中国房地产行业分析报告概述

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★一季度全国房地产开发总体景气水平差不多连续了上年快速进展的势头，但受到土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的阻碍，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。

★房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低，但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现，其竞争力优势要紧体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。

★ 2004年将成为房地产开发企业上市年。究其缘故要紧有两方面：一是去年“121号”文件之后，银行信贷收紧，房地产企业必须在银行信贷之外查找新的资金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具备上市条件的企业走程序的时刻一般都在2年左右，2004年正好是那个时刻节点。

★“18号”令第一次将房地产业确立为我国经济进展的支柱产业。2004年，沉寂多时的股票市场将重新回暖，投资者能够重点关注房地产板块中的龙头企业，如深万科、招商局、金地集团等。

目录

Ⅰ基础数据平台 (3)

一、全国房地产开发投资情况 (3)

二、全国房地产土地开发与销售情况 (3)

三、各地区房地产开发投资情况 (4)

四、各地区商品住宅销售增长情况 (5)

五、各地区土地开发与购置增长情况 (7)

六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况 (8)

Ⅱ行业运行状况 (11)

一、“国房景气指数”小幅回落 (11)

二、35个大中都市房地产市场价格快速上涨 (20)

三、百强企业开发规模和经营业绩差异较大 (25)

四、行业遭遇政策紧缩企业面临资金压力 (29)

Ⅲ进展趋势预测 (34)

一、房地产投资在二季度开始回落 (34)

二、要紧都市地价仍将保持上升势头 (36)

三、土地政策将出现重大调整 (40)

四、2004年将成为房地产开发企业上市年 (43)

Ⅳ投资价值分析 (49)

一、市场需求旺盛行业前景看好 (49)

二、不同物业投资风险综合分析 (52)

三、股市渐趋回暖板块轮动酝酿机会 (59)

四、上市公司研究（深万科） (67)

Ⅰ基础数据平台

一、全国房地产开发投资情况

单位：亿元，%

二、全国房地产土地开发与销售情况

单位：万平方米，亿元

三、各地区房地产开发投资情况

单位：亿元，%

四、各地区商品住宅销售增长情况

单位：万平方米，亿元，%

五、各地区土地开发与购置增长情况

单位：万平方米，亿元，%

六、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况

单位：万平方米，%

注：从2004年起，东、中、西部划分范围按新规定执行，立即原划入东部地区的广西和中部地区的内蒙古划入西部地区。

数据来源：国家统计局

Ⅱ行业运行状况

一、“国房景气指数”小幅回落

（一）房地产开发总体景气水平

国家统计局编制的全国房地产开发景气指数结果表明：今年前3个月，“国房景气指数”接着保持在较高水平，但随着完成投资等要紧指标增幅的回落，3月份，“国房景气指数”为106.20，比上月下降1.46点，比去年同月下降1.13点。表明一季度全国房地产开发总体景气水平差不多连续了上年快速进展的势头，但受土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的阻碍，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。

今年一季度，全国房地产开发接着保持快速进展的要紧因素为：一是充裕的资金和相对宽松的土地供应，是推动房地产开发投资强劲增长的重要动力；二是市场需求旺盛，商品房销售面积大于竣工面积，平

均销售价格涨幅加大，销售额中个人所占比重高于去年同期，达到92.1%。

图2-1：2003-2004年3月房地产开发景气指数趋

势图

数据来源：国家统计局

（二）要紧分类指数走势分析

1、本年资金来源分类指数。3月份，本年资金来源分类指数为107.51，比上月下降3.16点，比去年同月上升2.87点。一季度，全国房地产开发企业本年

资金来源累计达到3595亿元，同比增长53.2%。其中，国内贷款875亿元，同比增长30.7%，增幅比去年同期回落20.7个百分点，表明央行采取的紧缩房贷政策作用开始体现；企业自筹资金1225亿元，同比增长61.5%，增幅比去年同期提高14.7个百分点；定金及预付款1194亿元，同比增长64.5%；利用外资57亿元，同比增长1.05倍。分地区看，东部地区房地产开发企业到位资金的增速明显低于中、西部地区。

图2-2：2004年1-3月房地产开发投资完成额构

成情况

数据来源：国家统计局

2、房地产开发投资分类指数。3月份，房地产开发投资分类指数为108.28，比上月下降1.79点，比去年同月上升1.14点。一季度，全国累计完成房地产开发投资1820亿元，同比增长41.1%，增幅比去年同期提高6.2个百分点，但比今年前2个月回落了9.1个百分点。其中，完成住宅投资1203亿元，同比增长35.9%，占全部投资的比重为66.1%，比去年同期下降2.5个百分点；办公楼投资94亿元，同比增长68%，所占比重为5.2%；商业营业用房投资229亿元，增长61%，所占比重为12.6%。

图2-3：2004年一季度全国房地产开发投资完成额及

增长情况

数据来源：国研网财经数据库

3、商品房销售价格分类指数。3月份，商品房销售价格分类指数为98.28，比2月份上升2.36点，比去年同月上升0.92点。一季度，全国商品房完成销售面积达到4271万平方米，同比增长35.4%；商品房销售额累计完成1143亿元，同比增长44.4%；商品房平均销售价格为2677元/平方米，同比提高6.7%。其中，商品住宅平均销售价格为2481元/平方米，提高6.5%；