宁波城市综合体研究及国内外案例分析
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宁波城市综合体研究 及国内外案例分析
2010.6.4
问题1
宁波城市综合体探究
项目剖析
天一广场
天一广场——宁波城市名片
宁波天一广场坐落于宁波最繁华的商业街—中山东路及药行 街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米， 是宁波市中心的集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体的商业亮 点。宁波天一广场已经成为了宁波的地标性建筑项目，现今的天一 广场面对未来的激烈竞争，也在不断的调整，提升品牌形象，向中 高端定位升级。
租金情况：
万达广场商铺一般5年起租，高档餐饮签约8年。一楼的租金价格的均价为10元/平米·天，根据位 置的不同租金也有2~3元/平米·天的上下浮动，靠近四明中路的1号门，2号门进入的店面租金价格在 13~14元/平米·天，人流量较少的4号门店面的租金价格在8~9元/平米·天。二楼的租金的均价在3~5元/ 平米·天。前期万达营运部为聚集商家，在租金方面给了较优惠的折扣，前三年一般为基准租金的50%， 第四年是基准租金，第五年在基准租金的基础上上浮8%。
主力店： 1、百安居：5000平米，一站式购物建材装潢馆。2、特力屋，4300平米，家居饰品馆。 3、喜百度：5000平米，宁波首家纺织品超市。4、神采飞扬，5000平米，老少咸宜的游乐园。 5、大歌星：5000平米，量贩KTV。6、万达影院，面积6000平米，宁波硬件配置最高的国际影院。 7、沃尔玛，17747平米，全球最大的物品零售超市。8、苏宁电器，6000平米，国内大型家电零售商。 9、石浦酒店，15000平米，宁波本地的大型餐饮酒店。10、银泰百货, 30000平米，上市百货巨头。
整体业态定位
整体业态规划图
地块
定位
业态分布
A地块
大型时尚流行前线 搜秀城
国际标准真冰溜冰场、大型电玩城、青少年主题百货、时尚 商业街、LOFT商务创库
钱湖天地
统一经营，统一业态规划、统一商品布局
位于鄞州中心区的钱湖天地是集情景商业街、主题酒店、主题精装公寓于一体的城 市综合体，它依托于建设中BEST广场并对其进行差异化的补充。
裙楼规划为庭院式商业，位于1-5F，引进 PRELUDE伯豪主题精品酒店、法国雅高 IBIS商务酒店及汇集特色餐饮、酒吧、 KTV、SPA、会所、健身等精致化商业业 态。
PRELUDE伯豪主题精品酒 店为宁波首家汽车酒店， 一房一车库，别具时尚风 格。
商铺目前只租不卖
联盛广场
联盛商业广场位于宁波市鄞州中心区，由四个T 字型的地块组成，分别为A、B、C、D四个地块， 分布在贸城西路北侧、宁姜公路西侧和四明路南 侧，与宁波万达商业广场一路之隔，项目总占地 面积168亩，总建筑面积近40万平方米。
天一广场
典型ＭＡＬＬ多业态组合形式
• 宁波天一广场的商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、 男装区、女装区、儿童区和数码区等十大商业区。引进了250余家商户，包括一批世界顶级名牌， 如：BURBERRY、 Boss等。
• 天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货为龙头的服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业 体系。
鄞州万达
一座商业带动鄞州区新城区一轮新的开发热万达潮购。物广场 鄞州万达广场——项目启动之初便注定其为区域次级商业中心。
宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸 城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积21.09公顷，项目总建筑面积55万平方米，其 中商业广场面积27万平方米.是宁波新的商业中心，是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、 停车位最多的商业项目。由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大 型城市建筑综合体。 位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建 筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓。国际商务酒店极具后现代风格的建筑 造型，浓郁的商务化装饰风格，及高品质标准的配套，将成为宁波最具艺术与城市景观价值的地 标性建筑之一，也是宁波城市发展的一大航标。
