茂名基准地价2017

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茂名市城市规划区基准地价

一、评估范围

本次茂名市城市规划区土地定级与基准地价更新评估的工作范围与《茂名城市总体规划（2011-2030）》《广东省茂名滨海新区城市总体规划（2012-2030）》《广东茂名水东湾新城总体规划（2013-2030）》等衔接，主要包括河东片区、河西片区、站南片区、西城片区、市民片区、乙烯片区、那楼片区、陈村片区、旦场片区、东组团等片区，以及高地片区、南海片区，评估总面积约642.61平方公里。

二、基准地价内涵

本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，土地开发程度为“三通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，分用途的土地使用权价格。商业路线价设定宗地标准深度为8米，标准宽度为4米；单位为元/平方米，币种为人民币。

根据当地土地市场、房地产市场的发展情况和政府地价管理的需要，茂名市商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地基准地价采用楼面地价和单位面积地价、工业用地采用单位面积地价作为基准地价的基本表现形式。具体内涵如下：

表2-1 茂名市基准地价内涵表

注：采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地应选用区片平均楼面地价，工业用地应选用区片单位面积地价。

三、茂名市基准地价

（一）商业路线价。

采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，待估价宗地所处地段存在路线价的商服用地，临街深度小于或等于30米的宗地，执行所在路段的商业路线价标准；临街深度大于30米的宗地，执行所在区域区片基准地价标准。

表3-1 茂名市城区商业路线价表

单位：元/平方米

表3-2 高新技术产业开发区商业路线价表

表3-3 水东湾新城商业路线价表

单位：元/平方米

（二）区片基准地价。

采用基准地价系数修正法进行宗地评估时，商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地应选用区片平均楼面地价，工业用地应选用区片单位面积地价。

1.商服用地区片价（平均楼面地价）

表3-4 茂名市城区商服用地区片基准地价

表3-5 高新技术产业开发区商服用地区片基准地价

表3-6 水东湾新城商服用地区片基准地价

单位：元/平方米

2.住宅用地区片价（平均楼面地价）

表3-8 茂名市城区住宅用地区片基准地价

表3-9 高新技术产业开发区住宅用地区片基准地价

表3-10 水东湾新城住宅用地区片基准地价

表3-12 茂名市城区工业用地区片基准地价

单位：元/平方米

表3-13 高新技术产业开发区工业用地区片基准地价

表3-14 水东湾新城工业用地区片基准地价

表3-15 博贺湾新城工业用地区片基准地价

4.公共管理与公共服务用地区片价（平均楼面地价）

表3-16 茂名市城区公共管理与公共服务用地区片基准地价

表3-17 高新技术产业开发区公共管理与公共服务用地区片基准地价

单位：元/平方米

表3-18 水东湾新城公共管理与公共服务用地区片基准地价

表3-19 博贺湾新城公共管理与公共服务用地区片基准地价

（三）级别基准地价。

四、各用途基准地价修正体系

本次基准地价是指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度的条件下，分用途的土地使用权区域平均价格，采用基准地价系数修正法进行宗地估价时，应按规定选用相应修正系数。

（一）商业路线价修正。

应用商业路线价计算具体宗地地价时，要进行容积率修正、楼层修正、使用年期修正、期日修正、临街深度修正、临街宽度修正、宽深比修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正。计算公式：

待开发项目：P宗＝P路×K v×K y×K q×K s×K k×K w×K j×K g± D

已开发项目：P宗＝P路×K lx×K y×K q×K s×K k×K w×K j×K g± D

式中：

P宗——待估宗地价格

P路——待估宗地所在路段的路线价

K v——容积率修正系数

K lx——楼层修正系数

K y——使用年期修正系数

K q——期日修正系数

K s——临街深度修正系数

K k——临街宽度修正系数

K w——宽深比修正系数

K j——临街类型修正系数

K g——其他个别因素修正系数

D ——土地开发程度修正值

（二）商服用地基准地价修正。

应用商服用地计算具体宗地地价时，要进行区域因素修正、容积率修正、楼层修正、使用年期修正、期日修正、临路条件修正、临街类型修正、其他个别因素修正及土地开发程度修正等。计算公式：待开发项目：P宗＝P楼×（1+∑K i）×K v×K y×K q×K l×K j×K g± D

已开发项目：P宗＝P楼×（1+∑K i）×K lx×K y×K q×K l×K j×K g± D 式中：

P宗——待估宗地地价

P楼——待估宗地所在区域的平均楼面地价

K i——第i个区域因素修正系数

K v——容积率修正系数

K lx——楼层修正系数

K y——使用年期修正系数

K q——期日修正系数

K l——临路条件修正系数

K j——临街类型修正系数

K g——其他个别因素修正系数

D ——土地开发程度修正值

（三）住宅用地基准地价修正。

应用住宅用地计算具体宗地地价时，要进行区域因素修正、容积率修正、楼层修正、楼层分配系数修正、使用年期修正、期日修