公交场站综合开发投融资试点方案(LAYOUT)0912

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公交场站综合开发投融资试点选取
2.3选取试点公交场站指标体系
• 建立指标体系选取试点公交场站。从经济、社会、政策、可操作性等几方面选取合 理的指标，按照权重分配模型对上述各公交场站进行打分，选择最适合的公交场站 进行试点。
试点选择指标体系
政治效益
经济效益
社会效益
操作难易
区 位 显 要 度
建 成 后 的 形 象 影 响 力
项目周边设施配 备情况，对项目 开发环境的影响
5分
3分
1分
2
公交场站综合开发投融资试点选取
2.4利用指标体系进行打分
社会效益 是否为百姓 投诉热点
项目建设必要性， 是否为百姓投诉 热点
•百姓投诉热 点，项目建设 需求大
•相对次之
5分
3分
•服务人群数 量一般
•相对较少人 投诉，建设需 求不急迫
1分
受益人群 数量
• 日本公交枢纽物业开发模式
― 在TOD模式下，以公交枢纽支撑和引导城市发展，土地 经营与交通建设同时进行，实现城市与交通可持续发展。 ― 日本最基本的经营策略就是土地经营与交通发展同时进 行，即进行一体化开发。即以公交枢纽为中心，以房地 产、购物中心等零售服务业、旅游观光、酒店等共同发 展的经营模式。
据项目可行性研究报告，项目总投资约53.3亿元， 其中地价及契税21.7亿元，建安成本及其他费用 31.6亿元。 （2）成立全资项目公司，出让约50%股权，引进合 作方进行合作开发。则我司可立即实现50%地价变 现，收到约10.8亿元
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公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
借鉴与启示
• 深圳在地铁上盖空间综合开发及投融资模 式上进行了积极探索，积累了一些经验， 可供深圳试点公交场站综合开发借鉴。 • 交通设施及上盖空间开发在规划、设计、
关于开展公交场站综合开发 投融资试点方案
综合开发研究院
2012年9月
项目概述
汇 报 内 容
1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性 2、公交场站综合开发投融资试点选取
3、公交场站投融资试点的操作方案
项目概述
汇 报 内 容
1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
2、公交场站综合开发投融资试点选取 3、公交场站投融资试点的操作方案
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公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
1.3 案例分析 香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验
• 香港模式的效果
企业
枢纽土地
有利于提高投融资效率，筹措建设资金， 减少建设期政府现金投入，减少运营负担； 有利于TOD理念的实施，同时提高提高土 地开发的经济效益和社会效益； 有利于优化设计理念，提高建设效率。
精装公寓，大户型住宅
3
标准五星级(商务)酒店， 中高档甲级写字楼及配套 商务商业
4
舒适型商务酒店 主题式商业
酒店部分总投资13662万 计收益：首年1023.3万（前五年不变，第六年开始 递增，每三年递增8%）
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塘朗车 辆段上 盖物业
正在开展建筑方案设计国际竞赛 推进合作开发工作
西丽大学城片区内大型的 与轨道交通接驳的交通节 点型城市综合体
借鉴与启示
• 日本公交枢纽综合开发的经验
― 由政府和民间资本共同出资对公交枢纽综合开发和多元化 的产业经营，促成公共交通的可持续发展。 日本木木公交综合体
― 以公交枢纽带动和推动土地开发，又以土地开发来培育和 固定公交枢纽所需的客源，获得双赢，值得借鉴。
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公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
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施工图设计已基本完成，进行景观及 外立面设计优化 开展项目营销策划及产品优化工作 办公、商业和酒店物业的定位及产品 策划工作。完成建筑设计方案国际竞 赛，及方案设计深化，建筑设计方案 基本稳定。 酒店已完成招商，承租方确定为维也 纳酒店有限公司，已基本完成合同谈 判，正式合同待签订，预计2013年1 月份开业。 商业部分目前正在制定招商方案，预 计2013年7月份开业。
• 国内外趋势 • 政策及背景 • 案例分析
