上市公司对标分析-2020.3.1

社区增值服务
为业主及住户提供多元化产品服务，透过线下及线上（K生 活移动服务平台）渠道提供社区增值服务，包括停车场、空 间租赁及增值服务。
有开展停车场及空间租赁业务，增值服 务业务较少。
为物业开发商及不同领域（如酒店、写字楼、购物中心及公 智能解决方案服务 用设施）的物业管理公司提供智能解决方案服务，包括自动
熙元物业：2018年在管项目11个，在管建筑面积122.11万平方米，项目平均建筑面积11.1万平方米 ，在管项目建面较低；项目年平均营业收入510.21万元，项目创收能力偏低。
项目
2015年
佳兆业美好 2016年 增长率% 2017年 增长率% 2018年 增长率%
在管项目数目（个）
78
93
19%
熙元物业2019年工作述职报告
汇报部门：熙元物业 汇报日期：2020年1月17日
目录
1
物业公司上市条件
CONTENTS
2
熙元物业现状分析
3
拟改善方向及建议
1、物业公司在内地上市条件
➢ 代表公司：主板-南都物业（603506），中小板-新正大（002968）；
➢ 据了解，目前地产板块（含物业）在内地上市的难度较大。
架构进行细分，主要为人工成本的细分调整；
➢ 合同类成本的确认原则建议与收入同步调整为权责发生制。
3、包干制与酬金制项目的应用
➢ 物业管理行业的收费分为包干制和酬金制两种方式，起初国内龙头物业公司多采用包
干制，酬金制在国内的应用并不广泛，但在国际上是主流；随着行业的发展，采用酬 金制的项目越来越多。
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4、对外市场拓展
假设计划2025年上市，营业收入达到RMB45000万元的上市条件。
1、 若新增项目以熙元物业单项目平均建筑面积10.58万平方米，对应的单项目平均营业收入498.96 万元计算，测算出年新增项目增长率为38%。
项目
2019年
在管项目数目（个）
13
在管建筑面积（万平方米） 137.53
2015年
2016年
2017年
2018年
2018年
建筑面积 （万平方米）
数目
建筑面积 （万平方米）
数目
建筑面积 （万平方米）
数目
建筑面积 （万平方米）
数目
建筑面积 （万平方米）
数目
由本集团开发的物业 1,684.00 69
1,887.90 77
2,067.70 85
2,259.50 89
122.11 11
4、智能解决方案服务
➢ 利用集团及外部资源，承接新项目自动化及其他硬件设备安装服务。
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3、上市前的重组
重组原则
1、符合中国及香港法律、法规、上市规则的要求； 2、上市公司业务重点突出，市场地位明确； 3、上市公司具有良好的资产，业绩增长趋势明显； 4、上市公司未来业务发展具备广阔空间，私募及上市筹集的资金应能充份配合上市公司 重组后的 架构及未来发展计划； 5、理清上市公司与母公司及关联公司的关系并尽量减少关连交易，上市公司与母公司之 间不存在同业竞争； 6、提升上市公司管治水平、人员素质及市场竞争能力； 7、扩大进入资本市场的渠道，提高增长潜力； 8、保障股东权益最大化。
➢ 交付前的地产案场/后勤服务业务与市场接轨，责权清晰； ➢ 提升公司品牌影响力，打造标杆项目，对外提供物业管理顾问服务。
3、社区增值服务
➢ 停车场系统改造评估，实现线上收费功能，规范管理，同时为车位销售提升增值服务； ➢ 整合项目空间资源，规范管理，提升空间租赁业务议价能力； ➢ 根据社区客户个性化需求，开展家政服务、居家维修、拎包入住、商务服务及社区商业等业务； ➢ 社区平台服务平台建设，打通线下及线上渠道提供社区增值服务。
➢ 上市三种模式：1、H股（境内注册管理），2、红筹股（境外注册管理），3、借壳上市。
6
目录
1
物业公司上市条件
CONTENTS
2
熙元物业现状分析
3
拟改善方向及建议
1、上市公司业务类别对标
对标公司：现有的四大业务线，包括：物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务及智能解 决方案服务，全面涵盖了整体物业管理价值链，形成贯通下下游的整合服务范畴；
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2、提升项目经营创收能力
2018年熙元物业项目年平均营业收入510万元，佳兆业同期项目年平均营业收入
679万元，差距较大，项目经营创收能力需改善。
1、物业管理服务
➢ 管理费定价标准建议市场化，为可持续经营提供基础； ➢ 物业公司在项目开发前期介入，设计阶段考虑后期物业管理成本控制。
2、交付前及顾问服务
2,686.90 132
122.11 11
说明：佳兆业于2018年12月6日上市，2015-2017年为上市前数据。
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目录
1
物业公司上市条件
CONTENTS
2
熙元物业现状分析
3
拟改善方向及建议
1、明确定位与体系建设
一、明确定位
1、为地产做品牌溢价支撑：注重两个核心，即品质管理和品牌宣传。 2、为物业做运营服务配套：注重一个重心，即项目运营能力。 3、为市场做转型升级支持：注重一个中心，即资源整合能力。
2、 若新增项目以对标公司佳兆业单项目平均建筑面积20万平方米，对应的单项目平均营业收入600 万元计算，测算出每年新增项目增长率为31%。
项目
2019年
在管项目数目（个）
13
在管建筑面积（万平方米） 137.53
营业收入（万元）
6,486.48
2020年 17
218.13 11,580.40
2021年 22
二、体系建设
