合肥板块部分市场分析

政务驱动式发展
滨湖新区的发展是由政府强势推 滨湖新区 动的，配套了基础设施和学区； ►目前已积聚了人气和口碑，未来 仍是重点发展的新城。
►
高新 区板 块
黄潜 望板 块 政务新 区
板 块
马 鞍 山 路
城市补充式发展
各区域均有机会，但马鞍山路、瑶 海新站等板块可出让土地较少； ►未来主要集中在区域形象较差的庐 庐 阳板块。 阳板块
规划逐步落地： 规划逐步落地：
省政府及大量事业 单位已准备搬迁； 大量金融单位进驻， 带动20万入口。
发展空间巨大： 发展空间巨大：
在省政府搬迁及学区的带 动下人气激增，且自身配 套体系较完善，未来一段 时间仍是政府发展重点
滨湖新区作为合肥城市发展的重要一极， 滨湖新区作为合肥城市发展的重要一极，未来一段时间仍 将是开发热点片区
高层为主 对城市价值非 常认可，追求 生活便利性， 具有较高的经 济实力 万达广场、融 侨官邸等
客户 特征
万达广场
代表 项目
在供地限制下， 在供地限制下，市中心板块在未来的影响力会逐步减小
本报告是严格保密的。
板块价值分析
马鞍山路板块 全国现象
交通便捷
马鞍山路板块：城市自然延伸的、 马鞍山路板块：城市自然延伸的、配套成熟的 中高端住宅板块， 中高端住宅板块，未来影响力会逐步缩小
家天下
小高层
86、110
50
6700
454
利港银河新城 多层、小高、层 89（60%）、104（40%） 高层 （尾盘）
利港尚公馆 高层 高层 89（60%）、110（30%）、 117（10%） 87（50%）、 96-120（50%） 100套 6100-6200 100多 外地、三县都有 本地和三县都有，关 注价格、位置 本地居多，首次置业
紧邻中心， 紧邻中心，交通便捷但形象不佳
二环路
庐阳板块
一环路
庐阳板块是合肥的老城市区域， 距离市中心较近，生活配套比较 成熟、北二环路已经通车，交通 非常便捷 ； 双岗区域历来是合肥比较混乱的 地区，造成北区在市民心中印象 一直较差。 未来开发空间充足 庐阳板块还存在不少可开发的地 块，但非政府重点发展方向； 在热点地区供地枯竭后，可能成 为补充发展区域。
大量新开发项目对区域形象有一定提升 家天下
板块未来会继续向东发展， 板块未来会继续向东发展，但区域形象难改变
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板块价值分析
滨湖新区 全国现象
价格 区间 产品 形式 高层58007800元/㎡ 小高层、高层 为主 合肥人和本省 外地人都有， 对学区认可， 看重未来发展 空间 与市区交通联 系方便，内部 配套成熟 滨湖世纪城、 滨湖假日等
交通便利
经济开发区 远离市区
江淮汽车
价格区间 产品形式 客户特征
安徽水利水电技术学院 区域特点 代表项目
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板块价值分析
区域发展机会 全国现象
通过各区域的价值现状与演变分析， 通过各区域的价值现状与演变分析，可以发现 各区域的发展机会
庐阳 板块 中心城 区 单核向多核发展中，向西向南是主题： 单核向多核发展中，向西向南是主题： 是主题 瑶海新站板块
双岗 市中心 房地产项目正往外围发展 以前庐阳板块房地产主要集中在临泉 路以南，以后临泉路以南供应很少； 目前项目开发主要在临泉路以北，未 来会往长丰方向发展。
中铁国际城
庐阳板块目前区域价值相对较低， 庐阳板块目前区域价值相对较低，未来将成为城市框架内 补充发展区域
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板块价值分析
滨湖新区：政府强势推动建设的新兴住宅片区， 滨湖新区：政府强势推动建设的新兴住宅片区， 已得到市民高度认可
省府与学区搬迁推 动 四十六中 配套设施自成体系 商业配套
客户 特征
建设指挥部
市政配套
区域 特点 代表 项目
滨湖新区规划图
政府强势规划： 政府强势规划：
05年“滨湖新区”被列入 城市发展规划，总用地面 积约190平方公里，是由 政府主导发展的新区
Байду номын сангаас
二环路
政务文化新区
代表 项目
04-08年：城市价值承接地 年
