1350 1350-1450 1450-1550 1450-1550 1500-1600 1600-1700 1700-1850
2100-2200
占比
28% 9% 4% 18% 7% 18% 5%
1%
5.1 高端市场：露香园——竞争分析：距离绿城黄浦湾3km，不看江，但紧
邻豫园商圈。露香园缩小面积段，控制总价：设置三房，切入黄浦湾空白产品线 ；主力四房面积245-275m2 ，小于黄浦湾主力282-345m2 ，控制总价低于黄浦湾
243-275m2四房为主
北组团 南组团
206 三房
211 222 三房 三房
266 四房 234 三房
287 四房
251四房
275 四房
209 三房
330 五房
396 复式
243 四房
房型
五房 4%
面积（㎡） 330 245
250
四房 49%
275
287
330-340
206
209
三房 40%
212
节点3：将样板房设在楼栋最西侧，拉长动线。充分展示城投品牌实力，输出 露香园老上海风情的定调
通过图片展示老上海风情 节点2：露香园路、人民路展示外墙包装
展示城投在上海的作品 指引系统
外立面 石材干挂
外墙包装
外墙包装
5.1 高端市场：露香园——北组团为此次首推，共152套，以206-222m2三房、
1400-1700 占比
123 70 104
1
55%
50%
9% 5% 8%
0%
1700-2200 占比
10
25 53 48 54
1
42%
1%
2% 4% 3% 4%
0%
2200-3000
6
30 15 11 38 17
30 10 8
占比
0%
2% 1% 1% 3% 1%
2% 1% 1%
3000-4000
27
老上海风情；运用视频、IPAD等科技拔高定调。外墙包装、石材干挂到底，传递项目品质 感。拉长看房动线，巧用通道两旁照片，配合说辞，深化老上海定调，展示城投品牌实力
围挡
节点1：租用中星君亭酒店（露香园路近人民路）一层作为售楼处
中星君亭酒店
（现售楼处）
售楼处外观
大堂入口、接待处
区位图展示
酒店式 公寓
项目视频讲解，运用IPAD
B2车库大堂
西侧大堂
2F转换大堂
联结组团花园
车库入口 B1 车库大堂
联结泛会所
2F 泛会所
B2车库大堂
5.1 高端市场：露香园——利用一层商业的屋顶打造组团内部业主专属花园，
业主通过东西两侧转换大堂进入。这种做法充分利用空间，提高绿化率至35%
5.1 高端市场：露香园——分为三个节点展示：售楼处通过硬装、工艺摆设，烘托
308四房 318四房 366四房 409四房 413四房
2500-3500 2200-3000 3500-4000 4000-5500 4000-5500
占比
户型
30% 分流客户
206-212三房
15%
222三房
235三房
245四房
250四房
15%
275四房
287四房
7%
7%
9%
330-340四房
户型
绿城黄浦湾 总价
282四房 303四房 327四房 341-345四房 402四房
1900-2800 1900-2800 2600-3300 2600-3300 2800-3600
占比
30% 30% 14% 15% 9%
户型 206-212三房
222三房 235三房 245四房 250四房 275四房 287四房
5.1 高端市场：露香园——豫园板块，内环内，交通便利，对口市重点小学，
周边商业齐全
静安寺4.5KM
人民广场1.7KM
陆家嘴3.5KM
南京西路3.2KM
格致中学670m
上海市实验小学240m
卜蜂莲花300m 联华超市300m
乐购河南南路店780m
乐购express830m 光启路幼儿园970m
土地属性
0-70㎡
46 4%
70-100㎡
94 7% 59 5%
1 0%
100-150㎡
182 14% 125 10%
5 0%
1 0%
150-200㎡
14 1% 259 20% 19 1%
200-250㎡
145 11% 35 3% 4 0% 3 0%
250-300㎡
30 2% 133 10% 1 0% 6 0%
注：2013年数据为20130101-20130828
5.1 高端市场：露香园——户型选择：200-250m2以三房为主力，250-300m2
以四房为主力，露香园户型定位基本符合市场主力
黄浦、卢湾、静安、徐汇内环内房型面积成交套数交叉分析 （ 2012.01.01—2013.08.28 ）
一室 占比 二室 占比 三室 占比 四室 占比 五室 占比 复式 占比
34
占比 21% 3% 13%
2%
300-600 36 7 49 166 90 82 9
占比
2% 1% 3% 34%12% 6% 6% 1%
600-900 占比
186 158 11 14%
13% 12% 1%
900-1200 占比
91 20 260 44%
7% 1% 19%
