房地产估价PPT课件
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房地产估价讲义(PPT 48张)
修正方法：差额法和比率法。 采用比率法进行的修正一般公式为： 可比实例成交价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正数额=正常价格 采用差额法进行修正的一般公式为：
1．统一房地产范围
指“有”“无”差别而非“优”“劣”或者“好”“坏”等差 别。
（1）带有债权债务的房地产。 不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债 权+债务 （2）含有非房地产成分的房地产。 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分 的价格 （3）实物范围不同的房地产。 一般是统一到估价对象的房地产范围，相应地对可比实例的 成交价格进行加价或减价处理。
课题一 市场比较法基本原理
市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房 地产的价值。 通常把市场比较法估价测算出的价值称为比准价值。 市场是检验房地产价值合理与否的重要场所。 市场比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法， 其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
课题一 市场比较法基本原理
如果所选取得可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修 正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交 易情况修正。 经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常 的成交价格变成了正常价格。
课题三 可比实例价格的修正与调整
1．造成成交价格偏离正常的因素
（1）有利害关系人之间的交易。
课题二 交易实例搜集与可比实例筛选
二、可比实例的筛选 1．筛选可比实例的数量要求 在于精不在多，一般筛选确定3 至10个可比实例即可满足 要求。 2.选取可比实例的质量要求 1.可比实例应是估价对象的类似房地产； 2.可比实例的成交日期应与估价时点接近； 3.可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 4.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正 常价格。
1．统一房地产范围
指“有”“无”差别而非“优”“劣”或者“好”“坏”等差 别。
（1）带有债权债务的房地产。 不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债 权+债务 （2）含有非房地产成分的房地产。 房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分 的价格 （3）实物范围不同的房地产。 一般是统一到估价对象的房地产范围，相应地对可比实例的 成交价格进行加价或减价处理。
课题一 市场比较法基本原理
市场比较法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房 地产的价值。 通常把市场比较法估价测算出的价值称为比准价值。 市场是检验房地产价值合理与否的重要场所。 市场比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法， 其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
课题一 市场比较法基本原理
如果所选取得可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修 正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交 易情况修正。 经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常 的成交价格变成了正常价格。
课题三 可比实例价格的修正与调整
1．造成成交价格偏离正常的因素
（1）有利害关系人之间的交易。
课题二 交易实例搜集与可比实例筛选
二、可比实例的筛选 1．筛选可比实例的数量要求 在于精不在多，一般筛选确定3 至10个可比实例即可满足 要求。 2.选取可比实例的质量要求 1.可比实例应是估价对象的类似房地产； 2.可比实例的成交日期应与估价时点接近； 3.可比实例的交易类型应与估价目的吻合； 4.可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正 常价格。
房地产估价报告撰写ppt课件
《规程》与《规范》的不同规定
➢ 《规程》中规定：文字式土地估价报告书由土地估价 报告（封面、第一部分摘要、第二部分估价对象界定 、第三部分土地估价结果及其使用、第四部分附件） 和土地估价技术报告（封面、第一部分总述、第二部 分估价对象描述及地价影响因素分析、第三部分土地 估价、第四部分附件）组成。二者从格式上来讲相对 独立、完整，从内容上来讲土地估价报告实际上源于 土地估价技术报告。因此在撰写土地估价报告书时通 常可以先完成土地估价技术报告，再从中选取相关部 分完成土地估价报告。
➢ 在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是 保护估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价 报告使用者，提醒他们在使用估价报告时注意。
估价结果报告
➢ （1）委托方。 ➢ （2）受托方。 ➢ （3）估价对象。概要说明估计对象的物质实体状况和权益状况。 ➢ （4）估价目的。说明本次估价的目的和应用方向。如“为××法院办理案
