城市更新治理模式政策利弊及原因分析——基于广州、深圳、佛山三地城市更新制度的比较
基于多元主体的城市更新实施模式比较及优化策略探析
中图分类号 TU984.1 文献标识码 A 文章编号 1003-739X （2023）12-0079-05 收稿日期 2023-02-20摘 要 随着我国城镇化进入后半程，各大城市陆续开展城市更新实践并形成独具特色的城市更新实施模式，积累了丰富经验的同时也暴露出诸多短板，城市更新实施问题在理论与实践探索两方面已成为我国城市更新研究重点。
因此，该文以北京、深圳、台湾等地区城市更新实践为例，基于多元主体视角剖析城市更新实施内涵和要素构成，对我国城市更新实施模式进行分类比较，评析不同更新实施模式的得失，并借鉴性提出城市更新实施优化策略，从而为推进城市更新战略和因地制宜实施更新提供参考。
关键词 多元主体 城市更新实施 模式 比较 策略Abstract With the urbanization entering the second half of the process, cities are gradually carrying out the practice of urban renewal and forming a unique urban renewal implementation mode, which has accumulated rich experience and exposed many shortcomings. The problems of urban renewal implementation have become the focus of the research of urban renewal in two aspects of theoretical and practical exploration. Therefore, taking urban renewal practices in Beijing, Shenzhen, Taiwan and other areas as examples, we analyze the connotation and elements of urban renewal implementation from the perspective of multiple subjects, then we classify and compare the implementation modes of urban renewal in China, and evaluate the gains and losses of different implementation modes, finally we put forward the implementation optimization strategies of urban renewal by reference. So it can provide reference for promoting urban renewal strategy and implementing renewal according to local conditions.Keywords Multiple subjects, Urban renewal implementation, Mode, Compare, Strategy基于多元主体的城市更新实施模式比较及优化策略探析Optimization Strategy and Urban Renewal Implementation Mode Comparison Based on Multiple Subjects雷 诚 | Lei Cheng 王 玲 | Wang Ling 申 磊 | Shen Lei 曹惠敏 | Cao Huimin 范凌云 | Fan Lingyun在我国城市开发建设由增量扩张走向存量优化的背景下，城市更新作为下一阶段城市高质量发展的主要战略，已成为地方政府善治的重要工具。
浅析广东城市更新工作及经典项目分析
浅析广东城市更新工作及经典项目分析作者：董海涛来源：《经营者》2017年第06期摘要 2014年，在总结以往“三旧”改造模式的基础上，深圳、广州、珠海、佛山等城市陆续出台城市更新政策办法，将“三旧”改造全面提升至“城市更新”。
本文就城市更新的内涵及广东省的经验做法进行了阐述分析。
关键词城市更新工作亮点案例分析一、“城市更新”的内涵（一）原则思路按照政府引导、市场运作、规划统筹、利益共享、公平公开的原则，以符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为前提，统筹兼顾各方利益，推动成片连片更新，完善公共服务，促进产业结构调整和转型升级，延续历史文化传承，维护城市脉络肌理。
（二）实施主体城市更新由市区政府、土地权属人或者其他符合规定的主体实施。
第一，政府主导。
市城市更新局或国土规划部门是城市更新工作的主管部门，负责制定城市更新政策和城市更新规划。
各区政府是第一责任主体，组织本辖区城市更新的具体实施工作。
第二，市场运作。
鼓励权利人自行改造，土地权属人享有优先改造权。
除土地权属人可以申请实施改造外，市场开发主体也可以通过收购房产、合作协议、房产入股等形式形成单一权利主体参与改造。
政府也可以通过公共交易平台公开确定有社会责任、有品牌、有实力的开发企业实施城市更新项目。
（三）开展方式第一，全面改造。
即拆旧建新，按照城乡规划的要求，对难以通过局部改造居住环境、完善城市基础设施的，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。
全面改造通过四种方式开展：国有土地上房屋征收、国有土地收储、权利人自行改造、引入市场主体改造。
第二，微改造。
以保护历史文化和自然生态、促进城市和谐发展为目的，不改变建筑物的主体结构，改善建筑质量，完善配套功能，或根据产业发展需要改变使用功能。
一是综合整治类城市更新，主要包括改善公共设施，改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
二是功能改变类更新，为满足增加公共空间和产业转型升级需要，改变部分或者全部建筑物实际使用功能，但不改变土地使用用途和规划用途，保留建筑物的原主体结构。
市场主导模式下城市更新面临困境及出路思考——佛山市为例
市场主导模式下城市更新面临困境及出路思考——佛山市为
例
黄利华;焦政
【期刊名称】《南方建筑》
【年(卷),期】2018(000)001
【摘要】面对城市建设由增量开发转向存量更新的大背景,以佛山更新项目为研究对象,通过对近年来已批更新项目实施情况的评述,指出其更新模式以市场力为主导
的现状特点,并总结该模式下城市更新存在的主要问题和困境:方向失衡、强度失控、连片更新缺乏、历史保护不足.而后以更新管理为视角,通过英国和香港城市更新实
践经验的总结与借鉴,结合佛山现状问题针对更新模式、行政与技术管理提出相关
策略与建议.此外,期待为国内其它同类城市更新提供参考借鉴.
