郑州公寓市场分析报告

客户区域：金水区客户占比达到66%，其次为郑 东新区客户； 客户置业目的：因项目为商业性质公寓，面积小总 价低，易于投资，项目成交客户67%以投资为主， 23%以办公为主；
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海亮时代 on 海亮时代 one
项目总结
小结
•
• • • •
项目位于金水区区域，生态宜居，区域前景看好；
地铁二号线刘庄站，出行方便； 低总价小户型，宜商宜居宜投资； 推售策略为“整栋推售，集中去化”。 客户以金水区、郑东新区投资客户为主，客户年龄集中在30—40岁 之间；
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海亮时代on 清华城华贸中心
项目区位
区位分析——项目位于郑东商都路与普惠路交汇处高铁商圈，周边多维交通环绕，坐享 郑州发展第一红利，拉升产品价值。
源自文库
区位优势： 【黄金地段】CBD门户，金水区中州 大道陇海快速路交汇，交通便利； 【双地铁旁】4号线地铁贯通项目， 紧邻地铁3号线，双地铁双快速路； 【强大配套】37万m²城市综合体，1 2万m² 100%自持主题商业，全球唯 一的上市影院韩国CGV 、北京华联旗 下BHG精品超市 签约入驻; 【资产升值】面积小总价低； 【人流密集】项目周边围绕城中村、 建材批发市场、未来人流基数足够支 撑项目租售。
层高 平层公寓 3 层数 23F 面积 32-40㎡ （主力面积 为33㎡） 套数 1391 户型占比 78%
LOFT公寓
5
15F
32-55㎡ （主力面积 40-45㎡） ——
547
22%
合计
——
——
1938
100%
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海亮时代 on 海亮时代 ONE
产品展示
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海亮时代 on 海亮时代 ONE
优惠措施：
暂无优惠
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海亮时代on 清华城华贸中心
项目总结
小结
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• • • •
紧邻中州大道与陇海快速路两条主干线，金二环，交通便利；
紧邻地铁三号线、四号线，其中四号线在清华城商场设有出入口，直 通商场内部，真正做到地铁上盖； 设计风格时尚前卫，致力打造商业新中心； 12万方集中式商业，95%自持，由国贸360团队来打造，实力强劲； 拿地较早，但一直处于两证阶段，后期存在诸多不确定性。
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海亮时代on 清华城华贸中心
层高 层数 面积
项目产品
套数 504 户型 占比 41%
平层 公寓
3米
38-50 29层 ㎡ （5层 底商+ 51-60 地下 ㎡ 一层 61-72 商业） ㎡ 46-59 21层 ㎡ （5层 底商+ 60-70 地下 ㎡ 一层 71商业） 102㎡ —— ——
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推广主题：汇聚北区财智主流，宜 商宜居宜投资，敬献亮彩生活梦！
LOFT公寓去化518套；
优惠措施：
电商团购优惠5%； 首付分期无优惠（正常首付50%或一次性付款
额外优惠1%），首付分期时间为一年半，剩余
每半年付一次；
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海亮时代 on 海亮时代 ONE
项目客群
客群分析——公寓产品客群主要集中在金水区，周边项目客群对其区域认可度较高， 再次购买客户较多；客户置业目的主要以投资为主。
项目规划亮点：清华城以loft、小公寓和大型商 业综合体为主，商业是属于自持，设计的风格为
项目卖点 配套 开发商
超现代主义风格，后期由国贸360的团队来打造
，旨在打造中州大道南部的地标。
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海亮时代on 清华城华贸中心
项目概况
项目分析——清华城项目处于金水区，共9块地组成，其中核心1号地清华城-块华贸中 心为主推综合体项目，总建筑面积约35万方，集12万方体验式购物公园、4万方5A商务 会客厅、4万方未来派LOFT、 SOHO，40-60平米酒店公寓、40-130平米奢适公馆为一 体。其余地块分别开发有平顶山银行总部、星级酒店、金水区重点中学等， 整个清华城 项目涵盖了住宅、商业、酒店、公寓、写字楼等多种物业类型。
优惠政策