预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区” 。这三种表达方式用词的强度不同，表达的意思也不同。 ➢ （2）语义要鲜明，不能含混不清、模棱两可 ➢ （3）用词不可带有较强烈的感情色彩 ➢ （4）用词要简练、标准，不堆砌、不生造 ➢ 2．对语句的要求 ➢ （1）句子要完整。句子成分该省的一定要省，但是不该省的省 掉了，句子就会残缺不全，让人摸不着头脑。 ➢ （2）搭配要得当。语义上要符合情理，同时也要符合语法规则 ，语句之间，意思要衔接、连贯，不能脱节。 ➢ （3）逻辑要严密。不能出现自相矛盾、逻辑混乱的情况。主要 体现在：一是前后照应，比如如果前面说了空置率70％，后面 计算估价对象纯收益时就必须考虑进去；二是数据必须有准确来 源；三是判断推理有充足的理由，简单武断地下结论显得缺少相 应支撑。 ➢ （4）句子要简洁。不能出现杂揉、赘余等毛病。
房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
5
房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
房地产估价理论与方法
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
房地产经济学之房地产估价概述经典课件(PPT58页)
⑺估价报告 口头报告
表格式报告
书面报告
叙述式报告
1.确定问题 2.制订评估计划 3.收集并分析有关数据
一般数据
标的财产数据
可比财产数据
最有效和最佳使用 4.使用估价方法
销售比较法
成本法
收入法
5.得出估价结论 6.形成估价报告
3.房地产估价方法
3.1比较法
比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市 场情况下的价格或价值得一种方法。
⑵确定房地产估价的基本事项 ①明确估价目的：买卖、地明确估价对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房 地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围 和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着 很重要的规定作用。 如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。
或价值。 过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。 实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。 ⑸ 公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来
说都是公平合理的价格。
2.2房地产估价的基本程序
是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后 进行次序。 ⑴获取估价业务 被动接受、主动争取、自有自估
• 不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。 • ⑴房地产交易的需要 • ⑵房地产抵押的需要 • ⑶房地产保险和损害赔偿的需要 • ⑷房地产税收的需要 • ⑸ 房地产征用补偿的需要
* 房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥
2.房地产估价基本理论
2.1基本原则
表格式报告
书面报告
叙述式报告
1.确定问题 2.制订评估计划 3.收集并分析有关数据
一般数据
标的财产数据
可比财产数据
最有效和最佳使用 4.使用估价方法
销售比较法
成本法
收入法
5.得出估价结论 6.形成估价报告
3.房地产估价方法
3.1比较法
比较法，是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市 场情况下的价格或价值得一种方法。
⑵确定房地产估价的基本事项 ①明确估价目的：买卖、地明确估价对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房 地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围 和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着 很重要的规定作用。 如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。
或价值。 过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。 实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。 ⑸ 公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来
说都是公平合理的价格。
2.2房地产估价的基本程序
是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后 进行次序。 ⑴获取估价业务 被动接受、主动争取、自有自估
• 不动产上市、融资、销售和购买决策的需要。 • ⑴房地产交易的需要 • ⑵房地产抵押的需要 • ⑶房地产保险和损害赔偿的需要 • ⑷房地产税收的需要 • ⑸ 房地产征用补偿的需要
* 房地产市场信息的缺失影响房地产市场功能的发挥
2.房地产估价基本理论
2.1基本原则
《房地产估价》PPT课件
3）土地价格的特性： • 无成本性 一般产品：人类劳动的产物，具有可见和 不可见的生产成本因素，如人工、材料、机器、 管理等等； 土地：大自然赋予的资源，并无凝结任何 人类劳动，但是是人类重要的物质基础，因此 对土地具有实质的需求，且需求随着人口增长、 经济发展、生活水平的提高而增加，产生供需 关系，并形成价格。
2）房地产价格的特殊性： ·房地产价格深刻地受区位影响 ·房地产价格是权益价格，而不是实体价格 ·房地产价格既可能是交易价格，也可能是
租赁价格（租金收益） ·房地产商品价值量大，价格形成时间较长
