《土地储备开发》PPT课件
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政府土地储备与开发
02
土地出让的目的是为了实现土地资源的优化配置和高效利 用，促进城市经济发展和社会进步。
03
在土地出让过程中，政府需要遵循市场规律和公平、公正、公 开的原则，确保土地资源的合理利用和价值最大化。
土地储备的融资方式
01
政府土地储备的融资方式主要包括财政拨款、银行贷款、土地抵押等 。
02
财政拨款是政府土地储备的主要融资方式之一，政府通过财政拨款来 支持土地储备工作的开展。
03
土地金融政策
通过调整土地金融政 策，为土地开发提供 资金支持。
04
土地法律政策
通过完善土地法律政 策，规范土地开发行 为，保护土地权益。
土地开发中的政府角色和责任
制定和执行土地政策
政府需制定符合国家战略和地方实际的土地 政策，并确保其有效执行。
监管土地市场
政府需对土地市场进行监管，防止市场失灵 和违规行为。
03
银行贷款是政府土地储备的重要融资方式之一，政府通过向银行申请 贷款来筹集资金。
04
土地抵押是政府土地储备的一种融资方式，政府将储备的土地作为抵 押物向银行展
Chapter
土地储备与城市规划的关系
01
土地储备是城市规 划的重要基础
政府通过土地储备，掌握一定数 量的土地资源，为城市规划提供 物质基础和空间条件。
环境保护问题
在土地开发过程中，往往会对周边环境造成一定的影响， 如破坏生态、污染水源等，如何平衡经济发展与环境保护 的关系成为一大挑战。
资金压力
土地储备与开发需要大量的资金投入，包括前期调研、规 划设计、基础设施建设等，资金来源单一、融资渠道不畅 等问题制约了土地开发进程。
利益协调难题
在土地开发过程中，涉及多方利益主体，如何协调各方利 益、平衡利益关系成为一大难题。
土地出让的目的是为了实现土地资源的优化配置和高效利 用，促进城市经济发展和社会进步。
03
在土地出让过程中，政府需要遵循市场规律和公平、公正、公 开的原则，确保土地资源的合理利用和价值最大化。
土地储备的融资方式
01
政府土地储备的融资方式主要包括财政拨款、银行贷款、土地抵押等 。
02
财政拨款是政府土地储备的主要融资方式之一，政府通过财政拨款来 支持土地储备工作的开展。
03
土地金融政策
通过调整土地金融政 策，为土地开发提供 资金支持。
04
土地法律政策
通过完善土地法律政 策，规范土地开发行 为，保护土地权益。
土地开发中的政府角色和责任
制定和执行土地政策
政府需制定符合国家战略和地方实际的土地 政策，并确保其有效执行。
监管土地市场
政府需对土地市场进行监管，防止市场失灵 和违规行为。
03
银行贷款是政府土地储备的重要融资方式之一，政府通过向银行申请 贷款来筹集资金。
04
土地抵押是政府土地储备的一种融资方式，政府将储备的土地作为抵 押物向银行展
Chapter
土地储备与城市规划的关系
01
土地储备是城市规 划的重要基础
政府通过土地储备，掌握一定数 量的土地资源，为城市规划提供 物质基础和空间条件。
环境保护问题
在土地开发过程中，往往会对周边环境造成一定的影响， 如破坏生态、污染水源等，如何平衡经济发展与环境保护 的关系成为一大挑战。
资金压力
土地储备与开发需要大量的资金投入，包括前期调研、规 划设计、基础设施建设等，资金来源单一、融资渠道不畅 等问题制约了土地开发进程。
利益协调难题
在土地开发过程中，涉及多方利益主体，如何协调各方利 益、平衡利益关系成为一大难题。
《土地储备开发》课件
拓展发展领域，寻找新的投资机会。
3 融合创新发展
结合科技和创新，推动土地储备开发的新模式。
6. 结语
土地储备开发在城市发展中起着至关重要的作用，未来将持续发展并创造更加美好的城市生活。
上海静安嘉里中心
一个集商业、办公和酒店于一体 的综合性发展项目。
北京市朝阳区国际商贸中心 深圳平安金融中心
位于北京市中心商务区的高档写 字楼和商业中心。
深圳著名地标建筑，是中国第二 高的摩天大楼。
5. 未来土地储备开发的趋势与发展
1 内部可持续发展
优化资源利用，注重环境保护，实现可持续发展。
2 外部多元化发展
分析市场需求，进行规划和定位，确定开发方向。
2
土地选址和储备
经过评估选择合适的地块，并进行土地购买和储备。
3
开发设计和实施
制定详细的开发设计方案，并进行施工和建设。
3. 土地储备开发的难点与解决方案
土地储备难点
资金压力、土地政策限制、土地供应储备开发的成功案例
土地储备开发
这个PPT课件介绍了土地储备开发的重要性以及其流程、难点、解决方案、 成功案例和未来趋势。让我们一起来探索土地储备开发的奥秘吧！
1. 什么是土地储备开发
土地储备是指开发商为特定项目在特定地区储备土地的行为。土地储备开发 对于项目的顺利实施和成功非常关键。
2. 土地储备开发的流程
1
需求分析和规划
3 融合创新发展
结合科技和创新，推动土地储备开发的新模式。
6. 结语
土地储备开发在城市发展中起着至关重要的作用，未来将持续发展并创造更加美好的城市生活。
上海静安嘉里中心
一个集商业、办公和酒店于一体 的综合性发展项目。
北京市朝阳区国际商贸中心 深圳平安金融中心
位于北京市中心商务区的高档写 字楼和商业中心。
深圳著名地标建筑，是中国第二 高的摩天大楼。
5. 未来土地储备开发的趋势与发展
1 内部可持续发展
优化资源利用，注重环境保护，实现可持续发展。
2 外部多元化发展
分析市场需求，进行规划和定位，确定开发方向。