目前郑州公寓项目多为常规优惠，部分项目如海亮时代one有与电商合作，首付 分期等优惠活动，自买房开始算起两年内分四次还款，对购房客户吸引力较大。
典型个案分析
金水区
海亮时代 on 海亮时代 ONE
项目概况
项目概况
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海亮时代 on 海亮时代 ONE
项目概况
项目分析——海亮地产郑州首个北区作品，项目为商业综合体，总占地75亩，总建筑 约30万方，绿化率25%，产品由公寓和商业组成。项目共有6栋楼，其中3栋平层公寓 、3栋LOFT公寓，目前在售为3#平层公寓和4#LOFT公寓，平层公寓均价12000元， LOFT公寓均价15000元左右。
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海亮时代 华尔中心 on
项目产品
产品分析——项目共有两幢楼，楼下是自持的商业配套，一幢楼是写字楼，一幢楼 是商住公寓，LOFT面积35㎡和45㎡，平层公寓面积是33㎡和42㎡，均价15000左 右，6梯41户，LOFT两层独立双钥匙入户。
层高 平层公寓 LOFT 合计 3.2米 5.08 —— 层数 12 12 —— 面积 33㎡、42 ㎡ 套数 492 533 1025 户型占比 48% 52% ——
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海亮时代 华尔中心 on
项目区位
区位分析——项目位于金水区经三路广电南路西北角
区位优势： 【黄金地段】位于承接主城区和北龙 湖副CBD金融区的财富桥头堡位置 【双地铁旁】紧邻地铁2号线，邻近 经三路、北环高速路、中州大道等城 市主干道 【强大配套】项目自带商业，周边聚 集办公、住宅、高校等40万高端人流， 消费不容小觑
郑州整体公寓市场——销量
2017年郑州市公寓产品销售以平层公寓为主，主要代表项目如万科誉、海亮时代 one；LOFT产品次之，主要代表项目如正商书香名筑、经开万锦城。
从物业类型来看，当前公寓产 品多以商办产品的配套形式存 在，物业类型以平层产品为主， 占比69%，其次是LOFT，占
比28%。
从销售情况来看，万科誉以其 地理位置优越，面积小，总价 低备受客户欢迎；海亮时代
7 8
6
3 5 4 2
1
从以上主体区域可以看出，公寓产品主要依 赖交通、主干道、地铁和商业商务区。
郑州公寓市场典型楼盘一览
郑州目前公寓市场典型性楼盘一览表
1 2 3 4 5 6 海亮时代one 华尔中心 正弘城 福临公馆 清华城 国控东宸 16 17 18 19 20 21 象湖100 象湖里 正商滨河名筑 美景芳华 万科荣寓 锦荣中心五区
35㎡，45 ㎡
——
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海亮时代 华尔中心 on
产品展示
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海亮时代 华尔中心 on
项目销售
推广定位：
经三路桥头堡，成熟主城地段
推广主题：位置，很重要
开盘售价：
平层均价15000元左右，所剩房源不多，目前 LOFT也推出，价格未定。
郑州整体公寓市场——小结 产品价格
当前市场上公寓产品主要有两种物业类型平层公寓和LOFT，平层公寓均价主要 集中在11000~13000元/㎡之间，LOFT公寓主要集中在12000~15000元/㎡
产品面积
平层公寓主要集中在30-55㎡，loft公寓产品多集中在35-55㎡。
产品层高
平层公寓产品层高3.0米-3.2米；loft公寓产品多在4.09米-5米之间
郑州公寓市场 分析报告
总体项目概况
目 录
典型个案分析 畅销、滞销项目盘点 产品建议
郑州公寓总体项目概况
郑州各版块公寓分布图 目前郑州公寓项目主要分布在8个区域：
1、白沙象湖组团：比 如象湖100。 2、龙子湖湖心岛组团： 比如正商四大铭筑、局 外； 3、郑东高铁组团：比 如万科誉； 4、经开区组团：比如 万锦城、正商滨河名筑； 5、老城区南部组团 （紫荆山路、航海路、 南三环沿线附近）：比 如锦荣中心五区、万科 荣寓； 6、老城区北部组团 （东风路、北三环沿 线）：比如华尔中心、 正弘城、海亮时代one； 7、郑州大北区组团 （连霍北）：比如美景 麟起城； 8、高新区组团：比如 石佛艺术公社、华强城 市广场。
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海亮时代on 清华城华贸中心
项目概况
项目概况
基本数据