（需慎重考虑与决策） ·房地产的质量不易判断 ·价格是个别形式，或较易受个别因素（消
费心理、现场气氛等）的影响
2）房地产估价是科学、艺术和经验的有机结合 • 必须有明确的估价目的； • 必须遵循房地产估价的原则和程序； • 必须依赖充足的房地产市场资料； • 必须选择科学而合适的估价方法； • 必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利
状态；
• 必须有明确的估价时点； • 房地产估价的整个过程都要有估价人员的推
一方面，土地供给有限；另一方面，人 口增长、经济社会发展等，都需要土地。
决定了土地的供需不平衡，当供给一定或 缺乏时，需求增长，其价格必将上升，土地价 值随之上升，存在较明显的增值趋势。
• 权益性 土地并非人工劳动产品，但有价格。这主
要表现为土地的产权性及由此带来的利益。土 地价格不是土地实体的价格，而是土地的权益 价格。不同的土地产权设置，其价格是不同的。 所有权价格、使用权价格、抵押权价格等。
办公房地产 工业房地产 其他房地产
• 按开发程度划分 生地：完成审批手续，未开发
毛地：完成审批手续，但需先动迁安置住户、 拆除旧有建筑物
房地产估价(全套课件) ppt课件
6、利用现状
如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如 何、是否需要拆除等；
7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿 地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载
水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等
（二）单纯的建筑物
建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构 筑物两大类：
◆房屋
是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、 商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种 用房； ◆构筑物
一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑 物，如水塔、烟囱、桥梁等。
房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和高度分为低层建筑、多层建筑、小高层 建筑和高层建筑。如住宅： 1-3层为低层建筑；4-6层 为多层建筑； 11-14 层为小高层建筑； 18 层以上为高 层建筑；总高度超过100m成为超高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等
二、房地产估价的特点
1. 2.
房地产估价是评估房地产的价值而不是价格； 房地产股价是模拟市场定价而不是代替市场定价；
3.
4. 5.
房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。 房地产估价既是科学也是艺术。
三、房地产估价的必要性
1、专业估价存在的基本前提； 2、房地产需要专业估价； 3、房地产估价在估价行业中占主体； 4、国有资产管理需要； 5、正确处理房地产纠纷的需要； 6、房地产税收的需要； 7、各类房地产交易的需要；
房地产估价知识讲义(PPT 40张)
项目七 地价评估与地价分摊
【情境案例】
现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而 且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150 米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为 4000元，设标准深度为120米。 试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
房地产估价
项目七: 地价评估与地价分摊
项目七 地价评估与地价分摊
【知识目标】
了解路线价法
熟悉城镇基准地价评估和基准地价修正法 掌握补地价测算方法和高层建筑地价分摊方法 会运用基准地价修正法进行宗地评估 能分析补地价的情况，会进行补地价测算 能分析需要进行高层建筑地价分摊的情况，会进行地价分摊 测算
课题一 路线价法
（三）路线价法适用的对象和条件
路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列 较整齐。 市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗 土地的估价，而且所需的时间相对较长。 路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客 观公平地评估出许多宗土地价值的方法（一种批量估价方 法），特别适用于房地产税收、市地重划（城镇土地整理）、 房地产征收或其他需要在短时间内对许多宗临街土地进行估 价。
本项目知识与技能内容
课题一 路线价法 课题二 城镇基准地价评估和基准地价修正法 课题三 补地价测算
课题四 高层建筑地价分摊
课题一 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价的概念
路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准 深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地 的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度， 选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用 价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。
《房地产估价》课件
房地产估价对未来的影响
探索房地产估价如何塑造未来的 城市规划和投资决策。
房地产估价的未来挑战和 机遇
