案例分析报告

开发商与业主约定保留绿化带所有权之思考1

在周庆吾与湖南三城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，周庆吾与湖南三城置业有限公司关于楼顶、地面停车位、绿化带的所有权和使用权的归属产生了争议，周庆吾认为根据《物业管理条例》的规定，对建筑物共有部分进行处分必须得到占面积和人数过半的业主同意。本案并未得到过半数业主同意，周庆吾及三诚公司无权对建筑物共有部分进行处分，故双方签订的《合同补充协议》中第10条关于保留楼顶、地面停车位、地面绿化带所有权和使用权的约定无效。而三诚公司认为其通过协议与周庆吾等业主约定保留楼顶等部分的特定权利、全体业主放弃楼顶等部分的相关权利，乃意思自治的结果，并不违反法律的规定。

根据《物权法》第73条规定看，地面绿化带的归属具有诸多可能，如果是城镇公共绿地，则无论是开发商还是个别业主或全体业主不能取得所有权。除此之外，可以由业主共同所有，也可以由个人所有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第3款规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。根据该第3款，特定业主可以专有整栋建筑规划占地内的绿地。那么开发商是否能单独保留绿地的所有权？崔建远教授认为《物权法》第73条中段但书规定中所谓的“个人”应当包括业主和开发商。他认为若绿地尚未被单独登记为一项不动产，则只能被公摊到区分所有建筑物的面积之中，由业主共有。若绿地已被单独地登记为一项不动产时，可以按照商品房预售合同或销售合同的约定归某特定的业主享有，也可以依约归全体业主共有，还可被保留在开发商之手。2笔者认为以上观点可兹借鉴。对于长沙中院二审判决认定“小区建筑区划内的绿地，是住宅的必要配套设施，为区分所有人生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有”的说理过程，笔者并不赞同。首先，该观点与物权法第73条相冲突，除城镇公共绿地，并不是必须为全体业主所共有，也可以属于特定业主，甚至可以由开发商保留。其次，关于

1立法者认为，这里所说的绿地不是指绿地的所有权，而是指绿地作为地上附着物归属于业主所有。参见全国人大常委会法制工作委员会民法室：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》北京大学出版社2007年版年版，第115页。

2崔建远:《对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察》，载《法律科学（西北政法大学学报）》2008年第3期，第168页。

小区的绿地面积的比例有相应的国家标准，只有达到相关的指标，规划局才可能批准进行建筑设计和施工设计。在房地产开发的规划设计阶段需要确定各类技术指标，绿地率就是其中的必要指标之一。根据现行城市居住区规划设计规范，新区建设的绿地率（绿地率指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率）不应低于30%，旧区改建的绿地率不宜低于25%。这一绿地指标并没有区分业主共有部分和个人所有部分。但从事实上限制了特定个人对其所属绿地的改造。此外，根据《物业管理条例》第50条的规定，即便是登记为专有，权利人对绿地的权利也是受到限制的，如基于相邻关系，不得影响其他业主的正当权利、不能在个人绿地上进行建设，不能单独转让个人绿地的土地使用权等。

在本案中，笔者认为长沙中院二审判定所争绿地归属于全体业主所有的结论虽然正确，但是说理过程不够充分。首先，根据本案案情可知，该案绿化带并未列入业主分摊共有面积的部分，但开发商在项目开发初期，计算房屋销售价格的时候，就已经将全部成本计入销售价格之中，进而分摊到了各个单位商品房的房价中。每个业主都为小区的绿化带付出了对价，因而由开发商继续保有绿化带不符公平原则。其次，根据本案案情，绿化带并未单独登记为一项不动产，而我国贯彻不动产登记生效主义，开发商主张其保留绿化带所有权并无物权法上的根据。再者，该案绿化带是小区住宅的必要配套设施，为区分所有人生活利用不可或缺的部分，由开发商保有该绿化带所有权并无多大实益，且不利于物尽其用，影响专有部分效用的发挥。