【总页数】8页(P29-36)
【作者】黄利华;焦政
【作者单位】华南理工大学建筑学院;佛山市城市规划设计研究院
【正文语种】中文
【中图分类】TU984.2
【相关文献】
1.供给主导模式下的农村金融改革创新与思考——以河南省农村改革发展综合试验区为例 [J], 贾蕊
2.社会工作理论视角下的高校贫困生就业工作的思考——以佛山市高校为例 [J],
仇宇;管丽珺
3.出路在于调整--中国陶瓷工业在国际市场准则下可持续发展的思考 [J], 李国庆
4.基于\"3R\"原则下二手市场存在意义与\r价值的调研\r——以佛山市禅城区为例[J], 韦郁梅;潘兆琪;马进;邝善伟;邝力琦
5.城市更新背景下中国工业遗产保护与再利用的思考——以洛阳涧西工业遗产为例[J], 马一菲
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
复杂适应系统理论视角下的城市更新思考——以广州为例
复杂适应系统理论视角下的城市更新思考——以广州为例摘要城市更新已从单纯空间设计演化为涉及多元主体、复杂权属、多方利益诉求协同作用的复杂体系。
基于复杂适应系统理论，构建城市更新复杂适应系统，对其复杂的相互作用进行解构，并结合广州城市更新政策实践进行检验。
研究发现，更新政策的具有多个层次与多重维度，多元协调的更新主体是形成政策创新的基础条件，完善的内部规则是促进系统良性运行的关键动力。
在此基础上提出整合标识体系、增强主体互动、夯实底层规则、优化分层管理等政策建议。
关键词复杂适应系统理论；城市更新；存量开发；政策研究；广州一引言快速城镇化进程带来了社会经济的蓬勃发展，同时也出现土地使用低效、资源消耗过度、生态失衡、民生配套短缺等问题，资源环境瓶颈开始突显，国土空间开发保护面临诸多挑战。
经历了近30年的发展，城市更新已从单纯的城市设计向公共政策转变，构成集政策、市场、空间、文化、多元利益等于一体的复杂系统，传统分析方法已难以适应现有的复杂性。
传统理性主义规划方法往往忽视构成系统的个体的主动性、适应性、学习积累性、集体决策等决定性因素[1]。
现有城市更新研究大多关注中微观层面，国外学者主要围绕着贫民窟改造、社区绅士化等视角研究城市更新的影响、评估体系、实施路径[2-4]，国内学者则更多针对旧村庄、旧厂房、旧城镇、城中村等中微观空间的改造模式、运作机制进行研究[5-6]，对于城市更新层级化、系统化的讨论和解释相对较少。
因此，有必要引入新的理论分析工具对城市更新系统进行分析。
二复杂适应系统视角下的城市更新系统1.复杂适应系统的演进逻辑米歇尔·沃尔德罗普（Michelle Waldrop）认为“复杂的行为并非出自复杂的基本结构，极为有趣的复杂行为是从极为简单的元素群中涌现出来的。
在多元主体不断相互适应的过程中，由于个别主体的“突变”，引起整个系统各要素相互适应，最终形成系统特征的颠覆性改变。
1.城市更新复杂适应系统的构建城市更新是对不适应城市发展的存量空间进行重建、整治和功能提升的活动，其涉及多种利益主体、复杂的利益诉求和动态变化的外部环境，更新改造面临的不确定性爆炸性增加。
广州、佛山、东莞旧改模式
社区组织在旧改中发挥重要作用，组织居民 参与旧改过程，表达利益诉求。
居民自治
社区合作
居民通过自治方式，参与旧改方案的制定和 实施，保障自身利益和社区发展。
社区与企业、政府进行合作，共同推动旧改 项目的开展，实现社区发展和城市更新的双 赢。
04
东莞旧改模式
政府与企业联合模式
政府与大型房企合作
政府与大型房企合作，共同推进城市更新项目。政府提供政策 支持和公共服务，房企负责投资和开发。
东莞模式
东莞的旧城改造模式以政府主导为主，通过拆迁补偿和土地拍卖等方式获取资金。同时， 东莞也注重引入社会资本参与改造，通过政策引导和市场机制推动城市更新。这种模式在 东莞的城市化进程中发挥了重要作用。
对未来旧城改造的建议与展望
制定科学合理的规划 旧城改造需要制定科学合理的规 划，根据城市发展的需要和实际 情况，确定改造的范围、目标和 实施方案。
、土地权属争议等。
02
佛山
佛山市的旧改项目在提升城市形象、改善居民生活环境和促进经济发
展等方面取得了一定成效，但其中也存在一些问题，如部分区域改造
后房价上涨过快等。
03
东莞
东莞市的旧改项目在改善居民生活质量、提升城市形象和促进经济发
展等方面效果显著，但其中也存在一些问题，如部分区域改造后社会
治安状况不佳等。
01
02
03
市场主导改造
由开发商作为主要推动者 ，负责拆迁、安置、改造 等全部工作。
开发商与政府合作
开发商与政府建立合作关 系，获得土地使用权，并 承担改造的全部风险。
资金筹措与回报
开发商通过销售商品房、 商业开发等方式筹措资金 ，并获得投资回报。
混合模式
