商业综合体项目研究专题分析报告

SOHO模式 √
住宅
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√
√
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酒店
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办公
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√
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公寓
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√
√
√
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城市综合体 14
六大城市综合体代表模式物业运营与租售比
商业以招商运营为主，住宅、公寓销售，办公销售/租赁，酒店聘请管理公司或自营； 商业基本以自持或集团持有为主
万达模式 凯德模式 华润模式 大悦城模式 SOHO模式
运营模式
商业租售比
三线城市中心 （主要集中在 华北）
大悦城模式：一 二线城市中心
SOHO模
式：北京、
上海市中心
城市综合体 11
六大城市综合体代表模式规模
城市综合体规模从一线城市向三线城市逐步递减
代表项目
一线城市
深圳华润中心 北京朝阳大悦城 广州白云万达广场
二线城市
郑州万象城 沈阳万达广场 杭州来福士广场
城市综合体 5
城市综合体与单功能物业对比
与单功能物业相比，城市综合体具有复合性、多样化、体验性、总投资大、投资风险小性等特点
比较因素 功能 区位
建筑形式 投资风险 总投资 经济风险 客户来源
客户活动
综合体 复合性、适应性 一般在城市核心区域
多样化 较小 一般较大 较大 具有自我寄生功能，部分来自于内部
城市综合体 3
城市综合体概念——“城中之城”
城市综合体是三种以上城市功能相互依存、相互助益的能动关系，具有多功能、高效率的特征
HOTEL 酒店
OFFICE 办公
城市综合体的六大功能组合
城市综合体
……
APARTMENT 住宅
住
酒
办商
交
停
宅
店
公业
通
车
Convention 会议
HOPSCA
城市综合体
SHOPPING 购物
主要分单一品牌线与复合品牌线两种
单一品牌线
万达模式
单一产品线：万达广场
城
SOHO模式
单一产品线：SOHO
市
综
大悦城模式
单一产品线：大悦城
合
体
鲁商模式
单一品牌线：银座商城
代
表
复合品牌线
模
式
凯德模式
复合品牌线：凯德MALL、凯德广场、来福士广场
华润模式
复合品牌线：万象城、五彩城、欢乐颂、新一城
城市综合体 10
同致行综合体项目研究
深圳市同致行物业顾问有限公司 TOUCHSTONE (CHINA) REAL ESTATE CONSULTANT CO.,LTD
Part 1 综合体的概念简介
世界城市综合体的产生
随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式
高
强调多种功能复合化、
城市功能组合发展阶段
并通过内外部交通系统 实现与外部城市系统实
城
(70年代至今)
现紧密连接的城市综合
市
体成为建设主流
发
展
居住和商业功能
程 度
郊区化发展阶段 开始向郊区转移 (二战后---70年代) ，城市周边出现
卫星城
城市功能分区建设阶段
低
(二战前)
区域建筑发展偏向功能单 一化，相互之间缺少必要 的联系
单一
城市功能
复合
三线城市
洛阳万达广场 东营银座城市广场 镇江万达广场
项目体量 深圳华润中心 体量：55万方 北京朝阳大悦城 体量：40万方 广州白云万达 体量：56万方
郑州万象城 体量：40万方 沈阳万达广场 体量：37万方 杭州来福士广场 体量：39万方
洛阳万达广场 东营银座 镇江万达广场
体量：11万方 体量：25万方 体量：41万方
全国在建及规划建设城市综合体项目示意图
≥ 5个
≥45个
≥ 50个
≥ 45个
≥ 25个 ≥ 55个 ≥ 20个
≥ 5个 ≥ 20个
≥ 20个
≥30个
≥ 80个 ≥ 20个 ≥ 25个 规划≥ 100个
≥30个 ≥ 10个
≥ 40个
≥ 10个
≥ 15个
≥ 10个 ≥ 35个
≥ 30个
城市综合体 9
我国六大城市综合体代表模式
开发体量 开发体量：40-56万方 开发体量：37-40万方 开发体量：11-41万方
城市综合体 12
六大城市综合体代表模式驱动功能
主要以商业驱动模式为主，只有SOHO为商务驱动模式
商业驱动模式
万达模式
产品线：万达广场
城
华润模式
产品线：万象城、五彩城、欢乐颂、新一城
市
综
大悦城模式
产品线：大悦城
合
体
商业：商业中的百货与院线自营，剩余采用“订单式地产”与战略合作伙伴合作 住宅：销售 办公：租赁或销售 酒店：聘请酒店管理公司
六大城市综合体代表模式选址
城市综合体的选址主要集中在城市中心与区域中心位置
覆盖全国（集中在城市中心与区域中 心）： 万达模式、华润模式、凯德模式 一二线城市中心： 大悦城模式 二三线城市中心与区域中心： 鲁商模式 北京、上海市中心： SOHO模式
万达模式、华润模式、凯 德模式：覆盖全国
鲁商模式：二
体验式
客户综合使用成本
较小
单功能物业 单一性
根据功能确定 单一 较大
相对较小 较小
全部来自于外部
目的性
较大
城市综合体 6
城市综合体核心要素
核心要素
资资金金流流动动
难点所在 商商业业运运营营
▲ ▲
选址是项目成功的基础
项项目目选选址址
七七大大核核心心要要 素素
规模大小与当地
规规模模确确定定 经济水平相关 驱驱动动功功能能
▲ ▲
▲ ▲
认清企业开发目标及资金水 平、市场情况，确定项目租售 比
租租售售比比
物物业业组组合合
其与项目内部开发目标和 外部市场情况相关
城市综合体 7
Part 2 中国城市综合体代表模式研究
中国城市综合体迅速扩张
中国城市综合体犹如雨后春笋，发展势头强劲，截止至2011年11月，全国各地已建和规划中的 城市综合体项目超过1000个，建筑体量超过20000万平方米。
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酒店 零售 娱乐
星级酒店、主题酒店及高端餐饮 服务和便利性零售、生活化和娱乐化的零售 餐厅、酒吧和俱乐部、电影院
文化艺术 公共及市民设施
表演场所 、博物馆、宗教设施、雕塑及绘画 市民及教育 交通及运输
会议 休闲 停车
会议设施、接待设施 公园及休闲设施、码头设施、运动俱乐部 溜冰场 地下停车、地面停车
三项以上功能空间进行组合，并在各部分间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从 而形成一个多功能、高效率的综合体
PARK 停车
城市综合体基本具备了现代城市的全部功 能，所以也被称为“城中之城”
城市综合体 4
城市综合体功能空间的构成元素
办公 居住
构成元素
办公、会议、展览及商务活动 高层住宅、公寓
鲁商模式
品牌线：银座商城
复合驱动模式
代
表
凯德模式
产品线：凯德MALL、凯德广场、来福士广场
模
式
商务驱动模式
SOHO模式
产品线：SOHO
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六大城市综合体代表模式物业组合
基本涵盖商业、住宅、酒店、办公及公寓等物业形态
物业类型 万达模式
商业
√
凯德模式 √
华润模式 √
大悦城模式 √
鲁商模式 √