国内外旧厂房改建经典案例02

海上海新城 LOFT
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8号桥
外滩3号、18号
泰康路田子坊 2577创意大院
代表案例解读——同乐坊
同乐坊——主题特色
以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群 同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成 熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间； 针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有特 色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。
8号桥项目的经营模式以分期开发，全部租赁，正是8号桥在经营上的核心战略模式。如同住宅 产品的分期开发一样，前期的开发带动了项目的价值，通过人气的打造，项目区域价值的提升，为后期 开发的项目也提供了良好的环境条件，落实到商业层面，这些都成为未来提价的基础。有了价格的增长 ，才能显示出该物业价值的增长潜力。
国内外厂房改造案例分析
关于风华地段的启发
[国内外工业遗产改造汇总]
改造前
钢铁制造 船厂
仓储转运中心
改造后工业遗产旅游点
博物场馆模式
休闲街区模式
主题公园模式
“标本”式开发
原生态开发
商业消费街区
创意产业园
亨利钢铁厂，上海钢铁十厂 北杜伊斯堡景观公园（帝森 钢铁公司）
关税同盟，沈阳铸 奥博豪森有色金属矿加工区，国际
8号桥最独特的是园区设计师留出了很多 ‘租户共享空间’，如商务中心、休闲后 街、阳光屋顶等，可以给租户提供许多互 动空间，使不同领域的艺术工作者和各类 时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创 意。
代表案例解读——8号桥创意产业集聚区
8号桥建筑特征（一）:历史与未来、传统与现代的交汇融合，为创 意产业的发展提供了独特的环境和氛围
上世纪90年代
上海一些从事艺术、设计的创意者们自发地聚集到莫干山 路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化 创意活动。
2004年下半年
上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国 外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色， 在11月份组织成立了“上海创意产业中心”
2005年4月
企业定位：定位于国际级的、融合国内的好的创意类企业的聚集地，这类企业讲求的是开放性的 办公环境、放松的、富于变化的的办公条件，多样化的办公功能，临近城市中心，可以充分感受时尚与 城市文明，有效的节约沟通成本。
经营状况：8号桥项目，由于其极好的地段条件，因此土地本身的价值量就极为巨大。同时对于 老厂房的改造翻新，达到一种新的形态，其中的建筑结构上的表达，都需要良好的材料作为装点。因此 ，以创意为概念，以环境为卖点，通过良好的设计理念，便成了创意地产产品的增值点。
广州创意产业分布特征]
保守估算，广州优质创意产业园区仍有超过400万平方米的市场缺口， 未来发展潜力巨大，产品品质成为决定项目吸引力和竞争力的关键因素
广州创意产业园区办公面积需求估算 2008年广州创意产业从业人员约为91万人
2008年广州创意产业从业人员增长率为 5.2%
保守估算，2010年广州创意产业从业人员达106万人
8号桥创意产业集聚区由 上海汽车制动器厂旧工业厂 房改造而成。其老工业建筑 的内部由艺术家改造后，保 留了原来的砖石墙体、屋梁 架构，同时艺术家又以艺术 手法将现代材料、设施安置 其中。
8号桥建筑特征：历史与 未来、传统与现代、东方与 西洋、经典与流行在这里交 汇融合，为创意产业的发展 提供了独特的环境和氛围。
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无锡北仓门 13 000 m2
艺术展览 创意设计
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田子坊
约20 000 m2
文化艺术体验
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同乐坊 19 300 m2
酒吧娱乐 时尚活动
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以商
老码头
25 000 m2
商业休闲、时尚 消费
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业休
闲为 主导
1933 老场坊
25 000 m2
休闲体验
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商业 占比