1200-1400 占比
66 50 126 73 5% 4% 9% 50%5%
9
10
23
占比
2%
1%
1%
0% 0%
4000-5000
29
13 17 1
占比
2%
1% 1% 0%
>5000
1
占比
0%
5.1 高端市场：露香园——竞争分析：露香园处于黄浦腹地区域，考虑到项
目首开合理流量，定价略低于公馆77；与外滩九里、黄埔湾所在的黄浦滨江区, 保持20-30%的合理价差；与徐汇腹地的中凯城市之光基本相同
两处人行入口
会所 北组团
南组团
两处车行入口
泛会所 商业
5.1 高端市场：露香园——组团东侧设有四层大堂；西侧设有一层地下大堂
和地上转换大堂。东西侧第二层转换大堂无缝联结楼栋、组团花园、泛会所。泛 会所配有红酒区、雪茄区、阅览室、儿童托管区
东侧大堂
2F转换大堂
2F 7m转换大堂
1F挑空大堂 B1车库大堂
，库存压力大，价格涨幅不明显，为快速周转市场 ；200-250m2、250-300m2，为 露香园切入的细分市场，周转率不如前者，但市场份额稳步上升，为潜力市场
黄浦、卢湾、静安、徐汇内环内供求价存量分析（2012.01.01—2013.08.28）
供应量（套）
成交量（套）
存量（套）
销售率（%）
0-70㎡
222
235
复式 7%
300-400 400-500 500-550
合计
套数 6 28 10 28 7 2 18 6 18 13 6 6 2 2 152
配比 4% 18% 7% 18% 5% 1% 12% 4% 12% 9% 4% 4% 1% 1%
100%
5.1 高端市场：露香园——面积段选择：100-150m2、150-200m2为市场主力
26%
19% 17
42
473
324
984
133 483
174
61
74
年度成交金额（亿元）
47
47
57
14 11
77 7 8 6
6 55
27 22
17 14
25
25
21 19 16
18
20
11 12
12 12 13 19 17 15 4
15 8
5
7
3
7
6
0
1
5
3
9
18 14 10 13 3
09 10 11 12 13
2004-08-31 双会所：9000方会所、
组团内部泛会所
上海森凰文化传播
Lance Place 酒店式公寓
• 规划两栋冠名酒店，包括 URBN精品酒店、Lance Place酒店式公寓
• 一期公寓，规划8栋住宅楼， 形成两组团，面积段200300m2
• 一期别墅，规划30套联排、 独栋，面积段300-500m2
紧邻豫园商圈。针对九里不看江186-188m2三房（均价7.0-9.0万/m2 ），露香园 采用高单价性价比策略，成交均价5.5-6.5万/m2，总价切入九里的下行段
华润外滩九里
露香园
户型
总价
186-188三房
1400-1600
总价段范围切入段
224-246三房
1700-2200
270-277四房
2200-2500
格致中学 550m
乐购express 1.1km 联华超市 300m
乐购 (河南南路店) 780m 卜蜂莲花 300m 南京西路 3.2km 人民广场 1.7km
上海巴黎春天 4.7km
1
5.1 高端市场：露香园——总建面38.6万m2，容积率2.4，两期开发；一期整
体拉高拍低，北部规划8栋公寓，248户，以200-300m2为主；南部规划30套别墅， 以300-500m2为主。配有地下两层车库。引入URBN酒店、Lance Place酒店式公寓
• 保留六栋历史建筑，如沈醉 旧居、严氏旧居及赵公馆等
URBN酒店
一期别墅
保留用地
上海市实验小学
一期公寓 二期待开发
5.1 高端市场：露香园——一期建面15.8万m2，容积率4.4，规划两个组团，
共8栋公寓；东侧2个人行入口，西侧2个车行入口；地上1层裙房为2万m2持有商 业；2层裙房定位泛会所；另外配有9000m2独立会所
224三房
1200-1500
255三房 266三房 270四房
1400-1600 1400-1600 1400-1700
333四房
1700-2100
占比 11% 分流客户 22%
分流客户 13% 19% 8% 分流客户 27%
户型
206-212三房 222三房 235三房 245四房 250四房
心商圈优势。露香园通过切入中凯主力户型下行面积段、控制总价、突出总价性 价比：206-212m2三房切入中凯224m2主力三房下行面积段；245-250m2四房切入中 凯三房面积段，突出功能性；275-287m2四房切入中凯333m2主力四房下行面积段
户型 187三房
中凯城市之光 总价
950-1200
静安区
黄浦区
城投露香园 55000-65wenku.baidu.com00元/m2
卢湾区
华润外滩九里 70000-90000元/m2（不看江）
绿城黄埔湾 70000-100000元/m2 公馆77 60000-70000元/m2
