月份广州市中心六区二手房交易数据及分析

月份广州市中心六区二手房交易数据及分析

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4月份广州市中心六区二手房交易数据及分析广州市房地产中介协会统计了广州市2014年4月中心六区二手房市场交易数据，并分别针对二手住宅、商业、办公及车位的成交数据做出了相应的分析。

二手住宅市场：市场量价平稳买家持观望情绪

广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为14.27万平方米、14.43万平方米，分别上涨6.53%和0.48%，成交均价18,593元/平方米，环比下跌1.22%。

本月二手楼市并未出现如外界预期的小阳春，原因主要有三方面：一是一手楼市的较大幅度促销抽离了二手市场的一部分需求；二是信贷收紧、利率上浮及“穗六条”影响买家入市；三是买卖双方对后市观望情绪普遍较浓，举棋不定。这三方面造成市场交易未如预期火热，但市场量价表现依然稳健，预计下个月该成交局面仍会持续。

图1 中心六区中介促成二手住宅新增放盘面积与签约面积走势

（一）新增放盘量分析

1、区域分布：天河放盘量井喷议价空间加大

四月份中心六区中介促成的新增放盘量为14.27万平方米，总体上涨6.53%，天河区放盘量大增33%；放盘价为18,141元/平方米，下降5.18%。第一季度大多数业主调高放盘价试水市场；第二季度受贷款收紧及利率上浮的因素影响，市场成交受到压制，急需资金的业主开始下调心理价位，希望以价换量快速回笼资金，造成放盘价有一定幅度下调。

图2 中心六区中介促成二手住宅新增放盘面积的区域构成

2、户型构成比例：首次置业及改善买家为主角

四月中介促成的二手住宅新增放盘量中，90㎡以下的户型占74%。其中60㎡以下的户型放盘量占据市场30%，60-90㎡的户型放盘量环比上涨两个百分点至44%。

图3中心六区中介促成二手住宅新增放盘量的户型构成比例

（二）签约量分析

1、区域分布：市场量价稳健刚需板块活跃

本月中心六区的中介促成成交面积为14.43万平方米，环比微涨0.48%，成交均价18,593元/平方米，环比下跌1.22%。

本月广州市房地产中介协会归纳了中心六区中介促成二手住宅的十大活跃板块。从这十大热门成交板块来看，天河北板块凭借优越的交通配套及商务环境，成交领先全市。白云区的成交最为畅旺，占据了十大热门板块的四席：同德围-罗冲围、机场路、同和和白云大道。海珠区的南洲和工业大道板块成交也十分活跃。这些板块生活配套成熟、盘源丰富，价格适中，一直是刚需首置的首选板块。

图4 中心六区中介促成二手住宅签约面积的区域构成

2、户型构成比例：刚需置业为主买家希望一步到位

本月90㎡以下的刚需户型占据中介促成二手住宅签约量的76%，其中60-90㎡的成交比例环比上涨两个百分点。市场仍然以首置刚需为主，但整体实力较以往增强，在限购政策及公积新政下，更多买家有一步到位的心态。

图5 中心六区中介促成二手住宅签约量的户型构成比例

图6 中心六区中介促成二手住宅签约量的户型构成比例

二手商业物业市场：成交量价齐涨市场仍较反复

四月份中心六区中介促成的二手商业物业新增放盘面积与签约面积分别为0.13

万平方米、0.14万平方米，成交量大涨73%。由于本月天河区的珠江新城社区商铺成交较多，因此拉高整体均价，使之大涨35%至42,118元/平方米，。

2010年住宅限购为广州商业带来发展机遇，小商铺的成交一时风头无双，但风潮过后市区的商铺成交似乎又陷入了胶着状态。目前商铺市场租赁需求较为疲惫，成交反复不稳定，未来还需要较长一段时间调整。

图7 中心六区中介促成二手商业物业新增放盘面积与签约面积走势

图8 中心六区中介促成二手商业物业签约面积的区域构成

二手办公物业市场：越秀交易活跃公寓为市场主力

四月份中心六区中介促成的二手办公物业的新增放盘面积和签约面积分别为0.36万平方米、0.52万平方米，成交价格为16,602元/平方米，成交量环比下跌9%，成交价格下跌12%。

从成交区域看来，天河区成交项目基本为珠江新城的甲级写字楼，越秀区和白云区的成交则基本是市场热销的公寓项目。目前住宅市场限购，商铺入市风险较大，可售甲级写字楼数量不多，公寓产品凭借不限购不限贷、总价小门槛低的特点，仍然保持市场商用物业交易主力的地位。

图9 中心六区中介促成二手办公物业新增放盘面积与签约面积走势

图10 中心六区中介促成二手办公物业签约面积的区域构成

二手车位物业市场：市场车位紧缺成交继续走高

四月中心六区中介促成的二手车位物业的新增放盘面积与签约面积均为0.11万平方米，成交量环比大涨18%。3月份广州市物价局公布《广州市优化调整停车场差别化收费方案》，住宅停车费涨幅或将达300%，该调整方案引起了连续两个月的成交量大涨，预计未来一段时间车位物业成交仍会处于高位。

图11 中心六区中介促成二手车位物业新增放盘面积与签约面积走势

图12 中心六区中介促成二手车位物业签约面积的区域构成