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城市综合体的 城市价值和商业模式
1
加拿大多伦多伊顿中心（1/2）
伊顿中心是位于加拿大多伦多的一个著名商业建筑，该工程 1977年开始建设，1981年完工，总建筑面积有56万平方米， 位于多伦多市中心繁华商业区，是一个庞大的多功能综合商 城
伊顿中心伊顿中心是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商 业综合体，是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑， 地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座30多层的 办公大楼，共有超过300家商户在这个购物中心开店经营， 和数不清的公司在大楼里办公
辆进出，有1万余辆车在此停泊
10
城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
11
城市综合体商业模式 — 运营模式（1/3）
城市综合体开发运营模式
大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升 区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用
对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、 开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利， 目前主要有以下两种运营模式：
（1）出租持有经营为主 （2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
都市综合体中运营管理模式共有以下三种
开发商自行管理
由出资方共同组建联 合发展总公司，进行 管理和提供服务，尝 试进行统一的物业管 理
因，这其中，最核心的要素是 如何做到各种功能的目标客群一致 ，做到有效的交叉互动。
城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业 功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关： 地块规划指标、政府要求 市场状况 项目整体定位 开发商预期收益平衡
出租持有经营为主
出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华 润大厦、万象城均以出租为主。
一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心 区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长 期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。
这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上 市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。
东京阳光城多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的促 进和推动作用
阳光城有一幢60层、240米高的办公楼和一幢38层的旅店，底部设 有三层地下商业街，四楼以下为一整体，主楼高240米，六十层设 有瞭望台
商业街中心布置有贯通到顶的中庭，内有国际会议中、国际商业信 息中心、宾馆、博物馆、水族馆、美术馆、剧场、歌舞厅、游戏厅 和180多家商店
伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间 有效地组织在一起的成功实例
伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地 铁系统等交通设施的相互衔接
与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅 速地穿过街道，而且不受室外气候的影响
2
加拿大多伦多伊顿中心（2/2）
3
东京的阳光城（1/2）
新加坡 新达城
新加坡CBD
新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、 商务办公、商业为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的成 功范例
1984 年由新加坡前总理李光耀邀香港商家投资，于2019 年完成 这座城中城，建筑面积65 万平方米，包括世界项级的新加坡国
际会议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层 的购物中心，地下停车场可容纳3200辆汽车
屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能， 如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等
4
东京的阳光城（2/2）
5
城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
6
城市综合体商业模式 — 功能协同
城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原
城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开 发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合 体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。
在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对 高端的商务、企业职员等
在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针 对客群面往往较广
在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的 城市消费人群为主
案例：新加坡新达城
7
新加坡新达城（1/3）
8
新加坡新达城（2/3）
9
新加坡新达城wenku.baidu.com3/3）
酒店 会展中心 娱乐和购物中心 办公和其他设施
新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑，新达城通过高品质设施的建立，独特的管理模式的运用，成功地建立 起一个品牌的形象
一座兼具休闲娱乐、知识交流、商业契机、创新研究的多元化环境的“城中之城”应运而生，整个商业中心生机勃勃 新达城，建成后共有700 余家公司落户，每月的游客数量达200 万人次，每天有1.5 万余人在此办公，每天有5 万多车
随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未 来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实 现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资 金投入所造成的资金紧张。
12
城市综合体商业模式 — 运营模式（2/3）
都市综合体中运营管理模式
都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、 酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理
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加拿大多伦多伊顿中心（1/2）
伊顿中心是位于加拿大多伦多的一个著名商业建筑，该工程 1977年开始建设，1981年完工，总建筑面积有56万平方米， 位于多伦多市中心繁华商业区，是一个庞大的多功能综合商 城
伊顿中心伊顿中心是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商 业综合体，是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑， 地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座30多层的 办公大楼，共有超过300家商户在这个购物中心开店经营， 和数不清的公司在大楼里办公
辆进出，有1万余辆车在此停泊
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城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
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城市综合体商业模式 — 运营模式（1/3）
城市综合体开发运营模式
大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升 区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用
对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、 开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利， 目前主要有以下两种运营模式：
（1）出租持有经营为主 （2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
都市综合体中运营管理模式共有以下三种
开发商自行管理
由出资方共同组建联 合发展总公司，进行 管理和提供服务，尝 试进行统一的物业管 理
因，这其中，最核心的要素是 如何做到各种功能的目标客群一致 ，做到有效的交叉互动。
城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业 功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关： 地块规划指标、政府要求 市场状况 项目整体定位 开发商预期收益平衡
出租持有经营为主
出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合
深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华 润大厦、万象城均以出租为主。
一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心 区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长 期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。
这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上 市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。
东京阳光城多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的促 进和推动作用
阳光城有一幢60层、240米高的办公楼和一幢38层的旅店，底部设 有三层地下商业街，四楼以下为一整体，主楼高240米，六十层设 有瞭望台
商业街中心布置有贯通到顶的中庭，内有国际会议中、国际商业信 息中心、宾馆、博物馆、水族馆、美术馆、剧场、歌舞厅、游戏厅 和180多家商店
伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间 有效地组织在一起的成功实例
伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地 铁系统等交通设施的相互衔接
与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅 速地穿过街道，而且不受室外气候的影响
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加拿大多伦多伊顿中心（2/2）
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东京的阳光城（1/2）
新加坡 新达城
新加坡CBD
新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、 商务办公、商业为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的成 功范例
1984 年由新加坡前总理李光耀邀香港商家投资，于2019 年完成 这座城中城，建筑面积65 万平方米，包括世界项级的新加坡国
际会议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层 的购物中心，地下停车场可容纳3200辆汽车
屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能， 如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等
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东京的阳光城（2/2）
5
城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
6
城市综合体商业模式 — 功能协同
城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原
城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开 发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合 体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。
在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对 高端的商务、企业职员等
在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针 对客群面往往较广
在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的 城市消费人群为主
案例：新加坡新达城
7
新加坡新达城（1/3）
8
新加坡新达城（2/3）
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新加坡新达城wenku.baidu.com3/3）
酒店 会展中心 娱乐和购物中心 办公和其他设施
新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑，新达城通过高品质设施的建立，独特的管理模式的运用，成功地建立 起一个品牌的形象
一座兼具休闲娱乐、知识交流、商业契机、创新研究的多元化环境的“城中之城”应运而生，整个商业中心生机勃勃 新达城，建成后共有700 余家公司落户，每月的游客数量达200 万人次，每天有1.5 万余人在此办公，每天有5 万多车
随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未 来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实 现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资 金投入所造成的资金紧张。
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城市综合体商业模式 — 运营模式（2/3）
都市综合体中运营管理模式
都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、 酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理