(土地管理学)第六章 土地利用管理1-2

影响土地价格的因素： （1）总体因素：经济发展速度；城市化状况 ；社 会安定状况；国家政策；非法投机。 （2）区域因素：位置、基础设施条件、规划限制、 环境质量。 （3）个别因素：宗地面积、位置、形状、临街宽 度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、 土壤肥力、地质条件等。
土地价格变动趋势及规律性
（1）总报酬 是指一定数量的生产资源（如肥料、种子等） 投入土地后，所得的产品量，用符号y表示。
（2）平均报酬 生产资源投入量与相应产品量之比，公式：
A y x
式中：A——平均报酬； x——变动资源投入量。 （3）边际报酬 每增加一单位变动资源投入量所引起的产量增加的数量。 公式：
M y x
式中：M——边际报酬； △y——总产量的增量； △x——变动资源的增量。
农业区位论
其中心内容是： 农业 土地利用类型和农业土地经营集约化程度， 不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的 是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平， 其中尤其是农业生产地到农产品消费地（市 场）的距离
孤立国的假设
1、有一片肥沃的平原，平原上只有一个城市，位于 平原的中央
2、平原上任何地方土壤的肥沃程度一样，都适宜耕 作
在任何情况下，用于农业的土地（首先是耕地），其 肥力和位置总是有差别的。农业工人在不同肥力或位 置的土地上耕种，其劳动生产率必然有差别。在较优 土地上产量高，产品个别生产价格较低；相反，在劣 等土地上，产量低，产品个别生产价格就相对较高。 然而在资本主义商品经济条件下，同样产品在市场上 是按同一价格销售的。
土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性 地价在房地产价格中所占比重越来越大
三、区位理论
区位指社会、经济等活动在空间 上分布的位置。
区位理论则是关于自然物体和人 类活动的空间分布及其在空间中的 相互关系的学说。
区位论的产生
作为一种学问，产生于19世纪20-30年代。 标志：
3、城市向周围原野提供工业品，从周围土地获得农 产品
4、马车是唯一的交通工具 5、农业经营以取得最大现金收益为目的 6、平原周围为不毛荒野，并与外界隔绝
可见，土地私有权的垄断，乃是形成绝对地租的原因； 而农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成，则是 形成绝对地租的条件。
绝对地租的形成
生产 部门
资本有机 构成
剩余 价值
（元）
商品 价值
（元）
利润率
（%）
平均 利润率
（%）
生产 价格
（元）
绝对 地租
（元）
食品 70c+30v 30
130
30
工 业
0.7
0
-1.0
-2.2
转向点 第一阶段
第二阶段
第三阶段
土地投入产出阶段分析
总报酬、平均报酬和边际报酬 三者之间的关系
第一阶段:在平均报酬从上升转为下降之前，边际报酬先升 后降，平均报酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带 来总报酬更大比例的增长，这个阶段停止投入是不合理 的，继续劳动投入将使得劳动-土地-资本等生产要素组 合的生产效率得到进一步提高。
0.4
0.6 180 60 Ⅰ
在优等
地上追 100 20
350
120
0.34
0.6
210 90 Ⅱ
加投资
2、绝对地租
绝对地租：由于土地所有权的垄断，任何一块土地，即 使最劣等地，也绝对必须支付的地租。
我们知道，在剩余价值率(m/v)相等的情况下，不同的生 产部门由于资本的有机构成高低不同，同量资本所带来 的剩余价值是不相同的：有机构成高的部门，带来的剩 余价值少；有机构成低的部门，带来的剩余价值多。农 业的技术装备水平，从而它的资本有机构成，一般是低 于工业的。因此，同量资本投在农业里，就会比投在工 业里能带来较多的剩余价值，这部分多余的剩余价值， 便可以用来交纳绝对地租。
A
1 1．55 2．50 3．70 4．96 5．97 6．60 6．95 7．09 7．10 6．08 6．77 6．46 6．11 5．75 5．39 5．02 4．62
