城中村改造模式研究

城中村改造模式研究近年来，随着我国城市化进程的加快，现代化的城区迅速发展且规模不断扩大，“城中村”成为我国大部分城市的一种常态化现象，“城中村”的存在不符合新时代城市的发展要求，阻碍了城市的现代化建设，引发了一连串的复杂问题，对城市的现代化发展、建设以及城市的可持续发展带来的许多不良影响，引起了社会各界的广泛关注。

建设部课题组在2007年发布了《城中村规划建设问题研究》，对我国城中村目前存在的问题进行了总结。

2017年自然资源部发布的《全国国土规划纲要（2016—2030年）》中也提到要坚持统筹规划、明晰产权、利益共享、规范运作，以棚户区和城中村改造、城区老工业区搬迁改造为重点，积极稳妥推进低效建设用地再开发。

显然，城中村的改造势在必行，已经成为国家和政府重点关注的事件。

根据近几年国内各大城市城中村改造所取得成效来看，城中村的改造极大地改善了城市的整体面貌，提升了城市的人居环境，促进了当地居民生活质量的提高，拓展了城市建城区的发展空间，推动了城市建设用地整体空间结构优化。

但许多新问题和新矛盾也随之产生，在实际的城中村改造过程中，各大城市及地方都面临着诸如城中村改造资金缺乏、改造过程中引发权益纠纷、破坏了原有历史民居等多方面的困境，湘潭市的城中村改造也不例外。

由此可见，我国城中村的改造并不是尽善尽美，还有许多问题与矛盾有待解决。

中共十九大报告中所提出的“五位一体”总体布局，实现富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国的建设，也对城中村改造工作提出了新的要求。

城中村改造是关系人民福祉，留住乡愁，促进城市现代化发展不可或缺的一部分。

改造城中村也是发扬地方历史文化精粹与独特人文精神，展现工匠精神的重要途径，湘潭市窑湾街道的城中村改造就是一个特色案例。

因此，只有在借鉴各地成功经验的基础上，研究合理可行的解决城中村改造中问题的方法，才可以实现城中村改造的良性循环、保证城市的持续健康发展、满足现代化城市发展需求的目标。

随着90年代以来我国城市化的加快，城中村的改造越来越成为一个热点性问题，社会各界都将目光聚焦于城中村改造。

由于城中村带有地方性特色，且涉及我国的政治、经济、社会及环境等各方面的因素，呈现出多种多样的形式，所以对于城中村不能一概而论。

目前，我国学者从城中村的概念界定、改造模式、发展问题及对策、法律制度、政府职能、融资模式以及利益协调等方面对城中村的改造进行了深入探究，研究内容比较广泛。

城中村是我国城市化进程中衍生出的特有产物。

近年来，随着中国国际地位和综合实力的提高，许多国外学者开始研究中国的城中村，并取得一定的研究成果。

发现了一些国外学者从不同角度对中国城中村的相关研究，这对我国城中村问题研究具有参考借鉴意义。

国外研究现状。

从城市住宅价值角度研究城中村，Yan Song、YvesZenou（2012）提出城中村的产生与发展是中国近期快速城市化、农村迁移以及中国土地政策的结果，并通过回归模型分析与实验得出土地价格与最近的城中村距离之间存在正相关关系，即邻近城中村会对附近住宅公寓的价格产生负面影响。

此外，对支持和反对城中村改造的理由进行了总结，支持理由主要为方便的购物机会、便宜的商品和服务、可进行高水平的社会交往；反对理由主要为杂乱的环境、高犯罪率、噪音干扰和流动人口的存在。

并提出政府应注重城中村的外部性，采取实际可行的方法重新开发村庄和改善城中村居民的生活，对于城中村的居民及整个城市的人们都适用。

从交易成本视角研究城中村再开发的制度障碍，Yani Lai, Bosin Tang（2016）从土地利用规划及其交易成本影响、二次开发中增加国家主导的土地征用制度和国家垄断的转让制度下的谈判成本、关于土地产权的替代体制安排的必要性等层面分析了体制安排和高交易成本对大多数城市重建项目的损害，认为国家主导的土地征用制度、自上而下的土地利用规划制度和国家垄断的土地流转制度在城中村再开发过程中难以实施。

提出必须解决机构障碍，以实现高效、公平的土地再开发；通过减少所涉交易费用加快土地再开发进程；将土地所有者和潜在市场行为者的利益纳入土地再开发进程。

立足于城市未来发展角度研究城中村，Christoph Lueder（2018）认为城市村庄是被定义为“被快速城市化吞没的社区”，被视为退步现象，在农业或手工业方面的经济基础将被工业和服务部门取代，注定会逐渐消失或突然被放弃。

指出其结构和工作方式将与非正规住区和提供新就业机会的非正规经济联系在一起。

通过对安曼、瓦尔帕莱索和曼谷的三个城市的考察，探讨了它们对环境和地形的反应及产生的各种战略和复原力模式，不断从建筑和居住的行为和经验中获得反馈，得出继承性空间类型在城市化进程中的关键作用。

从印度的城中村发展与土地经济角度探讨城中村，Cowan Thomas（2018）认为古尔冈的城市化进程从根本上说是由土地征用和农业转型的不平衡过程所支撑的。

通过探讨古尔冈的“城市村庄”，反思了农业阶层与新兴城市房地产市场的不均衡整合；从对古尔冈不同阶层土地所有者在土地征用和土地社会变迁方面的考察，得出精英租房者能够利用大量土地、社会关系及政治权力从卖地中获得巨大收益，但乡村租房者却处于停滞状态，与城市村庄的附属空间挂钩的结论。