在政务驱动及绿地等品牌开 发商影响下，区域价值开始 建立； ►但首期以本土小型开发商进 驻为主，以刚需产品捕捉城 市外溢客户。
► ►
09-10年：高端居住区 年
区域价值快速提升，与老城 区基本持平，演变为高端居 住区； ►外地知名开发商进驻，客户 结构升级。
一环路
传统工业集中 新兴商圈带动
客户特征
市中心
代表项目 城市面貌陈旧、 城市面貌陈旧、环境不佳 老城市区域，人口密集、配 套成熟，城市面貌陈旧； 区内集中了合肥的老国企以 及大量批发市场，污染较大， 物流业发达、交通拥挤； 在市民认知中较贫困、嘈杂。 瑶海新站板块未来发展 老工业与 批发市场的 存在使其居 住环境难有 很大改善 未来随着 大学城的兴 建，会往东 发展住宅用 地配套
►
10年以后：顶级豪宅区 年以后： 年以后
随着绿地、华润、安徽置地、 新地中心等四大家族 四大家族的进驻， 四大家族 政务区未来会演变为顶级豪 宅区； ►新一级的城市富人区，国内 一线开发商分流高端市场。
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板块价值分析
高新区板块 全国现象
自然资源丰富 董铺水库
高新区板块：景观资源、 高新区板块：景观资源、高新技术产业聚集的 高端住宅板块， 高端住宅板块，接受政务区辐射
区位优势 区位优势明 显，在老城区、 大蜀山区、政 务新区的环抱 之中，享有他 们的资源条件。
黄潜望板块
望江路 政务新区 二环路
交通便利， 交通便利，生活配套成熟 交通便利 配套成熟
价格区间 产品形式 客户特征
7000-9000元/㎡ 小高层、高层 地缘性客户为主，包括 附近高校的教师、企事 业单位职工、公务员， 以及全市的中高端客户 金色名郡、幸福里、学 府名都等
合肥房地产市场形成了东 东 西富、南贵、北乱的 贫、西富、南贵、北乱 区域形象。
板块价值分析
庐阳板块 全国现象
价格 区间 产品 形式 客户 特征 代表 项目 高层 5900-6000元/㎡ 高层为主，少量 多层 地缘性客户为主， 也有少量省内外 地客户，追求性 价比 中铁国际城、龙 源丽景等
庐阳板块：距离市中心近，交通便捷， 庐阳板块：距离市中心近，交通便捷，但形象 相对较差， 相对较差，非城市重点发展方向
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新站区在售代表项目综合盘点—— 新站区在售代表项目综合盘点——
新站区住宅类物业盘点
项目名称 七里香榭 物业类型
高层
户型配比
50（50%）、 60（30%）、 70（20%）
月均去化 销售均价 剩余货量
128套 7200-7300 572套
客户构成
本地居多，外地也有 部分，年轻人居多， 中年人少 各区都有
市中心 马 鞍 山 路 板 一环路 马鞍山路板块是在02年左右开始开发， 已经开发成熟了许多中高端小区；
后续土地供应量不足，往南较多学校， 没有太多地，只能东拓，但往东土地也 二环路 不多。 马鞍山路板块未来 供开发土地较
马鞍山路板块 城区 ， 年 多中高 的开发成熟， 的开发成熟，已 成 市的中高端住宅 区 象 配套 成熟
董 铺 水 库
高新技术产业聚集 高新区 的高新技术 产业 ， 资 ， 现 产 值 高新产业
高新区 高新区 蜀山风景区 区
蜀山风景区
区
高端
集、 集、 富 、 区 高端 高新区 、 高， 区 蜀山
的
接受政务区辐射 区， 、 集 ， 高新区 辐射 政务区的 高端 ，高新区 区 接受政务区
板块价值分析
经开区板块 全国现象
瑶海新站板块 全国现象
批发市场众多 城市面貌陈旧
瑶海新站板块：传统厂区与批发市场集中， 瑶海新站板块：传统厂区与批发市场集中，依 托新兴商圈发展， 托新兴商圈发展，但未来发展受用地限制
二环路
价格区间 产品形式 瑶海新站板块
高层6600-6700元/㎡ 小高层、高层为主 地缘性客户为主，主 要包括合肥旧工业区 的居民、公务员，以 及部分产业人口和依 托火车站做生意的等 家天下、七里香榭等
价 0 高 00 中小 ， 地 地
是 的。
块
区开发 成， 成，后续发 小
板块价值分析
黄潜望板块 全国现象
黄潜望板块： 黄潜望板块：人文优势凸出的城市高端居住板 日趋成熟， 块，日趋成熟，但后续发展受到一定局限
一环路 高 新 区 板 块 市中心