与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动 利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入 驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等； 与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举 办各类时尚活动。
• 酒吧面积均在1000－2000平米之间，可 以容纳1000余人； • 内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现 代元素运用形成两层以上的高挑的空间； • 除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽 敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。
札幌啤酒厂
120 000m2
时尚休闲 啤酒文化体验
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大于 90％
[上海创意产业发展历程]
上海创意产业走过了一条从自发集聚到政府引导的发展 之路
上海创意产业的定义 ： 以创新思想、技巧和先 进技术等知识和智力密 集型要素为核心，通过 一系列创造活动，引起 生产和消费环节的价值 增值，为社会创造财富 和提供广泛就业机会的 产业，主要包括研发设 计、建筑设计、文化艺 术、咨询策划和时尚消 费等 几大类， 并涉及诸 多行业。
上海创意仓库，昆
明上河创库艺术社
区，深圳华侨城
码头
美国路易斯维尔布河滨公园
伦敦新康科迪亚码头
港口机械厂
铁路终点站
煤气厂 污水厂 煤矿厂
纺织厂
电站辅机厂
采石场
玻璃厂 水泥厂 酿酒厂
其他
奥伯豪森中心购物 区
卡斯菲尔德科学与工业博物 馆
苏格兰中部工业博物馆
美国西雅图煤气厂
美国丹佛市污水厂公园
诺德斯特恩公园，唐山南湖 公园，抚顺西露天矿森林公
你好，维也 Kento’s 张钢宁钢琴
纳
Live House 坊
(奥地利餐厅 宝马会
)
芷江梦工厂 (剧场)
单个面积约 几百平米不 等
单个面积在 1000－ 2000平方米 左右
1000-2000 平米左右
餐饮和俱乐部主要面向南北两广场 分布， 易于聚集人气，多为1-2层旧 厂房改造。
以芷江梦工厂为核心，聚集画 廊、琴坊等零售店，形成艺术文 化的聚落
低于 20％
16％
10％ 低于 20％ 大于 50％
70％
60％ 左右
60％
根据功能用途的不同，旧厂房/旧 里弄的改造创意园区通常分为以下 两类：
以创意办公为主导 核心功能是创意办公，商业休闲 仅作为配套而存在 商业业态相对单一，以餐饮为主 商业占比低于20％
以商业休闲为主导 核心功能是商业休闲，创意办公 仅最为点缀 商业业态比较丰富，包含商业零 售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形 态； 商业比重都要高于50％
依据经验，企业人均办公面积约为10平方米
2010年广州创意产业办公物业需求达1000万平方米
目前已立项的各种档次和规模的创意产业园 区存量供应和潜在供应面积不足600万平方 米
广州创意产业园区仍有超过400万平方米的需求空间
广州创意产业发展迅速，但创 意产业园区建设远远无法满足 行业发展需求。全市创意产业 园区供应不足百万平方米，其 中不乏档次偏低，环境恶劣的 低档办公物业
代表案例解读——8号桥创意产业集聚区
8号桥创意产业空间布局（一）：基本维持原有老厂房空间布局
整个８号桥由8栋房子构成 ，基本上保持了原来的布局。
“8号桥”二期工程改建 8000多平方米，和一期工程遥 相呼应，21米高的天桥将两座 工业老建筑连接起来
代表案例解读——8号桥创意产业集聚区
8号桥创意产业空间布局（二）：独特的 ‘租户共享空间’成为艺 术工作者激发灵感和创意空间
上海首批18家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地 30多万平方米。
2006年底
截止2006年底第二、第三批集聚区建成，第四批筹建中
[上海创意产业分布特征]
上海创意产业主要分布在老厂房聚集区以及政府引导的 特色产业基地
空间188
创智天地
M50 莫干山路50号
苏河现代艺术馆、 登琨艳工作室等
苏州河创意仓库
媒体见面会
时尚发布
论坛讲堂
文艺演出
代表案例解读——同乐坊
同乐坊——业态布局
时尚餐饮 （30％）
俱乐部 （50%)
零售概念店 (20%)
其他
西侧5-6层的厂房多改 为LOFT办公，集中了影 视、杂志等文化传媒类企 业
香啡缤
Sky Club 阆风艺术画
好友咖啡 老灶店
Muse Club 廊 J’S Club 杰奎琳画廊
项目背景介绍