深圳与佛山差异化城市更新政策影响因素研究丨杂志精选
深圳与佛山差异化城市更新政策影响因素研究丨杂志精选深圳与佛山的城市更新政策呈现差异化特征，在比较二者城市更新政策的基础上，探索深圳与佛山差异化的城市更新政策影响因素，包括：城市发展的历程背景、城市发展的阶段水平、城市发展的主要推动力、土地资源的稀缺性、土地所有制、政府和市场的角色关系。
可见在城市更新政策制定时，需考虑城市上述综合发展状况。
深圳与佛山城市的更新政策对比对比维度深圳模式佛山模式政策成熟度与创新度发展较为成熟，形成了以《深圳城市更新办法》及《深圳市城市更新办法实施细则》为核心的“1 N”城市更新政策体系，并创立了城市更新单元制度、双线计划制度等创新性制度。
起步较深圳晚，却是最早明确提出和试点“三旧”改造工作的城市，在“三旧”改造特别是经营性集体建设用地的盘活和使用性质的转换政策上具有较多创新。
城市更新目标更加注重“产业结构调整”“土地利用效益”和“居住质量”的提升。
注重“产业结构调整”“风貌保护”“生活质量”和“城市特色”的提升。
城市更新原则与类型侧重强调“公众参与”和“节约集约”原则。
城市更新类型多样，包括拆除重建、综合整治、功能改变以及多种城市更新类型并存等。
侧重强调“多方结合”和“循序渐进”原则。
采取整体拆建（除）、局部拆建（除）和保留整治城市更新类型。
城市在城市更新决议上，在确立申报主在城市更新决议上，由村更新决议和公众参与体、实施主体两个环节是按照多数决定方式（比例分别为2/3和80%），但对于项目最终实施则为“市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体”。
在城市更新各个环节注重公众参与。
（居）集体经济组织成员大会进行表决，并取得2/3以上通过即可。
公众参与有限，仅在区级政策文件中提及保障公众知情权、投票权和决定权。
成本- 收益平衡以立法的形式约束受益方，减少投机行为。
将土地更新与产业发展相结合，以土地作为“补贴”，吸引企业发展产业，获取后续长远税收。
监督管理建立全市城市更新项目的全过程监管系统，构建城市更新的目标责任考核机制和指标体系。
广州,深圳,上海三地城市更新政策比较
广州、深圳、上海三地城市更新政策比较在大的城乡规划转型背景下，城市更新已经变成一个非常热的领域。
究竟目前我国各地推进的城市更新制度与体系变革的情况是什么样的？即便是走在前沿的广州、深圳和上海，也很难找到一个完整的体系总结和概要呈现。
所以我今天的报告想专门针对此，讲一下三地城市更新的框架体系，让大家能够了解或者是看到这三个城市目前所做的一些工作，对城市更新的进展与细节进行一些研究，希望能给大家提供一些启发。
存量规划与城市更新从国家政策环境来看，2014年《国家新型城镇化规划》和2015年中央城市工作会议都把盘活存量和城市更新相关的内容推向了前沿。
而地方层面，广州、深圳、上海、北京等经济发达大城市，目前有两个特别大的挑战：从经济基础来看，最重要的就是产业转型，以北京为例就是功能疏解和升级；从物质形态来看就是空间的问题，在土地资源紧缺的情况下怎么能够把质量做上去？我国这一轮城市更新制度建设的兴起大致始于2010年左右。
2009年广州尝试推行以“三旧改造”为特色的城市更新时，已经统计发现2010年在整个广州市域范围内几乎已经没有增量用地可以使用；而2012年上海城乡建设用地面积距总体规划锁定的增量土地空间也只有200多平方公里的余量。
从目前城市更新已经实施和建设的情况来看，2017年广州推进老旧小区改造项目达87个，深圳新启动7个城市更新项目，释放土地84万平方米。
在此背景下，研究比较城市更新制度建设的走向与状况真的十分必要。
为什么选择广州、深圳和上海来做这个比较？深圳市2009年颁布实施了《深圳市城市更新管理办法》，还配套了一系列的措施；上海2015年开始实施《上海市城市更新实施办法》；广州虽从2009年就开始创新城市更新体系，但2016年1月才公布明确的新城市更新办法。
城市更新是个大领域，任何一个小到如毛细血管的方面其实都有特别值得深刻讨论的大话题，而我想和大家共同探讨的是这三个城市的城市更新体制问题。
深圳、广州城市更新政策演变及案例解析
现状与未来城市更新，伴随城市发展而兴起的城市活动。
改革开放四十年，城市面貌、社会结构、经济基础的改变翻天覆地，但城市之中仍存有大范围基于早期规划或无规划而兴建的区域，与时下城市发展的新需求格格不入，成为掣肘城市发展的难题。
城市更新的重要使命，便在于突破城市发展的空间资源困境。
伴随着粤港澳大湾区规划落地，珠三角区域城市发展迈入新阶段，城市更新在未来必然将担负起推动城市向更高层次发展的重要责任。
在此形势下，对珠三角区域主要城市的城市更新政策作深入研究有其必要性和紧迫性。
