宅基地使用权与农民房屋流通性

关于宅基地使用权与农民房屋的流通性

【摘要】《物权法》在用益物权编中以专章规定了宅基地使用权。明确了宅基地使用权是一种用益物权。因此，对于农村宅基地使用权从用益物权的属性上加以认识。宅基地使用权作为一项重要的财产权，也应当是可以流通的。本文主要对这一问题进行探讨。

【关键词】《物权法》宅基地使用权

《物权法》第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”并未规定宅基地使用权可以流通，土地法第62条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”有人认为，据此宅基地使用权是不能转让的。假如有人指出，这“并不是一个否定宅基地使用权买卖效力的禁止性规定，”主要是防止因村民重复申请新的宅基地造成耕地的流失。在宅基地的流转不危及这一目的时，还是持有条件的允许的态度。因此，以土地管理法等法律规定而否定宅基地使用权流转的理由并不足信。

否定宅基地使用权流转的另一个重要理由，是认为宅基地使用权是无偿取得的。

我认为这一理由也是站不住的。首先财产的取得是否有偿与该财产是否具有流通性是无关。如果说认为宅基地使用权是无偿取得的，不应让宅基地使用权人取得转让宅基地使用权所得到的全部收益，则可以通过在宅基地使用权人与所有权人之间进行合理分配收益的办法解决，而不是禁止宅基地使用权流转的办法处理，因为禁

止流转只能使其价值无法实现，并不能达到保护所有权人利益的目的。

其次，就宅基地使用权取得而言，宅基地使用权也并非全部是无偿取得的。

宅基地使用权的取得至少有三种形式：

一是由宅基地所有权转变为使用权的。在社会主义改造以前私有房屋所有权人同时也是其房屋占用地的土地所有权人，只是后来因法律规定农村土地归集体所有，农民对其原有房屋的宅基地的权利才成为使用权。

另一种是无偿取得的，这主要发生在20世纪60年代以后，农村居民需要宅基地的，通过申请批准无偿取得宅基地使用权。

再一种情形是有偿取得的，这发生在20世纪80年代以后，一些地方实行宅基地有偿使用制度，农民通过拍卖、申请等方式支付一定代价后取得的宅基地使用权。我国地域辽阔，各地的宅基地使用情形有很大差异，仅以宅基地使用权为无偿取得而否定宅基地使用权的流通性，其根据与事实情形不符。

有一种观点认为，宅基地使用权不得转让，由于农民的房屋是以宅基地使用权为前提的，转让房屋也就是转让宅基地使用权，所以，农民的房屋也不得转让。这是不合适的，不利于保护农村居民的财产，因为，农村居民的私有房屋是其最重要的财产之一，不允许流通也就难以实现价值。在物权法草案中曾规定，允许农民经集体同意将合法建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件

的农户。曾表示这等于不许可转让。因为即使经集体同意，一方面符合条件的农户也宁愿申请一块宅基地盖新房，也不会买一处旧房来翻旧建新；另一方面即使农户愿意购买，也会因其出价极低，房屋所有权人也不会卖而无法成交，这也是农村中大量闲置旧房宅基地的原因。如此以来，不仅农民合法建造的房屋不能保值增值，而且村中已有的宅基地也不会得到合理的利用，难以达到节约土地的目的。因此，农村居民有权将合法建造的房屋转让，同时宅基地使用权也一并转让。

《物权法》第184条第2款规定，宅基地使用权不得抵押。有人由此得出农民房屋也不得抵押的结论。这一理解是不妥的。宅基地使用权不得抵押，只是不能单独抵押，并不是说农民的房屋也不能抵押。

《物权法》第180条第1款规定，农民的住房是可以抵押的。不过，房屋抵押的，宅基地使用权也一并抵押。有学者指出“宅基地单独抵押与宅基地随同房屋一并抵押是有区别的。从我国现行法来看，法律并没有对农民房屋的转让作出太多的限制，也没有禁止农民以其房屋设置抵押。其主要原因在于：房屋是广大农民的一项重要财产，如果禁止以其房屋抵押，则房屋的交换价值难以发挥，农民自然不能以房屋作抵押获得融资。在农民融资渠道本来就有限的情形下，如果法律禁止以房屋抵押获得融资，将会影响农民经济活动的进行，也会妨碍农村市场经济的发展。”这种观点颇值赞同。一些学者认为，禁止农民住房抵押，是为了保护农民居住的权利，

防止抵押权实现时导致房屋抵押人无家可归、流离失所。应当说，担忧的出发点是好的。但是，不许可农民以其房屋抵押，农民又何以能够融资呢？何况城镇居民就不会出现因抵押房屋的抵押权实现而无处可居吗？其实无论是农民还是城镇居民以其房屋抵押的，都存在可能失去住房的风险。但当事人在设定抵押权时会考虑风险、权衡利弊的，银行也并非凡以房屋抵押贷款的就一定接受。解决居住问题，也不是只有保留房屋所有权这一途径。

在现实中，是有一些措施是可以避免这些风险的。例如《农村住房抵押借款暂行办法》对申请农村住房贷款的条件作出提高：（1）借款人依照本办法设定的抵押的房屋必须取得有房产管理部门颁发的房地产权属证书，即房屋所有权证和集体土地使用证：（2）借款人必须保证设定房屋抵押的房屋在依法偿债后有适当的居住场所。以宅基地使用权不得抵押而导出农民房屋也不得抵押的结论，表面上看是从保护农民的利益，而实际上是限制农民的房屋所有权，是损害农民的利益。当然，这一问题也与在农村土地上设立建设用地使用权有一定的关系。