分析房地产估价面临的挑战ຫໍສະໝຸດ 并 提出可行的解决方案和潜在的商 机。
结束语
1 总结
回顾本课程涵盖的关键概念和技巧，强调房地产估价的重要性。
2 展望房地产估价的未来发展
探讨房地产估价领域可能面临的机遇和挑战，激发学习者对该领域的兴趣。
1
房地产估价案例解析
通过具体案例分析，展示如何应用估价方法进行实际房地产估价。
2
房地产估价实战技巧
分享一些在房地产估价实践中的技巧和策略，帮助你做出更准确的估价。
3
房地产估价实践中的注意事项
提供一些建议，以避免常见的房地产估价实践中可能遇到的问题。
第四部分：房地产估价的未来
房地产估价的发展趋势
展望房地产估价领域的未来，探 讨技术和市场趋势的影响。
第二部分：房地产估价基础知识
房地产估价法律法规
讨论与房地产估价相关的法律 和法规，如土地法、房产法和 估价师行业规范。
房地产估价的要素
探讨影响房地产估价的关键要 素，如土地价值、建筑物状况 和市场需求。
房地产估价的方法
介绍不同的房地产估价方法， 如比较市场法、收益法和成本 法。
第三部分：房地产估价实战
《房地产估价》PPT课件
# 房地产估价 房地产估价是一个重要的领域，通过评估房地产属性的价值，帮助我们做出 明智的决策。
第一部分：介绍
房地产估价概述
了解房地产估价的定义、目的和应用范围。
房地产估价的流程
介绍从数据收集到估价报告的详细步骤。
房地产估价的重要性
解释为什么对于买家、卖家和金融机构来说，准确的房地产估价至关重要。
房地产经营管理第五章-房地产价格评估PPT课件
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5.4 收益法
房地产经营管理
• 5.4.3 折现率估算
3.投资资本结构法 ：即将购买房地产的抵押贷款的 利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金 构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为： r=rm×m+re×（1-m）。
4.债务保证率法 该方法最早由盖特（1978）提出，其公式为： r=DCR×rm×m式中，DCR为债务偿还保证率，等 于年净收益（NOI）与年债务偿还额（Im）的比值； rm、m的含义同前面的公式。
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5.4 收益法
• 5.4.4 收益法计算常用公式
房地产经营管理
在收益法公式中，我们用V表示所估算的收益价 格；Ai表示第i年的净收益，在各年净收益相等时 以A表示；r表示折现率；n表示估价对象的收益 年限；b为等额递增时的年递增额（递减时将公 式中的b换为“-b”）；g为等比率递增时的递增 比率（递减时将g换为“-g”）。
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5.2 成本法
房地产经营管理
• 5.2.1 成本法基本理论
基本原理
成本法也称累积法或承包商法。其理论基础是：一 宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之 和。即：
MV=LV+IV
式中，MV是市场价格；LV是土地价格；IV是改良物 残余价值。IV可分成重置成本RCN（即建一同等功 能建筑物的成本和）折旧D两部分。上述公式可表示 为：
在对土地或建筑物单独进行估价时，应分别根据 土地剩余使用权年限和建筑物剩余经济年限，来 确定未来可获取收益的年限。
• 5.4.6 残余法
A=VL×rL+Vb×rb 式中，A为土地和地上建筑物共 同产生的净收益；VL为土地价值；Vb为建筑物价 值。因而，我们可以进一步将上式写为：
《房地产估价》PPT课件
本和客观成本。实际成本是某个具体的房地产开发商的
实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开
发商的一般花费。在估价中应采用客观成本，而不是实
际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价值；
类似房地产市场供大于求时，应下调评估价值；求大于
供时，应上调评估价值。
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第2节 成本法的操作步骤
➢成本法的操作步骤
重点掌握内容
重点介绍了成本法的基本原理，重新构建价格 的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的 概念、原因和求取方法。
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第1节 成本法的基本原理
➢概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购 建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估 价对象价值的方法。
成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导 向求取估价对象的价值。
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第3节 房地产价格构成
投资利息
即在评估土地或房地产时要考虑资金的时间价值，包括土 地取得成本、开发成本和有关税费的利息，无论它们的来源是借 贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利 息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考 虑。
（1）土地取得费用及其税费在土地开发动工前要全
运用成本法一般可以分为下列4大步骤进行：
①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等 资料 ；
②测算重新购建价格；
③测算折旧；
④求取积算价格。
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第3节 房地产价格构成