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公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
1.3 案例分析 联合开发的公交枢纽开发模式——香港
香港沙田公交综合体
• 香港沙田公交枢纽综合体 ― 沙田公交综合体位于九广东铁沙田站，是沙田 新市镇的中心。交通枢纽汇聚有轨道站点、2个 巴士站、40条首发及过境公交线路以及少量停 车位。 ― 交通枢纽站和上层商业开发分层布置，通过换 乘大厅及通道实现全天候连接。立体化的交通 体系结合8层的商业开发，土地利用率较高，公 交吸引的出行人流给上盖物业带来大量商机。 • 香港模式的核心优势 ― 香港模式的核心是“公交场站或地铁+物业”， ― 就是把公交或地铁项目与土地开发项目在规划、 设计、投融资、建设、经营等五个环节统筹考 虑，有机结合，同步运作，实现规划更优，投 资更省，土地利用价值更高的积极效果。
工作进展
保障型住房——主体动工建设，部分 已封顶。前海车辆段上盖商业部分规 划图设计阶段
产品定位
投资分析
若以住宅、办公预售，商业持有经营的模式入市。
住宅、公寓、办公、酒店
预计总销售收入约82亿元，可实现销售净利润约为 28亿元，未持有商业收益 以单身宿舍和住宅预售，商业持有经营的模式入市。 总销售收入约24亿元，可实现销售净利润约3.8亿元。 未持有商业收益 办公出售，酒店及商业持有经营。 总销售收入约18.4亿元，可实现销售净利润约4.4亿 元。未持有部分收益
01：进行前期策划，对枢 纽及上盖空间进行规划和 可行性研究。 02：制定投融资策略。 01：取得土地优先开发权； 02：进行公开招标，选取开 发商 01：由所确定的物业开 发主体，具体协调操作物 业开发的规划设计，施工 监理、策划销售等环节工
第四阶段： 物业利润分成、 经营管理
01：根据合同进行利润分 成。
2、公交场站综合开发投融资试点选取 3、公交场站投融资试点的操作方案
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公交场站综合开发投融资试点选取
南山客运枢纽站。东邻前海路、南邻宝安大道深南路连接段、西面为港湾大道、北面为南山花 卉中心，占地面积35360平方米。 平湖客运枢纽站。龙岗区平湖 街道，项目占地面积18848平方 米。
2.1 近期规划建设的公交场站
日本木木公交综合体
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公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
1.3 案例分析 TOD模式下公交枢纽与房地产的综合开发——日本
• 日本对公交综合体物业开发的操作
― 公交枢纽一体化开发既达到土地本身经营效益的最大化， 也为公交提供了尽可能多的客流，实现双赢。 ― 日本利用这种“土地重组”的过程，既保证了交通项目 的顺利实施，也使私营投资者有利可图，从而降低了政 府的投入，吸引了大量民间资本，扩大了融资渠道，降 低了项目风险。
项目所在地的区 位优势，对土地 开发支撑的影响 程度
•福田、南山 等城市中心区
•次发展区域
•城市外围区 域
5分
•项目建成后， 对城市影响大
3分
•影响一般
1分
•影响力弱
建成后的形 象影响力
项目建成后，是 否能体现城市形 象
5分
•建成后，社 会效益高，公 众评价高
3分
•媒体评价较 好
1分
•社会效益、 媒体评价一般
深圳湾口岸枢纽站。望海路以西、 东滨路以南，口岸客运交通接驳区 内，利用现状公交接驳站和出租车 接驳站两个地块，占地面积19319平 方米。
福田口岸枢纽站。口岸西广场， 并综合利用西广场的公共交通、 交通广场及游憩集会广场用地， 占地面积11645平方米。
盐田客运枢纽站。北山大道与深盐路 交叉路口的西侧、永安路和北山大道 交叉口东北面，永安路以北的尽头位 置，北侧为梧桐山脉，占地面积12406 平方米。
1.3 案例分析 深圳地铁投融资模式探索
建设、运营等方面应做到统一协调。
• 开发商应谨慎选择。 • 选择开发商联合开发可以实现优势互补和
资源整合，达到很好的综合效益。
• 社会化投融资可以缓解财政压力，促进公 共交通良性可持续发展。
项目概述
汇 报 内 容
1、公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
项目建成后，受 益人群数量评估
•服务人群数 量较多
•较少
5分
•服务人群多 样
3分
•一般
1分
•服务人群单 一，范围小
受益人群
多样性
从收益人群多样 性和服务范围评 估
5分
3分
1分
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公交场站综合开发投融资试点选取
2.4利用指标体系进行打分
操作难易 用地落实与 规划变更
用地落实情况及 规划变更难易车 工难度决定项目 实施难度
公交场站建设运 营
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公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
