《建筑面积与容积率计算规定》

建筑面积与容积率计算暂行规定
第一条为进一步明确建设项目审批阶段有关建筑面积与容积率计算的规则，根据《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和有关技术标准，结合本市实际，制定本规定。

第二条在梧州市城市规划区内，审批建设项目，应当执行《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和本规定。

第三条建设项目的建筑面积计算分为计容建筑面积计算及可建建筑面积计算。

计容建筑面积是指建设项目中，根据容积率计算出的建筑面积。

可建建筑面积是指按相关规范计算建设项目的实际建筑面积。

计容建筑面积＝可建设用地面积×容积率。

可建建筑面积＝计容建筑面积（扣除按高度折算部分）+奖励建筑面积＋不计入容积率计算的其它建筑面积。

奖励建筑面积范围详《梧州市城市规划管理技术规定》相关规定。

第四条建筑基地内的以下建筑面积，不计入可建建筑面积：
（一）建筑底层设架空层用作通道、绿化等公共活动部分（架空层应以柱、剪力墙落地，不设围护结构，视线通透、空间开敞）。

（二）建筑飘窗挑出外墙宽度一般不得大于0.6米，飘窗高度一般不得超过2.2米，符合上述要求的飘窗不计算建筑面积。

（三）沿街建筑沿公共空间部分设置的骑楼或过街楼底层。

（四）设备管道夹层（专用于设备及管道布设的空间，一般除检修口外不得设置其他出入口）高度不超过2.2米时。

第五条建筑基地内的以下建筑面积，不计入该项目的计容建筑面积，但须计入可建建筑面积：
（一）避难层中的避难空间。

（二）建筑底层设架空层用作停车、居民设施等用途部分按1/2计算建筑面积。

（三）地下层或半地下层，如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时。

（四）在建筑内部（包括首层、其他楼层及地下层）或外部提供全天候对外开放的步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽度不小于4米的空间。

第六条建设项目的计容建筑面积按以下规定计算：
（一）屋顶层设备用房（含公共楼梯间、电梯机房等）面积计入计容建筑面积。

（二）地下层如仅用作停车时，不计入计容建筑面积；如作为办公、商场或其他营业性公共场所等用途时，全部计入计容建筑面积。

地下层
定义计算细则
满足条件功能剖面图平面图层
数建筑
面积
容积
率
h1≥1/2H
且h2≤1.0米停车、不
计
入
单列
计算
不计
h1≥1/2H
且h2≤1.0米办公、
商场、
其他营
业性公
共场所
等功能
不
计
入
单列
计算
计容
注释：
地下层——房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的
1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1米。

H ——建筑室内净高，即室内地面至该层楼板底面高度（H=h1+h2）
h1——建筑室内地面至室外地面的高度
h2——建筑室外地面至该层楼板底面高度
（三）半地下层如仅用作停车时，则不计入计容建筑面积；如作为办公、商场或其他营业性公共场所等用途时，全部计入计容建筑面积。

平地建筑半地下层
定义计算细则
满足条件功能剖面图平面图层
数建筑
面积
容积
率
1/3 H≤h1＜1/2H
且h2≤1.5米停车计
入
单列
计算
不计
1/3 H≤h1＜1/2H
且h2≤1.5米办公、
商场、
其他营
业性公
共场所
等功能
计
入
单列
计算
计容
注释：
平地建筑半地下层——房间室内地面低于室外地面，室内地面至室外地面的高度大于等于该房间净高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1.5米。

H ——建筑室内净高，即室内地面至该层楼板底面高度（H=h1+h2）
h1——建筑室内地面至室外地面的高度
h2——建筑室外地面至该层楼板底面高度
坡地建筑半地下层
定义计算细则
满足条件功能剖面图平面图层建筑容
数面积积
率
l1≥1/2L 公共停
车、公共
设备用
房、人防
用途计
入
单列
计算
不
计
l1≥1/2L 商业、办
公等功
能，且出
入口、外
墙位于
地面以
上计
入
单列
计算
计
容
l1≥1/2L 停车及
设备用
房与半
地下商
业、办公
等区域
有明确
分隔计
入
Sa单
列计
算
Sb单
列计
算
Sa
不
计
Sb
计
容
一幢建筑物（结构相连）只能选取室内地坪标高最低且与地面覆土交界的楼层计半地下层，其余作为地上层。