源自文库
天一广场
通过引进主力店、采用店中店运营模式。
乐购生活购物中心共有三层，总商业面积约在22000平方米左右。
一、二层经营卖场与商铺，三层为停车场。 卖场签约承租租金为RMB1.4元/平方米/天。
乐购生活购物中心
乐购东看板
天一广场
物业形态与商业业态完美组合
商业规模宏大，业态涵盖面广，综合性强。 各购物区以不同主题独立存在，便于消费者的购物消费。同时，由于减少了商场的高度，使得 商场平均租金有所提高。 各具特色的22座风格迥异的主体建筑，成为整个项目的亮点，吸引消费者。 鲜明的主题概念，充分利用水与绿化、灯光等，突出其亲水、现代的主题效果。 艺术化的景观效果：广场内亚洲第一的音乐喷泉和超大水幕电影、在广场上举行的各种大型演 出活动、优美的广场绿化，都为消费者创造了舒适的购物环境。 完善的配套设施：1000多个停车位为消费者提供了充足的停车空间。
综述：万达广场作为鄞州中心区的标杆性商业广场，极大地带动了周边的发展，吸引了国
内几大顶级的开发商进入，中心区的房价不断攀升，南部商务区也逐渐成型，菜场，银行， 医院，图书馆，体育馆，市政公园等基础性配套也陆续投付使用。以万达为中心的鄞州中 心区将凭借其一流的路况环境，合理的景观规划，高品质的楼盘建筑，庞大的商务体量， 完善配套设施，成为宁波未来中产以上阶层的理想居住地。随着人气的不断聚集，万达的 后发之力不可小觑，其商业氛围预计将在五年后得到极大的提升。
基本数据
案 名 联盛国际商业广场 地理位置 鄞州区宁南北路与贸城西路交汇处 开 发 商 宁波联盛置业 占地面积 300000平方米 总建面积 4000000平方米 行销代理 盛世同盟 景观设计 美国马达思班 楼盘形态 建筑总高度是100米，高层23层、多层5层；
B地块将拥有209间独立产权商铺。
建筑风格极具现代主义美学设计理念， 一个“门”的建筑造型，充分凸出建筑 立体效果与视觉效果的完善融合，体现 卓越的建筑环境所缔造的商业价值，将 成为宁波划时代的标志性建筑之一
2010.6.4
问题1
宁波城市综合体探究
项目剖析
天一广场
天一广场——宁波城市名片
宁波天一广场坐落于宁波最繁华的商业街—中山东路及药行 街交汇处。广场总占地面积19.3万平方米，建筑面积22万平方米， 是宁波市中心的集购物、休闲、娱乐、旅游和文化于一体的商业亮 点。宁波天一广场已经成为了宁波的地标性建筑项目，现今的天一 广场面对未来的激烈竞争，也在不断的调整，提升品牌形象，向中 高端定位升级。
租金情况：
万达广场商铺一般5年起租，高档餐饮签约8年。一楼的租金价格的均价为10元/平米·天，根据位 置的不同租金也有2~3元/平米·天的上下浮动，靠近四明中路的1号门，2号门进入的店面租金价格在 13~14元/平米·天，人流量较少的4号门店面的租金价格在8~9元/平米·天。二楼的租金的均价在3~5元/ 平米·天。前期万达营运部为聚集商家，在租金方面给了较优惠的折扣，前三年一般为基准租金的50%， 第四年是基准租金，第五年在基准租金的基础上上浮8%。
主力店： 1、百安居：5000平米，一站式购物建材装潢馆。2、特力屋，4300平米，家居饰品馆。 3、喜百度：5000平米，宁波首家纺织品超市。4、神采飞扬，5000平米，老少咸宜的游乐园。 5、大歌星：5000平米，量贩KTV。6、万达影院，面积6000平米，宁波硬件配置最高的国际影院。 7、沃尔玛，17747平米，全球最大的物品零售超市。8、苏宁电器，6000平米，国内大型家电零售商。 9、石浦酒店，15000平米，宁波本地的大型餐饮酒店。10、银泰百货, 30000平米，上市百货巨头。
整体业态定位
整体业态规划图
地块
定位
业态分布
A地块
大型时尚流行前线 搜秀城
国际标准真冰溜冰场、大型电玩城、青少年主题百货、时尚 商业街、LOFT商务创库
钱湖天地
统一经营，统一业态规划、统一商品布局
