广州东方明珠花苑

广州东方明珠花苑小区（简称明珠花苑）地处广州市白云山和九运会场侧，占地53640平方米，总建筑面积93373平方米。明珠花苑的成功开发可充分体现中小型住宅小区开发与设计的特色。

一、建筑选址

在房地产开发中，开发地块的地理位置与环境优势是房地产开发成功与否的关键。通常投资房地产经常引用位置论，即第一是位置，第二是位置，第三还是位置作为投资开发的准则。这可谓对房地产开发选址的精辟见解。

明珠花苑位于广州"市肺”白云山新广从公路侧，北临东方乐园，南邻九运会场馆和体育公园，西面为拟搬迁的白云机场。其地理位置优越，环境清幽，实为白云山下一道亮丽的风景线。

现代的都市人生活节奏紧张，在工作之余总想找一片属于自己的乐土。明珠花苑交通便利，既满足都市人繁忙的都市生活节奏，又创造了”采菊东篱下，悠然见南山”的意境。因此如何利用优美的环境建设成为写意的居住小区，是明珠花苑开发建设的重点，其销售的对象自然而然地定格在希望逃离都市繁嚣的二次置业者和经济条件优越的首次置业者身上。

二、设计前期与经济分析

设计前期工作是要完成对建筑立项，委托设计，具体到施工提供一份可靠性高，各项指标完美，远近分期明确，国家各项政策执行的深入可信文件。设计前期还包括了建筑设计、结构造型、设备选择等建筑的策化过程。

前期工作重要的是决定房地产开发的方向和思路。假若方向和思路选择错误，对房地产开发影响深远，其浪费的不单是时间、经济效益等，有些情况往往是难以估计和不可弥补的。因此前期工作的深入细致程度决定了项目开发的成功与否，发展商能否取得良好的效益。即使房地产开发的时间如何紧迫，前期工作都不可忽略，草率做出决定。

正如明珠花苑经可行性报告分析确定其市场定位后，其销售对象对住宅的要求就需要在建筑设计上明确地体现出来。其结构选型、设备选择是否合理就影响到房地产开发的投资•

明珠花苑在设计前期就有这样有趣的插曲。由于开发地块邻近白云机场，受白云机场民航限迁在即，何时搬迁完成却难以落实。那么，假若待机场搬迁后西部再开发则开发周期延长，开发项目的整

体完整性和公共设施的配置都受到了很大的影响，假若建设四层住宅则在经济效益上有”鸡肋”之嫌。如何取舍使小区开发一度陷于困惑。最后，经发展商与建筑师商议，决定在地块西部建设三层的联排式小别墅，与四层住宅相比，别墅减少了一层的建筑造价，其单方售价却是住宅的两倍。这样既保留了小区开发的完整性，又为发展商争取了尽可能多的经济效益，同时还提高了明珠花苑的整体楼盘质素。由此可见设计前期与经济分析的重要性。

三、总体规划

总体规划是对前期工作的深入和体现，充分考虑到场地分区、交通流线、绿化景观以及市政管网等因素的影响，使住宅小区能有机地融入它所处的环境中。设计大师贝聿铭在论述他的建筑观时，亦谈到他所追求的土生土长的建筑。

作为中小型住宅小区，其开发地块相对较小，往往一至二期则开发完成。因而中小型住宅小区的总体规划必须紧凑有序，布局合理，才能成为吸引市场消费者的热点，在房地市场上分一杯羹。

明珠花苑总体上呈对称布局，入口处引一东西向轴线与新广从公路相接，区内建筑沿中心轴线南北对称排列，互为依托，遥相呼应。东部是行列式布置的一梯二户住宅群，中部是两组六栋一梯八户的井字形住宅，从而在轴线的空间序列上留出大型的中心活动广场。广场以西是城堡式的幼儿园和两侧联排式的小别墅，在轴线上形成完美的注脚。

四、居住环境

创造人居环境在现在的房地产开发中引起了普遍的重视，住宅小区无论大小都力争创造一种花园式、生态型的环境生活空间。住宅小区同时尽可能同自然的、地理的、景观的、交通的、人文环境等大环境进行对接，选择有利的因素纳入楼盘中，使建筑融入环境之中，同时因为建筑的产生使环境有所改善。

目前中小型住宅小区普遍都把小区道路沿小区周边设置，使建筑围合出的绿化空间与建筑物的入口、架空层绿化相融渗透，相得益彰，形成综合性的大环境。明珠花苑的中心活动广场也正是如此，步行式的广场把人流和车流截然分开，给小区营造一个安全的休闲空间。广场内设有主题雕塑、曲折的游廊、别致的建筑小品，充分展现了明珠花苑居住空间的悠然写意。因紧邻新广从公路，明珠花苑退缩道路30米，留出绿化隔离带，有效地屏蔽了公路上繁忙的车流噪音，与对边连绵起伏的白云山

脉遥遥相应。这有如古典园林的借景，把白云山的绿化景观也此入小区，形成大型的入口公园。小区内部的小环境，白云山、九运会场馆的大环境，使明珠花苑形成了多层面的空间绿化体系，创造出怡人的居住环境。

五、公建配套设施

成熟的住宅小区必然具有成熟的生活居住环境，而成熟的居住环境往往离不开合理的公建配套设施。当然如果能地处繁华闹市，住的衣、食、行等都由城市的公共设施为其服务，是最好不过的。但这往往是发展商单方面的一种美好愿望。

大型的居住区，许多配套的公建设施都有独立的用地，与环境结合形成一组组的建筑小品，丰富了小区的景观，方便住宅的生活。然而中小型住宅小区开发面积不大，居住人口有限，其相应的配套设施必然就要求小而全，广而精。配套设施的合理布置就成为中小型住宅小区不可忽视的问题。

明珠花苑设计用二层裙房把东部的住宅群托起，形成综合型的商住楼，把邮政所、书店、药店、超市等都纳入其中。在中部中心活动广场侧建筑首层设置会所，与广场相连构成休闲娱乐空间。

六、建筑单体与造型

目前房地产开发主要是开发商品房。透过住宅这种特殊的商品，置业者希望用最少的资金获取最恰意的居住空间，发展商希望用有限的空间获取最大的经济效益。住宅单体的优劣就直接影响着市场的购买意向。如何在两者之间寻求一个合理的平衡点就是摆在建筑师面前的主要问题。

明珠花苑在单体设计上采用一梯二户、一梯八户和联排式别墅三种形式，同时更考虑住房对居住空间的不同理解作出相应的设计。目前普遍都在客厅外有观景阳台，设置落地推拉门使客厅显得气派豪华，然而有部分业主又往往片面追求面积，把阳台封闭起来成为客厅的一部分，使住宅的外观形象受到极大的损害。为此，明珠花苑在客厅的处理上采用了通透阳台、假阳台、凸窗等多种形式以迎合市场的需求。

前几年住宅小区的设计盛行”欧陆式”、”现代式”，这是人们对建筑文化内涵需求的体现。然而建筑成功与否与细部的处理是否得体有着内在的联系。要提高建筑设计水平，必须注重建筑的细部处理和大样设计。明珠花苑在细部上都可见设计人的匠心，饰线的处理、空调机与凸窗的结合、阳台大样等都经过细致的刻划推敲，使建筑形象简洁明快。