2
土地选址和储备
经过评估选择合适的地块，并进行土地购买和储备。
3
开发设计和实施
制定详细的开发设计方案，并进行施工和建设。
3. 土地储备开发的难点与解决方案
土地储备难点
资金压力、土地政策限制、土地供应储备开发的成功案例
土地储备开发
这个PPT课件介绍了土地储备开发的重要性以及其流程、难点、解决方案、 成功案例和未来趋势。让我们一起来探索土地储备开发的奥秘吧！
1. 什么是土地储备开发
土地储备是指开发商为特定项目在特定地区储备土地的行为。土地储备开发 对于项目的顺利实施和成功非常关键。
2. 土地储备开发的流程
1
需求分析和规划
北京市土地储备开发实务(讲课稿)(超详细带附图)
额和人员安置方式等内容。
三、征地工作
6.征地的补偿方式及补偿费用 （1）征地补偿方式:货币补偿或实物补偿、作价入股、留地安置等多 元化补偿。 （2）征地补偿费的构成
征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗
的补偿费。 土地补偿费由土地一级开发主体与被征地农村集体经济组织或者 村民委员会在不低于最低保护价的基础协商确定。其中，被征收耕地 的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。地上附 着物和青苗的补偿费，由征地双方根据经济作物生长情况协商确定； 协商不成的，可以委托评估机构参照届时市场价格评估确定。 （3）征地补偿计算流程（货币补偿）
3.申报要件 （1）以土地储备机构为主体项目的申报要件
（2）以企业为主体项目的申报要件
二、重要手续办理
（1）以土地储备机构为主体项目的申报要件 • 授权申请 • 联席会会议纪要 • 规划条件 • 实施方案审批表 • 项目区位图、影像图、规划图、现场照片 • 纸质版和电子版地形图 （2）以企业为主体项目的申报要件
第三部分：征地工作
三、征地工作
《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》
规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所 有制和劳动群众集体所有制。 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位 和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土
地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集
三、征地工作
取得征地批复后，一级开发主体继续向乡镇集体经济
组织支付有关补偿费用并配合民政、劳动保障等部门启动
3、国土分局出具材料：征地公示文本、权属地类汇总表、权属 审查告知书、土地利用现状图、土地利用总体规划图
4、其他材料：征地协议、民主决议、征地调查表、公示证明、 公示照片、土地勘测定界技术报告书、申请人身份证明材料
三、征地工作
6.征地的补偿方式及补偿费用 （1）征地补偿方式:货币补偿或实物补偿、作价入股、留地安置等多 元化补偿。 （2）征地补偿费的构成
征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗
的补偿费。 土地补偿费由土地一级开发主体与被征地农村集体经济组织或者 村民委员会在不低于最低保护价的基础协商确定。其中，被征收耕地 的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。地上附 着物和青苗的补偿费，由征地双方根据经济作物生长情况协商确定； 协商不成的，可以委托评估机构参照届时市场价格评估确定。 （3）征地补偿计算流程（货币补偿）
3.申报要件 （1）以土地储备机构为主体项目的申报要件
（2）以企业为主体项目的申报要件
二、重要手续办理
（1）以土地储备机构为主体项目的申报要件 • 授权申请 • 联席会会议纪要 • 规划条件 • 实施方案审批表 • 项目区位图、影像图、规划图、现场照片 • 纸质版和电子版地形图 （2）以企业为主体项目的申报要件
第三部分：征地工作
三、征地工作
《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》
规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所 有制和劳动群众集体所有制。 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位 和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土
地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集
三、征地工作
取得征地批复后，一级开发主体继续向乡镇集体经济
组织支付有关补偿费用并配合民政、劳动保障等部门启动
3、国土分局出具材料：征地公示文本、权属地类汇总表、权属 审查告知书、土地利用现状图、土地利用总体规划图
4、其他材料：征地协议、民主决议、征地调查表、公示证明、 公示照片、土地勘测定界技术报告书、申请人身份证明材料
《土地储备开发》PPT课件
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（2）建设项目用地预审的原则