本文将对深圳、广州两座城市的城市更新政策沿革发展作系统梳理，希望对读者了解珠三角城市更新市场有所裨益。
深圳城市更新概况01发展历程现代意义上的城市更新起源于美国，而中国内地的城市更新概念则最早提出并实践于深圳。
深圳城市更新发展历程大致可分为三个阶段，即前更新时期、市统筹更新时期、强区放权时期。
1、前更新时期（2009年之前）2004年，深圳市政府印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，明确城中村改造条件、计划、目标、实施步骤、拆迁补偿范围和标准等，首次系统梳理了城中村改造流程和规范，奠定了早期城中村改造政策的基本框架。
在此基础上，深圳又接连出台：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（2005年）、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（2006年）、《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》（2007年）、《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（2008年），针对原经济特区外的城中村改造事宜作更细致化、规范化的指导。
在这一时期，深圳城市更新事实上以原特区外的城中村改造为主要形式，以政府主导开展旧改工作为主要模式。
2、市统筹更新时期（2009年-2016年）2009年，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，在省三旧改造政策的原则之下根据本市情况创新性的提出城市更新概念。
该政策作为深圳市城市更新政策最高级别法律规范，奠定后续更新政策体系的基本框架、内容和范围。
《2024年“新常态”下城市更新治理模式比较与转型路径》范文
《“新常态”下城市更新治理模式比较与转型路径》篇一新常态下城市更新治理模式比较与转型路径一、引言当前，随着社会经济的不断发展，城市发展逐渐步入“新常态”。
在这个新的历史时期，传统的城市发展模式已难以满足当前城市更新和治理的需求。
为了应对这些挑战，必须深入探索新的治理模式，并进行比较分析，寻求更加适应当前“新常态”的转型路径。
本文旨在就当前城市更新治理模式的现状和趋势进行比较，并对如何转型至新型城市治理模式进行探讨。
二、新常态下城市更新的现状及传统治理模式分析（一）现状分析随着城市化进程的加快，城市更新已成为城市发展的重要方向。
然而，传统的城市治理模式往往面临诸多问题，如资源分配不均、环境问题严重、社会矛盾突出等。
这些问题严重制约了城市的可持续发展。
（二）传统治理模式分析传统的城市治理模式以政府主导为主，社会参与度较低。
这种模式在短期内可能取得一定的效果，但长期来看，其弊端逐渐显现。
例如，政府负担过重、资源配置效率低下、社会矛盾加剧等。
三、新常态下城市更新治理模式的比较（一）政府主导型治理模式政府主导型治理模式在短期内可以快速推动城市更新，但长期来看，可能存在过度依赖政府、社会参与度低等问题。
（二）市场驱动型治理模式市场驱动型治理模式强调市场在资源配置中的决定性作用，通过引入社会资本，提高资源配置效率。
然而，这种模式可能存在市场失灵、公平性不足等问题。
（三）混合型治理模式混合型治理模式结合了政府主导和市场驱动的优点，既强调政府的规划引导作用，又注重市场的资源配置作用。
这种模式在平衡政府与市场的关系、提高资源配置效率、促进社会公平等方面具有明显优势。
四、新常态下城市更新治理模式的转型路径（一）转变观念，强化社会参与要实现城市更新治理模式的转型，首先需要转变观念，从政府主导转变为政府引导、社会参与的多元共治模式。
通过加强社会参与，提高公众对城市更新的认知度和参与度。
（二）完善政策法规，优化制度环境政府应完善相关政策法规，为城市更新提供法律保障。
广州城市更新政策体系反思胡可可
广州城市更新政策体系反思胡可可发布时间：2021-08-27T03:36:20.658Z 来源：《基层建设》2021年第15期作者：胡可可[导读] 本文通过回顾广州城市更新政策体系的几个特点，并结合政策梳理和城市更新实践研究，同时对照深圳、上海等城市更新政策，对广州城市更新政策体系进行反思和提出建议广州市城市规划勘测设计研究院广东广州 510060摘要：本文通过回顾广州城市更新政策体系的几个特点，并结合政策梳理和城市更新实践研究，同时对照深圳、上海等城市更新政策，对广州城市更新政策体系进行反思和提出建议，主要包括：一是进一步强化顶层设计，从新的发展目标和要求出发，反思并完善城市更新政策体系；二是加强部门统筹和政策整合，强化政策制定过程中部门之间的沟通交流，梳理整合重叠的政策，填补政策空白；三是通过细化关于容积率、密度、高度、产业发展、历史文化保护、公共服务设施等方面的具体支持政策，加强城市规划对城市更新工作的引领作用。