嘉御庭 70000-90000元/m2
徐汇区
中凯城市之光 55000-65000元/m2
5.1 高端市场：露香园——竞争分析：距离华润外滩九里3km，不看江，但
347
50
70-100㎡
239 166
100-150㎡
313 331
150-200㎡
304
106
200-250㎡
190 142
250-300㎡
147 170
300-340㎡ 340-380㎡ 380-420㎡
68 93
46 26
43 26
>420㎡
11 4
10%
34%
25%
39%
59%
49%
69%
30%
露香园
总价 1200-1350 1350-1450 1450-1550 1450-1550 1500-1600 1600-1700 1700-1850
330-340四房
2100-2200
占比 28% 9% 4% 18% 7% 18% 5%
1%
5.1 高端市场：露香园——竞争分析：距离中凯城市之光2.8km，均有近核
300㎡以上
1 0% 125 10% 13 1% 7 1%
5.1 高端市场：露香园——总价段选择：三房切入200-250m2市场，总价段
1200-1700万为成交主力，销售率50-55%；四房切入250-300m2市场，总价段 1400-2200万为成交主力，销售率42-50%
黄浦、卢湾、静安、徐汇内环内总价面积段供应、成交、销售率交叉分析 （ 2012.01.01—2013.08.28 ）
到陆家嘴距离
与城市核心 区的距离
到静安寺距离 到南京路距离
到人民广场距离
交通 学校 商业
快速道路
地铁站点 幼儿园-普通 小学-市重点 高中-市重点
便利店 中型超市 大卖场
商业广场及商业街
指标
3.5km 4.5km 3.2km
1.7km
延安高架 1.2km 南北高架 2.5km 人民路隧道 1.0km 10号线 豫园站 480m 8号线 大世界站 850m 1号线 黄陂南路站 2.0km 光启路幼儿园 970m 上海市实验小学 240m
供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交
0-300 311 43 190
规划指标
总建筑面积 容积率 绿化率 车位比 建筑风格
规划、景观、 建筑设计
数据
38.6万㎡ 2.44 35% 1:1.5
新古典主义风格 同济大学建筑研究院
规划指标
物业类型 物业服务 酒店引入 产权起算时间 会所配置 广告策划
数据
公寓、别墅 服务式公寓（持有）
上海联源物业发展
URBN精品酒店 Lance Place酒店式公寓
9%
9%
总价
1200-1350 1350-1450 1450-1550 1450-1550 1500-1600 1600-1700 1700-1850
2100-2200
占比
28% 9% 4% 18% 7% 18% 5%
1%
5.1 高端市场：露香园——竞争分析：距离绿城黄浦湾3km，不看江，但紧
邻豫园商圈。露香园缩小面积段，控制总价：设置三房，切入黄浦湾空白产品线 ；主力四房面积245-275m2 ，小于黄浦湾主力282-345m2 ，控制总价低于黄浦湾
243-275m2四房为主
北组团 南组团
206 三房
211 222 三房 三房
266 四房 234 三房
287 四房
251四房
275 四房
209 三房
330 五房
396 复式
243 四房
房型
五房 4%
面积（㎡） 330 245
250
四房 49%
275
287
330-340
206
209
三房 40%
212
节点3：将样板房设在楼栋最西侧，拉长动线。充分展示城投品牌实力，输出 露香园老上海风情的定调
通过图片展示老上海风情 节点2：露香园路、人民路展示外墙包装
展示城投在上海的作品 指引系统
外立面 石材干挂
外墙包装
外墙包装
5.1 高端市场：露香园——北组团为此次首推，共152套，以206-222m2三房、
1400-1700 占比
123 70 104
1
55%
50%
9% 5% 8%
0%
1700-2200 占比
10
25 53 48 54
1
42%
1%
2% 4% 3% 4%
0%
2200-3000
6
30 15 11 38 17
30 10 8
占比
0%
2% 1% 1% 3% 1%
2% 1% 1%
3000-4000
27
老上海风情；运用视频、IPAD等科技拔高定调。外墙包装、石材干挂到底，传递项目品质 感。拉长看房动线，巧用通道两旁照片，配合说辞，深化老上海定调，展示城投品牌实力
围挡
节点1：租用中星君亭酒店（露香园路近人民路）一层作为售楼处
中星君亭酒店
（现售楼处）
售楼处外观
大堂入口、接待处
区位图展示
酒店式 公寓
项目视频讲解，运用IPAD
B2车库大堂
西侧大堂
2F转换大堂
联结组团花园
车库入口 B1 车库大堂