指出古尔冈是一个全球城市资本和城市发展模式私有化的典型城市，其“城市村庄”的形成隐藏在资本的不平衡和差异表达之中，形成了私营部门主导的城市化。

从建筑空间角度研究中国城中村的转型，HU Jing, SHEN Ying （2019）分析了城中村改造过程中建筑空间和使用者的研究现状，提出了城市村改造的四个研究内容，即促进各类人平等生活的空间权利，重视城市地区的更新和复兴，重视空间建设的技术方法，确保空间建设方法的灵活性和多样性。

并总结了在建筑空间建设领域对城中村改造进行研究的必要性。

国外学者在技术创新上，基于多角度、多层面探讨城中村与住宅价值、土地制度、土地经济及建筑空间等的关系，并对城中村的未来发展提出了许多合理可行的建议。

总的来讲，国外的城中村研究还处于初级阶段，但其研究涉及的内容比较广泛，切入角度新颖，这在一定程度上为我国城中村改造的理念创新、内容创新、模式创新提供了科学指导。

国内研究现状。

首先，对于城中村定义的界定，各学者给出了不同的观点。

于卓扬、李敏（2016）从社会融合视角下探讨城中村，认为随着城市的不断扩大，一些尚未改造的农村被包裹于城市中，形成了城中村。

肖立文（2017）从城市蔓延角度将城中村定义为拥有城乡二元结构的基本特征，且位于城市发展的边缘区域，其实质是一种农村社区。

邓瑶、靳茹杰（2018）从城中村与城市化的关系中定义城中村，认为其是指在城市化进程中，大量的农村土地被用于城市建设用地，原来的失地农民在城市与农村的边缘生存，由此产生演变来的村民、市民、外来务工人员集中居住区。

曾勇、赖婷婷（2019）从城市规划角度界定城中村，认为其是在快速城市化进程中，由于社会经济的发展，城市规模持续扩大，近郊区农村土地不断被征用，从而形成部分农村被城市建成区包围的有别于传统农村与现代城市的特殊区域。

其次，立足于城中村改造模式的研究。

郭亚茹（2016）比较了广州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、郑州模式五种典型的城中村改造模式，并分析了不同改造主体主导模式的优缺点，提出城中村改造新模式，即政府主导+村民提议+开发商融资。

徐厅、和艳（2017）总结了大规模激进式城中村改造模式中存在的诸如改造进程缓慢、高强度开发、商品房库存量扩大、公共服务缺口扩大、用地功能配比失衡等问题，提出新型城市发展与转型背景下小规模渐进式的改造模式将成为城中村改造的重点模式。

褚烨（2018）从改造模式、方式、方法和改造重心转变等四方面进行积极探索，提出实现产、城、人共赢的城中村改造“共赢模式”。

李先凤、何颖岑、李艳兵（2019）结合当地特点，分析比较了各种城中村改造和开发模式，因地制宜地提出了局部拆迁与综合整治相结合的改造模式和“政府引导+村民（土地）入股+开发商融资”共同组建开发公司的模式。

最后，关于城中村改造问题与对策的探讨。

徐文琪（2016）总结了拆迁过程前后、村民阻力、管理体制、开发商违规等层面的问题。

谢明益（2017）提出，城中村改造存在土地征用、拆迁补偿安置、资金及社会保障、规划几个方面的问题。

潘洪武（2018）指出城中改造存在诸如补偿政策不统一、开发商主导的“捆绑地块”开发模式忧患、开发成本持续走高、政府主导开发资金受限、启动资金筹集较难等问题。

耿杰（2019）[19]从城中村改造案例中得出利益冲突多发、工程进度缓慢、资金压力加大、后续保障缺位问题。

学者们致力于分析改造中的各种普遍问题，在各参与主体间寻找利益平衡点与协调机制，总结提出合理科学可行的对策，解决城中村改造中的典型问题。

徐文琪（2016从制衡政府强势地位并调整补偿标准、保障村民利益、加强对开发商的监督等方面协调各参与主体的关系，更好的推进城中村的改造。

谢明益（2017）认为实行城乡一体化管理、探索利益保障模式、加快体制机制转型、完善政策配套体系是解决城中村改造问题的有效措施。

王永峰（2018）总结了通过推进土地制度改革，促进城镇化的健康发展；通过深化户籍制度改革，解绑与户籍关联的制度安排；通过科学的城市规划编制、有效的监督机制改善城市规划编制和管理；通过制定科学的改造规划、创新改造模式、加强管理与整治加快城中村改造和管理等来创新城中村改造。

陈丹妮（2019）提出了整合多方资源，合力参与城市建设；坚持阳光拆迁，保障群众合法利益；加强服务型政府建设，提高村民满意度等合理措施来促进城中村改造的良性发展。

国内各界学者从多角度、多模式探索城中村的改造，致力于城中村改造的良性发展和城市的持续健康发展。

在改造中，基于多元主体参与下进行科学可行的改造，立足于人本，既注重经济效益、社会效益和生态效益的有机统一，又关注区域的长远发展，实现城中村改造多重效益的最优化，这将对我国城中村的改造具有深远意义和指导作用。