运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚 房地产价格的构成。在实际运用成本法估价时 ，不论当房地产价格的构成如何，首先最关键 的是要调查、了解当地从取得土地一直到建筑 物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程 中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时 间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在 此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价 对象的价格构成并测算各构成项目的金额。
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
《房地产估价》课件
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估房地产价值的方 法。
详细描述
市场比较法基于替代原理，选取一定数量与待估房地产类似 的近期交易实例，对其价格进行修正和调整，以确定待估房 地产的价值。这种方法适用于市场发育较好、成交案例较多 的房地产类型。
收益法
总结词
通过估算房地产未来预期收益并折现至评估时点的方法。
行评估，综合考虑两者的相互影响和共同价值。
02
房地产估价的基本原则
合法原则
合法原则要求在房地产估价过程中，估价结果必须符合国家的法律、法规和相关政 策，确保估价结果的合法性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须遵守国家有关土地使用、建筑规范、环保 等方面的规定，确保估价结果的合规性。
合法原则要求在房地产估价过程中，必须尊重产权人的合法权益，确保估价结果的 公正性。
在房地产交易中的应用
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价格评估
在房地产交易中，买卖双 方需要了解房地产的市场 价值，以便达成公平合理 的交易价格。
产权转移
通过房地产估价，可以确 定产权转移过程中涉及的 税费、佣金等费用，保障 交易双方的利益。
法律诉讼
在涉及房地产的诉讼中， 房地产估价可以为法院提 供价值参考，帮助判断相 关权益的归属。
房地产估价的目的和意义
总结词
房地产估价的目的在于为房地产交易、投资、开发等提供价值参考，同时保障交易双方的合法权益。
详细描述
通过房地产估价，可以为房地产交易提供合理的价格依据，避免交易双方因价格分歧而产生纠纷。同 时，估价结果可以为投资者提供决策依据，帮助其判断投资价值和风险。对于开发项目，估价有助于 确定合理的开发成本和市场定位。
第五章 房地产评估 《资产评估》 PPT课件
▪ 市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一宗房 地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成 交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。
▪ 从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交 易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据， 即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估 对象房地产的评估价值。
算所需要的资料数据进行。
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它
是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加 以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因 素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值 的评估方法。 ▪ 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可 以单独对土地价值进行评估。
分，如后来增加的装修； ▪ （9）房地产局部，如某栋公寓中的某套房；
▪ （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； ▪ （11）作为企业整体的一部分的房地产。 ▪ 2.明确评估对象的实体状况 ▪ 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业
建筑、公共建筑等）； ▪ 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、
▪ 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会平均收益率。
▪ （四）明确评估基准日 ▪ 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常
用公历年、月、日表示。
▪ 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估 基准日的确定可有以下3种情形：
第十章。不同目的的房地产评估PPT课件
内的土地使用权，可以设定抵押权
➢以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵
押权
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10.2 房地产抵押的评估
10.2.1房地产抵押及相关规定
2）房地产准予抵押的情形
《中华人民共和国担保法》规定:
➢抵押人所有的房屋和其他地上定着物.
➢抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房
屋和其他地上定着物.