计
入
SA单
列计
算
SB单
列计
算
SA
按
半
地
下
层
执
行
SB
计
容
注释：
坡地建筑半地下层——坡地建筑楼层有1～2面位于地面以上（指建筑具有覆土深度小于建筑净高的1/3的外墙，且其长度之和小于周长一半，其余外墙覆土深度大于等于1/2建筑净高），其余面墙的室内地面至该墙连接室外地面的高度大于房间净高的1/2。

H ——建筑室内净高，即室内地面至该层楼板底面高度（H=h1+h2）
h1——建筑室内地面至室外地面的高度
h2——建筑室外地面至该层楼板底面高度
L ——外墙周长，即建筑该层各边外墙之和
l1——该层建筑覆土深度超过建筑净高一半（即h1≥1/2H）的外墙墙面长度之和
（四）建筑底层如为架空层，其电梯井、楼梯、门厅等使用空间须按实际面积计入计容建筑面积。

（五）住宅建筑的阳台（含入户有顶花园、空中花园）沿外墙进深小于等于2.4米的部分计算1/2面积；大于2.4米的部分，其沿外墙进深大于2.4米部分的面积应计算全面积,且计半部分面积不得超出套内建筑面积的15%。

阳台面积计入计容建筑面积。

（六）住宅建筑层高一般不得大于3.3米，当其建筑标准层层高大于3.3米小于等于5米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积（不含阳台部分）的1.5倍计算；当其建筑标准层层高大于5.0米时，其建筑面积计算值在1.5倍的基础上每增加2.2米即增加1层计算，若层高增加不足2.2米时，按增加0.5层计算，依此类推。

当户型设计（如跃层式住宅）有特殊需要时,住宅中的公共部位如起居室、餐厅可适当调整层高，形成户内挑高空间，按一层计算建筑面积，但该部分面积不得超过该户型建筑面积的20%。

（七）小型办公建筑层高一般不得大于4.5米，当其层高大于4.5米小于等于6.0米时，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算；当其层高大于6.0米时，其建筑面积计算值在1.5倍的基础上每增加2.2米即增加1层计算，若层高增加不足2.2米时，按增加0.5层计算，依此类推。

当局部设置（开洞率小于楼层建筑面积的50%）的门厅、中庭等共享空间，按一层计算建筑面积。

（八）小型商业用房层高一般不得大于5.0米，当其层高大于5.0米小于等于6.0米时，不论层内是否设有夹层，其建筑面积计算值按该层水平投影面积的1.5倍计算；当其建筑标准层层高大于6.0米时，其建筑面积计算值在1.5倍的基础上每增加2.2米即增加1层计算，若层高增加不足2.2米时，按增加0.5层计算，依此类推。

当单层面积达到5000平方米以上的大型商业用房，建筑层高可根据功能要求适当提高，其建筑面积按国家面积计算规范计算后，计入计容建筑面积。

第七条其他说明
（一）设计单位在进行设计时应按本规定及相关规范计算建筑面积，并分别注明可建建筑面积（各部分不同功能分别计算）和计容建筑面积。

（二）建设单位、设计单位不按照本规定及相关规范进行设计，弄虚作假的，由市建设行政主管部门和房地产行政主管部门按规定严肃处理。

（三）本规定仅限于城乡规划主管部门和设计单位计算建筑面积和容积率指标时使用。

（四）梧州市属各县（市）参照执行。

第八条实施时间
本规定自2012年1月1日起生效，自2012年1月1日起，尚未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，一律按本规定执行。

在实施过程中的有关意见建议，请及时报告我委研究处理。