位于鄞州中心区的钱湖天地是集情景商业街、主题酒店、主题精装公寓于一体的城 市综合体，它依托于建设中BEST广场并对其进行差异化的补充。
裙楼规划为庭院式商业，位于1-5F，引进 PRELUDE伯豪主题精品酒店、法国雅高 IBIS商务酒店及汇集特色餐饮、酒吧、 KTV、SPA、会所、健身等精致化商业业 态。
PRELUDE伯豪主题精品酒 店为宁波首家汽车酒店， 一房一车库，别具时尚风 格。
商铺目前只租不卖
联盛广场
联盛商业广场位于宁波市鄞州中心区，由四个T 字型的地块组成，分别为A、B、C、D四个地块， 分布在贸城西路北侧、宁姜公路西侧和四明路南 侧，与宁波万达商业广场一路之隔，项目总占地 面积168亩，总建筑面积近40万平方米。
天一广场
典型ＭＡＬＬ多业态组合形式
• 宁波天一广场的商业规模宏大，业态众多，有精品区、百货区、超市区、美食区、酒店区、娱乐区、 男装区、女装区、儿童区和数码区等十大商业区。引进了250余家商户，包括一批世界顶级名牌， 如：BURBERRY、 Boss等。
• 天一广场现已形成以乐购生活购物中心、银泰百货为龙头的服装、餐饮、娱乐、精品四翼齐飞商业 体系。
鄞州万达
一座商业带动鄞州区新城区一轮新的开发热万达潮购。物广场 鄞州万达广场——项目启动之初便注定其为区域次级商业中心。
宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸 城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积21.09公顷，项目总建筑面积55万平方米，其 中商业广场面积27万平方米.是宁波新的商业中心，是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、 停车位最多的商业项目。由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大 型城市建筑综合体。 位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建 筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓。国际商务酒店极具后现代风格的建筑 造型，浓郁的商务化装饰风格，及高品质标准的配套，将成为宁波最具艺术与城市景观价值的地 标性建筑之一，也是宁波城市发展的一大航标。
源自文库
天一广场
通过引进主力店、采用店中店运营模式。
乐购生活购物中心共有三层，总商业面积约在22000平方米左右。
一、二层经营卖场与商铺，三层为停车场。 卖场签约承租租金为RMB1.4元/平方米/天。
乐购生活购物中心
乐购东看板
天一广场
物业形态与商业业态完美组合
商业规模宏大，业态涵盖面广，综合性强。 各购物区以不同主题独立存在，便于消费者的购物消费。同时，由于减少了商场的高度，使得 商场平均租金有所提高。 各具特色的22座风格迥异的主体建筑，成为整个项目的亮点，吸引消费者。 鲜明的主题概念，充分利用水与绿化、灯光等，突出其亲水、现代的主题效果。 艺术化的景观效果：广场内亚洲第一的音乐喷泉和超大水幕电影、在广场上举行的各种大型演 出活动、优美的广场绿化，都为消费者创造了舒适的购物环境。 完善的配套设施：1000多个停车位为消费者提供了充足的停车空间。
综述：万达广场作为鄞州中心区的标杆性商业广场，极大地带动了周边的发展，吸引了国
内几大顶级的开发商进入，中心区的房价不断攀升，南部商务区也逐渐成型，菜场，银行， 医院，图书馆，体育馆，市政公园等基础性配套也陆续投付使用。以万达为中心的鄞州中 心区将凭借其一流的路况环境，合理的景观规划，高品质的楼盘建筑，庞大的商务体量， 完善配套设施，成为宁波未来中产以上阶层的理想居住地。随着人气的不断聚集，万达的 后发之力不可小觑，其商业氛围预计将在五年后得到极大的提升。
基本数据
案 名 联盛国际商业广场 地理位置 鄞州区宁南北路与贸城西路交汇处 开 发 商 宁波联盛置业 占地面积 300000平方米 总建面积 4000000平方米 行销代理 盛世同盟 景观设计 美国马达思班 楼盘形态 建筑总高度是100米，高层23层、多层5层；
B地块将拥有209间独立产权商铺。
建筑风格极具现代主义美学设计理念， 一个“门”的建筑造型，充分凸出建筑 立体效果与视觉效果的完善融合，体现 卓越的建筑环境所缔造的商业价值，将 成为宁波划时代的标志性建筑之一