房地产估价PPT课件

素
社
人
心
国
会
口
理
际
因
因
因
因
素
素
素
素
4.5.2 区域因素
区域因素是指房地产所在市场和地区的特性对房地产 价格水平的影响因素。
区域因素
商
交
基
区
服
域
繁
通
本
环
华
条
设
境
程
条
度
件
施
件
4.5.3 微观因素
微观因素(个别因素),是指具体影响某宗房地产价格的 影响因素。
微观因素
物
微
观
理
环
因
境
条
素
件
4.5.4 对影响因素的认识
所有权价格 使用权价格 他项权价格
4.4.3 价格管理
• 基准地价 • 标定地价 • 建筑物重置价格
4.4.4 政府行为
出让价格 征用价格 征收价格 课税价格 拆迁价格
基准地价
商业用地公告基准地价图
建筑物重置价格
拆迁价格
4.4.5 出让方式
• 协议价格 • 招标价格 • 拍卖价格 • 挂牌价格
(1)绝对地租是土地价格存在的根源
城市绝对地租是由城市周边农用地的地租水平所决定的
(2)级差地租是决定城市土地价格高低差异的主要因素
级差地租Ⅰ:不同区位 级差地租Ⅱ:不同投入
(3)竞租原理反映城市一般的土地利用结构模式
4.2 价格学说
4.2.1 劳动价值论 4.2.2 效用价值论 4.2.3 供需价格论 4.2.4 资源价值论
4.2.5 价格学说与房地产估价方法的关系
成本法——劳动价值论; 收益法——效用价值论; 比较法——供需价格论;
探索:如何从资源价值的角度来评估耕地价值？
4.3 房地产价格形成与特点
4.3.1 房地产价格形成
房地产价格,由于其土地的特殊性,土地供给的 有限性,其价格更多的受需求方的影响。
房地产价格的产生,是由房地产的效用、相对 稀缺性和人们对房地产的有效需求所形成的。
且是基于人们对价值的认识的等价交 换。
编辑本段释义
商业有广义与狭义之分。广义的 商业是 指所有 以营利 为目的 的事业 ；而狭 义的商 业是指 专门从 事商品 交换活 动的营 利性事 业。商 业保险 商业保险又称金融保险，是 相对于 社会保 险而言 的。商 业保
险组织根据保险合同约定，向投保人 收取保 险费， 建立保 险基金 ，对于 合同约 定的发 生造成 的财产 损失承 担赔偿 责任； 或当被 保险人 死亡、 伤残、 疾病或 者 众业
房地产估价
价格理论
4.1 地租理论
4.1.1 地租的概念
地租(rent),意为报酬,是指由土地而产生的报酬。 广义地租 狭义地租
4.1.2 地租形态
1.绝对地租 2.级差地租 3.城市地租
4.1.3 竞租原理
.1.4 地租与地价
土地价格＝地租/资本化率
4.1.5 地租理论对房地产估价的指导作用
4.3.2 房地产价格特点
1)无成本性 2)无折旧性 3)增值性 4)权益性 5)区位性
4.4 房地产价格类型
价格类型
物 质 存 在 形 态
房 地 产 权 属
价 格 管 理
政 府 行 为
出 让 方 式
估
价
价
格
方
单
法
位
4.4.1 物质存在形态
• 土地价格 • 建筑物价格 • 房地价格
4.4.2 房地产权属
4.4.6 估价方法
4.4.7 价格单位
总价格 单位价格 楼面地价
收益价格 比准价格 积算价格
拍卖价格
楼面地价
4.5 房地产价格影响因素
4.5.1 宏观因素
宏观因素(一般因素),是指对房地产价格及其走势有普 遍性、一般性和共同性的影响因素。
宏观因素
行
经
政
济
因
因
素
达到合同 约定的 年龄、 期限时 承担给 付保险 金责任 的一种 合同行 为。 其具 有如下 特征： 1、商业 保险的 经营主 体是商 业保险 公司。 2、商业 保险所 反映的 保险关 系是通 过保险 合同体 现的。
3、商业保险的对象可以是人和物（包 括有形 的和无 形的） ，具体 标的有 人的生 命和身 体、财 产以及 与财产 有关的 利益、 责任、 信用等 。
商业，是一种有组织的提供顾客所需 的品与 服务行 为。大 多数的 商业行 为是通 过以成 本以上 的价格 卖出商 品或服 务来赢 利，如 微软、 索尼、IBM、 联想、 通用都 是盈利 性的商 业组织 典型的 代表。 然而
某些商业行为只是为了提供运营商业 所需的 基本资 金，一 般称这 种商业 行为为 非赢利 性的， 如各种 基金会 ，以及 红十字 会等。 一般认 为，商 业源于 原始社 会以物 易物的 交换行 为，它 的本质 是交换 ，而
①各种因素影响价格的变动方向不尽相同 ②各种因素影响价格变动的程度不尽相同 ③各种因素影响价格变动的时间不尽相同 ④各种因素影响价格的关系不尽相同 ⑤有的可以用数学模型度量,有的难以用数学公式表达
结论
在房地产价格影响因素分析时,一定要根据实际情况, 具体分析,而不能机械教条,生搬硬套。
思考题
1.简述地租理论对房地产估价的指导作用？ 2.简述房地产价格的特点及其类型？ 3.房地产价格影响的因素？ 4.如何运用价格理论指导房地产估价？
商业 shāngyè [commerce;trade;business] 以货币为媒介进行交换从而实现 商品的 流通的 经济活 动。商 业有广 义与狭 义之分 。广义 的商业 是指所 有以营 利为目 的的事 业；而 狭义的 商业是 指专门 从事
商品交换活动的营利性事业。首先影 响制造 业然后 影响商 业的原 材料短 缺。《 二十年 目睹之 怪现状 》第五 五回： “见了 继之 ，谈起到广东的事，原来也是 经营商 业的事 情。” 黄金货币
4、商业保险的经营要以盈利为目 的，而 且要获 取最大 限度
的利润， 以保障 被保险 人享受 最大程 度的经 济保障 。 社会保 险 社会 保险是 指国家 通过立 法强制 实行的 ，由劳 动者、 企业（ 雇主） 或社区 、以及 国家三 方共同 筹资， 建立保 险基金 ，对劳 动者因 年老、
工伤、疾病、生育、残废、失业、死 亡等原 因丧失 劳动能 力或暂 时失去 工作时 ，给予 劳动者 本人或 供养直 系亲属 物质帮 助的一 种社会 保障制 度。
它具有保障劳动者基本生活、维 护社会 安定和 促进
经济发展的作用。 其具有如下特征：
1、保障性：指保障劳动者的基 本生活 。