2018.1.11日2017年房地产年报(南昌中原)

南昌宏观政策
时间
2017年3月8日 2017年3月30日 2017年5月9日 2017年8月29日 2017年9月22日 2017年9月26日 2017年10月16日 2017年10月27日
政策资讯
购政策加码， “三八”限购升级 新建区与南目县限细则 出炉 买公寓可落户，享财政 补贴 限房价、限对象、现转 让政策出台 新房取得产证满2年才 可转让 11月起买房改房要缴纳 1%土地出让金 南昌住房公积金新规 南昌公积金出新政
63 728 166
78 932 305
规划建筑面积（万㎡）
录，同比大幅上涨24.75。
南昌土地市场
2017年南昌地王不断,且集中在上半年成交,下半年受政策影响,楼面价受抑制,但青云谱区却在年尾突破
性地刷新纪录;地王楼面价最低7386元/m2,最高13820元/m;地王分布在7个区域,其中新建区3个,高新 区3个。
房屋新开工（万平方米）
同比增速
中原观点：2017年新开工面积累计增速开年“高走”，2017年3月环比 达到11.6%，而步入下半年以来呈现出逐月放缓的趋势，直至到了11月，累 计同比增速小幅上扬至6.9%。
南昌2017年 房产市场回顾
南昌土地市场
中原观点：2017年土地市场逐步回暖，成交942.44万方，成交金额380.5亿元，成 交金额创南昌历史新高。
8675
8625 8522 8122 8110 7386
保利
上海建工 富力 融创 圣品置业 恒大
南昌整体市场分析
南昌市商品房供求情况
近五年南昌市商品房供求走势
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 4000 522.26 6000 840.71 876.36 752.9 656.88 8188 8994 701.82 9547 732.06 10147 796.78 10000 945.6 12000
全国房地产运行分析
2017年全国房地产开发投资额月度走势
120000 10 8.9 9.1 9.3 8.8 8.5 100386.55 7.9 7.9 69493.88 59761.08 50610.22 37594.68 27731.58 19291.92 9854.34 8.1 90544.36 7.8 80644.45 7.5 9 8 7 6 5
180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
60 50 40 30 20 10 0
。
商品房销售面积（万㎡）
商品房销售金额（亿元）
面积同比增速
金额同比增速
中原观点：2017年全国房地长成交面积/金额创新高，冲刺16亿平方米、13万 亿元无悬念，今年总体销售量可保持小幅度增长。
中政治局会议再次重申2018年一项工作重点就是加快住房制度改革和子地产长效机制建 设。 组购并举“已然上升到住房制度层面,必将是个长期的基本的制度安排,租赁住宅市场无疑是下 一个“风口”,人口持续净流入的大中城市将着发展住房租赁市场,加快建立租购并举的住房制 度，以期实现住房有所居、安居乐业的长远目标。预计更多房地产开发商企业和其他社会企 业都将加紧布局租赁住宅,灵活运用银行信贷、公司债券、RETs等多种融资工具,补齐租赁业务 融资短板除此之外,作为房地产长效机制举措的土地改革、税收改革、金融创新等各方面可能 会比市场各方预期更加快地出台。
100000
80000 60000 40000 20000 0
4
3 2 1 0
房地产开发投资额（亿元）
同比增速
中原观点：全国房地产调控仍在不断加强，2017年全国房地产投资增 速将维持在7%，在商品房销售面积和金额双双创下历史新高的情况下， 房地产开发投资额并未同步大幅回升。
全国房地产运行分析
2017年房地产开发企业新开工面积月度走势
青云谱
新建区 红谷滩 新建区 九龙湖 高新区
青云谱区溪桥东路以东、溪桥东二路以 西（CN204-B10地块）
霁亭路北侧，长麦路西侧 （DAK2017002号地块） 中央商务区春晖路以东、规划路以北 （中央商务区D-1-3地块) 规划一路南侧、规划二路西侧 （DAK2017003号地块） 红谷滩新区九龙湖区JLH604-A02-01 地块 富大有路以南、京东大道以东、联创声 像科技园以北地块
4000
2000 0
成交均价（元/㎡） 13787
Βιβλιοθήκη Baidu
供应量（万㎡）
成交量（万/㎡）
成交均价（元/㎡）
中原观点：2017年南昌市商品房供应732.06万㎡，成交796.78万㎡，主力供应 量为红谷滩、南昌县为主，其次为经开区、湾里；主力成交区域为，红谷滩九龙
湖板块、南昌县象湖新城板块，其次为经开区、湾里区。
板块 西湖区 高新区 高新区 新建区 经开区 地址 朝阳新城云卿路以北、培英路以西 (B06-01地块） 紫阳大道以南、创新一路以西地块 南昌市高新区蜚英路以西新月路以北 霁亭路北侧、规划幸福北路东侧 （DAK2017001号地块） 孔目湖路以西、荣华路以南 楼面价 13820 9930 9450 9092 8798 房企 名城 蓝光 华邦 恒大 恒大
政策具体内容
《通知》规定,"限购令”调整住宅限购区域及范围是指除九龙湖区域、儒乐湖新城之外的南昌市区范围，除南 昌主城区属于限购范围外,湾里区、新建区、南昌县也将实施限购政策 南昌县除了莲塘和象湖新城不限购外,其他区域均为限购区，新建区的限购区域为昌湾大道以东、枫生高速以 北、昌九大道以西、黄家湖以南区域,望城区不含其内, 鼓励企业或个人购买非住宅商品房,可由当地财政部门给予一定的购房补贴,允许非住宅商品房项目调整转型,市 县可对购买非住宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支持。 竟地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程中,采取限房限对象、限 转让等措施。需要注意的是,“三限房”购房人自《商品房买卖合同》签订之日起,5年内不得转让 规定从9月23日起,在全市(含南昌县、进贤县、安义县、新建区)范围所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存 量住宅,以合同网签时间为准),须取得不动产权证满2年后方可转让。 