龙湖镇房地产市场分析报告

市场分析/住宅市场
龙湖镇住宅市场呈现四面开花的特征，整体表现为由西向东品质逐步提升的趋势，未来东 部及南部为重点发展区域，住宅市场竞争激烈。在售项目21个，其中新开盘项目8个，待 售项目11个，潜在项目10个，市场竞争激烈。
观澜苑 振兴地块301亩 温莎城堡 永丰· 金沙湾 红河谷 群缘置业43亩 新郑广成置业92亩 悦府海棠 龙湖上公馆 丹石街区 双桥印象 国瑞城 梧桐郡 龙熙湖畔
市中心
十 一 公 里
龙湖
港区
区域认知/城市属性
龙湖镇的快速发展处于郑州市快速发展的背景下，郑州市是河南省省会，是中原经济 区发展的龙头城市，郑州市的快速发展对龙湖有巨大的带动作用。
2011 年 1 月 26 日，“中原经济 区”被正式纳入《全国主体功 能区规划》，上升到国家战略 层面。 河南省确立建立“以郑州为核 心、省辖市为主体、与周边联 动发展”的战略格局，郑州市 的经济总量、人居环境、城市 框架和影响力将得到进一步提 升，促进郑州向国际化大都市
龙湖镇房地产市场分析报告
市场策划部
1. 区域认知 2.市场分析 3.重点个案 4.竞争区域
5.总结建议
区域认知/城市属性
龙湖镇距郑州市中心十一公里，属郑州市南部航空港组团，是郑州市南向拓展的前沿 门户，是郑州市卫星城。
龙湖镇位于郑州市南部，距中 心城区 11 公里，是郑州市南部 近郊卫星城。龙湖镇距航空港 区 18 公里，将成为市区与港区 的连接枢纽。 随着二七新区、南三环、南水 北调运河等一系列工程的建设， 南区开发速度仅次于东区，成 为城市开发热点，龙湖的融城 速度大大加速。
BRT
至港区
区域认知/区域配套
龙湖镇目前商业集中在大学周围及小乔村，以底层商业为主，商业价值不高。区内目 前已经进驻河南省第二人民医院及新郑市第三人民医院，能够满足区内居住人群的基本医 疗需求。
商业分布区
新郑市第三人民医院 河南省第二人民医院
新郑博爱医院
新郑市中心医院
区域认知/区域配套
龙湖镇区内交通纵横交错呈棋盘式分布，区内交通便利；对外交通尚不发达，目前与 郑州市联接道路仅有老107国道及绕城高速。
区内叠加产品总价偏低，价格段在150-350万/套，林溪湾价格较高；联排产品价格段 在230-480万/套，红河谷和唐宁 1号价格较低；类独栋价格段在 400-800万/套，林溪湾价 格最高，温莎城堡价格最低。
林溪湾 红河谷 国瑞城 兴龙湾 九溪郡 温莎城堡 唐宁1号
150-260
200-350 230-310 330-460
1.1-1.3 1-1.2 1.1 1.3-1.4
1.8
1.95-2.3 叠加 联排 类独
1.25-1.5
0.96-1.2 1.4-1.6
2.18
1-1.2
1.1-1.3
1.6
1.1
1.3
1.5
1.7
1.9
2.1
单位：万/㎡
市场分析/住宅市场/别墅市场
区内别墅总价在150-800万/套之间，不同类型别墅产品、不同楼盘价 格差别较大。
0 7 7 3 15 20 4 8 30 7 101
去化率
林溪湾
二期3批
1
联排 双拼类独
75%
红河谷 国瑞城
一期 一期
2.3 2.1
联排 联排 双拼 联排 类独 叠加 叠加 联排 ——
95% 90%
兴龙湾 温莎城堡 九溪郡 唐宁1号 合计
一期1批 一期2批 一期 一期1批 ——
1.7 1.5 2.5 0.65 8.6
项目 林溪湾 红河谷 国瑞城 兴龙湾 九溪郡 温莎城堡 总体量 30 50 84 53 90 24 别墅 体量 17 6.5 15 8 7 6.7 / / / / 历史推售 2010 4.4 / 2011 0.6 0.8 5.3 / / / 2012 2.1 0.8 0 / / 1.4 2013 1.2 0.8 0 1.4 2.5 3.5 2014 1.8 0.8 1.6 1.5 4.5 1.8 2015 1.8 0.8 1.6 1.5 0 0 未来供给 2016 1.8 0.8 1.6 1.5 0 0 2017 1.8 0.8 1.6 1.5 0 0 2018 1.5 0.9 1.6 0.6 0 0
430-480
580-800 叠加 联排 610-660 类独
300-450
700
