武汉市房地产市场需求情况调查分析报告

第一部分：中档楼盘调查

（一）概述

1、调查时间：2000.2.23-2000.2.28

2、样本数；600份

3、调查区域：武汉城区（包括汉口、武昌、汉阳）

4、调查对象：武汉市城区居民，能承受购房单价在1600元至2500元者，

或能承受购房总价在15—50万元者；包括：

（1）外资、合资企业、新兴企业白领

（2）高等院校及部分普通中学教师

（3）中、小企业主

（4）政府机关公务员

（5）经济效益好的国有企业中层以上干部，原享受房改房待遇，现在通过住宅二级市场交易，希望改善居住环境。

其中居住在汉口为53%；居住在武昌35%；居住在汉阳12%。

5、调查范围：

（1）汉口：A.花桥小区1期、2期；万松园小区；供电局宿舍；荣东、荣

西小区。（以上为汉口地区建成时间较长的居住小区，当时

属高档住宅区，现在住房已经老化，居民换房需求较为强

烈。）

B.江汉大学教工宿舍、地质大学汉口分院教工宿舍

C.同济、协和医院职工宿舍

D.汉口中高档写字楼（泰合广场、招银大厦、建银大厦、新世

界商业中心、信合大厦）租户调查

E.常青花园四号小区住户

F.中小企业主

（2）武昌：A.高科技行业从业人员

B.高校教师（武汉大学、华中师范大学、武汉测绘大学、中南

财经政法大学）

C.医院宿舍

（3）汉阳：A.鹦鹉花园住户

B.归元寺附近住宅区

C.大桥局宿舍

6、真实性控制：从全部600个样本中随机抽选约80个进行电话追踪，抽检率15%，经确认被访者联系方式、地址及所填内容均为真实可信，未发现一例虚假问卷。

（二）调查结果统计

一、单项统计

（1）本次调查的区域分布如下图所示：根据委托方的要求，本次调查区域分布主要是汉口的三区，居住在汉口的占总调查人数的53%，工作在汉口的占总调查人数的64%。

（2）家庭人口构成情况：

从上图可以看出，半数以上的被调查者都是“三口之家”，占被调查总数55%；家庭人口为1人的仅占4%，家庭人口为5人以上的占10%，从家庭人口的构成上也可以反映出武汉市住宅需求以中小户型为主，单身公寓和适合“大家庭”居住的大户型的需求相对较小。

（3）职业构成

对于中档楼盘的客户群的调查，职业构成中“公司职员”最多，占总数的31%，其次是选“律师/教师/医生”，占19%，这两个阶层属于中产阶级，收入处于中等水平，经济来源较稳定，购房的愿望也最迫切。其它除经商者占16%，自由职业者、公务员、高科技从业人员、外企职员、经理层等所占的比例都在10%以下，这些阶层普遍收入较高，属于中高档楼盘的潜在客户群。

（4）家庭月收入构成

从上图可以看出：家庭月收入在2001-3000元的占38%，3001-4000元的占25%，这两部分的家庭合计起来，占63%，这部分家庭是中档楼盘的主力，收入较高的5001-6000元和6000元以上的只占7%。

（5）购房目的

选择“一次置业”的占50%，“二次置业”占28%，“买给父母子女”的占13%，“投资”的占9%。表明目前武汉市中档住宅的需求主力是以居住为目的的“一次置业”，而对其所购房屋今后是否的保值、增殖考虑并不多。开发商在设计时应充分考虑到人的居住的要求，对于这一阶层的购房者来说居住的舒适性、实用性要比投资的收益性重要得多。

（6）选择购房区域

1）优选的购房区

从上图可以看出，选择汉口中心城区和武昌中心城区的分别占总人数的35%和20%，选择汉阳区的占8%，可见大多的市民仍然青睐市中心的房子，其次是常青花园附近，越来越“成熟”的常青花园社区已是今非昔比，在市民心中的地位仅次于武昌中心区，与几年前的的常青花园附近相似的金银湖，目前还远远没有形成气候，购房首先选择“金银湖”的仅占2%。其它地区如珞瑜路至南湖，徐东路沿线等都是今年房地产开发的热点地区，选择人数分别占10%，6%，属于城市规划未来三大居住组团的后湖地区，目前由于交通、环境等条件较差，现有小区尚未形成足够的规模和影响力，所以选择的仅占3%。

2）次选区域

在次选区域中，选择常青花园附近超过汉口中心城区的人数，位居第一，后湖、金银湖两个待开发地区以及珞瑜路至南湖、徐东路沿线等地区的的比重有所增加。

3）购房考虑区域

与次选区域相比，选择常青花园附近的比例进一步增加，达到23%，其它较偏的区域的比例进一步增加。反映出这些地区的开发潜力。

（7）购房面积选择

从上图可以看出，选择101-120平方米的中等面积的人数占39%，80平方米以下的仅占4%，150平方米以上的大户型占9%。121-150平方米和81-100平方米这两种户型所占的比例也不小，总的来说选择中等户型的占绝大多数。

（8）建筑类型选择

1首选）

从图中可以看出部带电梯的多层最受欢迎，选择的人占37%，其次是小高层，占35%，选择多层的占19%，相比之下，高层和别墅的价格较高，选择高层和别墅的分别为4%和5%。

2）次选

从上图可以看出：小高层和带电梯的多层都是比较受欢迎的，多层的房价相比较低，选择的占21%。选择高层和别墅仍然很少。

（9）购房注重因素

对于购房者来说，购房时究竟最注重什么？本次调查共列出11项因素，被调查者按其重要性排序，结果如下图所示：

在第一注重选项中，价格因素遥遥领先，其次是环境，再次是地段；第二注重选项中，人数最多的是地段，其次是环境，再次是价格，可见这三个因素确

实是最重要的。从五个选项中选出人数最多的注重因素，分别为：价格、地段、环境、房型设计、交通生活便利程度。

（10）能承受的最高房价

1）能承受的最高单价

从上图看出：32%的人选择的能承受的最高购房单价为1601-1800元，27%的人选择1401-1600元，19%的人选择1800-2000元，综合起来，中档楼盘客户中选择单价在2000元以下的占78%。

2) 能承受的最高总价