边际报酬 （单位）
M
1 2．1 4．4 7．3 10．0 11．0 10．4 9．4 8．3 7．1 5．8 4．4 2．8
6
（二）土地报酬原理
在科学技术水平相对稳定条件下的土地利用 中，当对土地连续追加劳动和资金时，起初，追 加部分所得的报酬逐渐增多，在投入的劳动和资 金超过一定的界限时，追加部分所得的报酬则逐 渐减少，从而使土地总报酬的增加也呈递减趋势， 这就是通常所说的“土地报酬递增递减现象”。
3个概念
变动资源的投入所得的土地报酬可区分为总报 酬、平均报酬和边际报酬三种形式。
二、马克思的地租、地价理论 （一）地租理论
一切地租都是剩余价值的转化形式。 级差地租Ⅰ
土地肥力的差异是形成级差地租Ⅰ的条件之一 土地位置（距市场远近）差异也是形成级差地
租Ⅰ的条件之一
级差地租Ⅱ；对同一块地，连续追加投资的各个生 产率的差别。
绝对地租。 垄断地租。
1、级差地租
级差地租（相对地租）：那些利用生产条件较好的土 地所得到的超额利润。 级差地租产生的条件与原因：
（二）地价理论 土地价格：土地价格是资本化了的地租。
= 土地价格
地租 利息率
❖土地价格是地租的资本化
❖由地租量的大小和利息率的高 低决定
1000元 ＝ 20000元
5%
土地价格的形成与一般商品价格的形成不同：
（1）决定一般商品价格的主要因素是生产成本，而土 地价格中通常不包括生产成本因素。 （2）一般商品价格受市场供给与需求单方面的影响。 由于土地的总供给是固定的，所以土地价格通常只受需 求单方面的影响。 （3）对于一般商品的估价，将来的价值总是低于现值。 而土地价格不断增值。 （4）一般商品的价格比较容易确定，且质量相同的商 品价格基本是一致的。土地价格较难确定。
纺织
80c+20v
20
120
20
机械 90c+10v 10
110
10
农业
60c+40v 40
140
40
20
120
20
120
20
120
20
120 20
3、垄断地租
垄断地租：因垄断了某些自然条件特别有利的土地， 在该土地上能生产稀有的土特产品，这些产品能提供 一个垄断价格，从而带来了一个相当大的超额利润。 这些超额利润，因土地所有权的存在而转化为垄断地 租。
出现土地报酬递增递减现象的原因是多方面的，
其中主要原因是，在一定的经济状况和生产技术条 件下，土地在客观上存在着受容力的界限，追加投 资超过土地受容力便不起作用，从而出现土地报酬 起初递增而后递减现象。
研究土地报酬变化规律的意义在于：揭示土地的
质量状况；确定土地集约利用的合理界限，提高土 地投资的经济效果。
是人类对土地所施予的各项人工措施，如耕 作、施肥、修建排灌渠系、营造防护林、改 良土壤……而形成的。
二者结合在一起，综合地形成经济肥力。
在自然肥力和人工肥力中，植物能及 时吸收利用的称有效肥力，不能及时 吸收利用的称潜在肥力。
三圃制
三圃制的运作是有一定规范的。一般说来有 三块土地，假定为a、b、c
第一年：a种秋小麦，经冬到来年春天收获： b春种燕麦、大麦、豆类等，当年秋季收获， c耕后闲置以恢复地力。
第二年：a闲置；b种秋小麦，来年春收；c 春种燕麦等，秋季收获。
第三年：a春季种燕麦等，b闲置，c种秋小 麦，来年收获。
土地肥力状况，除了受社会生产 力发展水平的影响外，还受生产 关系和上层建筑变革的影响。
132
3
丙 20
100 10 110
22
132
132
0
级差地租 ⅠⅡ的形成 单位：元
土地 等级
所耗 资本
平均 利润
产量
（kg）
个别生产价格 社会生产价格
全部 每公斤 每公斤 全部 产品 产品 产品 产品
级差
地租 ⅠⅡ
劣等地 100 20
200
120
0.6
0.6 120
优等地 100 20
300
120
由于土地面积有限，特别是优、中等地面积有限， 仅仅把优、中等地投入农业生产，不能满足社会 对农产品的需求，因而劣等地也必然要投入农业 生产。如果农业产品由中等生产条件决定市场调 节价格（社会生产价格），那么，经营劣等地的 农业资本家就得不到平均利润，最终就要退出农 业经营。
这样，农业产品的产量就不能满足社会需求，价 格就要上涨。当价格上涨到使劣等地的经营者也 能获得平均利润时，劣等地重新投入农业生产。 可见，为了满足社会对农产品的需求，必须以劣 等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。 这样，经营优、中等地的农业资本家的个别生产 价格低于社会生产价格，就能获得一定的超额利 润。
