深圳龙华新区房地产发展报告

深圳龙华新区房地产发展报告一、龙华新区概况1.1区位简介2011年12月30日，深圳龙华新区正式成立，新设的龙华新区包括观澜、大浪、龙华、民治四个街道。

龙华新区地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞，总面积175.58平方公里。

2012年末常住人口140.86万人，其中非户籍人口占90%以上。

龙华新区区位优势明显，通过福龙路快速连接福田，与福田中心区20分钟车程，距离宝安国际机场约30分钟的车程，龙华新区内的深圳北站是华南地区当前建设占地最大、建筑面积最多、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，乘坐广深港铁路客运专线可20分钟抵达香港九龙、35分钟抵达广州、4小时抵达武汉。

快速路网方面，龙大高速、机荷高速、梅观高速、福龙路、布龙路等构建了龙华新区立体公路网络。

地铁4、5、6号线穿过龙华新区，与香港、东莞、广州等珠三角主要城市中心形成便捷的“半小时生活圈”。

龙华新区良好的区位优势，使得工作在中心区的白领刚需们，纷纷选择在龙华新区置业，龙华楼市也从近年来所成立的各大新区中脱颖而出，优先得到了快速的发展。

1.2 龙华新区规划简介1.2.1龙华新区发展定位根据《深圳市龙华新区综合发展规划（2012-2020年）》，龙华新区未来发展的定位是：深圳市加快转型升级的典范区，特区一体化的示范区和现代化国际化中轴新城。

1.2.2 龙华新区发展目标到2020年，形成具有国际竞争力的现代产业体系，全面实现特区一体化，民生幸福水平显著提升，生态环境更加优美，建成“产业强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”。

到2015年，全区生产总值比2011年增加1000亿元左右，占全市比重达到15％左右，跃居全市前列；到2020年，本区生产总值占全市比重达到18％左右，形成具有国际竞争力的现代产业体系。

按照规划，2015年，龙华新区常住人口控制在160万，实际管理人口控制在260万人。

在此基础上，到2020年常住人口控制在190万，而实际管理人口控制在300万人。

1.2.3空间发展策略根据龙华新区综合发展规划，龙华新区构建“一中轴、两核心、七功能区”的城市空间结构。

一中轴：中央服务轴，强化综合服务功能，支撑城市中轴的延伸与拓展；两核心：南部商务核和北部科技核，形成新的发展“引擎”；七功能区；按照特色分工，分区发展的原则，将龙华新区分为七个功能片区，每个功能片区制订针对性的功能及产业发展指引，包括观澜东生态文化片区、羊台山生态休闲片区、九龙山生态休闲片区、龙华商贸区、大浪时尚产业区、观澜－龙华高新区、观澜北汽车产业区。

1.2.4轨道交通规划轨道交通规划目标，建立轨道交通为骨架、常规交通为网络的一体化公共交通系统，构建国际化、现代化的综合交通体系，支撑龙华新区转型升级、城市空间结构调整和经济快速发展。