关键词：城市更新；“三旧”改造；政策；广州1引言一直以来，广州城市更新政策和实践走在全国前列，在土地征收路径之外另辟蹊径，允许大量违法建设的土地通过“三旧”改造的路径完成违法处罚和土地手续合法化，允许旧村自主改造并协议出让融资地块，建立了“1+3”城市更新政策体系，盘活了已经将城市社区包围的大量旧村庄、旧厂房、旧城镇用地，在上述政策指导下，广州城市更新活动为推动城市发展和实现各个发展阶段的目标，盘活了大量存量建设用地，节省了新增建设用地指标。
然而距离“三旧”改造元年已经过去12年，过去服务于污染企业退出、产业“退二进三”、危房改造、重大历史事件等的城市发展策略的更新政策，已经难以适应新时期的城市发展要求，本文将从回顾城市更新政策体系的特点着笔，进一步反思更新政策的存在的问题，并提出相应的对策和优化建议。
2广州城市更新的政策体系2.1建立了“1+3”城市更新政策体系2015年，在“三旧”改造实践的基础上，广州成立了内地首个城市更新局，并以《广州市城市更新办法》（广州市人民政府134号令）和旧村庄、旧厂房、旧城镇3个配套政策，正式确立了广州市的城市更新政策体系，此后又陆续出台了《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号，以下简称“穗府规〔2017〕6号文”）和《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号，以下简称“穗府办规〔2019〕5号文”）。
珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系分析 ——以广州、深圳、佛山 东莞 珠海为例
珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系分析——以广州、深圳、佛山东莞珠海为例摘要：2015年中央城市工作会议明确要严控增量、盘活存量，尊重城市发展规律，开展城市更新和城市修补。
国家、省严控500万以上人口特大城市中心城区新增建设用地，倒逼存量用地挖潜。
随着城市更新工作深入到珠江三角洲地区的各个城市，更新方案编制工作结合不同城市的特点逐渐形成较为完善的体系。
本文通过分析广州、深圳、佛山、东莞、珠海五个城市的城市更新方案编制体系及内容，总结城市更新方案编制的特点及存在的问题；对城市更新方案的高效落地实施有一定的启发。
关键词：城市更新；更新改造方案；更新单元；片区策划；实施方案1 研究背景城市更新改造方案编制要解决城市发展战略在本区域落地的问题，通过功能的优化，基础设施和公共服务设施的补缺和提升来补城市快速发展中存在的短板；同时要实现文化的保护和传承、城市特色的维育、平衡原土地权属人的发展和利益诉求。
基于这样的需求，珠江三角洲地区几个典型城市的更新方案编制体系均包括从宏观到中观到微观的不同层级，宏观把控主要对接和落实国土空间规划，中观把控主要对接控规管理单元，微观层面则到具体项目的落地。
2 珠江三角洲地区典型城市更新方案编制体系及内容典型城市案例选取了广州、深圳、佛山、东莞、珠海五个城市。
其中广州市在“1+3”体系下，强调政府管控企业参与，目前形成了较为完善的政策体系。
深圳市是全国最早的“村企合作”试点城市，其城市更新政策体系最为完整。
佛山市是全国最早的“三旧”改造试点城市，是广东省“三旧”改造综合试点。
东莞市的土地开发强度较高，在省内仅次于深圳，其城市更新工作始于产业结构调整，并着力于生态环境提升与产业升级改造。
珠海市城市更新工作始于旧城镇、旧区的改建工作，其更新改造思路强调“慎用大拆大建，少用小拆小建，多用不拆不建整治”。
这个五个城市的城市更新工作在珠江三角洲地区具有典型意义。
2.1广州市城市更新方案编制体系广州市城市更新方案编制体系为四个层级：城市更新总体规划/专项规划——城市更新年度实施计划——片区策划——实施方案。
0606广州深圳南海东莞三旧改造及城市更新政策对比
占地面积
建筑面积1
建筑面积2
1993年7月市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成 的居住用途旧屋。
24
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
工业区改造
改建为工业用途或者 市政府鼓励发展产业
原有合法建筑面积以内部分不再补缴地
价； 增加的建筑面积按照公告基准地价标准的 50%缴纳地价。
2.1 城市更新的必要条件
