小区普法讲座

小区普法讲座（一）主讲：易点：业主、业主委员会和物业公司的关系。

所谓业主，就是物业的主人、物业所有人，物业管理公司是受雇于业主提供服务的机构，以实现业主的安居乐业，甚至物业的保值和增值，由于业主是松散型的利益群体，为了更好地和发展商及物业管理公司沟通，维护自己的权益不被其他组织侵害，业主选出代表组成业主委员会。

按照这种关系，三者之间似乎已经非常明朗，没有什么可说的，可是，实际的情况远远不是这么简单：首先，发展商是最早的物业公司聘请人，在房子还没有卖出之前，小业主和业主委员会都不存在，发展商是唯一业主，现行法规也规定发展商聘请物业公司或自身进行物业管理，为期两年，两年之后，聘请物业公司的权利才由业主行使，具体由业主委员会操作。按目前的现状，物业公司被业主炒的例子还是屈指可数，大多数物业公司并没有这方面的忧患意识，因此，他们希望扩大经营规模的时候，眼睛也就盯着发展商，而并没有把已经进入的小区业主放在很重要的地位，何况这个行业还有大把从业人员根本就没有搞明白自己到底是干嘛的。

那业主就不能联合起来吗？业主委员会就不能充分行使职能吗？业主都只是身份之一，没有以业主为业的人，而且每个人的感受差异很大，要联合所有业主的力量，需要业主委员会或热心业主的组织，维护权益需要耗费大量的时间（“拖”是所有组织不想干正事时使用最多的手段），组织人的奉献精神和闲暇时间都缺一不可，一般业主委员会的委员也是兼职，并且多数没有任何报酬，完全是义务劳动，我们都必须首先肯定他们的奉献精神，但要做好这项工作，作为一个组织，仅仅有奉献精神还是不够的，起码还需具备基本的专业知识、正直和热心帮助他人的品格、必要的闲暇时间、百折不挠的斗志和合理的内部分工。很希望新天地小区的业主委员会是这样的一个组织，充分和业主、物业公司沟通并且建立一种沟通方法，让他们了解自己的工作情况也是业主委员会必须要做的工作。

经营物业公司是目前中国最好赚钱的行业之一，为什么这么说，让我们先了解一下物业公司：凡企业都是以盈利为目的的，一般的企业要实现利润必须花费大量的心血，经过你死我活的市场竞争，稍不留神就血本无归，但物业公司没有这种后顾之忧，物业公司是旱涝保收的，如果连物业管理质量都不考虑，说得客气一些，好像换任何人都可以干哪。

管理佣金只是物业公司利润来源的一部分，现在所有的物业公司都在采用的方式包括：收取电梯广告费、收取进入小区的商家的费用、关联公司高价提供电梯维护、设备保养、清洁绿化等服务以转移利润等等，还有一切管理公司能取得的既让业主受惠又能增加自身收益的服务，但前提是你要先做好自身的物业管理工作的基础上，才能取得业主的认同，也才有可能取得最大利益。

业主购买物业，表面来说是选择了发展商的产品，而实质是选择了一个生活环境，而参与最深的则是物业公司，业主对物业公司的总体要求并不会很高，他们提出来的问题有可能是物业公司分内的工作，也有可能是力所不及的范围，但对物业公司一个原则性的要求是你的态度要足够诚恳、业主的问题要足够重视、问题的

处理要主动及时的反馈、处理不了的要说明原因以及建议采取的措施。态度不好和相互推诿是解决不了任何问题，反而会把问题扩大化。当然，业主也可能会提出无理的要求，这就要求物业公司回绝的技巧，如果实在无法处理，还可以请业主委员会出面调解。在涉及发展商的问题上，物业公司绝对不能踢皮球，一定要主动和发展商交涉，所有的房屋质量问题都会成为业主和物业公司产生矛盾的导火索或者深层次的原因。

业主委员会可能出现的最大问题是空气化，即没有人知道他们在哪里，干了什么？要避免出现这种情况，沟通的机制必须建立，要让业主知道如何才能找到他们反映问题，对每一个问题业委会做了哪些工作，其次，才是如何工作的问题。业委会的工作其实并不仅仅是为业主维权那么简单，有时候，物业公司处理不了的问题业委会也可以出面协调。业委会为了行使好自己的职能，就必须同时为业主和物业公司解决问题，从这个意义来说，业委会才是创建和谐社区的关键。

2014年10月30日星期四