房地产金融市场

房地产金融市场

第一章

概念：房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。

分类：按照市场层次的不同，可分为房地产金融一级市场和房地产金融二级市场。房地产金融一级市场又称为初级市场，是指借款人通过房地产金融中介机构或从资本市场直接进行资金融通的市场，房地产金融二级市场是指房地产金融工具的再交易和再流通市场。

按照服务对象的不同，可分为房产金融市场和地产金融市场。房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产和交易，以及以房屋为抵押、以房产收入为保证等进行资金融通的市场。而地产金融市场是指以土地作为抵押向金融机构融通资金的活动的总称。

按照金融交易工具期限的不同，可分为货币市场和资本市场。货币市场是融通短期资金的市场，而资本市场是融通长期资金的市场。

根据金融服务的层面，房地产金融市场可以分为：1.开发性房地产金融市场，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等金融服务而形成的市场，其服务对象是地产商、开发商2.消费性房地产金融市场，是指为房地产的消费者提供各种金融服务而形成的市场，其服务对主要是消费者、房地产的购买者等

3.其它房地产金融市场，包括住房抵押贷款证券化、房地产信托、房地产租赁等市场

理解：房地产金融的特征：（一）资金运用具有中长期性

（二）容易受政策影响

（三）房地产金融安全性较高，收益较好。

（四）杠杆效应明显

（五）具有“无转移抵押”性质

问：中国的房地产企业如何融资？中国国内房地产企业的融资途径有两个：一是企业内部融资，二是企业外部融资。房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金及购房款，这部分资金可以作为必要的开发资金。

房地产企业的外部融资途径主要有申请银行贷款、发行股票、吸收股权投资、发行企业债券、发行房地产信托、利用外资、合作开发、发型产业基金等。

第三章

房地产金融机构的含义

房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。

了解：房地产金融机构的性质

（一）金融性：它是经营金融业务的专业机构

1.在金融管理上，接受银监会的监管。

2.在业务上是经营货币资金的。

3.以信用为基础。

（二）企业性：它是办理货币信用业务的经济实体

（三）专业性：它是特定产业的金融机构

1.房地产开发经营群体

2.房地产交易群体

3.房地产消费群体

（四）服务性：它肩负着支持住房制度改革的使命

住房储蓄银行：（一）烟台住房储蓄银行，2003年经中国人民银行批准，烟台住房储蓄银行经过整体股份制改造，更名恒丰银行，成为一家全国性股份制商业银行。

（二）蚌埠住房储蓄银行，是全国第一家住房储蓄银行。

（三）中德住房储蓄银行，简称“中德银行”，于2004.2开业，由建行与施威比豪尔住房储蓄银行共同组建，目前是建行控股的一家专业经营住房信贷业务的商业银行，也是国内经银监会批准成立的唯一一家专业银行，总行设于天津。

第四章房地产信贷

房地产信贷的基本特征p48：（一）贷款投向受到严格限控制

（二）贷款期限较长

（三）贷款规模与资产占比有限制

理解：房地产信贷应满足的条件

房地产信贷的基本条件

信贷条件是指银行为保证贷出资金的按期回收和应有效益，事先对申请贷款的单位或个人提出的要求。确定借贷条件的出发点和归宿点是，贷方能否如期回收本息，借方是否按期偿还贷款的本金和规定的利息。房地产的高价值性和不断增值性特征又在一定程度上减少了上面所述的偿还风险。

因此一般以房地产作抵押作为设立房地产信贷的基本条件。

房地产信贷应满足的其他条件：1、借款单位应满足的条件：资质要求：（1）借款单位必须是依法批准的法人单位。（合法性）（2）借款单体必须实行自主生产经营和独立核算（3）借款单位必须拥有一定的自有资金（4）借款单位要在银行开立账户，将所有业务收入存入开户银行，并由银行办理结算业务。（5）借款单位必须具有年度开发计划和开发项目规划设计文件，这些计划和设计文件是经过企业批准部门的认可和确定的（6）借款单位必须具有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及会计、统计报表等有关资料。

2、个人借款应满足的条件：（1）居民个人购房的首付款额度（2）贷款期限30年（3）利息支付（4）借款额度80%

房地产资金的主要来源（筹集渠道）：（一）政策性房地产银行资金的筹集：①国家财政基本建设资金②预算内行政职业单位住房资金③预算内行政事业单位出售公房回收的资金及住房租赁保证金。④职工住房公积金⑤发行地方住房建设债券筹集的资金⑥国际金融机构向地方政府提供的住房贷款资金⑦政策性住房信贷

（二）商业房地产信贷资金的筹集：①银行自有资金，②各类存款③借入资金④同业往来资金⑤发行金融债券和出售可转让大额定期清单⑥国外借款⑦其他：可以用一部分客户的资金作为自己的资金来源。

信贷的种类：1.房地产开发贷款（1）房地产开发企业流动资金贷款。（2）房地产开发项目贷款。

2.房地产经营贷款（1）流动资金贷款。（2）大修理资金贷款。（3）专项贷款。

3.房地产消费贷款（1）购建住房贷款和改造维修贷款（2）个人住房消费贷款和集体住房消费贷款（3）住房抵押贷款、住房担保贷款和住房抵押担保贷款（4）固定利率住房贷款、浮动利率住房贷款和连动式利率住房贷款

第五章房地产开发贷款

定义：房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。（CCB）

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。（商业银行房地产贷款风险管理指引）

类别：1.按贷款用途分为：

a. 住房开发贷款、