• 1958年6月10日广东罐头厂建成投产。以苏式建筑为主，左右呈中轴对称，平面规矩，主楼高耸 ，回廊宽缓伸展，其次是有“三段式”结构，指的是檐部、墙身、勒脚三个部分，而且楼房墙体厚 ，有一砖半厚，房子空间大，冬暖夏凉。园区占地16万平方米，区内现在仍保留着几十座大小不 一的苏式建筑。原身为广州鹰金钱食品厂，它自身在广州有着一段段辉煌的历史，其内在空间及建 筑群特质，使它散发出一种独特的魅力。
案例分类
分类 项目名称
规模 建筑面积
产业特色
商业休闲
创意办公 其他配套
零售
餐饮
文娱
Loft
艺术 工作 室
酒店
展示 空间
8号桥
12 000 m2
建筑设计、设计 咨询、影业制作
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以创 意办
新十钢
18 000 m2
文化、设计、传 媒、雕塑
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公为 主导 智造局 23 000 m2 国际服务外包
代表案例解读——田子坊
地址
形成时间 建筑面积 初始用途 改造手法
田子坊 上海市卢湾区泰康路210弄
2000年初 2万余平方米 建造于20世纪30年代的弄堂工厂 建筑构架保留，外部有选择性地整饰，内部重新分隔并装修
进驻产业
集聚规模 房租水平
设计行业（建筑/服装/室内/广告/礼品/广告摄影，陶艺/环境/家具/图 案）
造厂
建筑展埃姆舍公园
广东中山歧江公园
亚历山大老鱼雷工 厂
萨尔布吕肯市港口岛公园
汉堡仓库街，纽约 南街海港，日本函 馆湾，新加坡克拉 码头，伦敦道克兰 烟草码头，波士顿
昆西市场
纽约苏荷，悉尼岩 德杜伊斯堡内港，英伦敦道克兰巴
石区，上海“登琨 特勒码头，美国巴尔的摩内港，法
艳设计工作室”，
国马赛仓储建筑群
除创意产业园区和甲级写字楼 外，目前多数创意行业企业租 用乙级、丙级写字楼，办公环 境普遍较差，并且标准写字楼 严谨、刻板的园区氛围无法满 足行业对自由创作氛围的需求
总体而言，市场亟需功能定位 合理、环境和硬件水平较好的 优质园区。因此，本项目的品 质高低将成为决定项目吸引力 和竞争力的关键因素
代表案例解读——广东红砖厂
18个国家，不同领域160余户 平均日租金约元／平方米
代表案例解读——田子坊
上海田子坊
代表案例解读——田子坊
上海田子坊
其他案例欣赏——1933老厂房
上海1933老厂房——时尚中心+自然形态历史 博物馆+影视拍摄基地
其他案例欣赏——海上海新城
海上海新城——创意LOFT+创意商业街+创意生 态居
8号桥办公场地租金为6-10元/㎡，物业管理费20元\㎡\月，停车方式为立体式停车库与租用周 边社区停车场。
代表案例解读——8号桥创意产业集聚区
8号桥位于上海市 中心城区卢湾区建 国中路8-10号，由 20世纪70年代所建 造的上海汽车制动 器厂的老厂房改造 而成 。园区占地 7000多平方米，总 建筑面积12000平方 米，吸引了众多创 意类、艺术类及时 尚类的企业入驻， 包括海内外的知名 建筑设计、服装设 计、影视制作、画 廊、广告、公关、 媒体、顶级餐饮等 公司。
园
维也纳煤气厂
上海春明创意创业 园
美国马萨诸塞州罗维尔
上海滨江创意产业 园
希腊狄俄尼索斯采石场露天 美国加州萨克拉门托河谷绿
博物馆
景园
广州芳村花卉公园
北京阿拉里奥艺术 中心
天津万科水晶城 美国波士顿海岸水泥总厂
荷兰西城公园，德国环状公 旧金山吉拉德里广
园，韩国金鱼渡公园
场，日本
北京
英国卡斯菲尔德区，巴黎麦涅巧克 力工厂
基本概况： 项目名称：建国中路8号桥 项目地址：建国中路8号。 项目面积：占地11亩，建筑面积1万余平方米。 其前身为上汽集团所属“上海汽车制动器公司”,该公司硬管、软管、热处理器、板金等车间设
在此地，共有50—80年代厂房8栋。2003年，在市经委和卢湾区人民政府支持下，由上海华轻投资管 理有限公司，时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发，创立了“8号桥”。每一座办公楼都有天 桥相连；而且改造后的旧工业厂房可以作为一个桥梁，将过去的历史和现代的理念融合起来，将国内和 国外的文化与人才连接起来，这一举措开了上海将工业历史建筑进行保护性开发的先河，并注入了新产 业元素，使工业老建筑所特有的底蕴、想象空间和文化内涵成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创 意产业的新天地。
代表案例解读——同乐坊
同乐坊——形态风貌 改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用 主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带 有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙 和质感的金属装饰。
代表案例解读——8号桥创意产业集聚区
8号桥地处卢湾区，处于城市中心地带，临近淮海中路商圈，交通方 便快捷附近还有城隍庙、豫园、文庙、新天地等景点，人气旺盛。