房地产金融案例

案例一香港新峰房地产开发公司抵押贷款筹资方法

香港新峰公司注册资本为300万港元，在该公司的第一个发展项目——香港太子中心商业楼建设中，新峰公司先拿出300万港元交订金买地，然后通过银行信贷获得5350万港元交清地价，在取得土地使用权后又将土地抵押给银行，获得3500港元的土地抵押贷款和3500万港元的建筑透支贷款，然后公司利用这笔贷资中4300万港元购买了香港北明苑中心的土地。在太子中心的楼宇由于适合市场需要很快全幢卖出，不仅还清了银行贷款本息，还赚取了3000多万港元的利润。就这样，新峰公司采取“滚雪球”的方式，不断使用银行资金，再买地皮搞楼宇建筑和地皮出售，将社会上买房人的钱直接转为房地产经营资金，如1988年12月该公司在土地拍卖中，以525万港元的出价获得住宅用地，买地7个月后，完成了设计及报建等手续，就将全部住宅推出预售，采取一次性付款和按建筑期忖款等多种付款方式，结果一个上午全部卖完，收回资金2 000万港元，满足了买地及建筑的资金需要。在上例太子中心商业楼项目中，如完全靠自有资金搞开发则需要5350＋3 500＋3 500＝12 350万元，而新峰公司自有资金只有3千万元，连交地价都远远不够，但新峰公司灵活运用了银行信贷，抵押贷款等等资方式，在自有资金有限的情况下，解决了房地产运作资金不足的困难，使得开发能得以顺利展开，从而也使其经营利润率高达100％（3 000万／300万）。在住宅建设项目中，新峰公司则采取了预售方式筹集资金，也达到了用小额的自有资金完成大量房地产开发的目的，提高了利润率。当然，如新峰公司的项目选择

不当，风险也极大，开发的房地产商品如销售不好，则公司就会陷入到期不能偿还银行本息的困境，从而导致公司破产。

通过此案例使学生加深对抵押贷款融资方式的理解。

案例三广西南宁福满花园项目筹资计划

广西南宁福满花园项目项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。

本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。

在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。

1、自有资金:整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。

2、银行贷款:银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年

起到第二年止每年借一笔。

3、销售收入再投入:销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最

后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。

通过此案例使学生加深对房地产开发项目融资方式的理解。

案例四中诚信托北京市车公庄危改小区贷款项目集合资金信托计划中诚信托北京市车公庄危改小区贷款项目集合资金信托计划2003年04月23日成立，实际信托规模10000 万元。主要贷放给北京隆盛房地产开发有限公司，主要用于“车公庄危改小区”项目的开发建设。资金运用期限为2年，由中国中煤能源集团公司提供连带责任保证担保抵押担保，预计年收益率4.6%。

通过此案例使学生加深对信托计划融资方式的理解。

案例五北京国际信托投资有限责任公司的信托计划

北京国际信托投资有限责任公司，2002年3月重新登记，总资本12亿元。其近几年推出的信托计划如下：

2002年9月推出北京商务中心区（CBD）土地开发项目资金信托计划（6亿，期限5年，预期收益率4.8%）

2003年5月推出“三环新城”经济适用住房开发建设项目资金信托计划(1.6亿，期限1.5年，预期收益率4.5%.)

2003年7月推出北京国投债券投资资金信托计划(.0.6亿，期限2年，预期收益率4%-7%)

2003年8月推出北京国投建筑设备融资租赁信托计划(0.2亿，期限为4年（分2期），预期收益率是5%.)

2003年11月推出北京国投盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目(.2.5亿元，项目投资期限为3年，预期年收益率6%)

2004年1月2日推出《上市公司法人股投资资金信托计划》（4371万元）

2004年1月16日推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”

2004年2月26日推出《北京宣祥家园经济适用住房开发建设项目资金信托计划》

2004年2月27日推出《固定利率型外汇稳健投资信托计划》和《利率区间型外汇稳健投资信托计划》

2004年3月30日推出《中联—新奥工程机械融资租赁信托计划》和《中联—新航工程机械融资租赁信托计划》

2004年4月15日推出债券投资资金信托计划（二期）（4553万，两年）

2004年4月30日推出债券投资资金信托计划（三期）（2342万，两年）

2004年7月1日推出《“三水青清”开发建设项目信托计划》（6000万）

2004年7月20日推出《商品房投资资金信托计划(定向募集)》（5000万元）

2004年7月27日推出《葫芦岛污水处理厂收益权资金信托计划》（3500万）

2004年8月3日推出《黄龙电力电费收益权信托优先受益权投资计划》

2004年8月10日推出《山西柳林焦煤(狮尾沟煤矿)信托计划》(定向募集)

2004年8月23日推出《华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让》项目（7000万元）

2004年10月9日推出广东发展银行股份有限公司信贷资产受让项目集合资金信托计划（5000万）

2004年10月10日推出《山西柳林焦煤(王家沟煤矿)信托计划》(定向募集)

2004年10月14日推出《北京公交广告收益权信托优先受益权投资计划》（4800万，期限两年）