符合土地利用总体规划 保护耕地，特别是基本农田 合理和节约集约利用土地 符合国家供地政策
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（3）建设项目用地预审申报材料
建设项目用地预审申请表
建设项目用地预审申请报告
项目立项批准文件
单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾 害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告
国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银 行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。
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5
（3）土地储备开发计划编制与审查程序
原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报 国土局汇总。
国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、 市人民政府批准。
经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构， 非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。
❖ 由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备 中心即可，不签署《土地储备开发委托协议》
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（3）土地储备开发实施主体的职责
土地储备开发资金筹措 土地储备开发手续办理 征地拆迁 基础设施建设 竣工验收与成本核算
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3.1.4 潜在项目实施主体竞争者前期工作
❖土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进 行土地储备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇， 这些准备参与项目竞争的企业，称之为潜在项目实施主体 竞争者。
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（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
投资方案
投资方案主要包括总投资估算 资金筹措方案 出让金估算 交易底价估算 土地销售收入估算 现金流量和财务指标分析
土地储备开发课件
土地出让
01
02
03
出让原则
土地出让应遵循公平、公 正、公开的原则，确保市 场竞争的公平性和透明度 。
出让方式
土地出让可以采用招标、 拍卖、挂牌等方式，根据 土地用途和市场需求选择 合适的出让方式。
出让合同
土地出让应签订出让合同 ，明确双方的权利和义务 ，保障双方的合法权益。
土地转让
转让原则
土地转让应遵循合法、公 正、公平、公开的原则， 确保转让过程的透明度和 合法性。
THANKS
优化城市用地结构
01
通过土地储备开发，可以调整城市用地结构，使土地资源得到
更加合理的配置。
提高城市规划实施效果
02
土地储备开发能够确保城市规划的顺利实施，避免城市建设中
的无序和混乱。
促进城市更新和改造
03
通过土地储备开发，可以对老旧城区进行更新和改造，提升城
市品质和形象。
如何提高土地储备开发的效益
加强土地利用监管
建立健全土地利用监管机制， 加强对低效用地的管理和整治 ，提高土地利用效率。
强化环保意识
在土地开发过程中贯彻环保理 念，采取生态修复和环境治理 措施，确保土地开发与环境保
护相协调。
未来发展趋势与展望
绿色可持续发展
未来土地储备开发将更加注重绿色可持续发展，强调生态 保护和环境修复，实现经济、社会、环境三者之间的协调 发展。
某区土地储备开发案例
该案例介绍了某区土地储备开发的区域特点、政策环境、开发模式和实施效果 ，着重分析了土地储备开发对区域经济发展的影响和作用。
成功经验与教训总结
成功经验总结
在土地储备开发过程中，应注重市场调研、科学规划、合理 布局、资金筹措、组织实施等方面的经验和做法，以提高土 地开发的整体效益和市场竞争力。
北京市度土地储备开发计划培训课件
北京市2008年度土地储备开发计划为完善我市土地储备制度，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，切实发挥土地宏观调控作用，促进土地节约集约利用，提高住宅和商服用地等建设用地供应的保障能力，依据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）、《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发土地储备管理办法的通知》（国土资发[2007]277号）、《北京市人民政府关于印发北京市国有建设用地供应办法（试行）的通知》（京政发[2005]6号）等文件，结合本市实际，自2008年起制定以经营性项目用地和保障性住房用地为主的年度土地储备开发计划。