城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住 宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进 行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
城市的基础设施、公 共服务设施亟需完善.
环境恶劣或者存在重 大安全隐患.
3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；
4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
16
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
禁止功能改变的情况有哪些？
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新: (一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格 的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的
10
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划 即：五类用地不 少于60%。
城市更新单元的面积及建设量要求？
• 城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。
• 城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的60%。 • 五类用地：国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地， 已按登记历史遗留问题处理用地。 • 注：城中村用地就是指非农指标覆盖的地块，为了达到五类用地要求，才出现很多开发 商购买非农指标的情况。 • 确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过 项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。
城市更新制度建设：广州、深圳、上海三地比较
城市更新制度建设：广州、深圳、上海三地比较*唐燕 杨东TANG Yan ；YANG DongThe Institution Construction of Urban Regeneration : A Comparative Study on Guangzhou, Shenzhen and Shanghai清华大学建筑学院副教授（通讯作者）清华大学建筑学院硕士研究生■ 中图分类号：TU984 ■ 文献标识码：A■ DOI：10.12049/j.urp.201804003■ 文章编号：2096-3025（2018） 04-0022-11作者信息唐 燕 杨 东 城市更新是当前我国城市土地“存量盘活”发展的重要路径，但在实践操作中常常因为土地用途变更困难、产权关系难以协调、开发利益分配不均等各种制度困境而难以推行。
因此，探索可以合理、有效支撑城市更新活动有序开展的体制机制迫在眉睫。
本文选取城市更新制度建设走在前沿的广州、深圳、上海为对象，比较、研究三地城市更新制度体系的建设进展，分析三地在城市更新的机构设置、管理举措、规划变革、空间管控等方面的异同，通过总结三地城市更新制度建设的经验得失，为我国城市在新时期破解城市更新制度难题提供思考和借鉴。
城市更新，制度建设，广州，深圳，上海Urban regeneration is now an important approach to reuse and revitalize urban built-up areas in China. However, current urban regeneration practices are always frustrated by lots of intuitional dilemmas such as complex land use adjustment, conflictsof property ownerships, and unbalanced benefits division. Therefore, it is very urgent to explore and set up new reasonable institutions to support the carrying out of urban regeneration. Taking three cities of Guangzhou, Shenzhen, and