划拨国有土地上城镇住房转让,由购房人按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金房屋成交价格参照税务部门计征 契税时计税价格确定,11月1日起执行 从2017年12月1日起,中心将按照住建部要求,对各缴存单位住房公积金付款账户实行关联。缴存单位未在规定 时间内办理付款 10月27日起,管理中心公积金对冲还货业务的扣款方式是足额扣收,每个月的扣款额是以货款职工每月的还款 额为依据;即可直接利用现有个人住房公积金账户余额冲抵偿还个人住房公积金贷款 10月31日,南昌市住房保障和房产管理局下发《关于开展商品房销售价格行为联合检查实施方案》的通知。重 点查处以下行为一、销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位明码标末按规定实行“一套一标”:三、标 示信息不全,没有按照规 江西省住建厅与江西省建行签订住房租赁金融战略合作协议,省建行将授信30亿乙元支持全省住房租赁市场发 展 《通知》明确，保障租购同权，即以租凭住房为唯一居所的房屋承租人也享受同等的就业、教育、医疗卫生、 计划生育、文化体育等公共服务权利。保障承租人和出租人的正当权益。《通知》提出，要大力发展住房租 凭企业，鼓励住房租凭企业发展，建立健全住房租凭备案制度，加大对住房租凭企业金融支持。《通知》还 要求，落实地方主体责任，增加租凭住房有效供应，鼓励建设合理规模的租凭住房，允许改建住宅用于租凭， 积极探索政府购买服务的运营模式。 近日,南昌市国土资源局上线了一宗位于赣江新区内带有“租售并举”性质的商住用地而这也是南昌第一次出 现租售并举形式建设用地
2017年10月31日
2017年11月9日
严查开发商捆绑销售、 炒卖房号等违规行为
省建行支持全省住房租 凭市场发展 江西宣布租购同权，承 租人享受同等公共服务 权利 南昌楼市第一个”租售 并举“用房地块落户赣 江新区
2017年11月28日
2017年12月6日
全国房地产运行分析
2016—2017年全国商品房月度销售面积、金额及同比增速走势
2017 年房地产市场年报
全国宏观政策
“四限”叠加信贷收缩,将扩容下沉至三四线,长效机制措施将加快落地。
十九大“明定位“房子是用来住的,不是用来炒。2018年楼市调控政荣的具体措施都将紧 紧国绕这一定位展开。
展望未来,楼市调控将以“稳”为主,紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖,但天平将倾斜于紧缩 调控。一方面,尽管热点一、二线城市房地产市场明显降温,但供不应求的市场格局并未实质性 转向,房价犹存一定上涨压力,需要维持现有调控政策、力度不变;另一方面更多三四线城市市场 热度持续提升,房价、地价快速上涨,市场已经充分“激活“,前期刺激政策需要淡出甚至转变为 紧缩调控,以维持房地产市场平稳健康发展。 年末央行再次重中金融政策保持稳定中性,有序推进房 期,房地产信贷资金监管将从一、二线城市下沉至广大三、四线城市,降低全社会居民杠杆率,尤 其是依靠投资需求推动的、房价上涨过快的三四线城市,金融杠杆的快速收缩、棚改货币化安 置的梯度退场,三四线城市市场必将面临调整压力。
南昌市土地市场近几年成交情况
2500 2000 1500 1000 500 0 2014年 2015年 2016年 成交金额（亿元） 2017年 成交宗数 1908 263 167 200 150 82 380.5 942.44 100 50 0
根据近几年南昌市非工业土地市场统
计，14年为南昌土地成交的高峰期， 成交土地规划建筑面积1908万方；受 市场及政府调控影响，15年南昌土地 成交急剧下降，16年成交土地规划建 筑面积932万方，同比上涨28%，且17 年成交金额380.5亿元，创南昌新纪
南昌住宅市场分析
南昌市商品住宅供求情况
近五年南昌市住宅供求走势
800 700 600 500 400 300 592.09 508.95 8217 610.77 553.31 7586 750.29 664.97 562.04 10073 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2013年 2014年 供应量（万/㎡） 2015年 成交量（万/㎡） 2016年 成交均价（元/㎡） 2017年
711.64 9216
8000
2000
100
0 2013年 2014年 供应量（万/㎡） 2015年 成交量（万/㎡） 2016年 成交均价（元/㎡） 2017年 0
中原观点：2017年南昌市商品房供应732.06万㎡，较2016年下降16%，成 交796.78万㎡，较去年下降15.7%，受政府多重限购加码持续影响，2017年
成交量为近5年首次下降，成交均价10174元/㎡，保持稳定上涨。
南昌整体市场分析
南昌市各区域商品房供求情况
2017年南昌各板商品房供应成交一览表
200 16000 14000 12000 10000 8000 6000
180
160 140 120 100 80 60 40 20 0 供应量（万㎡） 成交量（万/㎡） 东湖区 25.67 25.67 西湖区 40.88 60.25 13215 青山湖 22.39 22.39 10247 青云谱 26.92 17.92 10861 红谷滩 163.92 168.92 11437 高新区 54.23 51.23 8832 经开区 115.52 121.52 6429 新建区 41.16 41.16 9765 湾里区 89.69 94.89 6641 桑海区 4.88 4.88 4587 南昌县 150.57 187.95 8994
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 2.9 622950 3.2 3.1 3.1 3.1 636977 654053 671438 3.4 692325 707312 721780 738064 752333 768442 3.5 3.4 3.3 3.2 3.1 3.1 3.1 3.2 3.1 3 2.9 2.8 2.7 2.6