项目位置 占地面积 建筑面积 物业类型 户型面积 梯户配比 装修状况 销售状态 销售价格 优惠方式 金水区中州大道与货站街交汇处西 60亩 37万㎡（公寓+住宅25万平米、商业12万㎡） 住宅、商业、写字楼、公寓 38-72㎡平层公寓、46-102㎡LOFT（主力户型4452㎡平层公寓、54-72㎡LOFT） 6T30（平层）、10T31（LOFT) 毛坯 目前有两证，处于内购阶段 LOFT15500元/㎡、平层12500元/㎡（优惠后） 首付分期 区位价值明显、地铁站直通地下商场；商业由国贸 360的团队来打造，实力很强。 暖气；12万㎡大型商业；6层为10000㎡空中花园、 配有300㎡泳池、健身房等。 河南省清华房地产开发有限公司
项目规划亮点：华尔中心以LOFT、小公寓为主 ，郑州三环城区内经三路唯一精装公寓，项目周
优惠方式
项目卖点
配套 开发商
经三路商圈，地铁2号线，北三环沿线
有暖气，无天然气，智能家居 郑州广运集团
边有成熟商务、金融片区，坐享40万人流量。
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海亮时代 华尔中心 on
项目概况
项目分析——华尔中心位于金水区经三路广电南路西北角，集购物、商务、居住、 餐饮、娱乐、休闲于一体。项目总共两幢楼，一幢是写字楼，一幢是商住公寓，1-5 层是自持商业，LOFT面积35㎡和45㎡，平层公寓面积33㎡和42㎡，均价15000元左 右，6梯41户，购房可享受5个点优惠。
项目销售
推广定位：
海亮首作，花园路、地铁口，30万㎡轻奢生活体！
开盘售价：
7月8日海亮时代ONE开盘共推出918套房源； 4#LOFT公寓主推36、45平米户型，共244套房 源，均价15000元/平米；3#平层公寓（34— 35㎡），共674套房源，均价12000元/平米； 开盘去化635套左右，平层公寓去化117套，
72 128 255 113 1216
12%
6% 11% 21% 9% 100%
LOFT 公寓
4.5米
合计
——
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海亮时代on 清华城华贸中心
项目销售
推广定位：
中州大道旁，CBD门户，轻奢LOFT！
推广主题：得一层，送一层
开盘售价：
目前处于内购阶段，整体去化一般，受证件影 响推售节点不明确；装修标准为毛坯。
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海亮时代 on 海亮时代 ONE
项目区位
区位分析——项目位于北核心区域，周边主干道交通便捷，购房者对区域认可度较高， 后期升值潜力大。
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海亮时代 on 海亮时代 ONE
项目产品
产品分析——海亮时代one平层公寓单套面积为32—40平米，主力户型为33—36平米 层高为3米，户型面积较小，受到客户追捧；loft公寓单套面积为35—55平米，主力户 40—45平米，挑高5米。
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海亮时代 on 华尔中心
项目概况
项目概况
基本数据
项目位置 占地面积 建筑面积 容积率 物业类型 户型面积 梯户配比 装修状况 销售状态 销售价格 金水区经三路广电南路西北角 20222㎡ 150000㎡ 3.9 商住公寓，商铺，写字楼 平层33和42，LOFT是35和45 6梯41户 精装 内部认购 均价15000 购房享受5个点优惠
郑州市2017年公寓销售情况
one由于单价较低，以其价格 优势，位居销量榜第一。
郑州整体公寓市场——客群
通过市调了解，从年龄段看，公寓类产品主力客群集中在30-40岁之间；从置业 目的来看，投资型客户占据主导地位。
市场整体客群年龄集中在25~40岁之间，其中30岁以上占据客群主力，说明购买动 机投资大于自住； 从客户置业目的来看，投资成为客户购买公寓的主流。
郑州公寓分布图
德兴北尚
海亮时代one 谦祥万和城
华尔中心
万科城
正弘城
郑州升龙天汇广场 华强城市广场 永威西郡
福临公馆
新合鑫紫荆之星
正商书香名筑
象湖100
万科民安星 辰
清华城
万科誉
象湖里
绿都广场
红星国际广 场 亚星锦绣山 河 万科荣寓
瑞士酒店公 寓
万科美景龙 门 经开万锦城
正商滨河名 筑
2017年郑州集中放量公寓楼盘40家以上，三环以内数量占比60%，占据地铁口、CBD、 高铁站、主力商业等优势，同质竞争激烈，面对同质化竞争压力，很多项目在产品上进 行升级，提高竞争力。
7
8 9 10 11 12 13 14 15
万科誉
正商书香名筑 万科美景龙门 新合鑫紫荆之星 升龙天汇广场 绿地璀璨星座 物华国际 谦祥万和城 利达国宾中心
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红星国际广场
瑞士酒店公寓 万科民安星辰 鑫苑鑫都汇 名门翠园 瀚海海尚 万科城 龙汇国际 美景麟起城