房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作成都市)

• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税： 1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
但实际上，开发企业往往对此类公共配套设施实施继续控制，如对人防工程、地下 车库等采取出租形式从中获取租金收入，在土地增值税清算时，应将这些公共配套设施 的成本从开发产品成本中扣除。
土地增值税清算审核要点
5、售楼处、样板房发生的成本费用是否可作为公共配套设施予以扣除。
对公共配套设施的认定上，以产权是否归全体业务所有为认定标准。单独建造的售 楼处、样板房建造支出一般作为销售费用而不是开发成本处理，但仍应区分具体情况对 待，若销售结束后产权转移给全体业主所有的，其发生的成本费用（不含可拆除或移动 部分及其他家具设备）应作为公共配套设施成本扣除；若房产销售完毕后拆除的，应作 为销售费用；若销售结束后产权归房产公司所有的，应作为固定资产处理。
新国八条
一、土地增值税基本政策概述
• 土地增值税征收规定
土地增值税实行先预征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值税预率具 体为：
1、对保障性住房暂不预征土地增值税。 2、普通住宅预征率为1%。 3、非普通住宅预征率以其售价是否超过普通住房价格标准（即房管部门定期公布 的住房平均交易价格的1.4倍）分别确定：未超过普通住房价格标准的为1.5%；超过普通 住房价格标准不足20%（含20%）的为2%；超过普通住房价格标准20%以上的为2.5%。 4、商用房预征率为2.5%。
• 预售销售环节
此环节需报送信息
采集商品房预售许可证、房源 明细登记表等。
“销售收入确认”以房地产销 售合同或不动产销售发票确认 清算收入。
房源信息登记 销售合同登记、房款收取结算登记 房地产销售合同、不动产销售发票
每月、季报送销售明细表
• 竣工验收环节
此环节需报送信息
判断竣工时间，确定清算条件 和成本截止时间。
《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658 号）土地增值税清算是纳税人应尽义务；对不履行清算义务的纳税人，要依据相关规定 的要求严肃处理；严控核定征收。
• 土地增值税清算政策
清算时点，即清算单位在达到清算条件后，应进行土地增值税清算的时点。审核 清算时点，需重点考虑两方面因素：
新国八条
谢 谢 各 位 学 员！
1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土地增值税清算审核要点
2、 开发产品非货币销售行为。
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地 产,其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土地增值税清算审核要点
3、车位销售时，是否确认收入及相关成本费用。
一是地上车位不允许转让，不在土地增值税的征税范围内，不计算收入，不扣除成 本。
二是无产权的地下车位，由主管税务机关确认是否发生转让行为，如确认为发生转 让行为（如签定转让合同，开具销售不动产发票，按照销售不动产交纳营业税），按已 转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。否则，发生其他情形的（签定非转形式 合同，如租赁合同，开服务业发票，按服务业交纳营业税），不确认收入，也不扣除相 关成本费用。
开发建设阶段
开发建设阶段
开发建设阶段
开发建设阶段
开发建设阶段
开发建设阶段
开发建设阶段
开发费用
能够按项目计算分摊 并提供金融机构证明
不能按项目计算分摊或 无法提供金融机构证明
利息据实扣除
利息不据实扣除
其他按4%以内计算扣除
全部按10%以内计算扣除
计算基数
非金融机构民间 借贷不得扣除
分支机构支付给总机 构的占用费不得扣除
分支机构支付给总机构的 统借统贷利息不得扣除
逾期贷款利息、加息、 罚款不得扣除
利息支出
计算基数（同左）
新国八条
四、开发项目清算审核常见问题
1、房地产交易价格明显偏低且无正当理由的认定 。
对于房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、 且无正当理由的，税务机关有权按以下方式处理：
土地增值税清算审核要点
7、清算后再转让房地产如何确认扣除成本。
符合可清算条件的房地产项目在土地增值税清算后，再发生房地产销售或有偿转让 的，在计算土地增值税的增值额时，收入额按实际销售额及其他经济收益确认；扣除项 目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总 金额÷清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算，另可扣除转让房地产时交纳的有关 税金。注：计算单位建筑面积成本费用时应扣除清算时确认的与转让房地产有关的税金。
土地增值税清算审核要点
6、对人防工程的成本费用是否可扣除。
人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用可以扣除； 人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料，应当包括房地产企业在当 地主要媒体上的移交公告，业主委员会证明，小区证明。一旦发现存在虚假，可以追溯 调整。
人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。
结合房屋面积实测报告书、项 目初始产权登记等资料，审核 上述资料所记载的公共配套设 施的性质、面积与企业申报的 内容是否相符。
工程综合验收报告 工程竣工验收备案表 房屋面积实测明细表 税务机关要求报送的其他资料
新国八条
三、土地增值税与企业会计制度异同比较
取得土地使用权阶段
开发建设阶段
开发建设阶段
• 土地增值税征收规定
根据《成都市地方税务局、成都市财政局关于土地增值税征管问题的公告》（2011年 第1号），我市核定征收率具体为：
1、普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%； 2、非普通住宅核定征收率为6%； 3、商用房核定征收率为7%。
• 土地增值税清算政策
土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、 法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填 写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手 续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
三是有产权的地下车位，两证齐全、可有偿转让的车库（位），清算时，按已转让 部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。
土地增值税清算审核要点
4、房地产企业将人防工程、地下车库等采取出租形式，获取租金收入， 这部分成本是否允许扣除。
房地产开发企业在进行房地产开发时，建设物业管理用房、变电站、热力站、无法 确权的人防工程和地下车库等公共设施，这些公共设施属于全体业主所有，业主可无偿 使用该类资产，其对应的成本可在土地增值税清算中予以扣除。
合法有效凭证包括：土地出让 专用收据、土地转让发票、契 税票据、投资验资报告及土地 评估报告、手续费票据等。
包括：涉及土地征用及拆迁补 偿的相关证明资料
土地取得信息 土地完税信息 拆迁相关信息 有关土地成本的相关凭证 税务机关要求报送的其他资料
• 立项开办环节
此环节需报送信息
“用地规划许可证”及附“用 地红线图”确认项目土地边界； “工程规划许可证”确认分期； ”施工许可证“确认竣工时间。
项目立项批准文件 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证
• 建筑施工环节
此环节需报送信息
重点报送会计核算数、付款数、 理性，取得凭证的合法、 有效性。
开发成本、费用二级科目 重要合同管理
日常信息、决算信息 税务机关要求报送的其他资料
新国八条
二、土地增值税前期管理分析
• 土地增值税前期管理相关规定
《土地增值税清算管理规程》第二章中有如下规定:
第六条：主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管 税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项 目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情 况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第一，准确界定清算单位，以国家有关部门审批项目； 第二，准确把握清算条件，明确应清算和可清算的不同标准。
• 土地增值税优惠政策
从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成 本之和，加计20%扣除。
建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。 因国家建设、城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，免征土 地增值税。
房地产开发企业土地增值税 清算政策解读与实务操作
纳税人学校课题组
课题组成员：石炜、钟歆宇、张轶、李平 （财产与行为 税处）
吴丹 （温江区地方税务局） 余莹莹 （新津县地方税务局） 徐艳 （青羊区地方税务局） 主讲人：张轶
内容安排
土地增值税基本政策概述 土地增值税前期管理分析 土地增值税政策与企业会计制度异同比较 开发项目清算审核常见问题
第七条：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税 人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同 项目合理归集有关收入、成本、费用。
• 土地增值税前期管理相关环节