➢抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、
➢在运用收益法估价时，不应高估收入或者低 估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应 偏低。
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36
10.2 房地产抵押的评估
10.2.3抵押评估的价值类型及方法 2）房地产抵押评估方法的选择
➢在运用成本法估价时，不应高估土地取得成
本、开发成本、有关税费和利润，不应低估贬
值。在运用收益法估价时，不应高估收入或者
3）房地产不得转让的情形
➢共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 ➢权属有争议的。 ➢未依法登记领取权属证书的。 ➢法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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10.1 房地产转让的评估
10.1.1 房地产转让及相关规定 4）房地产转让的程序
房地产转让一般需经过洽谈、审核、估价与定 价、签订转让合同（或发生、确定转让的法律 事实）、缴纳税费、产权过户登记等程序。
（1）市场价值 （2）市场价值以外价值
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30
10.2 房地产抵押的评估
10.2.3抵押评估的价值类型及方法 1）房地产抵押评估的价值类型
可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值 以外的价值类型作为抵（质）押物评估结论的 价值类型。 《资产评估价值类型指导意见》
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31
10.2 房地产抵押的评估
第一章-房地产估价概述ppt课件(全)
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
二 、房地产的类型 1.按开发程度来划分 2.按用途划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分
§3-1 房地产估价的概念
第一节 房地产的概念
三、房地产的特性
●不可移动性 ●寿命长久性 ●难以变现性 ●相互影响性 ●保值增值性
●独一无二性 ●数量有限性 ●用途多样性 ●易受限制性
5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是 无关紧要的；
6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润
最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。
二、现实中对房地产估价的需要
（一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转让和租赁的需要 （四） 房地产征收、征用的需要 （五） 房地产抵押的需要 （六） 房地产税收的需要 （七） 企业合资、合作、合并、上市、破产清算…… （八） 保险的需要 （九） 处理房地产纠纷和司法鉴定的需要
第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵 押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地 上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋 所得，抵押权人无权优先受偿”。
《中华人民共和国城市房地产管理法》 的有关条款
第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于 按国家规定所确定的最低价”。
第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地 用途的，……相应调整土地使用权出让金”。
第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根 据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回， 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实 际情况给予相应的补偿”。
房地产估价ppt课件完整版
1. 房地产基本状况描述
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
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素
社
人
心
国
会
口
理
际
因
因
因
因
素
素
素
素
4.5.2 区域因素
区域因素是指房地产所在市场和地区的特性对房地产 价格水平的影响因素。
区域因素
商
交
基
区
服
域
繁
通
本
环
华
条
设
境
程
条
度
件
施
件
4.5.3 微观因素
微观因素(个别因素),是指具体影响某宗房地产价格的 影响因素。
微观因素
物
微
观
理
环
因
境
条
素
件
4.5.4 对影响因素的认识
所有权价格 使用权价格 他项权价格
4.4.3 价格管理