168-230 270-310
480
100
200
300
4005006源自0700单位：万/套
市场分析/住宅市场/别墅市场
区内别墅产品当期整体去化率较高，达到85%。
区内别墅整体销售情况较为乐观。正商· 红河谷采取降价策略，提升产品竞争力，去 化速度得到较大提升。新盘九溪郡、唐宁1号总价较低，去化率分别为85%、75%。
市场分析/住宅市场/别墅市场
龙湖镇别墅产品基本被大盘垄断，各楼盘产品品质相差较大，依托景 观较为类似。
林溪湾是区内高端别墅代表，依托自身园林景观及十七里河景观优势，加上高品质产 品取得竞争优势；国瑞城及兴龙湾依托沿河优势及自身产品，占有较高的市场份额；红河
谷虽然有不错的景观资源，但产品品质较差，市场份额较少；温莎城堡走产品差异化路线，
龙湖镇依据“宜居教育城”的规划，区内各种配套正在不断完善中。华商汇、华南城
等项目的启动使客户看到了龙湖的发展潜力，加之郑州与龙湖各类交通通道的动工进一步 促进龙湖与郑州的融合，调动客户置业龙湖的意愿。
市场分析/土地市场
近年来龙湖镇土地成交量有大幅增长，土地成交均价波动较大。
2010 年至 2012 年龙湖镇土地成交量大幅上涨， 2012 年土地成交 2519 亩，同比上涨 306%，2013年土地成交2592亩，保持稳定。2011年龙湖土地成交均价为150万元/亩，同 比增长27%，2013年土地成交均价下降至123万元/亩。因为龙湖城中村改造项目启动，拉 低了土地价格，低楼面价容易增加市场打价格战的风险。
项目 当前分期
体量 （万㎡）
产品形态
叠加
户型面积 （㎡） 180-200 200-240 300 200-240 300-350 470 220-260 320 170-260 190-260 217-253 ——
推出套数
18 32 10 103 123 28 60 6 72 128 28 608
可售套数
取得了良好的销售业绩。唐宁1号入市较晚，自身优势弱，销售情况一般。
现 状 序 号 1 占地 （亩） 650 建筑规模 （万㎡） 30
项目
康桥· 林溪湾
容积率
0.7
物业形态
双拼、联排、叠加
资源类型
园林景观+十七里河
2
3 在 售 4 5 6 7 未 售 8 ——
正商· 红河谷
国瑞城 富田· 兴龙湾 康桥· 九溪郡 绿都· 温莎城堡 基正· 唐宁1号 水庄 合计
道仅有老 107 国道与郑州市区
相连，道路货车流量大，粉尘 污染严重，不能有力支撑区内 房地产发展；对市内客户置业
双湖大道
泰山路
龙湖有一定限制。
区域认知/区域配套
龙湖镇内高等学校众多，但高教育质量的中小学缺乏。
龙湖规划为郑州市的宜居教 育城，目前区内已有众多高等学 校入驻，如升达大学、中原工学 院及河南工程学院等； 郑州一中龙湖校区于2013年 夏招生，为龙湖教育产业注入新 的动力；但目前龙湖镇高教育质 量的小学还较为缺乏。
500
786 511 432 141 165 700 3825
1.5
2.1 1.4 3 2.5 2.5 1.7 ——
50
120 53 84 24 27.5 50 438.5
联排、双拼、洋房、高层
联排、双拼、洋房、高层 双拼、联排、高层 叠加、小高层、高层 叠加、高层 联排、高层 叠加、多层、高层 ——
65% 90% 85% 75% 85%
市场分析/住宅市场/别墅市场
区内别墅产品潜在供应量较大，竞争较为激烈。
2014年区内别墅产品潜在供应量迅速上升，林溪湾、国瑞城、兴龙湾、红河谷等老牌 项目后期供应充足；九溪郡、水庄、唐宁1号等新出项目迅速入市，导致2014年潜在供应 量约为14.3万㎡，同比增长37%，市场竞争日趋激烈。
一核：中部 教育科研区 西翼：休闲居 住、特色旅游
东翼：纺织服 装、食品加工 华南城
区域认知/交通规划
龙湖镇对外交通呈立体化发展，龙湖紧邻航空港区，地铁2号线及BRT延伸至龙湖， 形成航空线、路网线、轨道线的立体交通。
京广快速路、紫荆山路、郑新快 速通道、大学路、郑平路、绕城 高速等多条道路联接郑州市区与 龙湖，目前紫荆山南延工程及郑 新快速路南三环段已经开工建设， 预计2016年建成通车。 地铁2号线联接郑州、龙湖及航空 港区，龙湖镇成为郑州市与港区 的交通枢纽；地铁2号线南延工程 预计2017年建成通车。