一、指导思想深入贯彻落实科学发展观，严格执行中央宏观调控的决策、部署和措施，围绕2008年北京市政府工作目标，增强政府运用储备土地参与宏观调控的能力，加强政府在土地储备开发中的主导力度，充分发挥土地储备开发对城市发展的保障和引导作用，保证政府公共财政在土地储备开发中的合理投入，促进节约和集约利用土地，保障建设用地尤其是住房建设等民生用地需求，保证经济社会协调发展。
二、编制原则（一）坚持规划先行的原则。
以北京市土地利用总体规划、北京城市总体规划、城市近期建设规划为依据，合理确定计划总体指标和筛选具体项目。
（二）坚持规模适度的原则。
综合考虑本市人口资源环境承载能力和土地储备开发潜力，合理确定年度土地储备开发规模，保持年度土地储备开发总量动态平衡，抑制固定资产投资规模过快增长，保障土地市场平稳发展。
（三）坚持优化空间结构、协调发展的原则。
优化土地储备开发的空间布局，加快城市空间结构调整，优先储备开发城市轨道交通周边和新城范围内土地，促进中心城、新城和农村协调发展。
（四）坚持节约集约利用土地的原则。
优先储备开发国有存量建设用地，尽量少占农用地，原则上不得占用基本农田；优先储备开发闲置、空闲和低效利用的土地。
土地储备及土地储备机构融资管理政策解读(PPT 30页)
2.土地储备范围。五类土地： 收购的土地（土地储备机构负责）、 依法收回的国有土地、行使优先购买权取得的土地、已办理征转手 续的土地（政府或国土部门负责）； 其他依法取得的土地。
3.土地前期开发。 “生地”变“熟地”的过程。
进行土地平整及通路、水、电、气、 暖等地块必需的基础设施建设。
二、土地储备制度的运行
土地储备工作的具体土地发展中心正式成立；
1997年，杭州、青岛相继建立了土地储备制度；
1999年，国土资源部向全国推广了杭州、青岛两市土地储备的经验；
2001年，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15 号），明确提出：
上述问题亟需出台政策措施，加以规范和管理。
四、新政释义
• 国土资发〔2012〕162号文件的主要内容。 • 全文共分六个部分。 • 一、加强土地储备机构管理。 • 二、合理确定储备土地规模结构。 • 三、加强储备土地前期开发管理。 • 四、加强土地收储及管护工作。 • 五、规范土地储备融资行为。 • 六、严格土地储备资金管理。
土地储备及土地储备机构 融资管理政策解读
2012.12
主要内容
• 一、土地储备制度的产生和发展 • 二、土地储备制度的运行 • 三、土地储备制度的重要作用 • 四、新政释义 • 五、需要关注的问题
一、土地储备制度的产生、发展
土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现 调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地， 进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
四、新政释义
《通知》制定的背景：
随着我国经济快速发展，土地管理形式发生了较大变化，土 地储备制度运行中遇到了新的情况和问题：
一是部分企业或政府融资平台随意借用土地储备名义开展业 务，对规范的土地储备机构造成影响。
3.土地前期开发。 “生地”变“熟地”的过程。
进行土地平整及通路、水、电、气、 暖等地块必需的基础设施建设。
二、土地储备制度的运行
土地储备工作的具体土地发展中心正式成立；
1997年，杭州、青岛相继建立了土地储备制度；
1999年，国土资源部向全国推广了杭州、青岛两市土地储备的经验；
2001年，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15 号），明确提出：
上述问题亟需出台政策措施，加以规范和管理。
四、新政释义
• 国土资发〔2012〕162号文件的主要内容。 • 全文共分六个部分。 • 一、加强土地储备机构管理。 • 二、合理确定储备土地规模结构。 • 三、加强储备土地前期开发管理。 • 四、加强土地收储及管护工作。 • 五、规范土地储备融资行为。 • 六、严格土地储备资金管理。
土地储备及土地储备机构 融资管理政策解读
2012.12
主要内容
• 一、土地储备制度的产生和发展 • 二、土地储备制度的运行 • 三、土地储备制度的重要作用 • 四、新政释义 • 五、需要关注的问题
一、土地储备制度的产生、发展
土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现 调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地， 进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
四、新政释义
《通知》制定的背景：
随着我国经济快速发展，土地管理形式发生了较大变化，土 地储备制度运行中遇到了新的情况和问题：
一是部分企业或政府融资平台随意借用土地储备名义开展业 务，对规范的土地储备机构造成影响。
土地储备管理相关知识培训 PPT
土地储备管理相关知识培训
主要内容
1 土地储备与土地储备机构的定义 2 土地储备制度的产生和发展 3 土地储备的类别与实施 4 土地储备的融资
土地储备与土地储备机构的定义
• 什么是土地储备?