Shanghai, which have pioneer explorations in urban regeneration institution construction, as examples, this paper studies their institution construction process of urban regeneration, compares their similarities and differences in related management sectors, management strategies, planning reform, space control and so on, and summaries the gains and losings of thethree cities, so as to provide thinking and references to other Chinese cities for solving the institutional problems of urban regeneration in the new era.urban regeneration, institution construction, Guangzhou,Shenzhen, Shanghai摘要关键词Abstract Keywords 基金支持：教育部人文社会科学研究一般项目（14YJCZH140）资助*经历了改革开放四十年的经济增长奇迹后，我国社会开始迈入经济“新常态”和“存量发展”的新阶段，并带来社会、政治、经济、文化、空间发展等的全面转型。
佛山市城市更新（三旧改造）系列政策解读
佛山市城市更新（三旧改造）系列政策解读一、佛山市城市更新现状背景截至2018年底，佛山市土地总面积3797平方公里，建设用地面积已达1449.85平方公里，占总面积38.18%，已远超国际警戒线30%，也远高于珠三角平均土地开发强度16.8%。
其中禅城、南海、顺德建设用地规模已经超过50%，已逼近环境承载容量的极限。
佛山市建设用地现状利用的特点是:1、城市空间破碎无序，屡屡侵占生态空间，生态结构逐步侵蚀；2、现状建设用地规模已突破土地利用总体规划期末的用地规模；按照佛山市土地利用总体规划，规划期末建设用地规模为1397.86平方公里，而现状实际建设用地规模已突破土规规划期末规模。
其中顺德、三水两区现状建设用地已突破土规规划期末规模，禅城、南海、高明也都逼近。
3、不断被突破的土规要求。
现状全市挂起用地已达240.17平方公里，占市域面积的6.32%。
与新增土地规模枯竭形成鲜明对比的是，佛山存量更新资源规模巨大，约占全市现状建设用地规模的41.5%，佛山市约有80多万亩需要改造，目前仅改造约11万亩，盘活存量是未来佛山国土开发的重要路径。
而盘活存量，旧厂房改造是最主要的途径，目前佛山市旧厂房规模约371平方公里，占全市城市更新资源的63%；旧村居、旧城镇各占全市更新资源比例的14%和23%。
一方面说明我市在上世纪末自下而上的发展中积累了大规模的低效工业用地，另一方面也说明旧厂房改造是我市城市更新的重点领域。
截至2018年10月底，全市纳入省国土资源厅的“三旧”改造地块总用地面积57.03万亩，约占全市建设用地的26%，累计共启动项目1570个，总用地面积12.99万亩，占全部应改造面积的23%，项目改造预算投入资金3123.83亿元。
虽然改造规模巨大，且连续获得省三旧改造表彰，但目前改造进度尚不足总规模的四分之一，城市更新任务仍然艰巨。
佛山市现状城市更新方式主要有四种，一是原业主自行改造，佛山率先突出鼓励原业主自行改造，政府直接通过协议方式供地给原业主，此种方式优点是激发原权属人改造意愿，加速推动改造进程。
浅谈城市更新治理模式的比较与选择
浅谈城市更新治理模式的比较与选择摘要：现如今城市的发展速度持续加快，我国整体经济也随之快速增长，城市人口的数量也在不断增加。
在城市化建设的时候，理应结合我国现有的实际情况，推动建设工作持续发展。
基于这一背景，城市更新就慢慢变为了城市建设的基本主题。
所谓城市更新，指的是城市改造、重建和延续的基本过程。
在这一阶段，实际可以考虑的内容有很多，因此一直存在诸多困境，为了能够有所突破，就要从全新的角度出发，深入对比，合理选择。
本篇文章主要描述了城市治理模式的介绍，探讨了各类改造模式存在的困难，并对于城市更新治理模式发表一些个人的观点和看法。
关键词：城市；更新治理模式；比较；选择引言对于城市更新理念而言，最早诞生于上世纪70年代，由西方发达国家提出。
伴随城市的推进，该理念得到了全面推广，包括基础设施拆除改造、文化环境改造等。