积极推进4号线北延。

研究6号线南延至福田区，加强龙华、光明与中心城区的联系。

增加前海快线，加强前海对龙华、平湖的辐射。

局部优化13号线，将13号线向南偏移至横坑水库周边科技核心区，并与16号线观澜支线设换乘枢纽，支撑和引导科技核心区的开发建设。

增加16号线至观澜的支线，强化轨道对中轴支撑。

1.2.5 龙华新区配套规划教育方面，到2020年，预计新增公办学位3万个，新增高中学位6000个。

为此要规划预留60公顷用地用于高中建设，预留100公顷用于中小学建设。

医疗卫生方面将重点推进市第二儿童医院、民治人民医院、新区中医院、妇幼保健院等新建医院项目和市人民医院龙华分院、龙华人民医院、观澜人民医院等改扩建项目建设。

到2020年，龙华新区病床总数达到6000张，三级甲等综合医院达到3家，形成“十分钟就医圈”，有效缓解辖区居民看病就医难问题。

1.3深圳北站商务区规划简介深圳北站商务区作为龙华新区的重要组成部分和核心发展区域，他的规划和建设，对龙华新区的发展起着十分关键的作用。

1.3.1区域概况深圳北站商务区规划范围西起福龙大道、北到人民路、东到梅龙路、南至玉龙路和民丰路。

规划区内总用地面积6.10平方公里，已建用地2.81平方公里，未建用地3.29平方公里。

总建设用地面积488公顷。

规划区总建设规模约997万平方米，其中商业服务业设施建设规模约555万平方米。

规划就业岗位规模约25万，规划居住人口规模约10万人。

根据龙华新区初步规划，深圳北站商务区预计5年内初具规模。

目前此规划正在进一步完善中。

1.3.2 功能定位深圳北站商务区建设成为宜业宜居的多功能城市中心。

深圳北站商务片区定位为市级综合商务中心，北站东侧形成超高层建筑集聚的城市中心，梯度变化的天际线。

东西轴向延伸的公共空间强化城市门户空间意象。

规划北站东侧地标建筑高度大于400米。

1、经济繁荣宜业区依托国家级铁路、珠三角城市轨道枢纽，建设“陆港”，重点发展以总部经济、产业金融、信息服务、电子商务、综合商业等为主的现代服务业，打造现代商贸和国际商务交汇集聚的宜业区。

2、环境优美宜居区依托红木山水库生态片区的自然资源，突出城在山中、城在林中、城在绿中的特色，结合中央绿谷网络、绿地廊道、街头公园和多元开敞空间的建设，形成片区生态休闲空间，打造环境优美的生态宜居区。

3、深圳北部新中心随着福田-罗湖中心饱和外溢，城市多中心布局结构趋势逐渐强化，参照国际区域中心城市多中心发展的经验，北站商务区位于城市中心区外溢辐射的最佳距离范围，依托稀缺的区位优势、成熟的基础设施，打造深圳外溢发展基地，形成深圳北部新的中心区。

1.3.3 空间布局根据规划，深圳北站商务区的空间布局为“两轴四片区”，两轴是绿化景观轴和商业服务轴，四片区是深圳北站商务核心片区、红山商业文化片区、龙悦居生活片区和红木山水库生态片区四大片区，其中，四片区规划总面积610公顷。

其中，北站中心商务区将以地铁龙华线为轴，联系沿线片区主要商务办公和商务服务中心。

龙华新区预计，建成后的北站商业区能解决约25万人的就业问题。

1、商业服务轴以地铁龙华线为轴，沿线联系片区主要商务办公和商业服务中心。

2、绿化景观轴形成南北向城市绿谷，该绿谷将成为城市开敞空间主要载体，联系城市公共服务设施，形成城市绿化、公共服务轴线。

3、深圳北站商务核心片区以现代服务业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区，包括商务办公、酒店、大型商业等设施。

4、红山商业文化片区包括美术馆、图书馆（调剂书库）、交响乐厅、城市综合体、商务办公等设施。

5、龙悦居生活片区龙悦居保障房项目。

6、红木山水库生态片区城市郊野休闲旅游服务设施。

1.4主要配套1.4.1 深圳北站——构建龙华新区乃至深圳的高铁、地铁交通枢纽深圳北站是深圳唯一的特等站，位于龙华新区民治街道，占地240万平方米。

深圳北站是深圳铁路“两主三辅”客运格局最为核心的车站，也是我国当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的特大型综合交通枢纽，成为我国铁路新型房站的标志性工程。

深圳北站是广深港高速铁路（京港客运专线南段）深茂高速铁路，及厦深客运专线（杭福深客运专线南段）的交汇点及客运枢纽站，同时是深圳地铁龙华线（原4号线）、环中线（原5号线）、6号线和深莞城际线的经停车站，于2007年动工，已于2011年6月22日试运营。