土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现 调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地， 进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备与土地储备机构的定义
主体
市、县人民政府国土 资源管理部门
《土地储备管理办法》第二条 规定“土地储备工作的具体实
施，由土地储备机构承担”
目的
调控土地市场、促进土地 资源合理利用
措施
储存并加以开发， 达到“七通一平”的标准
如何理解土地 储备的定义？
七通一平：通上水、通下水、 通电、通讯、通燃气、通暖
土地储备行为本身是政府部门依法代表所有者权利，储备机构则为政府的委托具
体实施部门，性质为事业单位，体现政府意志，执行政府宏观调控土地市场决策，行 政色彩表明业务的公益性要求极高。
所具备的五个条件
理由
▪ 市、县人民政府批准成立的 ▪ 具有独立的法人资格 ▪ 隶属于国土资源管理部门 ▪ 统一承担辖区土地储备工作 ▪ 事业单位
市国土房管局 下达批后实施 补偿的批复， 由土地储备开 发中心实施收 回后的相关补 偿工作
土地储备的类别与实施
土地收回的流程
6.补偿
签订《国有建设 用地使用权收回 补偿协议》，原 土地使用权人根 据《协议》约定 的期限和方式进 行清场，并按时 交付被收储的土 地和地上建筑物
7.变更
支付收回款项 后，由原土地 使用权人协助 储备中心向市 国土房管局申 请办理权属变 更登记手续
土地储备的类别与实施
主要内容
1 土地储备与土地储备机构的定义 2 土地储备制度的产生和发展 3 土地储备的类别与实施 4 土地储备的融资
土地储备与土地储备机构的定义
• 什么是土地储备?
土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现 调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地， 进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
土地储备与土地储备机构的定义
主体
市、县人民政府国土 资源管理部门
《土地储备管理办法》第二条 规定“土地储备工作的具体实
施，由土地储备机构承担”
目的
调控土地市场、促进土地 资源合理利用
措施
储存并加以开发， 达到“七通一平”的标准
如何理解土地 储备的定义？
七通一平：通上水、通下水、 通电、通讯、通燃气、通暖
土地储备行为本身是政府部门依法代表所有者权利，储备机构则为政府的委托具
体实施部门，性质为事业单位，体现政府意志，执行政府宏观调控土地市场决策，行 政色彩表明业务的公益性要求极高。
所具备的五个条件
理由
▪ 市、县人民政府批准成立的 ▪ 具有独立的法人资格 ▪ 隶属于国土资源管理部门 ▪ 统一承担辖区土地储备工作 ▪ 事业单位
市国土房管局 下达批后实施 补偿的批复， 由土地储备开 发中心实施收 回后的相关补 偿工作
土地储备的类别与实施
土地收回的流程
6.补偿
签订《国有建设 用地使用权收回 补偿协议》，原 土地使用权人根 据《协议》约定 的期限和方式进 行清场，并按时 交付被收储的土 地和地上建筑物
7.变更
支付收回款项 后，由原土地 使用权人协助 储备中心向市 国土房管局申 请办理权属变 更登记手续
土地储备的类别与实施
房地产开发与经营第三章土地储备开发
5s/ • /video/1109001.htm • /v/b/36039676-
1685284013.html
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
案例： 2010 —— 土地新政
核心内容：
• 确保保障性住房用地供应，采用划拨方式。 • 确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型
商品房这三类建房用地不低于供应总量的70%。 严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
• 新国八条：2011年1月26日
京版国八条：十一条 沪版国八条：九条 榕版国八条：十一条 ……
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
案例： 2010 —— 土地新政
• 2010年3月10日国土资源部再次出台了19条土 地调控新政包括：《关于加强房地产用地供应 和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开 发商的竞买保证金最少两成、1月内付清地价 50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
案例： 2010 —— 土地新政
关于土地出让：
• 要求土地出让最低价不得低于出让地块所在地 级别基准地价（按最高年限评估均价）的70%， 竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
• 以往以往开发商可能用5%或10%的竞买 保证金竞投，违约的代价较低
“证大外滩地王”案例中的保证金比例？
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• 农业生产安置 • 重新择业安置 • 入股分红安置 • 异地移民安置
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
案例： 2010 —— 土地新政
核心内容：
• 确保保障性住房用地供应，采用划拨方式。 • 确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型
商品房这三类建房用地不低于供应总量的70%。 严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
• 新国八条：2011年1月26日
京版国八条：十一条 沪版国八条：九条 榕版国八条：十一条 ……
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房地产开发与经营第三章土地储备开 发