一直以来，我国在更新的时候，基本上采用的都是政策性模式，这一模式有着诸多问题，使得城市更新建设的难度增加。
为此，当前就需要和市场经济体制有效结合，采用针对性措施，进而推动城市持续发展。
一、城市治理模式的介绍（一）政府改造模式政府改造模式是最为常见的一类模式，指的是由政府部门直接投入组织，而具体落实工作由企业负责。
现如今，许多小区在旧城改造时，都在采用这一模式。
在实践的时候，政府对内容予以规划，提出政策指导，共同展开改造。
此外，在土地开发方面，需要建设部门和相关企业进行任务签订，以此实现改造工作的利益最大化。
由此看出，在这一模式中，政府属于甲方，任务主要是对具体改造的范围展开确认，设置期限，同时还要协调各个单位间的关系，并检查最终计划的落实情况。
而企业在这一过程中，需要参与改造计划，筹措资金成本[1]。
（二）市场改造模式在政府治理模式里面，市场改造同样非常常见。
指的是在开展旧城改造活动的时候，政府需要将原有的红线出让，让开发参照具体要求展开拆迁和建设活动。
在早些年之中，基本上用的全都是这种改造模式，受到了诸多开发商青睐。
城市更新治理模式政策利弊及原因分析-基于广州、深圳、佛山三地城市更新制度的比较
城市更新治理模式政策利弊及原因分析-基于广州、深圳、佛
山三地城市更新制度的比较
唐婧娴
【期刊名称】《规划师》
【年(卷),期】2016(032)005
【摘要】广东省是全国存量土地更新的示范省，自2009年起，全省范围内展开了节约集约用地的制度设计和实践路径探索。
在此过程中，省域范围内各地城市政府采取了差异化的更新模式和更新制度设计，市场在政策的逼仄之下扮演着不同的角色，更新的实施效果因此产生了巨大差异。
文章主要对广州的“三旧”改造效果和政策变化展开论述，并对比深圳、佛山两地的制度设计和政策模式，讨论在强政府主导模式、政府“守夜人”模式及政府补贴市场模式中，政府与市场的关系，以及这种关系在城市更新中对城市空间发展、城市整体发展产生的影响。
【总页数】7页(P47-53)
【作者】唐婧娴
【作者单位】清华大学建筑学院、首都区域空间规划研究北京市重点实验室
【正文语种】中文
【中图分类】TU981
【相关文献】
1.深圳与佛山差异化的城市更新政策对比分析 [J], 品德铭;蔡天健;李华梅
2.深圳与佛山差异化城市更新政策影响因素研究 [J], 李华梅
3.城市更新制度建设:广州、深圳、上海三地比较 [J], 唐燕;杨东
4.城市更新制度建设：广州、深圳、上海三地比较 [J], 唐燕; 杨东
5.立法护航城市更新,未来可期
——深圳、上海、广州三地城市更新立法实践观察 [J], 梁秋坪
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
036.城市更新政策经验及启示——基于上海、广州、深圳三地的比较研究
城市更新政策经验及启示——基于上海、广州、深圳三地的比较研究付宇，陈珊珊，张险峰摘要:在资源环境紧约束的发展背景下，城市存量土地更新是我国城市从“增量扩张”向“存量挖潜”转型的重要路径，是推动和促进城市功能与活力再生的重要手段，也是我国城市发展的未来方向。
本文选取城市更新政策为研究视角，创新性地对上海、广州、深圳三地的城市更新政策分别进行纵向演变梳理及横向对比研究，以期对我国大中城市的存量土地更新提供有益的启示。
关键词:存量土地，城市更新，政策对比1研究背景和意义随着我国城市发展的重点从“增量扩张”向“存量挖潜”转型，聚焦城市存量空间可以发现，城市早期发展形成的城市布局和人居环境已不能承载社会经济进一步发展的需要，遗留下大量空间品质较低的“城中村”、经济效益难以维持的旧工业区、人居环境较差的老旧小区。
不同于过去“大拆大建”式的城市更新方式，新时期的城市更新更加注重对其历史价值、人群活力和再生潜力的挖掘，鼓励高品质、可持续的城市更新模式。
上海、广州、深圳三地作为我国实践城市更新工作的先行者，有着前沿的视角和丰富的经验，选取这三个城市作为研究对象，以更新工作中的政策制定为着眼点进行研究，对我国其他城市推动城市更新实践具有借鉴和指导意义。
2上海更新相关政策与案例研究上海是我国城市更新实践的先行者，其更新历程开始于改革开放后，主要经历了20世纪80年代以解决住房紧张问题的住房改造阶段，90年代到21世纪初以改善城市面貌为目的的对城市旧区进行大规模成片改造阶段，2010年左右开始的以城市公共中心及重点片区的再开发、工业用地转型为重点的有序更新阶段，以及近几年在资源紧约束背景下探索具有上海特色的以“增加总共要素”为核心的“城市有机更新”四个阶段。
1上海城市更新主要有：旧区改造、城中村改造、工业用地转型和有机更新四种类型。
作为上海城市更新起源的旧区改造和最体现上海老工基地特色的工业用地转型一直是上海城市更新的两大核心内容，更新政策也围绕这两大类型进行制定。