联结泛会所
2F 泛会所
B2车库大堂
5.1 高端市场：露香园——利用一层商业的屋顶打造组团内部业主专属花园，
业主通过东西两侧转换大堂进入。这种做法充分利用空间，提高绿化率至35%
5.1 高端市场：露香园——分为三个节点展示：售楼处通过硬装、工艺摆设，烘托
308四房 318四房 366四房 409四房 413四房
2500-3500 2200-3000 3500-4000 4000-5500 4000-5500
占比
户型
30% 分流客户
206-212三房
15%
222三房
235三房
245四房
250四房
15%
275四房
287四房
7%
7%
9%
330-340四房
户型
绿城黄浦湾 总价
282四房 303四房 327四房 341-345四房 402四房
1900-2800 1900-2800 2600-3300 2600-3300 2800-3600
占比
30% 30% 14% 15% 9%
户型 206-212三房
222三房 235三房 245四房 250四房 275四房 287四房
5.1 高端市场：露香园——豫园板块，内环内，交通便利，对口市重点小学，
周边商业齐全
静安寺4.5KM
人民广场1.7KM
陆家嘴3.5KM
南京西路3.2KM
格致中学670m
上海市实验小学240m
卜蜂莲花300m 联华超市300m
乐购河南南路店780m
乐购express830m 光启路幼儿园970m
土地属性
0-70㎡
46 4%
70-100㎡
94 7% 59 5%
1 0%
100-150㎡
182 14% 125 10%
5 0%
1 0%
150-200㎡
14 1% 259 20% 19 1%
200-250㎡
145 11% 35 3% 4 0% 3 0%
250-300㎡
30 2% 133 10% 1 0% 6 0%
注：2013年数据为20130101-20130828
5.1 高端市场：露香园——户型选择：200-250m2以三房为主力，250-300m2
以四房为主力，露香园户型定位基本符合市场主力
黄浦、卢湾、静安、徐汇内环内房型面积成交套数交叉分析 （ 2012.01.01—2013.08.28 ）
一室 占比 二室 占比 三室 占比 四室 占比 五室 占比 复式 占比
34
占比 21% 3% 13%
2%
300-600 36 7 49 166 90 82 9
占比
2% 1% 3% 34%12% 6% 6% 1%
600-900 占比
186 158 11 14%
13% 12% 1%
900-1200 占比
91 20 260 44%
7% 1% 19%
1200-1400 占比
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9
10
23
占比
2%
1%
1%
0% 0%
4000-5000
29
13 17 1
占比
2%
1% 1% 0%
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1
占比
0%
5.1 高端市场：露香园——竞争分析：露香园处于黄浦腹地区域，考虑到项
目首开合理流量，定价略低于公馆77；与外滩九里、黄埔湾所在的黄浦滨江区, 保持20-30%的合理价差；与徐汇腹地的中凯城市之光基本相同
两处人行入口
会所 北组团
南组团
两处车行入口
泛会所 商业
5.1 高端市场：露香园——组团东侧设有四层大堂；西侧设有一层地下大堂
和地上转换大堂。东西侧第二层转换大堂无缝联结楼栋、组团花园、泛会所。泛 会所配有红酒区、雪茄区、阅览室、儿童托管区
东侧大堂
2F转换大堂
2F 7m转换大堂
1F挑空大堂 B1车库大堂
，库存压力大，价格涨幅不明显，为快速周转市场 ；200-250m2、250-300m2，为 露香园切入的细分市场，周转率不如前者，但市场份额稳步上升，为潜力市场
黄浦、卢湾、静安、徐汇内环内供求价存量分析（2012.01.01—2013.08.28）
供应量（套）
成交量（套）
存量（套）
销售率（%）
0-70㎡
222
235
复式 7%
300-400 400-500 500-550
合计
套数 6 28 10 28 7 2 18 6 18 13 6 6 2 2 152
配比 4% 18% 7% 18% 5% 1% 12% 4% 12% 9% 4% 4% 1% 1%
100%
5.1 高端市场：露香园——面积段选择：100-150m2、150-200m2为市场主力
26%
19% 17
42
473
324
984
133 483
174
61
74
年度成交金额（亿元）
47
47
57
14 11
77 7 8 6
6 55
27 22
17 14
25
25
21 19 16
18
20
11 12
12 12 13 19 17 15 4
15 8
5
7