案例： 2010 —— 土地新政
• 2010年3月10日国土资源部再次出台了19条土 地调控新政包括：《关于加强房地产用地供应 和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开 发商的竞买保证金最少两成、1月内付清地价 50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
案例： 2010 —— 土地新政
关于土地出让：
• 要求土地出让最低价不得低于出让地块所在地 级别基准地价（按最高年限评估均价）的70%， 竞买保证金不得低于出让最低价的20%。
• 以往以往开发商可能用5%或10%的竞买 保证金竞投，违约的代价较低
“证大外滩地王”案例中的保证金比例？
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• 农业生产安置 • 重新择业安置 • 入股分红安置 • 异地移民安置
第9章城市土地的开发经营与储备ppt课件全
• 城市土地开发是指城市土地开发主体，在遵循国家法律法 规和建设规范的条件下，按照国民经济和社会发展规划、 城市规划和土地利用规划的要求，统一规划，对开发项目 所要达到的社会、经济、环境、市政基础设施和公共配套 等各种相关内容进行综合策划，并按照项目管理的原则对 开发项目的质量、进度、成本、安全等进行全面管理，按 照国家规定的标准进行市政基础设施建设和其他配套设施 建设的过程，以实现开发项目的经济合理性、市政和公共 配套的完备性、社会影响的协调性、项目发展的可持续性 和项目形态与环境的宜人性等目标。
• 城市土地开发涉及面广泛、综合性强是复杂的系统工程， 需要城市政府具备良好的行政管理能力和市场运作能力， 需要政府与市场有效的结合。在我国不断推进经济体制改 革的同时，政府机构改革、职能转变是我国改革开放的另 一主线。经多年的理论探讨和改革实践，政府规范市场环 境、提供公共产品、实施必要的宏观调控等职能已成为全 社会的共识。政府职能转变和管理能力的提高是实施土地 开发具备的基本条件。
• 9.1.1 城市土地开发概述 • 1. 城市土地开发的基本概念及特点 • 从1978 年改革开放后，我国城市土地使用制度、城镇住房
制度和房地产生产方式也进行了相应的改革。20世纪80年 代末90年代初，为加快浦东开发、开放，上海市政府批准 设立陆家嘴、外高桥、金桥3个开发区，在土地出让前， 将开发区内土地批给指定的土地开发企业实施统一规划、 成片开发后，以熟地的方式出让土地使用权，政府收回土 地收益。
• d. 城市土地开发是社会物质文明与精神文明成果的积淀 城 市土地开发是城市发展到一定历史阶段社会物质文明与精 神文明发展成果的集中体现。把人类现代的物质文明和精 神文明的成果，通过土地开发进行最大限度的整合，发挥 社会各个方面的优势、智慧和经验进行城市土地开发。城 市土地开发吸收了人类在城市经济学、城市规划学、环境 科学、工程技术等领域的最新成果，对土地开发模式、融 资模式、经营管理模式等软环境的创新使城市管理水平得 到进一步的提升。城市土地开发工程规模巨大，只有当一 个社会的物质文明发展到一定的水平才有可能实现城市土 地开发，从这个意义上来说城市土地开发也是人类物质文 明发展的成果。
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对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析
注意交易底价估算与土地销售收入估算的区别
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
项目管理方案
建设计划管理
土地储备开发项目计划管理体系图
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
项目进度计划管理
施工前各阶段和设计进度
设计 招投标 /签定合同 预制与采购
⑾ 重要事项说明
提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素 最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查
3.1.3 土地储备开发实施主体的确定
（1）土地储备开发实施主体的类型
土地储备中心自主开发模式 社会企业项目管理模式 社会企业带资开发模式
（1）土地储备开发实施主体的类型
科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开 发实施推荐方案。
审查报批阶段
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
项目基本情况
项目区域情况 现状地上物状况 项目规划情况 项目背景
编制依据
法律法规依据 项目依据
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
项目市场分析
宏观经济分析 房地产市场分析 土地市场分析 区域市场分析
土地储备开发实施主要内容及开发进度
前期手续的办理 征地拆迁 市政建设
分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
征地工作实施方案
征收土地现状 征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、
综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过 招标方式确定土地储备开发实施主体，具有如下优势：
确保土地供应制度的实现 利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导 保证土地储备开发质量，控制土地储备开发成本 规范土地储备开发项目招投标活动，维护当事人合法权益 引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化 让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、
（3）土地储备开发实施主体的职责
土地储备开发资金筹措 土地储备开发手续办理 征地拆迁 基础设施建设 竣工验收与成本核算
