物业工程质量管理

必备条件
9、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料。 10、有规划部门出具的规划验收合格证。 11、有公安消防出具的消防验收意见书。 12、有环保部门出具的环保验收合格证。 13、有监督站出具的电梯验收准用证。 14、燃气工程验收证明。 15、建设行政主管部门及其委托的监督站等部门责令整改 的问题已全部整改完成。 16、已按政府有关规定缴交工程质量安全监督费。 17、单位工程施工安全评价书
内容回顾
原 类因 别
处理
方 式
保修
竣工验收
名词解释
竣工验收指建设工程项目竣工后开发建设 单位会同设计、施工、设备供应单位及工 程质量监督部门，对该项目是否符合规划 设计要求以及建筑施工和设备安装质量进 行全面检验，取得竣工合格资料、数据和 凭证。
必备条件
1、 完成工程设计和合同约定的各项内容。 2、《建设工程竣工验收报告》。 3、《工程质量评估报告 》。 4、勘察单位和设计单位质量检查报告。 5、有完整的技术档案和施工管理资料。 6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进 场试验报告。 7、建设单位已按合同约定支付工程款。 8、有施工单位签署的工程质量保修书。
合格
不合格
施工单位整改 并附整改明细
项目总监理工程师填报 《工程竣工验收申请表》 项目总监理工程师向建设单位报送 《工程质量评估报告》
施工单位整改并 附整改明细表
项目监理部参加建设 单位组织的竣工验收
不合格
合格
项目总监、建设单位、其 余相关单位签署《工程竣 工验收报告》
验收程序
程序
工程分类
参加单位
第四，物业服务纠纷。主要是遇到房屋质量问题后， 确定责任主体时，物业与开发商之间的扯皮现象比较多。
第五，房产中介纠纷。主要集中在二手房的实际年份 、具体面积，二手房交易过程中落户人员物业费用没缴清 、中介方推诿责任等问题
发现
投诉问题
渗漏潮湿造成顶棚发霉
顶棚大面积渗透
贴砖大面积脱落
墙面起毛、开裂
百度文库
空调外机放不下 格栅板拆装不便
配电箱不符合要求
套管进暗盒无锁母保护
承接查验
发现
资料查验
现场查验
发现
管理发现
业主反映
巡查发现
使用发现
发现
质量投诉
2014年全国消费者协会共受理房屋及建材类投诉 24599件，投诉比例占3.97%，其中，房屋类投诉7938件 。房屋类投诉原因复杂，往往涉及群体性投诉，其中， 房屋质量问题是主要投诉原因，占49.1%。房屋类投诉主 要集中在以下几个方面：
a、取得规划、公安消防、环保、燃气工程等专项验收合格文件 。
b、监督站出具的电梯验收准用证。 C、提前15日把《工程技术资料》和《工程竣工质量安全管理资 料送审单》交 监督站（监督站在5日内返回《工程竣工质量安全管理资 料退回单》给建设单位）。 d、工程竣工验收前7天把验收时间、地点、验收组名单以书面通 知监督站。
问题处理
沟
记录
通
报告
跟进
回复
保修制度
是指建设工程在办理交工验收手续后，在规定的保修 期内，因勘察、设计、施工、材料等原因造成的质量问 题，由施工单位负责维修、更换，责任单位负责赔偿损 失。 工程竣工验收时施工单位应向建设单位出具工程质量 保修书，明确保修范围、期限和责任
保修期限
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 基础工程、房屋建筑工程的地基基础和主体结构工程 ，为设计文件规定的合理使用年限（终身保修）。 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面 的防渗漏，为5年。 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。 电气管线、给排水管道、设备安装(含电梯）和装修工 程，为2年。
1
消防工程 消防局 设计院 监理单位 施工单位 项目公司
2
环保工程 环保局 项目公司 设计院 监理单位 施工单位
3
节能工程 节能办 项目公司 设计院 监理单位 施工单位
4
燃气工程 燃气公司 项目公司 设计院 监理单位 施工单位
5
人防工程 人防办 项目公司 设计院 监理单位 施工单位
6
电梯工程 技术监督局 项目公司 设计院 监理单位 施工单位
目录
工程 质量
组成类别 形成原因 发现方式 问题处理 质量保修
组成类别
土建：建筑、结构、装饰、门窗 水电：供配电、给排水 消防：供水、报警、通排风 电梯：机房、井道、底坑、轿厢、层站 智能化：门禁、监控、道闸、周界、音乐、巡更、 室外：道路、围墙、挡土墙 环境：绿化、景观、健身娱乐 其它：有线、通信、燃气、供暖、水电等
准备工作
（1）、承包商：a、承包商编制《建设工程竣工验收报告》 监理公司 建设单位。b、工程技术资料（验收前20个工作日）; 监理公司（5个工 作 日内）建设单位。 （2）、监理公司：编制《工程质量评估报告》 （3）、勘察单位：编制质量检查报告 （4）、设计单位：编制质量检查报告 （5）、建设单位：
验收程序
施工单位按照合同约定各项工程 完工，三级自检合格， 填报《XX报验申请表》
总/专业监理工 程师检查验收
合格
不合格
总/专业监理工程师签署 《XX报验申请表》
施工单位整改并附 整改明细表
施工单位 工程项目三级自检合格及资料 齐全填报《工程竣工报验单》
项目总监理工程师组织竣工 预验收，编发预验收报告
发现
质量投诉
第一，房屋质量类问题。主要集中在漏水、渗水，外 墙面脱落，以及墙壁裂痕、空调布局不合理等。
第二，交易合同纠纷。主要集中在附加条款，期房和 现房不相符，周边环境不一样、配套不完善、交房延误、 有关定金的纠纷等等。
第三，房屋面积欺诈。主要集中在实际面积和交付面 积存在较大误差、交易双方对政策法规理解有偏差等。
形成原因
设计
施工
原 因
材料
设备
发现
分户查验
发现
查验范围
庭院、地下室
发现
查验方式
观察
外观（门窗刮伤 损坏、土建裂缝 起毛渗漏等等
检测
尺寸、竖直 水平、空鼓
、闭水
测试 门窗开关
水电试开 排水试通
发现
典型问题
发现
典型问题
发现
典型问题
填充物 不密实
阻火圈 未固定
水压测试无法保压
发现
典型问题
插座接线错误
7
供电工程 供电局 项目公司 设计院 监理单位 施工单位
8
自来水接驳 水务公司 项目公司 监理单位 施工单位
9
规划验收 国土局 项目公司 设计院 监理单位 施工单位
10
逐套验收 设计院 项目公司 监理 施工单位