第六章 土地利用管理
第一节 土地利用与土地利用管理
土地利用管理的理论依据
一、土地肥力和土地报酬原理
（一）土地肥力原理
土地肥力是指土地提供或协调植物生长发育所需 水分、养分、空气、光能和热量的能力。
土地肥力包括自然肥力和人工肥力 自然肥力指独立于人类生产活动之外，
而由自然过程给予土地的肥力。 人工肥力指由于人类的生产劳动，首先
农业中所生产的较多的剩余价值，并不会通过工、农业两 大部门之间的竞争和资本的自由转移而平均化，它会固定 地留在农业内部，并构成绝对地租的来源。所以能够这样， 这是由土地私有权的垄断决定的。土地私有权的存在，固 然不能排除竞争和资本在工农业之间的自由转移，但却为 这种竞争和资本转移设下一道障碍，这就是：任何人要投 资农业，即使是租种劣等地也必须交纳地租。而由于必须 交纳地租，势必就使农产品必须按照高于社会生产价格的 价值出售。这样一来，农业中的较多的剩余价值就被留在 农业内部了。
——市场区位论
现代区位理论研究的核心仍然是确定最有利的建 设场所，选择最低成本的经营区位，适应人们的生 产、居住、旅行、休养等方面的要求。
与古典区位理论相比较，它具有以下主要特点： （1）综合考虑较多的因素和内容； （2）区位决策的客体，除工业、农业、市场外，还 增加了第三产业设施（运输业、商业、服务业、旅 游业等）； （3）在区位决策中，引进数理统计、系统论、运筹 学等。
0.4
0.6
180
60
级差地租Ⅰ的形成
地 块
距市场 生产资 运输 资本总 平均利 个别生 里程 本投入 费用 支出 润（按 产价格
（km） （元） （元） （元） 20%计） （元）
社会生 产价格 （元）
级差地 租（元）
甲 10
100 5 105
21
126
132
6
乙 15
100 7.5 107.5 21.5 129
1826 年 德 国 农 业 地 理 学 家 杜 能 （ J·H·V·Thunon ， 1783-1850 ） 所 著 《 孤 立国同农业和国民经济的关系》（简称《孤立 国》）（第一卷）。
——提出了农业区位理论 1909 年 ， 韦 伯 （ A·Weber ， 1868-1958 ）
的《论工业的区位》发表：
级差地租Ⅰ的形成
土地
所耗 资本
平均 利润
产量
等级 （元） （元） （kg）
个别生产价格 （元）
全部 每公斤 产品 产品
社会生产价格 （元）
每公斤 全部 产品 产品
级差 地
租Ⅰ （元）
劣等 100 20 200 120
0.6
0.6
120
0
中等 100 20 250 120 0.48
0.6
150
Βιβλιοθήκη Baidu
30
优等 100 20 300 120
第二阶段：平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零 之前。这一阶段边际报酬小于平均报酬，且边际报酬和 平均报酬均随劳动投入量的递增而下降；边际报酬和平 均报酬同时递减，但是在此阶段总报酬持续上升，以至 达到最高点。 在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的。
第三阶段：边际报酬为零，总报酬达到最 大之后。投入劳动的边际报酬和生产弹性 均为负数，而且平均报酬继续递减，总报 酬也趋于下降。因此在这一阶段继续投入 是不合理的。
种子、化肥 施用量 X
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
总报酬 （单位）
Y
1 3．1 7．5 14．8 24．8 35．8 46．2 55．6 63．9 71．0 76．8 81．2 84．0 85．6 86．3 86．3 85．3 83．1
平均报酬 （单位）
——标志工业区位论问世
20世纪30年代，德国地理学家克里斯塔 勒（W·Christaller，1893-1969）提出了 中心地理论。
——城市区位论
几年后，德国经济学家廖什 （August·Losch）从市场区位的角度分析 研究城市问题，提出了与克里斯塔勒城市区 位论相似的理论，为与前者区别，后人将其 概括为：