• 基准地价 • 标定地价 • 建筑物重置价格
4.4.4 政府行为
出让价格 征用价格 征收价格 课税价格 拆迁价格
基准地价
商业用地公告基准地价图
建筑物重置价格
拆迁价格
4.4.5 出让方式
• 协议价格 • 招标价格 • 拍卖价格 • 挂牌价格
(1)绝对地租是土地价格存在的根源
城市绝对地租是由城市周边农用地的地租水平所决定的
(2)级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素
级差地租Ⅰ:不同区位 级差地租Ⅱ:不同投入
(3)竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式
4.2 价格学说
4.2.1 劳动价值论 4.2.2 效用价值论 4.2.3 供需价格论 4.2.4 资源价值论
4.2.5 价格学说与房地产估价方法的关系
成本法——劳动价值论; 收益法——效用价值论; 比较法——供需价格论;
探索:如何从资源价值的角度来评估耕地价值？
4.3 房地产价格形成与特点
4.3.1 房地产价格形成
房地产价格,由于其土地的特殊性,土地供给的 有限性,其价格更多的受需求方的影响。
房地产价格的产生,是由房地产的效用、相对 稀缺性和人们对房地产的有效需求所形成的。
且是基于人们对价值的认识的等价交 换。
编辑本段释义
商业有广义与狭义之分。广义的 商业是 指所有 以营利 为目的 的事业 ；而狭 义的商 业是指 专门从 事商品 交换活 动的营 利性事 业。商 业保险 商业保险又称金融保险，是 相对于 社会保 险而言 的。商 业保
险组织根据保险合同约定，向投保人 收取保 险费， 建立保 险基金 ，对于 合同约 定的发 生造成 的财产 损失承 担赔偿 责任； 或当被 保险人 死亡、 伤残、 疾病或 者 众业
房地产估价
价格理论
4.1 地租理论
4.1.1 地租的概念
地租(rent),意为报酬,是指由土地而产生的报酬。 广义地租 狭义地租
4.1.2 地租形态
1.绝对地租 2.级差地租 3.城市地租
4.1.3 竞租原理
.1.4 地租与地价
土地价格＝地租/资本化率
4.1.5 地租理论对房地产估价的指导作用
4.3.2 房地产价格特点
1)无成本性 2)无折旧性 3)增值性 4)权益性 5)区位性
4.4 房地产价格类型
价格类型
物 质 存 在 形 态
房 地 产 权 属
价 格 管 理
政 府 行 为
出 让 方 式
估
价
价
格
方
单
法
位
4.4.1 物质存在形态
• 土地价格 • 建筑物价格 • 房地价格
4.4.2 房地产权属
4.4.6 估价方法
4.4.7 价格单位
总价格 单位价格 楼面地价
收益价格 比准价格 积算价格
拍卖价格
楼面地价
4.5 房地产价格影响因素
4.5.1 宏观因素
宏观因素(一般因素),是指对房地产价格及其走势有普 遍性、一般性和共同性的影响因素。
宏观因素
行
经
政
济
因
因
素
达到合同 约定的 年龄、 期限时 承担给 付保险 金责任 的一种 合同行 为。 其具 有如下 特征： 1、商业 保险的 经营主 体是商 业保险 公司。 2、商业 保险所 反映的 保险关 系是通 过保险 合同体 现的。
3、商业保险的对象可以是人和物（包 括有形 的和无 形的） ，具体 标的有 人的生 命和身 体、财 产以及 与财产 有关的 利益、 责任、 信用等 。
商业，是一种有组织的提供顾客所需 的品与 服务行 为。大 多数的 商业行 为是通 过以成 本以上 的价格 卖出商 品或服 务来赢 利，如 微软、 索尼、IBM、 联想、 通用都 是盈利 性的商 业组织 典型的 代表。 然而
某些商业行为只是为了提供运营商业 所需的 基本资 金，一 般称这 种商业 行为为 非赢利 性的， 如各种 基金会 ，以及 红十字 会等。 一般认 为，商 业源于 原始社 会以物 易物的 交换行 为，它 的本质 是交换 ，而
①各种因素影响价格的变动方向不尽相同 ②各种因素影响价格变动的程度不尽相同 ③各种因素影响价格变动的时间不尽相同 ④各种因素影响价格的关系不尽相同 ⑤有的可以用数学模型度量,有的难以用数学公式表达
结论
在房地产价格影响因素分析时,一定要根据实际情况, 具体分析,而不能机械教条,生搬硬套。
思考题
1.简述地租理论对房地产估价的指导作用？ 2.简述房地产价格的特点及其类型？ 3.房地产价格影响的因素？ 4.如何运用价格理论指导房地产估价？
商业 shāngyè [commerce;trade;business] 以货币为媒介进行交换从而实现 商品的 流通的 经济活 动。商 业有广 义与狭 义之分 。广义 的商业 是指所 有以营 利为目 的的事 业；而 狭义的 商业是 指专门 从事
商品交换活动的营利性事业。首先影 响制造 业然后 影响商 业的原 材料短 缺。《 二十年 目睹之 怪现状 》第五 五回： “见了 继之 ，谈起到广东的事，原来也是 经营商 业的事 情。” 黄金货币
4、商业保险的经营要以盈利为目 的，而 且要获 取最大 限度
的利润， 以保障 被保险 人享受 最大程 度的经 济保障 。 社会保 险 社会 保险是 指国家 通过立 法强制 实行的 ，由劳 动者、 企业（ 雇主） 或社区 、以及 国家三 方共同 筹资， 建立保 险基金 ，对劳 动者因 年老、
工伤、疾病、生育、残废、失业、死 亡等原 因丧失 劳动能 力或暂 时失去 工作时 ，给予 劳动者 本人或 供养直 系亲属 物质帮 助的一 种社会 保障制 度。
它具有保障劳动者基本生活、维 护社会 安定和 促进
经济发展的作用。 其具有如下特征：
1、保障性：指保障劳动者的基 本生活 。