1.4.2 市级“三馆”落户龙华未来５年，龙华新区将加大文化体育场所的建设，转型升级一批原有的公共文化场所，即将动工的有龙华新区图书馆、群艺馆、影剧院、少年宫、体育中心等一批区级文化场馆。

清湖文化公园、民治新城市公园也即将开园，为辖区群众提供休闲娱乐健身的好去处。

除此之外，一批市级新建文化场，包括市群众艺术新馆、市美术新馆、市图书馆调配书库等都将在龙华新区落地生根。

1.4.3 清湖文化创意园将崛起集“文化＋科技”为一体的清湖文化创意园位于龙华新区，总征地面积１４６万平方米，已引进国内知名服装企业２２家，未来几年，清湖文化创意园将成为龙华新区闪亮的“文化名片”，成为辐射珠三角、面向国内外的现代服装时尚中心。

二、龙华新区经济概况龙华新区作为深圳重要的电子信息产业和优势传统产业集聚基地，产业基础扎实，工业化程度较高。

形成了以工业为主导、电子信息业为支柱、外向型经济特征显著的发展格局。

辖区共有各类工业企业8200多家，其中规模以上工业企业768家，拥有富士康、富士施乐等一大批品牌企业，英飞拓、稳健等7家上市公司，国家级高新技术企业210家。

高端汽车、装备制造等先进制造业发展态势良好，长安标致雪铁龙汽车有限公司落户新区。

战略性新兴产业发展势头强劲，华润三九药业和致君制药等现代医药、永丰源瓷文化创意产业园、观澜版画基地等项目顺利推进。

商贸流通业发展态势良好，优势传统产业稳步发展。

2013年，龙华新区生产总值1309.10亿元，同比增长4.0%，规模以上工业增加值绝对值728.67亿元，同比下降1.0%，固定资产投资328.82亿元，同比增长14.8%，房地产开发项目绝对值113.41亿元，同比上涨24.1%，社会消费品零售总额202.86亿元，同比增长10.6%。

三、龙华新区房地产发展概况3.1历史回顾3.1.1 龙华新区的快速发展始于2005年，早于特区外其他区域龙华新区是房地产市场启蒙和发展较早的区域之一，早在2004年之前，就有风和日丽、美丽365 、大信花园、优品建筑、丰润花园、锦绣江南、劲力城市明珠、书香门第、苹果园等知名楼盘入市，这些项目多为中大型楼盘，为知名发展商所开发，建筑体量较大，多采用分期开发方式，第一批产品入市价格多在3000元左右，销售对象多为在福田区工作的白领、在龙华新区工作和生活的白领。

龙华新区毗邻福田区，得天独厚的地缘优势，促使龙华的房地产发展，优先特区外其他区域提前进入加速发展期，从2005年开始，有圣莫丽斯、莱蒙水榭春天、金地梅陇镇、星河丹堤、万科金域华府等品牌项目入市，这些项目首批产品入市均价约在7000-10000元，在市区上班的人士是这些项目的主力购买人群。

2011年新区成立前后，龙华的房地产发展进入鼎盛时期，地产项目遍地开花，代表性的楼盘有：特发和平里、公馆1866、中航天逸、卓越皇后道、幸福城、汇龙湾、福东龙华府等，价格也较之前的楼盘有大幅提升，目前龙华新区新房售价在20000-26000元左右。

3.1.2 龙华新区楼面地价加速上涨根据对2007-2013年龙华新区成交的代表性地块来看，剔除项目内所含的保障房以及限价房的影响，龙华新区成交地块的楼面地价一直呈上升态势，这种上涨态势在2011年新区成立之后表现的尤为明显。

2007年，楼面地价约为6000元/平方米，2008年成交的宗地为限价商品房项目，楼面地价回落，为4500元/平方米，2011年新区成立，楼面地价飙升到9600元/平方米，2012年，纯商品房项目的楼面地价约为11000元/平方米，2013年，楼面地价又有长足的上涨，为14563元/平方米。