1、建立质量管理体系：品质才是品牌的基石，只有做好品质管理，才能使品牌基业长青；而品质工 作的出发点是客户需求，以客户功能需求为基本导向，以客户人性化需求为改进导向。 2、建立人力资源管理体系：人，是品质工作的主体，员工的意识和态度，才是品质工作成败的键； 通过有效的员工薪酬与激励机制，对员工进行培训、督导及奖罚，保证服务优质。 3、梳理公司内部控制体系：完善和优化公司的法人治理结构与风险防范机制，稳健推进现代企业制 度建设，完善决策机制 和内控机制，提升企业决策科学化和运营规范化水平。
本集团开发占比（%） 92%
88%
92%
83%
86%
71%
84%
67%
100%
100%
由第三方开发的物业
149.40 9
168.60 16
333.10 34
427.40 43
-
-
第三方开发占比（%）
8%
12%
8%
17%
14%
29%
16%
33%
-
-
合计
1,833.40 78
2,056.50 93
2,400.80 119
化及其他硬件设备安装服务。
暂未开展
✓ 选择对标公司所考虑的因素：属粤港澳大湾区内近期上市的公司、上市规模适中、业务类别与我司比较接近；
✓ 佳兆业美好于2018年12月6日上市，管理项目主要以粤港澳大湾区核心并向其他区域延伸。
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2、主要业务及关键指标对比
对标公司：2018年在管项目132个，在管建筑面积2686.9万平方米，项目平均建筑面积20.36万平方 米，项目年平均营业收入678.61万元；
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3、上市前的重组
重组前需提前筹划的确认原则采用的是收付实现制，重组前建议调整为权责发生制，
由此需考虑相关税费的提前缴纳以及较大的无法收回的坏账风险；
➢ 应收地产公司未售的空置房及空置车位管理费结算标准的调整。
2、不同业务类型的成本核算原则
➢ 目前熙元物业项目的成本核算未将社区增值服务业务成本单独核算，建议项目的组织
项目年平均营业收入（万元）
612.86 579.68
562.32
678.61
净利润（万元）
5,772.00 5,811.40 1%
7,144.10 23% 5,351.00 -25%
熙元物业 2018年
11 122.11 11.10 5,612.27 510.21 -560.90
说明： 1、佳兆业美好于2018年12月6日上市，2015-2017年为上市前数据； 2、佳兆业美好上市时，属粤港澳大湾区内的在管项目58个，占总在管项目的44%，占总在管建筑面积的41%。
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4、管理项目开发商性质对比
对标公司：2018年在管本集团开发物业89个，集团开发物业数目占比由2015年的88%降低至67% ，在管第三方开发物业43个，第三方开发物业由2015年的12%提高至33%；
熙元物业：2018年在管项目11个，全部为本集团开发物业。
佳兆业（对标公司）
熙元物业
开发商性质
3、上市前的重组
重组前需提前筹划的事项
➢ 包干制将所有收取的费用记录为收益，而所有就提供物业管理服务而产生的开支则记录为服务成本； ➢ 酬金制实质上担任业主的代理，因此仅记录记载于物业管理服务合同上的预先签订物业管理费或服
务成本百分比作为收益（即管理酬金，通常为10%），所以酬金制项目通常毛利率为100%。 16
119
28%
132
11%
在管建筑面积（万平方米）
1,822.40 2,056.50 13% 2,400.80 17% 2,686.90 12%
项目平均建筑面积（万平方米） 23.36
22.11
20.17
20.36
营业收入（万元）
47,802.80 53,910.70 13% 66,915.90 24% 89,576.80 34%
有开展住宅及非住宅物业管理服务，但 服务类别较单一，暂未接管政府建筑物、
工业园等办公楼物业管理服务业务。
交付前及顾问服务
交付前物业管理服务指在物业销售的交付前阶段向物业开发 商提供的任何相关助销服务；物业顾问服务包括向物业开发 商建议项目规划、设计管理及建筑管理。
有开展交付前物业管理服务，物业顾问 服务暂未开展
323.72 15,170.32
2022年 29
462.03 19,873.12
2023年 38
643.23 26,033.79
2024年 50
880.60 34,104.27
2025年 66
1,191.55 44,676.59
17
谢谢
THANK YOU
营业收入（万元）
6,486.48
2020年 18
189.79 8,951.34
2021年 25
261.91 12,352.85
2022年 34
361.44 17,046.94
2023年 47
498.79 23,524.77
2024年 65
688.32 32,464.19
2025年 90
949.89 44,800.58
3
1.1、物业公司在内地上市流程
4
2、物业公司在香港上市条件
➢ 代表公司：主板-彩生活（01778）、碧桂园服务（06098）、佳兆业美好（02168）等，创业板-暂无物业上市公司；
➢ 目前内地大部份物业公司均采用在香港上市的模式（2019年内地有近10家物业公司成功在香港上市）。
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2.1、物业公司在香港上市流程
熙元物业：除智能解决方案服务业务未开展外，其他三项业务均有涉及，但服务类别较单一。
业务类别
服务内容（佳兆业美好）
服务内容（熙元物业）
物业管理服务
为住宅社区及非住宅物业提供各式各样的物业管理服务，例 如秩序维护、清洁及园艺、维修及维护，以前客户服务等。 非住宅物业，包括商用物业、写字楼、表演场地和体育馆、 政府建筑物、公共设施及工业园。