十八里河
十七里河 十八里河 园林景观 产品 园林景观 产品 ——
市场分析/住宅市场/别墅市场
叠加产品面积集中在170-260㎡，联排面积集中在200-280㎡，类独产 品面积段为300-320㎡。
龙湖镇内别墅产品，叠加产品面积段为 170-280 ㎡，联排集中分为 200-280 ㎡、 300350㎡两个面积段内，类独产品面积集中在 300-320㎡区间内，其中，国瑞城双拼户型面 积偏大，为470㎡。
区域认知/产业规划
龙湖镇按照“一核两翼”的发展方针，着力打造集教育培训、商业服务、现代工业和 休闲居住为一体的宜居教育城。
“一核”即中部核心区，重点建设高校区、中小学教育园区及科研开发区；东翼发展纺织服装、食 品加工；西翼发展休闲居住、特色旅游。东部休闲教育区为房地产发展的主要区域。 范围：位于西南绕城高速、南水北调渠以南，京广铁路以西，郑少高速机场联络线、机场东出口联 络线以北，郑尧高速公路以东，规划总面积138平方公里。 区内有众多产业园区，华南城，华商汇，科技教育园区，纺织服装产业区，郭店机械制造区。
叠加价格1-1.3万/㎡，联排1.1-1.5万元/㎡，类独1.3-1.6万元/㎡和1.92.3万元/㎡
区内叠加产品单价最低，温莎城堡及九溪郡单价较低，互相竞争较为激烈；联排产品 林溪湾单价最高；国瑞城由于面积区间较大， 为控制总价，其单价相对较低；红河谷和 唐宁1号由于自身品质原因其联排单价较低。
林溪湾 红河谷 国瑞城 兴龙湾 九溪郡 温莎城堡 唐宁1号
英郡 秦臻置业185亩 龙湖尚郡
家乐香堤苑 冠融置业49亩 正商瑞钻
家乐三合里
锦艺城
宽视界
溪月 龙湖玖号院 林溪湾 富田兴龙湾 恒昌置业189亩 维也纳湖畔 德丰麦卡伦 森华置业75亩
九溪郡
华南城
水榭华城
领城公园1857
华商汇
新郑龙城科贸地块87亩
万隆置业389亩
盛泰置业71亩 龙湖一品 基正唐宁1号
市场分析/住宅市场
龙湖镇近年住宅销量增长迅猛，呈现量价齐升的特征。
2012年之前龙湖镇住宅年销售量较为平稳，基本维持在25万㎡左右。2012年龙湖镇 住宅销售量64万㎡，同比增长205%，2013年住宅年销量突破100万㎡，达到109万㎡，同 比增长70%，销售均价6408元/㎡，同比增长29%，住宅市场火爆。
发展。
区域认知/城市属性
郑州市南部是郑州市的外向型交流区域，将以物流为主的空港经济引领都市发展，龙 湖、二七新城及港区等南部区域将得到新的发展机遇。
郑州都市区的核心发展思路： 组团发展、产城融合；以东扩、 西、南进、北控为发展方针。 郑州市将构筑公路港、铁路港、 航空港、信息港“四港联动” 的大交通格局。 郑州南部的龙湖及航空港区有 利于巩固和提升郑州国家级综 合交通枢纽地位。
龙湖镇区内道路组织良好，纵 横交错呈棋盘式分布；主要道 路：老 107 国道、郑新快速公 路、湖滨路、鸿鹄路、文昌路、
祥云路
郑 新 快 速 路 西南绕城高速
祥云路、祥和路、双湖大道、
泰山路、西南绕城高速等。 对外交通不发达，特别是与郑 州市区交通不便，目前普通通
老 国 道 祥和路 文 昌 路 鸿 鹄 路 湖 滨 路 107
法官学院 郑州升达大学 检察官学院 机电学院 河南工程学院 职工医学院
中原工学院 郑州一中
区域认知/区域属性
龙湖镇内环境良好，拥有十八里、十七里河及龙湖等自然水系，为低密度物业产品提 供良好的环境。
十八里河
龙湖
十七里河
区域认知/小结
龙湖镇紧邻郑州市，是郑州南向发展的桥头堡。在中原经济区建设发展及郑州市大都 会构想的背景下，龙湖镇能够接受到郑州的辐射，促进自身发展。 龙湖镇自然景观优美为低密度社区提供良好的环境，但龙湖镇对外交通通道较少，限 制了郑州市客群置业龙湖的意愿。
林溪湾 红河谷 国瑞城 兴龙湾 九溪郡 温莎城堡 唐宁1号 水榭华城
200 220-260 190-260 170-230 220-280 300 300-350 320 400 470 180-200 200-240 300
叠加 联排 类独
100
单位：㎡
300 400 500
200
市场分析/住宅市场/别墅市场