3.1.4 潜在项目实施主体竞争者前期工作
土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进 行土地储备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇， 这些准备参与项目竞争的企业，称之为潜在项目实施主体 竞争者。
3.1.2 土地储备开发实施方案编制与审查
（1）土地储备开发实施方案编制原则
系统性原则 效益性原则 可行性原则
（2） 土地储备开发实施方案编制与审查程序
准备工作阶段 调查分析阶段 方案编制阶段
①确定开发方向、目标和规模； ②编制土地储备开发实施方案草案； ③土地储备开发实施方案草案论证； ④根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个
（2）土地储备开发计划内容
年度储备土地规模 年度储备前期开发规模 年度末结存土地储备规模 年度储备土地供应规模 年度储备土地临时利用计划 资金估算 计划执行安排
（3）土地储备开发计划编制与审查程序
设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地 储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大 型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年 （一般在10月至11月）集中报县、市国土局。
进度和成本
（2）土地储备开发实施主体的确定方式
直接委托（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于 第二种、第三种模式 ）
招投标（广泛运用于第二种、第三种模式）
土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：
前期准备阶段 招投标阶段 通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后，由土地 储备开发主体与土地储备开发实施主体签订《土地储备开发委 托协议》 由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备 中心即可，不签署《土地储备开发委托协议》
第三章 土地储备开发
主要内容
3.1 土地储备开发准备工作 3.2 土地储备开发行政审批 3.3 土地储备开发实施与交付
§3.1 土地储备开发准备工作
3.1.1 土地储备开发计划编制与审查
（1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则
指导思想
主要原则
规划先导原则 规模适度原则 土地节约集约利用原则 效益优先原则 政府主导与市场化运作相结合原则
征地费用的支付方式） 征地补偿费用构成与测算 征地工作进度计划
拆迁工作实施方案
现状调查统计 拆迁补偿方案 拆迁费用测算 拆迁工作进度计划
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
市政建设实施方案
市政规划说明 管线综合 实施要求 工程费用估算 开发进度计划
土地供应方案
土地供应模式 土地供应计划 土地储备开发深度 储备开发成本及入市交易底价的确定 资金回收计划
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
投资方案
投资方案主要包括总投资估算 资金筹措方案 出让金估算 交易底价估算 土地销售收入估算 现金流量和财务指标分析
国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银 行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。
（3）土地储备开发计划编制与审查程序
原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报 国土局汇总。
国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、 市人民政府批准。
经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构， 非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。
施工阶段
关键控制日期
总体跟踪
长周期行为跟踪
Hale Waihona Puke 项目竣工阶段 现场清理与验收准备 项目竣工验收 项目移交
土地储备开发项目各环节衔接关系图
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
子项管理
项目设计管理 项目成本管理 项目质量管理 项目财务管理 项目安全管理 项目进度管理 项目经营管理
注意交易底价估算与土地销售收入估算的区别
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
项目管理方案
建设计划管理
土地储备开发项目计划管理体系图
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
项目进度计划管理
施工前各阶段和设计进度
设计 招投标 /签定合同 预制与采购
⑾ 重要事项说明
提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素 最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查
3.1.3 土地储备开发实施主体的确定
（1）土地储备开发实施主体的类型
土地储备中心自主开发模式 社会企业项目管理模式 社会企业带资开发模式
（1）土地储备开发实施主体的类型
科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开 发实施推荐方案。
审查报批阶段
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
项目基本情况
项目区域情况 现状地上物状况 项目规划情况 项目背景
编制依据
法律法规依据 项目依据