3
7
6
0
1
5
3
9
18 14 10 13 3
09 10 11 12 13
2004-08-31 双会所：9000方会所、
组团内部泛会所
上海森凰文化传播
Lance Place 酒店式公寓
• 规划两栋冠名酒店，包括 URBN精品酒店、Lance Place酒店式公寓
• 一期公寓，规划8栋住宅楼， 形成两组团，面积段200300m2
• 一期别墅，规划30套联排、 独栋，面积段300-500m2
紧邻豫园商圈。针对九里不看江186-188m2三房（均价7.0-9.0万/m2 ），露香园 采用高单价性价比策略，成交均价5.5-6.5万/m2，总价切入九里的下行段
华润外滩九里
露香园
户型
总价
186-188三房
1400-1600
总价段范围切入段
224-246三房
1700-2200
270-277四房
2200-2500
格致中学 550m
乐购express 1.1km 联华超市 300m
乐购 (河南南路店) 780m 卜蜂莲花 300m 南京西路 3.2km 人民广场 1.7km
上海巴黎春天 4.7km
1
5.1 高端市场：露香园——总建面38.6万m2，容积率2.4，两期开发；一期整
体拉高拍低，北部规划8栋公寓，248户，以200-300m2为主；南部规划30套别墅， 以300-500m2为主。配有地下两层车库。引入URBN酒店、Lance Place酒店式公寓
• 保留六栋历史建筑，如沈醉 旧居、严氏旧居及赵公馆等
URBN酒店
一期别墅
保留用地
上海市实验小学
一期公寓 二期待开发
5.1 高端市场：露香园——一期建面15.8万m2，容积率4.4，规划两个组团，
共8栋公寓；东侧2个人行入口，西侧2个车行入口；地上1层裙房为2万m2持有商 业；2层裙房定位泛会所；另外配有9000m2独立会所
224三房
1200-1500
255三房 266三房 270四房
1400-1600 1400-1600 1400-1700
333四房
1700-2100
占比 11% 分流客户 22%
分流客户 13% 19% 8% 分流客户 27%
户型
206-212三房 222三房 235三房 245四房 250四房
心商圈优势。露香园通过切入中凯主力户型下行面积段、控制总价、突出总价性 价比：206-212m2三房切入中凯224m2主力三房下行面积段；245-250m2四房切入中 凯三房面积段，突出功能性；275-287m2四房切入中凯333m2主力四房下行面积段
户型 187三房
中凯城市之光 总价
950-1200
静安区
黄浦区
城投露香园 55000-65wenku.baidu.com00元/m2
卢湾区
华润外滩九里 70000-90000元/m2（不看江）
绿城黄埔湾 70000-100000元/m2 公馆77 60000-70000元/m2
嘉御庭 70000-90000元/m2
徐汇区
中凯城市之光 55000-65000元/m2
5.1 高端市场：露香园——竞争分析：距离华润外滩九里3km，不看江，但
347
50
70-100㎡
239 166
100-150㎡
313 331
150-200㎡
304
106
200-250㎡
190 142
250-300㎡
147 170
300-340㎡ 340-380㎡ 380-420㎡
68 93
46 26
43 26
>420㎡
11 4
10%
34%
25%
39%
59%
49%
69%
30%
露香园
总价 1200-1350 1350-1450 1450-1550 1450-1550 1500-1600 1600-1700 1700-1850
330-340四房
2100-2200
占比 28% 9% 4% 18% 7% 18% 5%
1%
5.1 高端市场：露香园——竞争分析：距离中凯城市之光2.8km，均有近核
300㎡以上
1 0% 125 10% 13 1% 7 1%
5.1 高端市场：露香园——总价段选择：三房切入200-250m2市场，总价段
1200-1700万为成交主力，销售率50-55%；四房切入250-300m2市场，总价段 1400-2200万为成交主力，销售率42-50%
黄浦、卢湾、静安、徐汇内环内总价面积段供应、成交、销售率交叉分析 （ 2012.01.01—2013.08.28 ）
到陆家嘴距离
与城市核心 区的距离
到静安寺距离 到南京路距离
到人民广场距离
交通 学校 商业
快速道路
地铁站点 幼儿园-普通 小学-市重点 高中-市重点
便利店 中型超市 大卖场
商业广场及商业街
指标
3.5km 4.5km 3.2km
1.7km
延安高架 1.2km 南北高架 2.5km 人民路隧道 1.0km 10号线 豫园站 480m 8号线 大世界站 850m 1号线 黄陂南路站 2.0km 光启路幼儿园 970m 上海市实验小学 240m