1.3 案例分析
香港公交/地铁+物业开发模式的实践经验
借鉴与启示
• 香港采用联合开发的物业开发模式，各利益主体明晰权责利，
最大程度地保证了上盖物业开发的有序、科学、合理，从而取
得了比较好的综合效益。 第三阶段： 物业开发建设 第二阶段：取得土地， 招标开发主体 第一阶段：前期规划
媒体赞誉度
从对公众服务、 社会效益等评估
5分
3分
1分
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公交场站综合开发投融资试点选取
2.4利用指标体系进行打分
经济效益
周边地价、 房价水平
周边开发强度、 房价水平，项目 建成后时候会有 较好的经济收益
•周边地价房 价高
•一般
•相对较低
5分
•设施配备齐 全
3分
•设施配备一 般
1分
•设施配备较 差
周边设施配 套齐全度
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公交场站综合开发投融资试点选取
试点公交场站综合开发引入
2.2 试点公交场站综合开发的条件
社会资本需要满足以下条件：
1、具备实施综合开发良好
的经济效益预期。 2、满足实施综合开发良好 的技术条件支撑。 3、区域具有充实的交通功 能需求。 4、具有清晰用地权属，能
够较快推进综合开发工作。
公交场站综合开发多业态效益分析
媒 体 赞 誉 度
周 边 地 价、 房 价 水 平
周 边 设 施 配 套 齐 全 度
是 否 为 百 姓 投 诉 热 点
受 益 人 群 数 量
受 益 人 群 多 样 性
用 地 落 实 与 规 划 变 更
工 程 实 施 难 度
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公交场站综合开发投融资试点选取
2.4利用指标体系进行打分
政治效益 区位显要度
1.3 案例分析 深圳地铁投融资模式探索
深圳市学习借鉴香港“地铁+物业”模式在 轨道交通二期5条线部分车站及车辆段进行 上盖空间开发探索与实践。
深圳市轨道交通二期上盖综合开发项目介绍
序 号 1 2 3 二 期 4 5 6 7 名称 占地面积 （万平米） 48.97 0.98 12.97 23.51 3.68 4.27 21.3 115.68 建筑面积 （万平米） 141 9.78 30.63 53.93 20.00 51.00 47.90 247 可售面积 （万平米） 77.55 8.90 11.27 26.00 20.00 51.00 47.90 242.61 市场地价 （亿元） 44.40 7.16 7.69 21.04 38.73 47.24 14.34 180.6 开发利润 （亿元） 74.39 14.94 3.87 19.29 24.46 31.24 15.8 183.99 市场地价+开发利 润合计 （亿元） 118.79 22.1 11.56 40.33 63.19 78.48 30.14 364.59
02：所开发的物业后期的
经营及管理。
作。
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公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
1.3 案例分析 TOD模式下公交枢纽与房地产的综合开发——日本
• 日本公交枢纽的融资方式和体制设定
― 日本公交场站建设资金的筹措途径主要有政府补助、利 用者负担、受益者负担、发行债券和贷款等5类； ― 建设主体主要是民间资本、民间与政府、政府3类。
序 号
指标
区位显要度
权重 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1
深圳湾口岸 枢纽 5 5 5 5 3 3 5 5 5 1 4.2
前海车辆段 深大站 蛇口西车辆 段 塘朗车辆段 莲花西站 北站枢纽 横岗车辆段 合计
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公交场站综合开发社会化融资的可行性和必要性
Hale Waihona Puke Baidu
1.3 案例分析 深圳地铁投融资模式探索
深圳市轨道交通二期上盖综合开发项目介绍
序 号
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项目 名称
前海车 辆段上 盖物业 蛇口西 车辆段 上盖物 业 深大站 上盖物 业 深圳北 站配套 一期 B1b和 C1单体
•用地基本落 实，规划变更 容易
•一般
•相对较难
5分
3分
•实施一般
1分
•工程实施受 限因素多
工程实施 难度
从方案可操作性、 实施难度评估
•工程实施较 容易
5分
3分
1分
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公交场站综合开发投融资试点选取
2.4利用指标体系进行打分
• 利用平均赋权法，对指标赋权，然后对上述公交场站各指标按照好（5分）、中（3分）、 差（1分）打分，取值。