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
项目市场分析
宏观经济分析 房地产市场分析 土地市场分析 区域市场分析
土地储备开发实施主要内容及开发进度
前期手续的办理 征地拆迁 市政建设
分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
征地工作实施方案
征收土地现状 征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、
综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过 招标方式确定土地储备开发实施主体，具有如下优势：
确保土地供应制度的实现 利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导 保证土地储备开发质量，控制土地储备开发成本 规范土地储备开发项目招投标活动，维护当事人合法权益 引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化 让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、
（3）土地储备开发实施主体的职责
土地储备开发资金筹措 土地储备开发手续办理 征地拆迁 基础设施建设 竣工验收与成本核算
3.1.4 潜在项目实施主体竞争者前期工作
土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进 行土地储备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇， 这些准备参与项目竞争的企业，称之为潜在项目实施主体 竞争者。
3.1.2 土地储备开发实施方案编制与审查
（1）土地储备开发实施方案编制原则
系统性原则 效益性原则 可行性原则
（2） 土地储备开发实施方案编制与审查程序
准备工作阶段 调查分析阶段 方案编制阶段
①确定开发方向、目标和规模； ②编制土地储备开发实施方案草案； ③土地储备开发实施方案草案论证； ④根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个
（2）土地储备开发计划内容
年度储备土地规模 年度储备前期开发规模 年度末结存土地储备规模 年度储备土地供应规模 年度储备土地临时利用计划 资金估算 计划执行安排
（3）土地储备开发计划编制与审查程序
设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地 储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大 型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年 （一般在10月至11月）集中报县、市国土局。
进度和成本
（2）土地储备开发实施主体的确定方式
直接委托（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于 第二种、第三种模式 ）
招投标（广泛运用于第二种、第三种模式）
土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：
前期准备阶段 招投标阶段 通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后，由土地 储备开发主体与土地储备开发实施主体签订《土地储备开发委 托协议》 由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备 中心即可，不签署《土地储备开发委托协议》
第三章 土地储备开发
主要内容
3.1 土地储备开发准备工作 3.2 土地储备开发行政审批 3.3 土地储备开发实施与交付
§3.1 土地储备开发准备工作
3.1.1 土地储备开发计划编制与审查
（1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则
指导思想
主要原则
规划先导原则 规模适度原则 土地节约集约利用原则 效益优先原则 政府主导与市场化运作相结合原则
征地费用的支付方式） 征地补偿费用构成与测算 征地工作进度计划
拆迁工作实施方案
现状调查统计 拆迁补偿方案 拆迁费用测算 拆迁工作进度计划
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
市政建设实施方案
市政规划说明 管线综合 实施要求 工程费用估算 开发进度计划
土地供应方案
土地供应模式 土地供应计划 土地储备开发深度 储备开发成本及入市交易底价的确定 资金回收计划
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
投资方案
投资方案主要包括总投资估算 资金筹措方案 出让金估算 交易底价估算 土地销售收入估算 现金流量和财务指标分析
国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银 行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。
（3）土地储备开发计划编制与审查程序
原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报 国土局汇总。
国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、 市人民政府批准。
经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构， 非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。
施工阶段
关键控制日期
总体跟踪
长周期行为跟踪
Hale Waihona Puke 项目竣工阶段 现场清理与验收准备 项目竣工验收 项目移交
土地储备开发项目各环节衔接关系图
（3） 土地储备开发实施方案的主要内容
子项管理
项目设计管理 项目成本管理 项目质量管理 项目财务管理 项目安全管理 项目进度管理 项目经营管理