人文优势凸出， 人文优势凸出，造就众多高素质高收入人群 集中了合 肥80%的科 教资源，汇 集了39所大 中专院校， 60余家科研 院所，收入 水平高。 高校云集
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板块价值分析
市中心板块 全国现象
价格 区间 产品 形式 高层850010000元/㎡
市中心板块：依托市中心配套及城市价值， 市中心板块：依托市中心配套及城市价值， 实现较高溢价， 实现较高溢价，但后续供地不足
商业中心， 商业中心，人气聚集 市中心板块 市中心商业 氛围浓郁，四 牌楼商圈吸引 大量人气； 交通便利， 可方便通往全 市。 市中心项目高价面市 市中心项目相对较少， 但都实现了较高的价格： 万达广场的高层平层豪 宅实现了13000元/㎡的 价格（含精装3000）， 融侨官邸在限价的情况 下也实现了近9000的价 格。 后续供地不足 市中心土地后续供应 量较少，影响了板块后 续的持续影响力； 未来供应也多是小规 模旧改项目，成本高， 难以塑造大社区，且按 政府要求，一环内不允 许新建住宅。
瑶海新站板块 中心城 区
板块划分
►
合肥房地产市场具体可以 分为9个片区：中心城区、 庐阳板块、瑶海新站板块、 马鞍山路板块、黄潜望板 块、高新区板块、政务新 区、经济开发区、滨湖新 区等
高新区 板块
黄潜望 板块 政务新 区
板块
马鞍 山路
一环线
区域形象
经济开发区 滨湖新 区
本报告是严格保密的。
二环线
►
基本生活配套充足
经济开发区：产业与大学城支撑的、 经济开发区：产业与大学城支撑的、自成体系 的居住新城， 的居住新城，未来可承接政务区客户转移
市中心
金寨南路 312国道 312国道
产业与大学城支撑 经济开发区内集中了 国际国内的大企业和高 校，众多产业人群及高 校职工支撑了经开区的 房地产发展； 区内交通便利，基本 生活配套充足。 高层5100-8500元/㎡ 多层、小高层、高层 地缘性客户为主，少量城 市被挤压客户，对区域外 的购房者吸引力不足 自成体系，但未来土地供 应不足 中环城、百乐门、长安萨 尔斯堡、国耀一方城等 未来承接政务区中高端客户转移 目前经济开发区以内部消化为主， 同时以低价吸引市区价格挤压客户； 随着政务区由中高端片区向豪宅区 转变，中高端客户会被挤压出去，而 经开区凭借和政务区的地缘关系，会 成为中高端客户重要承接地； 未来土地供应不足，土地稀缺性也 会促进区域价值提升。
区域的局限 由于所在区域发展较早， 被市中心、高新区、政务 新区环抱，决定了土地后 续供应有限、出让价格高， 楼盘的销售价格普遍较高， 未来开发也将以旧改项目 为主。
代表项目
本报告是严格保密的。
板块价值分析
政务区板块 全国现象
价格 区间 产品 形式 客户 特征 高层6500-9000元/ ㎡，别墅2万-3万 元/㎡ 高层为主、有别墅 供应 客户以全市的中高 端客户为主，他们 更关注环境、品质， 经济实力较强 置地广场、融科九 重锦等
►
一环线
品质驱动式发展
二环线 政务新区通过多年的发展已成为高 政务新区 端居住区，随着一线开发商的进入 即将演变为豪宅区； ►经开区和高新区板块 经开区和高新区板块未来将承接政 务区辐射，实现品质驱动式发展。
►
经济开发区 滨湖新 区
在本轮城市扩张中， 在本轮城市扩张中，经开区与高新区处在城市向西向南发 展重点方向上， 展重点方向上，占据先天的发展机遇
板块价值分析
板块综述 全国现象
合肥市区住宅板块已基本形成，形成东贫、 合肥市区住宅板块已基本形成，形成东贫、西 南贵、 富、南贵、北乱的区域形象
市区板块划分示意
庐阳 板块
►板块构成现状： 板块构成现状：
多核心发展
►
合肥城市整体发展格局呈 现多核心形态，形成五大核 五大核 心：老城区中心、高新及政 务文化中心、包河中心、经 开区中心、滨湖区中心。
政务区： 政务区：价值被充分实现和放大的高端居住片 生活配套日趋成熟， 区，生活配套日趋成熟，未来会演变为豪宅区
基础设施良好 经过十多年的发展，政务 新区已经发展为市政配套 齐全的居住、办公区，未 来随着万达、万象城等大 型商业的进驻，商业配套 会日趋完善 客户认知度高 以完善行政功能与优质生 态资源为核心驱动的政务 新区，其居住价值已被逐 渐认可，办公氛围逐渐形 成，投资价值也日益凸显